HIPOTECA DE PENALIDADE DE PRÉ-PAGAMENTO: Como Funciona

Hipoteca com penalidade de pré-pagamento
Grupo hipotecário Atlantic Bay

O conceito de “multa de pré-pagamento” é estranho para muitos proprietários. Por que você deveria ser penalizado por pagar uma dívida antes do prazo? É o que acontece com os empréstimos hipotecários. Muitos deles, surpreendentemente, têm penalidades de pré-pagamento, que limitam sua flexibilidade e podem consumir seu bolso se você tentar fazer a coisa certa para suas finanças. Neste artigo, abordaremos tudo o que você precisa saber sobre a hipoteca com penalidade de pré-pagamento, como ela funciona e como evitá-la sem complicações. 

Quais são as penalidades de pagamento antecipado em hipotecas?

Uma penalidade de pré-pagamento, às vezes conhecida como “pré-pagamento”, é um preço pago aos mutuários que pagam um empréstimo dentro de alguns anos após a contratação. Os credores geralmente param de cobrar depois de três a cinco anos de pagamento do empréstimo. Os credores aplicam esses custos para desencorajar os mutuários de pagar ou refinanciar suas hipotecas, o que resultaria em uma perda de receita de juros para o credor.

As penalidades de pagamento antecipado são proibidas pela lei federal para várias formas de empréstimos imobiliários, incluindo empréstimos FHA e USDA, bem como empréstimos estudantis. Em outras circunstâncias, os credores podem cobrar penalidades de pagamento antecipado, embora haja restrições de tempo e custo impostas pela lei federal.

Como funciona uma penalidade de pré-pagamento

Poucas pessoas podem pagar uma dívida apenas um ou dois anos depois de contraí-la. No entanto, muitas pessoas refinanciam seus empréstimos para aproveitar uma taxa de juros mais barata ou para melhorar seu crédito. As penalidades de pré-pagamento podem encarecer o refinanciamento nos primeiros anos após a contratação do empréstimo.

As penalidades de pré-pagamento diferem dependendo do credor e do tipo de empréstimo. Alguns credores não cobram; em outros, eles são limitados. Os pré-pagamentos são cobrados apenas durante os primeiros anos de um empréstimo, após o que desaparecem gradualmente (normalmente dentro de três a cinco anos).

As penalidades de pré-pagamento são aplicadas apenas a certos tipos de empréstimos, mas sempre são detalhadas na documentação do empréstimo, e é por isso que é fundamental ler as divulgações antes de aceitar uma oferta de empréstimo.

Por que os credores cobram multas de pré-pagamento?

Embora o pagamento antecipado de uma dívida seja quase sempre benéfico para o mutuário, nem sempre é benéfico para o credor. Quando um mutuário paga um empréstimo antecipadamente, o credor perde meses ou anos de juros que, de outra forma, o credor teria cobrado sobre o empréstimo.

Lembre-se de que os credores ganham dinheiro emprestando dinheiro a você. O credor ganha dinheiro com os juros que você paga em sua hipoteca ou empréstimo. Nos registros do credor, o principal pendente é um ativo.

Como resultado, alguns credores impõem penalidades de pré-pagamento para impedir que você pague sua hipoteca antecipadamente. Quanto mais tempo você demorar para pagar sua hipoteca, mais juros o credor ganha. Para estabelecer um impedimento ao pagamento antecipado de toda a dívida do empréstimo, o credor aplica uma multa de pré-pagamento. Para um credor hipotecário, isso desencoraja os tomadores de empréstimos a refinanciar seus empréstimos rapidamente durante períodos de queda nas taxas de juros.

Tipos de penalidades de pré-pagamento

As multas de pagamento antecipado são classificadas como suaves ou pesadas.

#1. Penalidades suaves de pré-pagamento

Uma multa de pré-pagamento suave é aplicada apenas quando você refinancia sua casa e é baseada na linguagem de uma penalidade de porcentagem acordada em sua papelada de empréstimo hipotecário.

#2. Penalidades rígidas de pré-pagamento

Ao vender ou refinanciar sua casa, você enfrentará uma penalidade severa. Uma penalidade de pré-pagamento também pode ser aplicada se você tentar pagar mais de 20% de sua dívida de empréstimo em um ano. Fazer alguns pagamentos extras para o principal ou pagar um pouco mais a cada mês geralmente é insuficiente para evitar uma penalidade de pagamento antecipado.

Quanto custam as multas de pré-pagamento?

A capacidade do credor de cobrar multas de pré-pagamento é limitada.

As penalidades de pré-pagamento não podem ser superiores a 2% do valor do empréstimo pendente durante os primeiros dois anos do empréstimo, ou mais de 1% do saldo do empréstimo pendente durante o terceiro ano do empréstimo. O valor das penalidades de pré-pagamento que você pagará é determinado pelo seu credor. O valor exato pode variar dependendo do credor.

