Empréstimos fixos e invertidos, também conhecidos como “empréstimos fixos e invertidos”, são empréstimos concedidos a um comprador para reformar uma casa em dificuldades para vendê-la. Nesse tipo de investimento imobiliário residencial, os investidores compram uma casa para vendê-la o mais rápido possível com lucro. Projetos de consertar e virar são extremamente lucrativos, mas são caros porque o investidor investe muito dinheiro do começo ao fim. Empréstimos fixos e invertidos podem ajudar a compensar alguns desses custos nessa situação.
Lançar casas pode ser lucrativo se feito corretamente, mas começar pode ser difícil financeiramente. Saiba mais sobre empréstimos fixos e invertidos nos parágrafos a seguir, bem como como obter o financiamento necessário para o seu negócio imobiliário.
Corrigir e Flip Empréstimos
Um empréstimo fix-and-flip é uma breve fonte de capital que os investidores imobiliários usam para adquirir e melhorar uma casa antes de revendê-la com lucro, um processo conhecido como inversão de casa. Empréstimos fixos e invertidos, também conhecidos como empréstimos-ponte de curto prazo, podem aliviar o fardo financeiro dos custos de reforma da casa dos investidores, que podem incluir desde pequenos reparos até a reconstrução total.
Os credores levam em consideração o preço de compra da propriedade e o valor após o reparo (ARV) antes de determinar se e quanto dinheiro emprestar. Normalmente, os empréstimos para projetos fixos e invertidos têm uma taxa de juros fixa. Esse tipo de empréstimo geralmente tem prazos de 6 a 9 meses, mas em algumas circunstâncias, se o escopo da reabilitação for substancial, os prazos podem chegar a 36 meses.
Os credores avaliarão suas qualificações para um empréstimo fixo e invertido depois de considerar o patrimônio que você possui em outras propriedades. Você não é elegível com base em sua própria situação financeira ou pontuação de crédito. A compra e a reabilitação constituem os dois principais componentes de um empréstimo fixo e invertido.
# 1. A compra
O processo de compra costuma ser simples. O credor recebe um requerimento, bem como registros de apoio e uma avaliação. Os investidores também devem fornecer um Escopo de Trabalho (SOW), um plano de negócios para a propriedade que descreva a reforma em detalhes, juntamente com os custos associados. Após a aprovação do empréstimo, o investidor pode concluir a compra e iniciar a fase de reabilitação do fix and flip.
# 2. a reabilitação
Quando o mutuário iniciar o processo de reforma, ele precisará orçar as despesas da primeira fase, que podem incluir licenças e demolições. O mutuário pode pedir reembolso após cada etapa, ou “empate”, em termos financeiros. Um inspetor verifica se as reformas estão concluídas após o credor receber a verificação do pagamento e, em seguida, o sorteio é aberto para que o mutuário possa prosseguir para a próxima etapa da construção. Após a conclusão do estágio de renovação, o mutuário tem duas opções: vender a propriedade com lucro ou refinanciar em um empréstimo mais longo de 30 anos com taxas significativamente mais baixas.
Vantagens dos empréstimos Fix and Flip
Empréstimos fixos e invertidos têm muitos benefícios que atraem investidores imobiliários. Esses empréstimos oferecem financiamento rápido com termos adaptáveis e pagamentos somente de juros, o que mantém os pagamentos mensais no mínimo. Não há penalidade de pagamento antecipado porque esses empréstimos geralmente têm prazos curtos. Um investidor pode proteger seus ativos tratando as propriedades como investimentos e não como renda pessoal, porque normalmente são compradas por meio de uma entidade. Isso implica que, na pior das hipóteses, a propriedade serviria como garantia do credor em vez dos pertences pessoais do investidor.
Desvantagens dos empréstimos Fix e Flip
No entanto, os empréstimos fixos e invertidos têm desvantagens e nem sempre são a melhor escolha. O curto prazo de pagamento desse empréstimo resulta em altas taxas de juros. As obrigações financeiras do mutuário podem aumentar se as reformas demorarem mais do que o previsto ou se algo impedir que o projeto ou a venda avancem. Os credores geralmente preferem trabalhar com flippers experientes que concluíram pelo menos dois flippers. Como resultado, um mutuário pela primeira vez pode ter que pagar uma taxa de juros mais alta. O mutuário também deve demonstrar que possui os fundos necessários em sua conta bancária antes de receber qualquer tipo de saque.
