Quando você quer comprar uma casa, conhecer sua taxa de despesas com moradia pode ajudá-lo a descobrir quanta casa você pode pagar. O índice de despesas de habitação é usado para descobrir quanto você pode pedir emprestado para comprar uma casa. Aqui está uma análise mais detalhada do índice de despesas com habitação, ou FHA, e sua fórmula.
Taxa de Despesa de Habitação
O rácio de despesas de habitação é um rácio que compara as despesas de habitação com o lucro antes de impostos (EBT) ou renda antes de impostos. Na maioria das vezes, os credores usam o índice como parte de sua análise de crédito no início do processo de empréstimo. Em outras palavras, os credores, como os bancos, usam o índice durante a devida diligência ao qualificar um mutuário para um empréstimo.
A aplicação mais comum do índice de despesas com habitação é em hipotecas residenciais. Para garantir que um mutuário possa pagar o empréstimo hipotecário, os credores examinam detalhadamente o histórico de crédito do mutuário.
O rácio é normalmente utilizado em conjunto com o rácio dívida/renda (DTI) para estabelecer o montante máximo de crédito acessível ao mutuário.
Os custos totais de habitação de um proprietário incluem o pagamento mensal da hipoteca (principal e juros), bem como os custos de funcionamento, como impostos sobre a propriedade e seguros, bem como as contas de energia e quaisquer outras taxas associadas à sua casa. É uma verdade que os credores querem uma repartição detalhada de todas as despesas de habitação do mutuário como parte do pedido de empréstimo.
O custo total da habitação do mutuário tem um grande impacto no rácio das despesas de habitação.
Taxa de Despesa de Habitação Fha
Durante o processo de solicitação de hipoteca, os critérios do índice de despesas habitacionais da FHA (dívida sobre receita) são usados para comparar os passivos recorrentes e a receita bruta de um mutuário. Para ter uma ideia melhor de quanto dinheiro você tem para gastar a cada mês, você pode dividir sua renda bruta por suas despesas fixas totais, que incluem sua hipoteca, e dividir esse valor por sua renda bruta.
Há uma despesa de pagamento de hipoteca FHA de 31% em relação à receita bruta e uma taxa de pagamento fixo total de 43% da FHA para o FHA. O índice de qualificação aceitável para empréstimos FHA é o que é chamado (4155.1 4.F.1.a).
Ao solicitar uma hipoteca segurada pela FHA, os credores devem aderir a esses padrões. Ter dinheiro suficiente no banco para cobrir suas obrigações mensais recorrentes mais os custos de possuir uma casa é essencial.
Razão de qualificação FHA explicada
O índice de qualificação permitido pela FHA, geralmente conhecido como índice de dívida / renda, é simplesmente expresso como a porcentagem de sua renda mensal bruta que vai para suas despesas mensais recorrentes. Existem dois tipos principais de taxa de qualificação permitida da FHA:
#1. Despesa de Pagamento de Hipoteca para Rendimento Efetivo (4155.1 4.F.2.b ):
Para calcular essa proporção, tudo o que você precisa saber é quanto custa o pagamento mensal da hipoteca em comparação com sua renda bruta. A FHA recomenda que seus custos totais de pagamento de hipoteca não ultrapassem 31% de sua renda efetiva total. Se a sua casa se qualificar para o programa Energy Efficient Homes (EEH), a FHA impõe uma proporção mais alta de 33%.
#2. Taxa de Pagamento Fixo Total para Renda Efetiva (4155.1 4.F.2.c):
Para calcular esse índice, você deve levar em consideração seus compromissos gerais de dívida, que incluem o pagamento da hipoteca, bem como todas as suas contas mensais recorrentes. Para se qualificar para um Empréstimo FHA, você deve ter um pagamento mensal fixo de 43% de sua renda efetiva. Se você estiver no programa EEH, a FHA também aumenta a porcentagem necessária para se qualificar para 45%.
“principal e juros, depósitos judiciais para impostos imobiliários, seguro contra riscos, prêmio de seguro hipotecário, taxas de associação de proprietários, aluguel do terreno, avaliações especiais” e “pagamentos para qualquer financiamento secundário qualificado” estão todos incluídos no Dívida a Diretrizes de Renda.
Calculando sua relação dívida/renda
Você deve utilizar os índices de front-end e back-end para calcular sua relação dívida/renda. Determine sua renda efetiva para a taxa de pagamento de hipoteca permitida usando uma taxa de front-end. Você divide o pagamento mensal da hipoteca pela sua renda mensal bruta.