Uma escala móvel com base na duração de sua hipoteca é uma das técnicas mais comuns de aplicação de uma penalidade de pagamento antecipado. Por exemplo, se você pagar sua hipoteca no primeiro ano, poderá dever 2% do valor principal pendente do empréstimo. Se esperar até ao segundo ano para pagar o empréstimo, poderá estar sujeito a uma multa igual a 1% do total da hipoteca.

Alguns credores podem simplesmente selecionar uma porcentagem do saldo total do empréstimo como o custo da penalidade de pré-pagamento em todas as situações. Os credores também podem impor uma multa fixa ou um determinado número de meses de juros.

Pagar uma penalidade de pré-pagamento de empréstimo vale o custo?

Se você puder pagar uma hipoteca no primeiro ou segundo ano após o empréstimo - ou refinanciar a uma taxa muito mais barata -, simplesmente pagar a multa pode ser útil, pois a quantia economizada em pagamentos de juros pode superar em muito o custo de a penalidade.

No entanto, se você não conseguir pagar a hipoteca até que as multas de pré-pagamento sejam quase totalmente eliminadas, pode ser preferível simplesmente esperar. Os juros que você continua a pagar em seu empréstimo são dedutíveis de impostos, e o pagamento antecipado só é dedutível se for uma despesa comercial. Pagar sua multa ainda pode valer a pena se você puder refinanciar seu empréstimo a uma taxa muito mais baixa e economizar tanto em juros que recuperará o custo de sua multa de pré-pagamento em alguns anos.

Interpretando seu contrato de hipoteca

Você deve, como em qualquer negócio financeiro, estudar as letras miúdas. Nesta situação, você vai querer descobrir se o seu contrato de hipoteca contém uma cláusula de penalidade de pagamento antecipado e como interpretar as repercussões do acionamento da taxa.

Como faço para verificar uma cláusula de pré-pagamento?:

A boa notícia é que os credores são obrigados por lei a divulgar penalidades de pré-pagamento, bem como taxas mensais e outras informações sobre empréstimos. Conforme dito anteriormente, você deve estudar as “letras miúdas” – neste caso, a estimativa de empréstimo ou a documentação que você assinará no fechamento, onde será incluída de forma destacada nos adendos e/ou documentos de divulgação junto com todos os outros termos do seu empréstimo hipotecário.

Não há problema em perguntar ao seu credor se eles impõem uma penalidade de pré-pagamento; se o fizerem, peça-lhes para mostrar onde você pode encontrar as informações na papelada. Se você já possui um empréstimo, poderá encontrá-lo em sua fatura mensal.

Penalidades de pré-pagamento são proibidas em algumas situações. Estes são alguns exemplos:

  • Empréstimos da Federal Housing Administration (FHA)
  • Empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA)
  • Empréstimos do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA)
  • Empréstimos estudantis ou empréstimos pessoais (embora esses empréstimos não sejam hipotecas, é útil conhecê-los).

Saiba o que vai ou não acionar a taxa de pré-pagamento do empréstimo:

Conforme declarado anteriormente, pagar algumas parcelas extras não acionará o custo da penalidade de pré-pagamento. No entanto, há situações em que você deve estar ciente de que isso acontecerá.

Para começar, é fundamental entender que existem dois tipos de penalidades de pré-pagamento:

  • Uma multa de pré-pagamento flexível permite que você venda sua casa sem incorrer na penalidade, portanto, ela se aplicaria se você refinanciasse ou pagasse uma grande parte do empréstimo nos primeiros anos.
  • Uma penalidade de pré-pagamento forte se aplicaria nas condições mencionadas acima, bem como se você vendesse a casa.

As penalidades são normalmente aplicadas aos primeiros anos de um empréstimo, pois, como dito anteriormente, esses são os mais arriscados para o credor. Se você refinanciar antecipadamente, incorrerá na penalidade de pré-pagamento. O valor do custo varia de acordo com o tipo de taxa de penalidade de hipoteca que você possui. Como exemplo, considere os modelos mostrados acima.

Esteja ciente do tipo de penalidade de pré-pagamento que vem com seu empréstimo ao ler sua estimativa de empréstimo e contrato, apenas no caso de algo acontecer e você decidir refinanciar e/ou vender. Se você não estiver claro, pergunte ao seu credor hipotecário antes de assinar os papéis para orientá-lo nos cálculos de seu tipo de penalidade de pré-pagamento, valor do empréstimo, amortização e taxa de juros.

Exemplo de penalidade de pré-pagamento

Suponha que Susan seja uma nova proprietária que acabou de comprar sua primeira casa. Para financiar sua compra, ela assumiu uma hipoteca de $ 400,000 por 30 anos a 4% com cláusula de pré-pagamento. A condição exige uma escala móvel de penalidades de pagamento antecipado para os primeiros cinco anos de seu empréstimo.

