A palavra “pré” significa um ato feito antecipadamente que está à frente de algo. Assim, pré-encerramento é o processo que ocorre antes que as ações legais sejam realizadas por um credor. Portanto, entender o pré-encerramento pode ajudá-lo como mutuário, investidor e possivelmente como credor. Saber como as casas pré-encerramento são vendidas, quais são as listas de pré-execução hipotecária e quanto tempo o processo de pré-encerramento levará é muito essencial.
Mas primeiro, vamos falar um pouco sobre o encerramento.
O que é encerramento?
A execução pode ser definida como a ação de tomada de posse de um imóvel hipotecado quando o devedor deixa de cumprir os pagamentos. A propriedade hipotecada é vendida para substituir o dinheiro devido pelo mutuário. Durante o encerramento, as vendas a descoberto são encontradas principalmente.
O que é pré-encerramento?
Pré-encerramento é o primeiro passo no processo de encerramento para recuperar legalmente o dinheiro devido pelo mutuário, tomando uma propriedade em posse. Pré-encerramento também pode ser o período dado a um mutuário para resgate. Na pré-encerramento, o credor está disposto a negociar com o mutuário.
Como funciona o pré-encerramento?
Quando uma pessoa toma dinheiro emprestado ou toma um empréstimo para comprar um imóvel, ela assina um contrato com o credor para reembolsar os empréstimos em parcelas mensais ou anuais, conforme o caso. Os pagamentos mensais geralmente são estruturados para cobrir uma parte dos pagamentos de principal e juros da hipoteca. Geralmente, existem regras no contrato que afirmam que, se o mutuário perder um pagamento por três meses consecutivos, o tribunal dá ao credor autoridade para iniciar a pré-execução da hipoteca.
A princípio, o tribunal envia um aviso de inadimplência para lembrar ao mutuário que, em 30 dias, o processo de execução pode começar se a dívida não estiver totalmente coberta. Essa ação pode levar semanas a meses, pois varia de acordo com o estado. Nesta fase, o credor está disposto a negociar com o mutuário para evitar despesas desnecessárias que vêm com o pedido de encerramento. Se a execução for eventualmente concedida, um aviso de despejo é enviado e o credor toma posse do imóvel hipotecado.
Como evitar o pré-encerramento
Embora o pré-encerramento não seja tão devastador quanto o encerramento, é necessário evitá-los. Fazer seu pagamento mensal em dia é a melhor solução para evitar os desafios que acompanham os processos de pré-execução. Nos casos em que existam razões válidas, a adequação deve ser discutida com o seu credor para se chegar a uma condição adequada.
Benefício de pré-encerramento
Pré-encerramento pode ser uma situação vantajosa para todos se o mutuário e o credor podem concordar. A pré-encerramento é um período de resgate para o mutuário. Você pode perder alguns, mas não todos. Vender sua casa durante o pré-encerramento pode não deixá-lo sem um tostão.
Casas pré-encerramento
Às vezes, uma casa pré-encerramento pode ser difícil de encontrar, pois pode não estar disponível através de fontes regulares. Investir em casas pré-encerramento pode ser uma ótima fonte de renda se você tiver dinheiro, pois seus preços são principalmente negociáveis.
O que é uma casa pré-encerramento?
Uma casa pré-encerramento é uma propriedade em risco de entrar em encerramento. Uma casa entra em pré-encerramento quando um credor arquiva um aviso de inadimplência. Casas em pré-execução podem ter valor suficiente para cobrir a hipoteca pendente. O proprietário fica com duas opções: vender o imóvel ou pagar a dívida. Como o proprietário não vai querer correr o risco de entrar em execução duma hipoteca, pois isso prejudica seu histórico de crédito, eles são obrigados a colocar a propriedade em uma venda a descoberto. Uma casa em pré-encerramento e encerramento são diferentes.
O que é uma venda curta?
Uma venda a descoberto é uma venda em que um proprietário em padrão vende uma casa para evitar o encerramento. Vendas a descoberto de casas incluem a negociação com a empresa de hipoteca para vender a propriedade por menos do que o devido. O mutuário pode então se afastar da mesa de fechamento sem possuir mais nada. Ao vender o imóvel, o credor não receberá todo o seu dinheiro de volta e terá que perder o dinheiro restante. Mas o mutuário também pode sair de mãos vazias em cada transação, mas com um bom histórico de crédito.
O benefício de comprar uma casa pré-encerramento
O proprietário é um vendedor motivado e está sob uma restrição de tempo, então eles podem estar dispostos a reduzir o preço.
Você pode comprar uma casa pré-encerramento com um empréstimo?
