O índice LTV é a porcentagem do valor de um ativo contra o qual um credor está disposto a financiar dívidas. É frequentemente indicado como uma porcentagem. Além disso, é frequentemente maior para itens mais “desejáveis” como garantia. A estabilidade do valor, a atividade do mercado secundário e a facilidade de transferência do título de um ativo são indicadores típicos de quão desejável é usá-lo como garantia, entre outras coisas. Leia abaixo para obter mais visões gerais das taxas de Ltv.
Índice LTV
Antes de conceder uma hipoteca, os bancos e outros credores analisam a relação empréstimo-valor (LTV) como uma forma de medir o risco do empréstimo. As avaliações de empréstimos de alto LTV são frequentemente consideradas empréstimos de alto risco. Como resultado, se a hipoteca for aprovada, a taxa de juros do empréstimo aumentará.
Se o índice LtV for alto, o mutuário também pode ter que comprar um seguro hipotecário para reduzir o risco para o credor. Seguro de hipoteca privada é o nome para este tipo de cobertura.
Como funcionam as taxas de LTV
Seu índice de LTV aumentará à medida que mais dinheiro for dado a você, aumentando o risco que o credor está assumindo. Se o credor vê você como um tomador de empréstimo de alto risco, isso normalmente significa:
- A aprovação do empréstimo é mais difícil de obter.
- Há uma chance de sua taxa de juros aumentar.
- Pagamentos de seguro de hipoteca são possíveis.
Se você estiver trabalhando com um cálculo de LTV, geralmente estará lidando com um empréstimo que é suportado por algum tipo de garantia. Quando você pede dinheiro emprestado para comprar uma casa, por exemplo, o empréstimo é garantido por uma garantia sobre a propriedade. Caso você não efetue os pagamentos, o credor tem o direito de confiscar a propriedade e vendê-la por meio de execução hipotecária. Eles apreendem seu carro Se você parar de pagar o empréstimo do carro.
O verdadeiro interesse dos credores na compra de sua casa não está presente. Eles simplesmente precisam de alguma garantia de que, se você não pagar, eles receberão seu dinheiro de volta. Se eles emprestarem apenas até 80% do valor da propriedade, eles podem recuperar seu dinheiro vendendo a propriedade por menos do que o preço pedido.
Como Calcular o LTV Ratio
A relação LTV de uma casa é simples de determinar para os compradores interessados. É assim:
LTVratio = APV/MA
onde:
MA=Valor da hipoteca
APV=Valor Avaliado da Propriedade
O índice LTV pode ser encontrado dividindo o valor do empréstimo pelo valor da propriedade, que é dado como uma porcentagem. Por exemplo, se você investir $ 10,000 para comprar uma casa no valor de $ 100,000, precisará de $ 90,000 emprestados. Como resultado, o índice de LTV é de 90% (90,000/100,000).
O LTV é calculado dividindo o valor do empréstimo pelo valor da garantia. No caso de uma hipoteca, isso seria o valor devido na hipoteca dividido pelo valor da propriedade. No entanto, dependendo do ponto de partida, existem várias técnicas práticas para calcular ou derivar LTVs. Aqui estão algumas ilustrações:
#1. Mínimo Requerido para Capital
Um bom exemplo são os imóveis residenciais.
Considere a compra de uma casa. Um credor pode ter um requisito de “capital mínimo”, que pode ser tão baixo quanto 5% (0.05) do preço de compra como adiantamento. O LTV máximo nessa situação expresso em percentual seria 95% (1-menos-0.05).
#2. Maior Tolerância a Riscos
Será útil usar o exemplo de um mutuário comercial que deseja financiar equipamentos de fabricação.
Vários credores comerciais vão querer garantir que haja uma margem de segurança entre o valor do empréstimo e o valor do ativo. Talvez a equipe de risco de uma instituição financeira tenha certeza de que poderia facilmente vender o equipamento com 25% de desconto. Isso provavelmente significa que eles estão dispostos a estender um LTV máximo de 75% contra o ativo. É equivalente a 1 menos o “buffer de capital”.
#3. Fluxo de caixa
Um exemplo são as hipotecas comerciais. Muitos credores hipotecários comerciais analisam o crédito de um locatário com base em quanto dinheiro eles podem trazer.
Eles geralmente realizam um cálculo de capacidade de hipoteca para conseguir isso. Um analista usará isso para calcular a futura receita operacional líquida (NOI) de uma propriedade e, em seguida, usará uma taxa de juros assumida e uma obrigação mínima de pagamento da dívida para calcular o valor presente desses fluxos de caixa futuros.
O valor máximo do empréstimo que eles oferecerão é qualquer que seja o valor atual. O LTV máximo é determinado subtraindo o valor do empréstimo do valor de avaliação atual da propriedade e multiplicando o resultado por 100 (expresso em termos percentuais).
Compreendendo a relação LTV
Uma parte essencial da subscrição de hipoteca é descobrir o índice LTV. Ele pode ser usado para comprar uma casa, transformar uma hipoteca existente em um novo empréstimo ou pedir dinheiro emprestado contra o valor de uma propriedade.