Melhores Empréstimos Fix e Flip
# 1. Empréstimos de dinheiro fixo e Flip Empréstimos
Empréstimos fixos e invertidos têm requisitos mais rigorosos do que os empréstimos convencionais, geralmente com prazos de um ano ou menos e altas taxas de juros com base no valor pós-reparado (ARV) da propriedade.
Na maioria das vezes, os emprestadores de dinheiro duro freqüentemente cobram taxas de juros mais altas, embora seus prazos de pagamento sejam frequentemente mais curtos do que os de outros tipos de empréstimo. Isso pode ter um impacto na lucratividade do seu projeto.
Um empréstimo de dinheiro vivo é uma forma de financiamento privado de empresas ou indivíduos. Ao contrário do financiamento por meio de um banco ou outro credor convencional, fatores como sua renda e pontuação de crédito não determinam a elegibilidade. Em vez disso, os credores solicitam um ativo como garantia para um empréstimo de dinheiro vivo. Quando a classificação de crédito, a renda ou outros fatores de um mutuário o tornam inelegível para um empréstimo tradicional, os empréstimos de dinheiro vivo são uma boa alternativa - e ocasionalmente a única disponível.
#2. Empréstimos imobiliários e HELOCs
Os investidores podem usar um empréstimo home equity ou uma linha de crédito home equity (HELOC) para financiar seu projeto de correção e inversão, além de usar seus recursos, como sua residência principal. Ter patrimônio em sua casa e atender aos outros requisitos pode torná-lo elegível. Um empréstimo imobiliário, também conhecido como segunda hipoteca, exige que você faça um pagamento fixo que pode ser pago em um período prolongado.
Você pode fazer vários saques de um HELOC até o início do período de reembolso. Um empréstimo imobiliário é uma opção melhor se você souber exatamente quanto dinheiro precisará para comprar e consertar sua casa; no entanto, se você precisar de mais flexibilidade de financiamento, um HELOC é a melhor opção.
Depois disso, o credor usa uma relação empréstimo-valor para calcular quanto você pode pedir emprestado. Para que os mutuários sejam qualificados, também é necessário ter uma casa com patrimônio e uma baixa relação dívida / renda. Os credores também exigem uma alta pontuação de crédito pessoal. Nenhum conhecimento prévio de mudança de casa é necessário para ser elegível.
É mais fácil para os mutuários obter o dinheiro de que precisam com empréstimos imobiliários e HELOCs por causa de suas baixas taxas de juros e prazos de pagamento estendidos. A desvantagem é que pode demorar algum tempo para aprovar e conceder o empréstimo, tornando-o inadequado para transações que precisam acontecer rapidamente.
#3. Linhas de Crédito de Negócios
Você pode usar uma linha de crédito comercial para financiar suas operações comerciais se gostar da ideia de uma linha de crédito flexível, mas preferir não arriscar sua casa. Você receberá autorização para um limite de crédito específico com uma linha de crédito comercial. Esta linha de crédito tem um limite máximo de crédito que você pode sacar várias vezes. Você pode continuar usando o dinheiro de uma linha de crédito rotativo, desde que continue fazendo pagamentos no saldo.
A flexibilidade fornecida por uma linha de crédito comercial a torna ideal para financiamentos fixos e invertidos. Para decidir se você é elegível para uma linha de crédito e definir seu limite de crédito, os credores consideram as informações sobre sua empresa. Os credores irão, pelo menos, considerar o tempo que você está em operação e sua receita anual. Outros credores podem ter requisitos de renda anual, histórico de crédito em nível pessoal e comercial, ou ambos. Esta não é a melhor opção para startups ou empresas que ainda não geraram nenhuma receita porque você precisará demonstrar alguma receita comercial e pelo menos alguns meses de operações.
#4. Hipoteca Tradicional
Se você tem mais experiência em trocar de casa, pode se qualificar para um empréstimo ou hipoteca tradicional de um banco, cooperativa de crédito ou outra instituição financeira. Eles funcionam exatamente como a hipoteca principal de sua casa: você recebe financiamento do credor, gasta o dinheiro em sua compra e, em seguida, distribui o pagamento do empréstimo por um período mais longo, geralmente entre 15 e 30 anos. As baixas taxas de juros desses empréstimos são uma coisa boa.
Pode ser um desafio para se qualificar, no entanto. Você precisará fornecer prova de experiência anterior em troca de casas, aderir aos padrões de crédito e atender a outros critérios antes que um credor o aprove para uma hipoteca. Alguns credores não oferecem hipotecas ou empréstimos para casas onde o proprietário não reside. Casas extremamente danificadas não se qualificam para empréstimos de alguns credores.
