Um dos fatores que os credores consideram ao aprovar um empréstimo é a relação empréstimo-valor. Isso é para se proteger do risco. Uma boa relação empréstimo/valor depende do tipo de credor e do ativo. Você pode calcular sua relação empréstimo-valor usando a fórmula para se preparar com antecedência. O artigo sugere a fórmula de que você precisa e como calcular a relação entre empréstimo e valor.
Razão do empréstimo para o valor
O termo “relação empréstimo-valor” é frequentemente usado em imóveis pelos bancos. Os credores usam a relação “empréstimo para valor” (LTV) para descrever quanto dinheiro estão emprestando em comparação com o valor do ativo que estão comprando. Isso é para denotar a proporção da primeira linha de hipoteca para todo o valor avaliado do imóvel.
Um dos principais indicadores de risco que os credores consideram ao determinar se um mutuário é elegível para uma hipoteca é a relação empréstimo-valor. A possibilidade de um credor sofrer uma perda aumenta à medida que o número de patrimônio diminui. E o risco de inadimplência é constantemente levado em consideração ao tomar decisões de empréstimo. Por causa disso, os requisitos de elegibilidade para vários programas de hipotecas ficam significativamente mais rígidos à medida que o índice LTV de um empréstimo aumenta.
A fim de se proteger da inadimplência do comprador e aumentar o custo da hipoteca, os credores podem exigir que os mutuários de empréstimos de alto LTV adquiram um seguro hipotecário.
Exemplos de clientes de alto risco incluem aqueles com
- Índices baixos de dívida sobre receita
- Histórico anterior de hipotecas de pagamentos atrasados
- Altos valores de empréstimo ou necessidades de saque
- Baixa pontuação de crédito
- Reservas insuficientes,
- Baixa ou nenhuma renda.
Para que serve a relação Loan-to-Value
Ele avalia o vínculo entre o saldo do empréstimo e o valor de mercado do ativo, como uma casa ou automóvel, que serve como garantia do empréstimo.
Por exemplo, o LTV é de 50% se o credor oferecer um empréstimo igual à metade do valor do ativo. O LTV aumenta o risco, pois aumenta a quantidade de dinheiro que o credor pode perder se o mutuário não pagar o empréstimo.
Embora possa ser usado para qualquer empréstimo garantido, a relação empréstimo-valor é mais frequentemente associada a hipotecas. Na realidade, as restrições de LTV são um dos requisitos para participação em vários programas federais de hipotecas.
Como os credores usam o LTV
Um índice LTV é apenas um dos critérios usados para determinar se um mutuário se qualifica para uma hipoteca, empréstimo imobiliário ou linha de crédito. Mas pode ter um grande impacto na taxa de juros que um mutuário pode obter. Quando o índice de LTV de um requerente é igual ou inferior a 80%, a maioria dos credores oferece a menor taxa de juros possível.
Os mutuários que têm um índice LTV maior ainda são elegíveis para uma hipoteca, embora a taxa de juros do empréstimo possa subir à medida que o índice LTV aumenta. Por exemplo, um mutuário com um índice LTV de 95% pode obter aprovação de hipoteca.
Eles podem, no entanto, ser cobrados com uma taxa de juros que é um ponto percentual maior do que a taxa cobrada de um mutuário com um índice LTV de 75%. Um mutuário pode ser obrigado a adquirir um seguro hipotecário privado se o índice LTV exceder 80%.
Fórmula da relação empréstimo-valor
A fórmula da relação entre empréstimo e valor é o que você pode usar para calcular seus juros. A fórmula é o valor do empréstimo dividido pelo ativo do empréstimo ou valor colateral. Calcular uma hipoteca é o saldo da hipoteca dividido pelo valor da propriedade.
No entanto, depende do tipo de credor e do ativo que está sendo financiado. Existem várias maneiras diferentes de calcular o “V” no LTV.
A fórmula, em geral, é:
Valor do Empréstimo/Valor do Ativo) x 100 É igual a LTV%
O valor do empréstimo e o valor do ativo devem ser separados por um valor suficiente. Talvez o departamento de risco de uma instituição financeira tenha a convicção de que poderá facilmente vender o equipamento com 25% de desconto.