Ao avaliar uma hipoteca, os credores usam o índice LTV para avaliar a quantidade de risco que estão dispostos a assumir. Os credores acham que há uma chance maior de o empréstimo não ser pago se o valor emprestado for próximo ou igual ao valor. Isso significa que a relação LTV é maior. Devido ao patrimônio extremamente baixo da propriedade, este é o caso.
Como resultado, no caso de uma execução hipotecária, o credor pode ter problemas para vender a casa por um preço que cubra o saldo restante da hipoteca e proporcione lucro.
Formas de reduzir a taxa de LTV
Reduzir o LTV de seus empréstimos, especialmente empréstimos para habitação, reduz os custos ao longo da vida do empréstimo. Reduzir o LTV é fácil porque apenas dois fatores o afetam: o valor do empréstimo e o valor do ativo.
Gaste mais com o adiantamento. Se você está realmente ansioso para ter uma casa ou um carro, economizar para um adiantamento considerável pode colocar sua paciência à prova. Além disso, o esforço pode valer a pena a longo prazo.
Novamente, é crucial compreender como seu índice de LTV influencia os custos gerais de empréstimos ao solicitar uma hipoteca ou um empréstimo para automóveis, o que você pode fazer para diminuir seu LTV e como isso pode economizar dinheiro ao longo do empréstimo.
Qual taxa de LTV é boa
Um índice de LTV de 80% ou menos é ideal se você estiver obtendo um empréstimo tradicional para comprar uma casa. Hipotecas tradicionais com índices de LTV acima de 80% podem exigir PMI, o que pode adicionar dezenas de milhares de dólares aos seus pagamentos durante a vida do empréstimo.
Você pode obter taxas de LTV excepcionalmente altas com algumas hipotecas garantidas pelo governo. Por exemplo, um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) precisa de um adiantamento mínimo de 3.5% e um índice LtV de 96.5%. Não há necessidade de adiantamento para empréstimos por meio dos Departamentos de Assuntos de Veteranos e Agricultura (100% LTV).
O índice LTV é uma consideração menos importante para empréstimos para automóveis. Embora um empréstimo de carro com um índice LTV mais alto possa ter taxas de juros mais altas, não há limite comparável ao LTV de 80% que se qualifica para as melhores condições de empréstimo hipotecário.
O que significa LTV 85%?
Portanto, se um banco limita o LTV a 85%, você não pode dever mais de 85% do valor de sua casa em sua hipoteca e empréstimo imobiliário combinados. Um LTV de 85%, por exemplo, seria de $ 170,000 usando nosso exemplo de casa no valor de $ 200,000. Com essas informações, você pode emprestar $ 20,000 adicionais, além dos $ 150,000 que ainda deve.
60% LTV é o mais baixo?
Sim. Com um dos critérios de LTV mais baixos comumente oferecidos pelos credores, uma hipoteca de 60% de LTV provavelmente terá algumas das melhores e mais baratas taxas de juros disponíveis. Além disso, você precisará de menos empréstimos se fizer um depósito de 40% em vez de um menor. Você pagará menos juros no geral se contratar uma quantia menor de crédito. Além disso, se você emprestar uma parcela menor do valor da propriedade, poderá pagá-la mais rapidamente.
No entanto, como as taxas de juros subiram para todos em 2022, escolher um índice LTV mais baixo (se você puder economizar para um adiantamento maior) pode ajudá-lo a obter taxas de juros mais altas e pagar menos juros totais.
A hipoteca de 90 LTV é boa?
Pode ser uma boa hipoteca. As hipotecas LTV geralmente variam entre 50% e 95%, com 90% no limite superior da faixa. Existem algumas soluções disponíveis para você com um LTV de 90%, mas elas vêm com taxas mais altas porque os credores estão assumindo um risco maior. Você provavelmente precisará ter uma pontuação de crédito muito alta.
Pense se você pode economizar mais dinheiro para um adiantamento ou reduzir o pagamento da hipoteca. Isso lhe dará mais opções com melhores negócios e um custo geral menor, o que economizará dinheiro a longo prazo. Você pode discutir isso com um profissional de hipoteca.
Um LTV de 65% é bom?
Uma taxa de LTV de 65% é considerada bastante baixa. Isso significa que geralmente você pode obter taxas de juros mais baixas em sua hipoteca em comparação com hipotecas com um LTV mais alto, o que significa que seus pagamentos mensais de hipoteca serão menores.
Se você não pagar sua hipoteca, o credor levará sua casa para vendê-la e recuperar seu dinheiro de volta. O credor pode receber dinheiro suficiente para pagar o empréstimo se o LTV for baixo. Portanto, uma hipoteca LTV de 65% requer um depósito de 35% sobre o preço da casa.
Como funciona uma hipoteca LTV de 95%?
Uma hipoteca de 95%, comumente chamada de hipoteca de 95% de valor (LTV), é uma hipoteca usada para comprar uma casa com um baixo pagamento inicial (pelo menos 5%, mas abaixo de 10% do preço de compra).
O valor que você precisa colocar em uma hipoteca para cobrir 100% do preço total da compra é conhecido como seu depósito.
Conclusão
Os índices de LTV são uma suposição e não um fato comprovado. Embora não haja nenhuma linha esculpida em granito indicando que um empréstimo será aprovado se seu índice de LTV atingir uma porcentagem específica, suas chances de obter um empréstimo aumentam se estiver próximo de uma porcentagem aceitável.
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Referência
