Uma hipoteca é um tipo de empréstimo usado para comprar ou manter uma casa, terreno ou outros tipos de imóveis. Nesse caso, o mutuário concorda em fazer pagamentos periódicos ao credor. Geralmente é na forma de uma série de parcelas regulares que são divididas em principal e juros. No entanto, como mutuário, é necessário conhecer os diferentes tipos de empréstimos hipotecários que seriam benéficos para você. Como investidor imobiliário, também é importante conhecer os tipos de fraude hipotecária e como evitá-los. Portanto, enquanto você lê, mantenha a mente aberta para os vários tipos de hipotecas e quais você pode pagar facilmente.
O que é hipoteca e como funciona
Um empréstimo hipotecário é um acordo que você (o mutuário) e um credor hipotecário fazem para comprar e refinanciar uma casa usando o dinheiro do credor. Este tipo de acordo permite ao credor o direito legal de retomar a posse de uma casa no caso de você não conseguir cumprir as condições de sua hipoteca, na maioria das vezes por não pagar o valor emprestado acrescido de juros.
Quando você solicita uma hipoteca, seu credor fornece uma quantia predeterminada de dinheiro para comprar a casa. Você concorda em reembolsar seu empréstimo por um longo período de tempo com juros. Até que a hipoteca seja paga integralmente, o credor tem o direito à propriedade.
Tipos de hipoteca
#1. Hipoteca de Taxa Fixa
Uma “hipoteca de taxa fixa” é um empréstimo imobiliário com uma taxa de juros fixa durante a duração do empréstimo. Nesse tipo de hipoteca, o mutuário (o devedor) e o credor (o credor) concordam com a taxa de juros antes de desembolsar o empréstimo, e essa taxa permanece a mesma durante todo o prazo do empréstimo.
Taxa fixa, como o nome indica, indica que a taxa de juros da hipoteca permanece a mesma o tempo todo. Para os clientes que desejam saber quanto pagarão por mês, as hipotecas de taxa fixa são opções atraentes. Você também pode garantir empréstimos hipotecários de taxa fixa com imóveis residenciais ou comerciais.
Como resultado, o valor e o prazo de pagamento do empréstimo são fixos, e o responsável pelo pagamento se beneficia de um pagamento único e confiável e da oportunidade de fazer planos financeiros com base nessa despesa fixa. Os mutuários de hipotecas de taxa fixa estão em melhor situação no caso de uma inflação inesperadamente alta.
#2. Hipoteca de taxa ajustável (ARM)
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um empréstimo imobiliário com uma taxa de juros variável. A taxa de juros inicial em um ARM é definida por um período de tempo específico. A taxa de juros cobrada sobre o saldo não pago é redefinida esporadicamente, às vezes todos os meses.
Os ARMs também são conhecidos como hipotecas flutuantes ou hipotecas de taxa variável. Um spread adicional conhecido como margem ARM é adicionado ao benchmark ou índice usado para redefinir a taxa de juros para ARMs.
Leia mais sobre Mortgage de taxa ajustável (ARM)
#3. Empréstimos apenas com juros
Em uma hipoteca somente de juros, o mutuário (hipotecário) só é obrigado a pagar juros sobre o empréstimo por um período de tempo predeterminado. Ou o princípio é pago integralmente em uma determinada data ou é pago ao longo do tempo.
Existem vários métodos para estruturar hipotecas somente com juros. Pagamentos apenas de juros podem ser feitos por um período de tempo predeterminado, oferecidos como uma opção ou continuados durante todo o prazo do empréstimo. Pagar apenas os juros pode ser uma condição que apenas tomadores de empréstimo específicos podem aproveitar com alguns credores.
#4. Hipotecas reversas
Como uma hipoteca convencional, um empréstimo hipotecário reverso permite que os proprietários peçam dinheiro emprestado enquanto usam o valor de sua casa como garantia. Quando você contrai um empréstimo hipotecário reverso, assim como quando obtém uma hipoteca regular, o título da sua casa permanece em seu nome. Os mutuários não fazem pagamentos mensais de hipoteca com um empréstimo hipotecário reverso, em contraste com uma hipoteca convencional.
Quando o mutuário desocupa o imóvel, o empréstimo é pago de volta. A cada mês, o valor do empréstimo aumenta devido às taxas e juros cobrados. Para se qualificar para um empréstimo hipotecário reverso, o proprietário deve manter um bom crédito, pagar impostos sobre a propriedade e seguro residencial e utilizar a casa como sua residência principal.
Tipos de empréstimos hipotecários
#1. Empréstimo FHA
Um empréstimo FHA é uma hipoteca de casa que o governo garante. Geralmente é fornecido por um banco ou outro credor aprovado pela Federal Housing Administration (FHA).