Usando uma porcentagem, multiplique a proporção por 100 para chegar à porcentagem final. Suponha que seu pagamento mensal da hipoteca seja de $ 2,250 e sua renda bruta seja de $ 8,500. Veja a seguir como você calcularia seu imposto:
25% de US$ 2,250/US$ 8,500 é 26.5% do total
Para determinar sua renda efetiva para o total de pagamentos fixos, aplique o cálculo do índice de back-end. Divida sua renda bruta mensal pelo total do pagamento mensal da hipoteca e todas as outras despesas mensais. Ao aumentar a proporção em 100, você pode expressá-la como uma porcentagem. Suponha que seu pagamento mensal de hipoteca seja de $ 2,500, suas despesas recorrentes mensais totais sejam de $ 1,405 e sua renda bruta seja de $ 8,500. Seu cálculo ficará assim:
$ 2,500 + $ 1,405, ou 43% de $ 8,500.
Calcule sua relação dívida/renda usando uma ferramenta online.
Considerações e isenções de despesas recomendadas
Algumas despesas podem ser incluídas no pagamento total da hipoteca do mutuário, enquanto outras podem ser excluídas de acordo com os critérios de dívida em relação à renda da FHA. Ao calcular sua relação dívida / receita, você deve levar em consideração as seguintes dívidas:
- Pagamentos de carros
- Pagamentos de empréstimos
- Pagamentos com cartão de crédito
- Pensão alimentícia ordenada judicialmente
- Pensão de alimentos
- Despesas legais
Você não deve incluir os seguintes itens em seu cálculo de dívida para renda:
- Despesas de assistência à infância
- Utilidades
- Aluguel ou pagamento de hipoteca atual
- Entretenimento
No entanto, a FHA alterou esta cláusula para que os empréstimos que você prevê pagar em menos de 10 meses não sejam mais isentos. Os empréstimos patrocinados pela FHA não estão mais disponíveis para você se você tiver alguma disputa pendente com seus credores sobre dívidas de mais de US$ 1,000, mesmo se você cumprir os padrões de pontuação de crédito.
Outros requisitos importantes
Além disso, quando você solicita um empréstimo da FHA, também deve pensar nos impostos sobre a propriedade e em quaisquer outros fatores que possam compensá-los.
Impostos sobre novas construções e imóveis
Para cumprir as regras da FHA, você deve estimar suas cauções mensais de imposto predial com exatidão. Espera-se que o novo empreendimento baseie as estimativas de impostos sobre a propriedade tanto no valor da terra quanto em quaisquer outras melhorias na terra, de acordo com as regras da FHA.
Fatores de compensação
Se um credor apresentar fatores compensatórios significativos e bem documentados, você não poderá exceder a taxa de qualificação permitida pela FHA. A seção de comentários do formulário HUD-92900-LT deve fornecer essas variáveis compensatórias da perspectiva do seu credor. Entre os possíveis elementos compensatórios estão:
- Contanto que sua renda e gastos permaneçam os mesmos nos últimos dois anos, você poderá pagar os custos de moradia que planeja incluir em sua relação dívida/renda.
- Se você tiver muito dinheiro ou algum outro meio de pagar a casa, talvez consiga.
- Se você gastar mais de 10% do adiantamento recomendado em uma propriedade.
- Se o seu histórico de crédito mostrar que você pode destinar uma parcela maior de sua renda à habitação, você pode se qualificar para uma taxa de juros mais baixa.
- Se você tem um bom histórico de economizar e gerenciar seu dinheiro.
Gerenciando sua relação dívida/renda
Não se preocupe se a sua relação entre dívida e renda for maior do que o recomendado pela FHA. Você pode economizar dinheiro todos os meses pagando suas dívidas de cartão de crédito. Para reduzir sua relação dívida/renda, pague alguns de seus próximos custos mensais recorrentes agora.
Consolidar sua dívida também pode permitir que você pare de pagar algumas de suas contas mensais. Um refinanciamento para consolidação da dívida faz sentido se você possui uma propriedade e possui uma excelente classificação de crédito ou uma grande quantidade de patrimônio nela.
Fórmula do Índice de Despesa de Habitação
O cálculo do seu rácio de despesas de habitação não requer cálculos complicados ou calculadoras digitais de qualquer tipo. Você pode usar algumas métricas típicas que já conhece sobre sua renda e o preço de uma casa que pretende comprar para calcular essa proporção.
Vamos dar uma olhada mais de perto na fórmula do índice de despesas com habitação.
#1. Some todas as despesas de habitação
Antes de começar a procurar uma nova casa, você precisa pensar em todos os custos possíveis. O mesmo vale para aqueles que estão avaliando pedidos de hipoteca.
Considere um empréstimo de 30 anos de $ 250,000 com uma taxa de juros de 3.2%. As taxas adicionais incluem as listadas abaixo:
- $ 208 de seguro de hipoteca
- $ 250 de taxas de associação de habitação
- $ 250 de impostos sobre a propriedade
- $ 136 de seguro residencial
- $ 1080 para o pagamento inicial da hipoteca e juros
Para resumir, você precisará de $ 1924 em custos adicionais. Ao calcular seus custos de moradia, lembre-se de que você não pagará $ 250,000 pela casa logo de cara.