#5. Empréstimos Ponte
Empréstimos-ponte – empréstimos de curto prazo que os investidores usam para projetos de correção e reversão – são frequentemente fornecidos por credores privados, credores de dinheiro forte e outras empresas financeiras especializadas. Os credores geralmente exigem garantias para empréstimos-ponte, você pode ser elegível para um empréstimo com uma taxa de juros mais baixa do que com algumas outras opções de empréstimo. Além disso, eles geralmente são mais simples para a maioria dos mutuários se qualificarem do que outros empréstimos.
Se você precisa preencher a lacuna entre o tempo em que deseja comprar um imóvel e o tempo em que pode obter um financiamento de longo prazo, um empréstimo-ponte é uma opção útil. Quando você usa um empréstimo-ponte para pagar o adiantamento em seu lançamento subsequente, pode se concentrar em procurar outra fonte de financiamento, como uma hipoteca convencional, para cobrir os custos restantes.
# 6. Financiamento colaborativo
Trabalhar com vários credores privados em vez de apenas um é uma possibilidade ao usar uma plataforma de crowdfunding para encontrar financiamento. Outro método gratuito de obter os fundos necessários para sua correção e o projeto flip é por meio de sites de crowdfunding. Esses sites coletam dinheiro de várias pessoas diferentes para pagar o investimento que você tem em mente.
Benefícios dos empréstimos Fix and Flip
#1. Termos flexíveis
Empréstimos fixos e invertidos são excelentes para investidores iniciantes devido à sua flexibilidade. Existem procedimentos, diretrizes e regras rigorosos que você deve seguir para obter um empréstimo de uma cooperativa de crédito ou banco. Além disso, o processo de aprovação do empréstimo geralmente leva muito tempo. Credores não bancários oferecem empréstimos flip com condições mais brandas e normalmente com menos restrições.
#2. Aprovação rápida
Aprovação rápida está disponível para correção comercial e empréstimos flip. Se você deseja comprar um determinado imóvel, poderá fazê-lo mais cedo se solicitar um desses empréstimos, porque o processo de aprovação é rápido, especialmente quando há uma concorrência acirrada pelo imóvel. Os credores normalmente se preocupam se a propriedade será simples de vender após a reforma, o que significa que você tem a oportunidade de se beneficiar dos preços atuais dos imóveis no mercado local. Quando você fornece a essas plataformas uma imagem clara de sua estratégia de pagamento, os credores facilitam o processo. Esses empréstimos são aprovados rapidamente e fecham mais rapidamente do que outras opções.
#3. Regulando a hipoteca do comprador Taxa
Você pode construir, consertar e comprar o imóvel com a ajuda dos serviços de financiamento da Flip. Essa opção de financiamento tem uma taxa de juros menor quando comparada às opções de empréstimo tradicionais. Com isso, é possível oferecer ao comprador um preço melhor, o que acaba ajudando o imóvel a vender mais rapidamente.
#4. Tipos de Propriedades
Várias propriedades, sejam residenciais ou comerciais, podem ser elegíveis para um projeto imobiliário de conserto e reforma. O tipo ou estado da propriedade que você deseja comprar não afeta suas chances de obter a aprovação do empréstimo. Existem requisitos rigorosos para financiar a propriedade se você solicitou um empréstimo do banco. Considere empréstimos consertados se você pretende reformar um imóvel alugado em potencial.
Empréstimos Fix and Flip para Iniciantes
Os investimentos fixos e invertidos devem ser levados em consideração pelos recém-chegados ao setor de investimentos imobiliários, bem como pelos investidores experientes que procuram novas oportunidades. Os emprestadores de dinheiro duro para lançar casas podem ser usados para financiar uma variedade de projetos, mas isso requer o uso de fóruns on-line respeitáveis para se conectar com os credores.
Antes de selecionar uma casa para virar, você deve ser sincero sobre as condições da propriedade e a quantidade de trabalho necessária. Embora seja importante ter uma visão clara do produto acabado, é igualmente importante ser honesto sobre o tempo e os recursos necessários para chegar lá. Quando estiver preparado para iniciar um projeto após extensa pesquisa, tenha em mente os seguintes princípios:
É crucial encontrar os melhores credores de dinheiro vivo consertados ou adquiridos a partir de uma plataforma flexível, porque o custo de trocar de casa pode mudar.
Antes de começar, aprenda o máximo que puder sobre o mercado de bairro.