Os empréstimos FHA permitem que os candidatos tenham classificações de crédito mais baixas do que o necessário e oferecem pagamentos mínimos menores do que muitos empréstimos comerciais. O objetivo de um empréstimo da FHA é ajudar as famílias com renda baixa a moderada a se tornarem proprietárias. Eles são especialmente populares entre os compradores de imóveis pela primeira vez.
#2. Empréstimo VA
Um empréstimo VA é um dos tipos de empréstimos hipotecários que podem ser obtidos por meio de um esquema estabelecido pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos Estados Unidos (anteriormente Administração de Veteranos). Veteranos, pessoal da ativa e os cônjuges sobreviventes desses indivíduos podem obter empréstimos VA para comprar casas com pouco ou nenhum adiantamento, sem seguro de hipoteca privada e taxas de juros normalmente competitivas.
Membros do serviço ativo, veteranos e seus cônjuges sobreviventes podem comprar casas com a ajuda de financiamento VA. Sobre o valor da casa, oferecem financiamento até 100%. Os mutuários que atendem aos requisitos podem utilizar um empréstimo VA para reestruturar sua hipoteca, reformar e consertar suas casas ou criar uma nova.
#3. USDA empréstimo imobiliário
Os compradores de casas em certas cidades e áreas rurais podem obter um empréstimo imobiliário do USDA, que não requer pagamento inicial. O Programa de Empréstimos Habitacionais Garantidos para o Desenvolvimento Rural do USDA, uma divisão do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos, garante os empréstimos do USDA. Embora o governo possa fornecê-los diretamente a mutuários qualificados com renda abaixo de um limite específico, a maioria dos empréstimos do USDA é fornecida por credores parceiros.
Como o governo está assumindo os riscos associados aos empréstimos, os empréstimos imobiliários do USDA geralmente têm taxas mais baixas do que as hipotecas convencionais, além de não exigirem um adiantamento. Mesmo quando o USDA emite os empréstimos, isso ainda é verdade.
Melhores tipos de empréstimos hipotecários
Empréstimos convencionais vêm em duas variedades: conformes e não conformes, e não são segurados pelo governo federal.
Empréstimos que “conforme” com os padrões estabelecidos pela Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA), incluindo aqueles sobre crédito, dívida e tamanho do empréstimo, como seu nome indica. Os limites de empréstimo em conformidade são $ 970,800 em áreas mais caras e $ 647,200 na maioria das áreas.
Os padrões FHFA não são atendidos por esses empréstimos. Em vez disso, eles se concentram em mutuários que desejam comprar casas mais caras ou com perfis de crédito exclusivos. A melhor opção para você é provavelmente uma hipoteca convencional se você tiver um bom crédito e dinheiro para investir uma quantia considerável.
Para colocá-lo na melhor posição possível para obter uma hipoteca e comprar uma casa, um credor ou corretor de hipotecas útil também pode atribuir a você tarefas de casa - áreas financeiras específicas a serem fortalecidas.
Qual é o tipo mais comum de hipoteca?
A opção mais popular para compradores de imóveis é uma hipoteca convencional com taxa fixa de 30 anos.
O empréstimo ideal para suas circunstâncias dependerá em grande parte de sua saúde financeira, incluindo sua renda, histórico de crédito, pontuação de crédito, emprego e objetivos financeiros.
Para escolher as melhores opções de empréstimo, os credores hipotecários podem ajudá-lo a examinar sua situação financeira. Eles também podem ajudá-lo a compreender as necessidades de qualificação, que geralmente são complicadas.
Diferentes tipos de hipoteca
#1. Hipoteca de taxa fixa versus hipoteca de taxa ajustável
Uma hipoteca de taxa fixa difere de uma hipoteca de taxa ajustável em que a taxa de juros é predeterminada no momento em que o empréstimo é obtido e não flutuará. A taxa de juros de uma hipoteca com taxa ajustável pode aumentar ou diminuir.
Em comparação com as hipotecas de taxa fixa, muitos ARMs têm taxas de juros iniciais mais baixas. Essa taxa inicial pode ser constante por alguns anos, um ano ou vários anos. Sua taxa de juros mudará quando esse período promocional terminar e seu valor de pagamento provavelmente aumentará.
Sua taxa de juros será parcialmente baseada em um índice, que é uma forma mais abrangente de medir as taxas de juros. Quando esse índice de juros sobe, seu pagamento aumenta.
Quando esse índice de juros sobe, seu pagamento aumenta. Seu pagamento pode ocasionalmente diminuir à medida que as taxas de juros caem, mas não para todos os ARMs. Sua taxa de juros pode não ultrapassar um certo nível com alguns ARMs. Alguns ARMs têm um limite para a taxa de juros mais baixa que você pode ter.