A pontuação de crédito de Susan melhorou dois anos depois que ela pegou o empréstimo, as taxas de juros caíram e ela quer aproveitar e refinanciar os $ 385,000 restantes do empréstimo. Ela encontra outro credor hipotecário que irá refinanciar seu novo empréstimo a 3.25% por 15 anos. No geral, o refinanciamento economizará $ 325 por mês, mas ela terá que pagar uma multa de pagamento antecipado de $ 5,775 (ou 1.5% de sua dívida pendente) quando pagar o empréstimo atual.

Susan recuperaria sua penalidade em pouco mais de dois anos (uma vez que as taxas de fechamento fossem contabilizadas) por meio de economias de seu novo empréstimo neste cenário. Se ela pretende ficar em casa por pelo menos três ou quatro anos, refinanciar e pagar a multa pode ser uma boa ideia. Se ela acredita que se mudará dentro de um ou dois anos, ela deve continuar com o empréstimo anterior.

Como posso evitar penalidades de pagamento antecipado de hipoteca?

Alguns credores devem ser evitados se você deseja evitar penalidades de pré-pagamento em seu futuro contrato de hipoteca. Eles incluem credores alternativos (geralmente on-line, credores não bancários), especialistas em empréstimos subprime e credores que oferecem dinheiro rápido.

Você também deve evitar certos produtos de empréstimo para evitar a cobrança dessas taxas. Por exemplo, é melhor evitar diferentes produtos de empréstimo e, em vez disso, limitar-se a empréstimos que podem ser obtidos em qualquer lugar. Se o seu credor tentar incorporar penalidades de pré-pagamento, você estará em uma posição mais forte para negociá-las.

Outra coisa que você pode fazer para evitar penalidades de pré-pagamento é evitar refinanciamentos frequentes, o que indica ao seu credor que é mais provável que você refinancie assim que as taxas de juros caírem. Você também pode procurar um co-signatário ou fazer um adiantamento maior em troca de um prazo de empréstimo mais longo (incluindo a eliminação de uma taxa de pré-pagamento).

Finalmente, se você deseja evitar multas por pré-pagamento, pode simplesmente esperar até que elas sejam eliminadas antes de pagar ou refinanciar seu empréstimo. Como alternativa, você pode fazer pagamentos extras permitidos que sejam inferiores ao valor máximo de sua hipoteca que você pode pagar a cada ano sem incorrer em multas de pagamento antecipado.

Considerações Especiais

As penalidades de pagamento antecipado diferem entre os credores. Isso significa que os mutuários devem estar atentos ao solicitar e compreender adequadamente a papelada de divulgação do pré-pagamento antes do fechamento. As penalidades de pagamento antecipado podem ser fixadas ou calculadas como uma porcentagem do saldo remanescente da hipoteca. Eles também podem ser classificados em uma escala móvel com base em quanto tempo a hipoteca está em vigor.

Alguns credores cobram uma multa se você refinanciar ou vender sua propriedade nos primeiros dois a três anos de sua hipoteca original. Outros cobram uma taxa se o empréstimo for pago nos primeiros cinco anos.

Como sei se minha hipoteca tem uma multa de pagamento antecipado?

Examine seu extrato de cobrança mensal ou livro de cupons para ver se seu empréstimo contém uma penalidade de pagamento antecipado. Você também pode revisar os documentos que assinou no fechamento do empréstimo. Cláusulas de penalidade de pagamento antecipado são frequentemente encontradas na nota promissória ou, em casos raros, em um acréscimo à nota.

Como é calculada a multa de pré-pagamento?

É calculado usando os seguintes termos:

  • Sua dívida hipotecária ainda é devida.
  • Multiplique o saldo pendente da hipoteca pela taxa de juros anual da sua hipoteca.
  • Para calcular os juros mensais a pagar, divida a resposta por 12 meses por ano.
  • Divida o resultado por três (meses)
  • Taxa de juros de hipoteca atual

Por que os credores têm penalidades de pré-pagamento?

Os credores utilizam penalidades de pré-pagamento para encorajar os mutuários a manter seus empréstimos por mais de um ou dois anos. Quando você paga seu empréstimo por um longo período de tempo, como uma hipoteca de 30 anos, os credores hipotecários e os bancos ganham mais dinheiro. Isso se deve ao fato de que os juros se acumulam ao longo da vida de um empréstimo.

Uma penalidade de pagamento antecipado de hipoteca é considerada juros?

Você pode ter que pagar uma multa se pagar sua hipoteca antecipadamente. Se a penalidade não for para um serviço específico ou custo incorrido em conjunto com seu empréstimo hipotecário, você pode deduzi-la como juros hipotecários.

Conclusão

Verifique se há uma penalidade por reembolso antecipado do seu empréstimo hipotecário antes de escolher uma. Você também deve procurar credores que não cobram multas de pré-pagamento, como a Rocket Mortgage.

Referências

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