Entre em contato com outros flippers, principalmente os mais experientes. Esses flippers experientes podem ajudá-lo com seus conhecimentos e experiência.
Empréstimos Comerciais Fixos e Flip
Normalmente, um especulador comprará uma propriedade comercial executada usando uma correção comercial e um empréstimo flip. Atualmente, os empréstimos para correções e flips comerciais estão sendo fechados por emprestadores de dinheiro privados, também conhecidos como emprestadores de dinheiro duro. Os emprestadores de dinheiro mais difíceis estão dispostos a emprestar a você 60% ou menos do preço de compra do REO. A propriedade será então de sua responsabilidade reparar e vender (inverter). Como resultado, antes de poder alugar o imóvel, talvez seja necessário pagar 40% do preço de compra, fazer todos os reparos necessários e pagar o empréstimo integralmente.
As melhores maneiras de reparar e revender imóveis comerciais
# 1. Avaliação de propriedade
Encontrar uma boa casa para virar é o primeiro passo. Ao avaliar um imóvel comercial, fatores como localização, demanda do mercado e potencial para reforma devem ser levados em consideração. Você pode querer se concentrar em casas que precisam apenas de algum trabalho cosmético, pois geralmente são mais baratas para reformar do que aquelas que precisam de grandes mudanças estruturais. Acima de tudo, tenha cuidado ao decidir investir em uma classe de ativos com a qual você não está familiarizado.
# 2. Planeje suas reformas cuidadosamente
Você precisa ter um bom plano antes de iniciar o processo de renovação. Propriedades comerciais podem ganhar valor com uma reforma bem executada, mas podem perder valor significativamente com uma reforma mal executada. Recomenda-se uma extensa inspeção da propriedade antes de iniciar qualquer trabalho para encontrar quaisquer problemas que devam ser corrigidos. As falhas em uma propriedade não precisam ser todas corrigidas em um investimento fixo e invertido. No entanto, seja prático sobre os problemas que você deve enfrentar: para evitar ser pego de surpresa assumindo mais do que você pode lidar, certifique-se de examinar cuidadosamente quaisquer problemas potencialmente significativos.
# 3. Garanta o Melhor Financiamento
O sucesso de sua estratégia de investimento pode depender se você pode garantir o empréstimo ideal para consertar e virar, como mencionado anteriormente. Verifique se você está procurando o tipo de empréstimo apropriado, descrito no topo desta página, e se pode obter o financiamento necessário para as despesas do seu projeto.
# 4. Selecione Empreiteiros Experientes
Para que a reforma seja concluída corretamente, também é fundamental colaborar com um grupo de projetistas e empreiteiros qualificados. Você tem uma vantagem se já trabalhou com uma equipe em quem confia.
À medida que você trabalha rapidamente sem sacrificar a qualidade, lembre-se de que tempo é dinheiro no negócio de consertar e virar.
# 5. Anuncie sua propriedade
O último passo é preparar-se para vender a sua casa, provavelmente ainda antes de todas as obras estarem concluídas. Isso pode envolver o uso de serviços de listagem on-line ou a colaboração com um agente imobiliário comercial para divulgar. Faça todos os esforços para aumentar os juros se quiser vender seu imóvel reformado pelo preço mais alto. Antes de colocar seu imóvel no mercado, saiba qual é o preço ideal de venda. Mesmo que tenha sido fácil manter-se firme quando o projeto estava sendo planejado, o mercado pode ter mudado desde então – para melhor ou para pior. O preço pelo qual sua propriedade será vendida depende muito de sua compreensão do mercado local.
Como funcionam os empréstimos Fix and Flip?
Qualquer produto de empréstimo usado para pagar a compra e reforma de um imóvel é chamado de empréstimo fixo e invertido. Empréstimos de dinheiro forte, empréstimos imobiliários, HELOCs, linhas de crédito comerciais, financiamento ROBS, hipotecas convencionais e empréstimos pessoais são algumas formas possíveis desses empréstimos.
Os bancos oferecem empréstimos Fix e Flip?
Os bancos não costumam oferecer programas de empréstimo projetados para financiamento fixo e invertido. Os credores privados podem ser a fonte mais vantajosa de empréstimos fixos e invertidos para iniciantes.
Qual pontuação de crédito você precisa para o empréstimo Fix and Flip?