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Tipos de fraude de hipoteca
A fraude hipotecária é um tipo de crime financeiro que inclui alterar a papelada do empréstimo ou tentar lucrar ilegalmente com o processo de empréstimo hipotecário. Por exemplo, fornecer conscientemente informações falsas em um pedido de hipoteca. As práticas de fraude hipotecária incluem vendas duplas, empréstimos aéreos e compras de palha.
Existem muitos tipos distintos de fraude hipotecária, mas alguns são mais prevalentes do que outros, e cada um tem seus sinais de alerta.
#1. Fraude de Posse
A fraude de ocupação ocorre quando um mutuário faz falsas alegações sobre se uma propriedade será ou não ocupada. Para obter um status bancário favorável, o proprietário frequentemente declara que ocupa a casa mesmo quando mora em outro lugar. Mesmo que não seja verdade, afirmar que a casa será ocupada pelo comprador permite que eles obtenham taxas de juros mais baixas, pagamentos diretos mais baratos e maiores taxas de empréstimo em relação ao valor.
#2. Comprador de palha
Um comprador de palha é uma pessoa que intencionalmente deturpa a natureza da transação, agindo em nome do comprador real. O comprador real pode estar tentando esconder envolvimentos questionáveis ou ter crédito ruim, o que pode impedi-lo de ser aprovado para uma hipoteca. O comprador genuíno receberá o título de propriedade quando o comprador de palha concluir o negócio.
#3. Negociação não convencional
A transação de braço não-comprimento é outro tipo altamente típico de fraude de transação. Isso acontece quando as duas partes do empréstimo hipotecário têm uma conexão pessoal, deixando tanto o credor quanto o mutuário vulneráveis à manipulação do outro.
#4. Invertendo propriedades
É quando uma propriedade tem uma avaliação falsa que engana o potencial comprador. Embora comprar uma propriedade, mantê-la, renová-la e revendê-la com lucro seja legítimo. No entanto, comprá-lo abaixo do valor de mercado e vendê-lo na hora por um preço artificialmente inflacionado constitui fraude.
Alguns sinais típicos provavelmente podem alertar os credores hipotecários sobre uma mudança de casa não autorizada. Um “flipper” que está fornecendo a avaliação falsa geralmente é o intermediário ou comprador de palha se a compra estiver em andamento por meio deles.
#5. roubo de renda
A fraude de renda ocorre quando um mutuário faz falsas alegações sobre a disponibilidade ou consistência da fonte de renda necessária para pagar o empréstimo. Existem duas formas predominantes de fraude de renda que incluem:
- Declaração de Renda Falsa: As informações de renda do pedido de empréstimo padronizado não foram completamente verificadas.
- Deturpação do trabalho: o mutuário fornece documentos de emprego falsos, como recibos de pagamento e registros do empregador falsificados.
Leia mais sobre Pagamento de Balão
Quais são as 5 partes de uma hipoteca?
# 1. Diretor
O principal do seu empréstimo à habitação é o valor que você deve pagar. O valor que você deve pedir emprestado é menor se você puder reservar ou economizar dinheiro suficiente para o pagamento inicial. Como orientação geral, nunca pague a entrada de uma casa usando sua reserva de emergência, comumente chamada de fundo de contingência ou fundo para dias chuvosos. Da mesma forma, os fundos designados para atingir outros objetivos cruciais não devem ser gastos no pagamento inicial.
#2. Interesse
Esta é a taxa para o empréstimo hipotecário e é devida como uma proporção do valor do empréstimo contratado. À medida que você paga o empréstimo, uma quantia maior é gradualmente movida para o componente principal, com uma parcela maior indo para os juros durante os primeiros anos do prazo do empréstimo. Isso se deve ao uso que os EMIs fazem do método do saldo decrescente em seus cálculos. Seu empréstimo à habitação será reembolsado mais cedo e com um custo de juros geral mais baixo se você pagar antecipadamente ou acelerar seus pagamentos.
#3. EMIs
A prestação mensal de um empréstimo à habitação (ou qualquer outro empréstimo, diga-se de passagem) consiste nos juros e no capital que devem ser reembolsados ao longo do empréstimo.
Você deve estar ciente da porcentagem do empréstimo imobiliário que o EMI é alocado para juros e principal, mesmo que os EMIs permaneçam praticamente constantes ao longo do empréstimo.
Se um empréstimo imobiliário tiver uma taxa flutuante, o valor do EMI ou o prazo do empréstimo mudará com base no aumento ou queda das taxas de juros (para cima ou para baixo).