Isso provavelmente significa que eles estão dispostos a emprestar contra o ativo até um LTV máximo de 75%. Considere que seja 1 a menos o “buffer de capital
Como é calculada a relação entre empréstimo e valor
Os compradores de imóveis podem calcular facilmente a relação LTV de uma casa usando esta fórmula. Esta é a fórmula:
Valor da hipoteca/valor da propriedade avaliado = relação LTV
em que: MA=Valor da hipoteca
APV= Valor do imóvel avaliado
O que é uma boa relação empréstimo-valor
Um bom rácio empréstimo/valor não deve ser superior a 80%. Um LTV alto é qualquer coisa acima de 80%, o que significa que os mutuários podem pagar taxas de empréstimo mais altas, precisar de seguro de hipoteca privada ou até mesmo ter um empréstimo recusado. LTVs superiores a 95% são frequentemente vistos como insatisfatórios.
O índice médio de empréstimo para valor (LTV) para um credor decente é de 80%. Melhor ainda é qualquer coisa que caia abaixo dessa marca. À medida que o LTV aumenta acima de 80%, lembre-se de que os custos dos empréstimos podem aumentar ou os mutuários podem não ser aprovados para empréstimos.
O conceito de empréstimo para valor depende muito do tipo de hipoteca que você está adquirindo. Isso se deve ao fato de que cada um desses tipos de empréstimo possui requisitos específicos para compradores de imóveis. Devido a isso, cada credor pode ter requisitos diferentes; portanto, pesquise para encontrar o melhor negócio. Você pode encontrar os diferentes requisitos de LTV para o setor de hipotecas abaixo:
#1. LTV para hipotecas convencionais
Um índice de LTV aceitável para aplicações de empréstimos hipotecários tradicionais é de 80%. Isso se deve ao fato de que muitos credores exigem que os mutuários façam um adiantamento de pelo menos 20% do valor da casa.
#2. LTV para FHA
Diferentes regulamentos se aplicam a empréstimos hipotecários segurados pela Federal Housing Authority (FHA).
Se você tem uma pontuação de crédito de pelo menos 580 e deseja obter aprovação para um empréstimo FHA, uma relação empréstimo-valor de 96.5% é aceitável. Seu índice de LTV não pode ser superior a 90% se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579.
Por exemplo, se você está comprando uma casa no valor de $ 200,000, o valor do empréstimo não pode exceder $ 180,000. Isso requer um adiantamento mínimo de $ 20,000 para manter sua taxa de LTV em 90%.
#3. LTV para empréstimos do USDA e VA
Seu índice de LTV pode chegar a 100% se você estiver solicitando um empréstimo sem entrada, como um empréstimo do USDA ou VA.
Obviamente, existem condições adicionais para se qualificar para essas hipotecas, como mínimos de renda, especificações de localização da propriedade ou um status específico nas forças armadas.
#4. LTV se você refinanciar seu empréstimo
Os mutuários de refinanciamento podem ou não exigir um índice LTV específico. Por exemplo, seu índice de LTV deve ser superior a 80% se você estiver refinanciando por meio do Programa de Refinanciamento Acessível para Casas (HARP) do governo. No entanto, não há restrições de proporção de LTV se você deseja refinanciar por meio de um programa simplificado de FHA.
O que é relação empréstimo-valor para carro
Uma taxa de empréstimo para valor do carro (LTV) é calculada dividindo o valor total do seu empréstimo pelo valor real em dinheiro (ACV) do seu carro. Normalmente, uma porcentagem é usada para expressá-lo. A relação empréstimo-valor do seu empréstimo é reduzida pelo seu adiantamento.
O rácio empréstimo-valor pode ter um impacto nas condições do seu empréstimo. Isso ocorre porque o carro é a garantia do empréstimo, o que significa que, se você não puder fazer seus pagamentos, o banco poderá reaver o carro. Para encurtar o prazo do empréstimo e diminuir a possibilidade de você dever mais do que o valor do carro, o credor pode solicitar um adiantamento.
Especialmente logo depois de comprar um carro novo, o valor real do seu veículo é frequentemente menor do que você gastou. Quando você tira um carro novo do estacionamento, seu valor normalmente cai rapidamente. À medida que você o usa mais, ele perde valor gradualmente.