Qualificar-se para um empréstimo fix and flip é um pouco mais simples porque os corretores de dinheiro duro os tornam assim, em vez de bancos comerciais. De um modo geral, você precisa de uma pontuação de crédito de pelo menos 620, embora esse número NÃO seja inflexível. Para obter melhores resultados, sua pontuação FICO deve ser de pelo menos 620 para ser elegível para um empréstimo fixo e invertido.
O Fundo que Flip é um emprestador de dinheiro duro?
Quando você trabalha com o Fund That Flip, pode esperar o tempo de fechamento mais rápido do negócio, financiamento confiável e uma equipe comprometida para ajudá-lo a expandir sua empresa. Uma das maneiras mais simples de expandir sua empresa imobiliária é por meio de empréstimos de dinheiro vivo. Os investidores credenciados podem adicionar imóveis às suas carteiras com pouco risco usando a plataforma Fund That Flip, que elimina a necessidade de um empréstimo tradicional para comprar uma propriedade de investimento. A plataforma atende mutuários e credores que procuram sua próxima solução financeira imobiliária.
Como posso virar minha casa sem dinheiro e com crédito ruim?
Se você não tiver dinheiro no banco e quiser fazer uma mudança de casa, precisará obter algum financiamento. Empréstimos de dinheiro forte, empréstimos imobiliários, HELOCs, linhas de crédito comerciais, financiamento para rolagem como inicialização de negócios (ROBS), empréstimos pessoais e hipotecas tradicionais estão entre os diferentes tipos de empréstimos disponíveis para a inversão de casas.
Os credores normalmente consideram sua relação empréstimo-valor (LTV) e valor pós-reparo (ARV) ao avaliar seu aplicativo para um empréstimo fixo e invertido. O tamanho do empréstimo sobre o valor da propriedade é conhecido como LTV. 90% é o limite médio de LTVS para credores, embora alguns possam ter padrões mais altos ou mais baixos.
De acordo com o ARV da propriedade, outros credores determinam quanto você pode pedir emprestado. Após as reformas, o valor estimado do imóvel é o seguinte. Você pode precisar colocar dinheiro ao solicitar muitos empréstimos. Mas algum dinheiro duro e credores privados podem ser capazes de financiar seu negócio imobiliário inteiramente e sem qualquer adiantamento.
Você também pode levar em consideração outras técnicas mais sofisticadas para vender casas, como o atacado, que envolve a contratação de uma propriedade e a venda desse contrato a outro comprador. Antes de mergulhar nesses vários empréstimos e estratégias, pense em falar com um investidor imobiliário experiente e avaliar cuidadosamente suas opções.
Como você consegue dinheiro para um Fix and Flip?
- Empréstimo Tradicional.
- Credores não bancários ou credores privados
- Sites de crowdfunding
- emprestador de dinheiro
Consertar e inverter é arriscado?
Investir em um reparo e flip é mais arriscado se você não tiver dinheiro para comprar a casa. Muitos investidores que vendem casas usam empréstimos, e você pode descobrir que uma hipoteca também é a melhor escolha para você. Para maximizar os benefícios de uma hipoteca, a pesquisa é necessária. Examine suas opções de hipoteca e compare-as com outras ofertas. A venda de sua propriedade de investimento com lucro ou mesmo sua venda total não é promessa nem garantia.
Qual é a regra dos 70% na inversão da casa?
De acordo com esta regra geral, o comprador que pretende vender o imóvel não deve desembolsar mais de 70% do valor da reparação (ARV), que inclui o custo da renovação. Assim, cerca de 30% do capital fica disponível para lucro quando a propriedade é vendida, funcionando como uma rede de segurança se os custos se revelarem superiores ao previsto.
O valor pós-reparação (ARV) de uma propriedade não deve exceder 70% do seu ARV, menos o custo de renovação, de acordo com a “regra dos 70%”, um princípio geral (em vez de uma regra ou requisito formal). Home flippers podem usar este método rápido e simples para determinar o preço mais alto que devem oferecer por uma propriedade.
Conclusão
Um empréstimo de curto prazo conhecido como “empréstimo fixo e flip” é concedido a investidores imobiliários que usam o dinheiro para comprar e/ou reformar propriedades antes de revendê-las com lucro. É utilizado para fins profissionais, não privados. Empréstimos fixos e invertidos são uma ferramenta essencial para obter acesso às casas que você deseja reformar antes de vendê-las com lucro. Plataformas on-line ou credores são um ótimo lugar para começar se você estiver procurando por empréstimos de dinheiro duro para lançar casas, porque eles estão dispostos a emprestar para iniciantes.
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Referências