Sim, você pode obter um empréstimo para um pré-encerramento, mas pode haver concorrência, pois os investidores gostariam de investir em casas pré-encerramento, pois são mais baratas. Você terá que ser pré-aprovado para um empréstimo antes de começar a procurar uma casa pré-encerramento.
Veja também: Nosso guia para comprar uma casa hipotecada
Como negociar uma pré-encerramento
Você pode negociar uma pré-execução somente se encontrar uma. Estes são os seguintes passos a seguir:
Procure por listagens de pré-encerramento. Existem vários lugares para encontrar listas de pré-execução. Você pode começar verificando os registros públicos, pois a maioria das propriedades prestes a entrar em execução hipotecária são registradas para aviso público. Você pode visitar sites imobiliários para pesquisar propriedades que estão prestes a ser encerradas.
Procure uma propriedade hipotecada em uma boa localização, pois a maioria das propriedades provavelmente será encontrada em um estado composto. Você pode contratar uma imobiliária com experiência nessa área.
Marque uma reunião com o vendedor e conclua um preço.
Em muitos casos, é mais fácil comprar execuções hipotecárias em dinheiro. Os proprietários estão sob uma restrição de tempo e vão querer vender para um comprador à vista. Os vendedores estão mais motivados a vender para um comprador à vista e isso pode tornar o processo de fechamento muito mais rápido. No entanto, muitos compradores de casas hipotecadas o fazem com uma hipoteca. Hipotecas podem ser obtidas para casas hipotecadas da mesma forma que você as obtém para compras regulares de casas. Certifique-se de incluir o custo de reparos, reformas e custos de fechamento ao calcular o valor do empréstimo
Listas de pré-encerramento
A pré-encerramento como o nome indica é uma lista que contém muitas casas que correm o risco de encerramento.
Para que servem as listas de pré-encerramento?
As listagens de pré-execução podem rastrear propriedades que estão prestes a entrar em execução. Com as listagens de pré-execução hipotecária, os investidores imobiliários podem achar mais fácil comprar casas a preços mais baratos.
Onde encontrar uma lista de pré-encerramento
Existem vários lugares para encontrar boas listagens de pré-encerramento, como:
# 1. Sites
Existem vários sites on-line que contêm nomes e detalhes de listas de pré-encerramento. Você pode navegar na Internet e pesquisar listas de pré-execução hipotecária e elas são principalmente gratuitas.
#2. Registro público
Este é um dos métodos gratuitos de busca de propriedades em pré-encerramento. Os credores publicam um aviso público quando uma casa está entrando em pré-encerramento. As listagens de pré-encerramento podem ser encontradas gratuitamente nos registros públicos no escritório do registrador do condado. Geralmente inclui o endereço da propriedade e o nome do proprietário. Eles também incluem o nome do banco responsável pelo encerramento. As informações normalmente encontradas em registros públicos não são suficientes e o uso de registros públicos pode ser demorado.
# 3. Corretor de imóveis
Se você tiver contato com um agente imobiliário especializado em propriedades hipotecadas, será mais fácil, pois você pode perguntar a eles. Eles terão informações suficientes e poderão entrar em contato com o proprietário, mas custará algumas moedas.
#4. Credores
Porque é para seu benefício, muitos credores fornecerão uma lista de pré-encerramento se você simplesmente pedir.
#5. Jornais
Você pode pegar seu jornal e verificar as listas de pré-encerramento. Jornais locais publicam endereços de casas prestes a serem executadas. Em seu jornal local, leia o aviso de anúncios de venda e certifique-se de obter sua cópia logo após a publicação, para que você possa ser o primeiro a aproveitar uma oportunidade promissora.
Veja também: Nosso artigo sobre Listagens de encerramento
Quanto tempo é o processo de pré-encerramento?
A duração do processo de pré-execução pode variar em circunstâncias incomuns. Normalmente, quando um devedor perde meses de pagamentos, o credor envia um aviso de inadimplência ao mutuário 30 dias após a falta de pagamento.
Quanto tempo é o processo de pré-encerramento? A lei estadual exige que o credor espere 90 dias além do primeiro aviso antes de enviar um relatório informando que o mutuário não cumpriu o pagamento.
O tribunal então permite que o credor registre uma reclamação de execução duma hipoteca. O preenchimento da reclamação de execução hipotecária inicia oficialmente o processo de execução hipotecária. O mutuário terá um prazo definido para responder à reclamação e explicar por que a execução duma hipoteca não é apropriada. Se o mutuário não responder à reclamação, o tribunal pode entrar com uma sentença à revelia contra o mutuário, o que permitiria ao credor finalizar a execução da hipoteca da propriedade e iniciar o processo de leilão de execução hipotecária ou processo de venda.