Como calcular o valor do empréstimo para o seu carro
A relação empréstimo-valor (LTV) de um carro é calculada dividindo o valor que você deseja emprestar pelo valor do carro que deseja comprar.
O carro é usado como garantia para empréstimos de automóveis, portanto, a relação empréstimo-valor é uma maneira de os credores avaliarem o nível de risco que estão assumindo ao aceitar seu empréstimo.
Para calcular a relação empréstimo-valor do seu carro como uma porcentagem, use a seguinte fórmula:
Valor do Empréstimo / Valor do Carro x 100 = Relação empréstimo-valor
Portanto, o LTV seria de 86% se você estivesse pegando emprestado $ 30,000 para financiar um carro no valor de $ 35,000.
Como os credores avaliam o LTV do seu carro
Os credores avaliam a possibilidade de vender seu carro porque ele serve como garantia para o empréstimo, a fim de recuperar as perdas no caso de inadimplência. O credor corre menos riscos e você pode ganhar mais se pedir emprestado menos do que o valor de mercado do carro.
Vários fatores, incluindo a taxa de juros e a aprovação do empréstimo, estão impactando a relação empréstimo-valor:
#1. Aprovação de Empréstimo
Cada credor tem um teto de LTV diferente para aprovação de empréstimos, a fim de reduzir seu risco. O LTV pode ter um impacto na sua capacidade de obter financiamento se exceder os requisitos do credor.
Lembre-se de que os credores consideram uma variedade de variáveis antes de aprovar seu empréstimo, incluindo sua pontuação de crédito e histórico de pagamentos de empréstimos em dia. O LTV é apenas uma dessas considerações.
Um LTV mais baixo sugere menos risco, o que geralmente se traduz em uma taxa de empréstimo mais baixa, o que economizará dinheiro ao longo do empréstimo, porque os credores usam o LTV para estimar o risco relacionado ao seu empréstimo.
#2. Pagamento inicial
Fazer um adiantamento maior pode diminuir o LTV do seu empréstimo, aumentando a probabilidade de seu empréstimo ser aprovado e resultando em uma taxa de juros reduzida.
#3. Patrimônio líquido negativo
Alguns credores podem permitir que você empreste dinheiro acima do preço de varejo sugerido de um carro novo ou do valor de mercado de um carro usado, deixando você com patrimônio líquido negativo.
Não será o ideal porque você ficará devendo mais dinheiro do que o valor do carro.
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O que significa 60% de LTV?
Se você tiver um depósito igual a pelo menos 40% do valor da propriedade para colocar. Você pode se qualificar para uma hipoteca com um valor de empréstimo de 60% (LTV). Isso também é conhecido como uma hipoteca LTV de 60% e significa que você tomará emprestado do credor os 40% restantes do valor da propriedade.
65% é um bom LTV?
Um índice LTV de 65% é considerado relativamente baixo, o que geralmente significa que você poderá obter taxas de juros mais baratas para sua hipoteca em comparação com hipotecas com um LTV maior - o que significa pagamentos mensais menores.
No caso de você não conseguir fazer os pagamentos da hipoteca, o credor pode ter que tomar posse da casa para vendê-la e recuperar suas perdas. A probabilidade de o credor obter fundos suficientes para pagar o empréstimo aumenta com a diminuição do LTV. Portanto, um LTV menor reduz parte do risco do credor.
Outra vantagem de possuir uma parcela maior de uma propriedade é que você pode pedir menos empréstimos, o que reduz o valor total dos juros que você pagará.
Um LTV de 40% é bom?
Um rácio LTV de 40% é muito baixo, o que significa que 60% da sua propriedade será baixada.
85% é um bom LTV?
Uma hipoteca com um LTV de 85% ainda é um nível de depósito decente e coloca você em uma posição melhor do que uma com um LTV de 95%, mesmo que muitos dos melhores pacotes de hipotecas comecem com um LTV de 80% ou 20% de entrada.
Uma hipoteca de 85% LTV (loan-to-value) permite que você empreste 85% do valor total da propriedade. O depósito que você fez cobrirá os 15% restantes.
Você normalmente pagaria uma taxa de juros mais alta do que alguém que oferece, digamos, um depósito de 25%, porque o LTV de 85% é uma das hipotecas com maior relação entre empréstimo e valor. Isso ocorre porque há menos risco para o credor quanto maior o depósito.