#2. Calcule seu salário bruto total
Agora é hora de descobrir quanto dinheiro você pode esperar ganhar a cada mês. Para argumentar, suponha que sua renda mensal seja de $ 7150. Para esta estatística, lembre-se de contabilizar qualquer renda antes de impostos que você receba de seu emprego ou bônus ou pensão alimentícia, ou pagamentos de pensão alimentícia.
#3. Divida por sua renda antes de impostos
Divida suas despesas mensais de moradia por sua renda mensal para chegar ao índice de despesas de moradia. Segue a fórmula:
$ 924 dividido por $ 7150 é igual a 0.269, ou aproximadamente 27%.
Usando o método do índice de despesas de moradia, você deve esperar gastar cerca de 27% de sua renda antes de impostos em custos de moradia.
#4. Avalie os Resultados
Depois de calcular sua taxa de despesas com moradia, é hora de revisar suas descobertas. Tenha em mente que os subscritores normalmente rejeitam empréstimos se o índice de despesas com habitação for superior a 28%.
Se o subscritor apenas olhasse para o índice de despesas de habitação em nosso cenário hipotético, o mutuário em potencial provavelmente seria aceito para um empréstimo porque o índice é de 27%. Se os seus custos mensais de habitação forem superiores a 28% do seu rendimento mensal bruto, poderá encontrar-se numa situação financeira difícil.
Você ainda tem a chance de garantir uma hipoteca, mesmo que sua taxa de despesas com moradia seja superior a 28% (embora suas opções de empréstimo sejam necessariamente limitadas). Alguns credores, por exemplo, aceitarão você se você oferecer um adiantamento maior ou se tiver garantias.
Você sempre pode melhorar sua taxa de despesas de moradia nos próximos meses ou até anos, se necessário. Você pode fazer isso procurando um imóvel mais acessível, encontrando uma casa com impostos mais baixos ou sem taxas adicionais, e assim por diante.
Eu acredito que você pode determinar o índice de despesas de habitação usando esta fórmula passo a passo.
O que é Índice de Despesas de Habitação?
Os credores hipotecários utilizam um índice de despesas de habitação como uma de suas principais ferramentas para descobrir quanto da renda bruta de um mutuário deve ser destinado ao pagamento de uma casa.
Como funciona o Índice de Despesas de Habitação
O índice de despesas com habitação é uma das informações mais importantes sobre a renda de um mutuário que os credores usam para garantir que o mutuário possa pagar o empréstimo.
- Para descobrir quantas casas eles podem pagar, os futuros proprietários precisam saber sua taxa de despesas com moradia. A maioria dos credores convencionais prefere um índice de despesas da casa não superior a 28% como regra geral.
- A Administração Federal de Habitação (FHA) tem uma relação empréstimo-valor (LTV) ligeiramente mais alta de 31%.
- Lembre-se de que esse valor é considerado no contexto do DTI do mutuário e de outras variáveis, portanto, exceções podem ser feitas para permitir um índice um pouco mais alto.
Como Calcular uma Razão?
Uma razão é uma comparação numérica de duas quantidades pelo uso da divisão. A fórmula para tal comparação seria A/B, onde A e B são dois pontos de dados sendo comparados. Em outras palavras, você está pegando o ponto de dados A e dividindo-o pelos dados.
O que é a Fórmula do Índice de Despesas de Habitação?
Fórmula do índice de despesas de habitação = Soma de todas as despesas de habitação + Seu salário bruto total, dividido por sua renda antes dos impostos.
Qual é o índice de despesas com habitação Fha?
Os critérios do índice de despesas de habitação da FHA (dívida em relação à renda) são usados para comparar os passivos recorrentes e a receita bruta de um mutuário.
Conclusão
O índice de despesas de habitação é uma comparação dos custos de habitação com o lucro antes de impostos (EBT). Os custos de limpeza incluem desde manutenção básica até grandes reparos (serviços públicos, impostos sobre a propriedade, seguros, etc.).
O rácio de despesas de habitação é simplesmente a soma de todas as despesas de propriedade dividida por um salário antes de impostos, enquanto os critérios de rácio de despesas de habitação FHA (dívida-renda) são usados para comparar passivos recorrentes e renda bruta de um mutuário.
Perguntas frequentes sobre a taxa de despesas de habitação
O que é taxa de despesas de habitação Fha?
Os critérios do índice de despesas de habitação da FHA (dívida em relação à renda) são usados para comparar os passivos recorrentes e a receita bruta de um mutuário.
O que é a Fórmula do Índice de Despesas de Habitação?
Fórmula do índice de despesas de habitação = Soma de todas as despesas de habitação + Seu salário bruto total, dividido por sua renda antes dos impostos.