Então, tecnicamente, a pré-execução dura 120 dias, mas pode variar de acordo com o estado ou tribunal.
Quanto tempo uma casa fica em pré-encerramento? Tecnicamente, a casa permanece no processo de pré-execução até que o credor arquive documentos oficiais de execução de hipoteca no tribunal. Isso significa que você ainda pode salvar sua casa do processo de pré-encerramento até o ponto em que o credor inicia o processo oficial de encerramento no tribunal. Quanto tempo uma casa pode ficar em pré-encerramento? Normalmente, o processo de pré-execução dura cerca de 120 dias, mas esse período pode ser maior se o credor apresentar a reclamação de encerramento após o período de espera de 120 dias exigido.
LEIA TAMBÉM ESTADO AUXILIAR
Como sair da pré-encerramento
Se você já enfrentou um problema de pré-execução, existem várias maneiras de sair de uma pré-execução e trataremos algumas delas aqui. Uma vez iniciado o processo de pré-encerramento, existem várias maneiras de optar por não participar. Neste caso, o credor está pronto para negociar com o mutuário para evitar o custo que vem com o processo de execução hipotecária:
#1. Modificação do empréstimo
Uma modificação do empréstimo é uma maneira de evitar a execução duma hipoteca. Quando um mutuário não consegue cumprir o pagamento mensal, pode marcar uma reunião com o credor e chegar a um acordo. Você pode explicar aos seus credores as razões por trás do atraso no pagamento e, se o credor entender, você pode estender a duração do empréstimo. Em outros casos, o credor provavelmente pode diminuir a taxa de juros para um valor mais baixo. O credor pode concordar em evitar os aborrecimentos que acompanham o processo de encerramento.
#2. Venda a descoberto
Quando o mutuário é obrigado a vender sua propriedade por um valor menor para cobrir a dívida, isso é chamado de “venda a descoberto”. Ao vender o imóvel e pagar a dívida, tanto o mutuário quanto o credor podem escapar do processo de encerramento. Vendedores em vendas a descoberto nem sempre são pessoas que estão submersas em suas hipotecas.
Às vezes, os vendedores se envolvem em vendas a descoberto porque o mercado não é grande e eles têm uma propriedade ou propriedades que precisam se desfazer. Independentemente de a propriedade em uma venda a descoberto estar em execução hipotecária, pré-execução ou nenhum dos dois, trabalhar com um advogado no processo de venda a descoberto pode ajudá-lo a garantir que seus acordos com o credor satisfaçam o empréstimo e o ajudem a realmente escapar da execução hipotecária processo.
#3. Pague o saldo
Você pode facilmente evitar a pré-execução se pagar o saldo devedor. O credor deve retirar com efeito imediato se você pagar o saldo devedor.
#4. Refinanciamento
Outra maneira de evitar a pré-execução é obtendo aprovação para outro empréstimo. Você pode adquiri-lo por meio de seu credor atual ou de outro credor hipotecário. Isso permite que você renegocie novos termos e tenha muito tempo para pagar o empréstimo.
Conclusão
Pré-encerramento é o primeiro passo para o encerramento. Geralmente leva à execução duma hipoteca se o mutuário não agir rápido.
Casas pré-encerramento são propriedades prestes a entrar em execução hipotecária. Casas em pré-execução podem ter valor suficiente para cobrir a hipoteca pendente. Eles são geralmente para uma venda a descoberto. Uma casa em pré-encerramento e encerramento são diferentes.
As listas de pré-execução podem ser encontradas em sites, registros públicos, jornais e assim por diante e podem durar até 120 dias, dependendo da localização, pois varia de estado para estado.
Perguntas Frequentes:
Como faço para vender minha casa durante uma pré-encerramento?
Você pode entrar em contato com um agente imobiliário para colocar sua casa no mercado ou visitar um site imobiliário.
O que significa quando uma casa é um pré encerramento?
Isso significa que sua casa corre o risco de entrar em execução hipotecária e, se isso acontecer, pode haver danos ao seu histórico de crédito
Onde posso encontrar casa pré-encerramento?
Você pode encontrar casas pré-encerramento em registros públicos, sites e jornais locais.
- ENCERRAMENTO DA CASA Explicado!!! (+ Guia detalhado para comprar casas hipotecadas
- LISTAS DE EXECUÇÃO DE EXECUÇÃO: Como encontrar listagens de execuções hipotecárias sem estresse
- O que é uma venda curta? Guia para o processo de venda a descoberto
- SHORT SALE: Definição, Processo e Benefícios
- O QUE É REDLINING: o que você precisa saber
- COMO COMPRAR UMA CASA ENCERRADA: Passos para comprar uma casa hipotecada
- RIDER INSURANCE: Significado, Tipos e Fatores