Uma hipoteca de 90 LTV é boa?
As hipotecas LTV geralmente variam de 50% a 95%; uma hipoteca LTV de 90% está no limite superior dessa faixa. Você terá algumas possibilidades com um LTV de 90%, mas elas podem ser limitadas e virem com taxas mais altas porque os credores estão assumindo um risco maior.
Como as taxas de hipoteca de 90% LTV são mais baratas do que as taxas de 95% LTV, você pode começar a construir patrimônio em sua casa sem ter que esperar anos para economizar um adiantamento maior. Em vez da taxa de juros mais baixa, a hipoteca LTV ideal de 90% é aquela com o menor custo total.
Quanto tempo leva para atingir 80% de LTV?
Embora na maioria das situações o cancelamento do seguro de hipoteca ocorra na marca de 78% do LTV. Também é viável para o credor optar por fazê-lo quando o empréstimo atingir 80% do LTV se você estiver fazendo pagamentos em dia e tiver o empréstimo por um tempo. No entanto, um fator - o tamanho do adiantamento que você faz ao comprar sua casa - geralmente determina quanto tempo você pagará pelo seguro hipotecário.
O período de tempo durante o qual você terá que pagar o seguro hipotecário pode ser bastante curto. Provavelmente será em torno de 5 anos, se você começar com uma entrada maior, como 15% em vez de 5%. Mas se você começar com um adiantamento de 5%, levará cerca de 9 anos para atingir um nível de LTV de 80% (e quase 8 anos para atingir a marca de cancelamento automático de 78% de LTV).
Um LTV de 75% é bom?
Uma hipoteca LTV de 75% é aquela em que você paga um depósito do valor restante e pede emprestado 75% do valor da propriedade do credor.
Se puder, tente obter uma hipoteca com um LTV de 75%. Mesmo que economizar para um adiantamento de 25% possa ser difícil, você pode descobrir que pode fazê-lo e que isso permitirá que você acesse hipotecas com LTVs e taxas de juros mais baixos.
O que é um bom LTV para FHA?
Uma relação empréstimo-valor baixa pode ser boa para empréstimos FHA. As hipotecas com seguro FHA são para mutuários com renda baixa a moderada. Eles são concedidos por um credor com aprovação da FHA e a Federal Housing Administration os segura (FHA).
Em comparação com muitos empréstimos convencionais, os empréstimos FHA têm pagamentos mínimos e requisitos de crédito mais baixos. O índice LTV inicial para empréstimos FHA é de até 96.5%;
Uma vez que seu índice de LTV exceda 80%, muitos consumidores desejam refinanciar seus empréstimos FHA para acabar com a exigência de MIP.
Em conclusão,
O termo “empréstimo para valor” (LTV) refere-se à porcentagem do valor da propriedade que você está emprestando. aqueles que podem ser considerados pelos credores graças aos baixos índices de LTV (abaixo de 80%). Um LTV superior a 80%, no entanto, pode exigir um seguro hipotecário, que concederá ao mutuário uma taxa de juros mais barata.
Perguntas Frequentes:
Qual é o LTV máximo para compradores iniciantes?
Para se qualificar para uma hipoteca com um LTV de 980%, os compradores iniciantes precisariam de um depósito de 20%. Um LTV de 95% indica que sua hipoteca representa 95% do valor de sua casa. A maioria dos credores hoje não fará um empréstimo em qualquer propriedade que exija um LTV mais alto. Para se qualificar para uma hipoteca LTV de 95%, os compradores iniciantes precisariam de um depósito de 5%.
Por que a relação empréstimo-valor é importante?
Ajuda os credores a avaliar o possível risco de um empréstimo: de um modo geral, quanto maior o índice LTV, maior a probabilidade de o credor perder dinheiro se você não fizer seus pagamentos e eles terão que executar a hipoteca de sua casa.
Quais fatores afetam o LTV?
O tamanho do adiantamento, o preço de venda e o valor de avaliação de uma propriedade são as principais variáveis que afetam os índices de LTV. Adiantamentos mais altos e preços de venda mais baixos resultam em índices de LTV os mais baixos possíveis.
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Referências