Você, tomador do crédito imobiliário, tem a opção de ajustar os IMEs (por variações nas taxas de juros) ou alterar o prazo do empréstimo, o que for melhor para você. Faz sentido compreender a amortização do seu empréstimo à habitação.
#4. Seguro Hipotecário
Os credores freqüentemente exigem que você adquira um seguro de empréstimo hipotecário quando solicita um empréstimo imobiliário.
Isso protege o credor em caso de imprevistos, como perda de emprego, morte, etc.; o provedor de seguros reembolsará o credor por quaisquer saldos de empréstimos não pagos. Como resultado, o seguro de hipoteca tem algumas vantagens para você e para o credor.
#5. Seguro de proprietário
Algumas apólices abrangentes também cobrem a casa e seus pertences, além do seguro de hipoteca. Isso protege contra a possibilidade de roubo, incêndio, inundação e outras catástrofes. Novamente, isso é vantajoso para você e para o credor hipotecário.
Uma das melhores formas de aumentar o seu património é com um crédito à habitação. Ele também oferece vantagens fiscais: a Lei do Imposto de Renda permite uma dedução do principal e dos juros pagos em uma hipoteca.
Por que é chamado de hipoteca?
O termo “hipoteca” vem de uma frase da lei francesa que foi usada na Grã-Bretanha durante a Idade Média e significava “penhor de morte”. Descreve um penhor que expira (morre) quando a dívida é paga ou a propriedade é apreendido por execução hipotecária. A frase “um mutuário considerando a forma de uma garantia para um benefício (empréstimo)” também pode ser usada para descrever uma hipoteca.
Os mutuários de hipotecas podem ser empresas ou pessoas que estão hipotecando propriedades comerciais ou suas casas (por exemplo, suas instalações comerciais, propriedades residenciais arrendadas a inquilinos ou uma carteira de investimentos).
Quais são os 3 C's em uma hipoteca?
Um subscritor começa a trabalhar assim que tiver os documentos acima mencionados (e potencialmente alguns adicionais) em mãos. Os Três C's - Capacidade, Crédito e Garantia - são usados para classificar suas descobertas, pois avaliam o histórico de crédito e pagamento, renda e ativos que podem ser usados como adiantamentos.
#1. Capacidade
Ao comparar sua renda mensal bruta com o total de todas as suas dívidas mensais recorrentes, seu subscritor determinará se você pode pagar um empréstimo. A relação dívida/renda (DTI) será o resultado desse cálculo. Eles também considerarão seus extratos 401(k), IRA e de conta bancária como ativos.
# 2. Crédito
Para determinar como você conseguiu pagar a dívida no passado, os subscritores revisam um relatório de crédito composto da Equifax, Experian e Trans-Union.
Eles aprenderão quanto crédito você assumiu, os termos do empréstimo e se seu histórico de crédito anterior levanta alguma preocupação sobre sua capacidade de pagar o empréstimo durante esta fase.
Se você ainda não descobriu, a obtenção de condições favoráveis de hipoteca quase sempre depende de um forte histórico de crédito.
#3. Garantia
Nesse cenário, o credor está tentando se proteger contra a possibilidade de você não pagar o empréstimo. Para fazer isso, eles solicitam uma avaliação da casa para confirmar o valor da casa como um todo, não apenas o valor do empréstimo e, em seguida, calculam a relação empréstimo-valor (LTV).
Conclusão
A obtenção de empréstimos hipotecários a qualquer momento requer documentos, portanto, você deve prepará-los com antecedência. Você pode escolher entre os diferentes tipos de empréstimos hipotecários, e há boas opções para compradores de imóveis pela primeira vez. Os diferentes tipos de hipotecas e empréstimos hipotecários são inteiramente baseados nas taxas e no tempo (ou seja, mensalmente, anualmente). Ao selecionar um, você deve verificar o quão bem pode cumpri-lo no prazo.
Perguntas Frequentes:
Quais são os três erros comuns de hipoteca?
- Escolha o primeiro credor que encontrar.
- Não obtenção de aprovação prévia.
- Falha em proteger seu crédito.
Como posso saber se minha hipoteca será aprovada?
- Se o seu rating de crédito for superior a 620.
- Você colocou de três a cinco por cento ou mais.
- Você tem pequenas dívidas no momento.
- Você tem pelo menos dois anos de emprego e renda consistentes.
O que não fazer ao tentar obter uma hipoteca?
- Não deixe seu emprego, pare de trabalhar ou abra seu próprio negócio.
- Evite assumir dívidas de longo prazo, evitando compras como móveis ou um carro para sua nova casa.
- Não use cartões de crédito com mais frequência ou deixe contas não pagas.
- Mantenha sua instituição financeira atual.
Referências
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