Índice LOAN TO VALUE (LTV): significado e cálculos

Rácio LOAN TO VALUE (LTV)
Crédito da foto: PropTiger.com

O índice LTV (emprestment-to-value) é freqüentemente usado em empréstimos hipotecários para estabelecer o valor do adiantamento necessário. Além disso, se um credor concederá crédito a um mutuário. Os credores preferem LTVs mais baixos, mas isso tem um custo - os mutuários devem fazer adiantamentos maiores. O cálculo adequado da relação entre empréstimo e valor também é essencial.

O que é relação Loan-to-Value (LTV)?

Instituições financeiras e outros credores avaliam o risco do empréstimo observando a relação empréstimo-valor (LTV) antes de aprovar uma hipoteca. Empréstimos com um alto índice de LTV podem exigir que o mutuário adquira um seguro hipotecário. Seguro de hipoteca privada, ou PMI, é chamado de seguro de hipoteca privada.

Instituições financeiras e credores usam Loan to value rácios para avaliar o rácio de empréstimo antes do hipoteca. Também referido como rácios empréstimo-valor. Por exemplo, se você investir $ 20,000 e comprar uma casa avaliada em $ 200,000, o banco lhe emprestará $ 180,000. Os credores usam a relação empréstimo-valor para determinar quanto crédito eles estenderão a você.

Como calcular o índice Loan-to-Value

Com a ajuda dessa fórmula simples, os potenciais compradores de imóveis podem verificar rapidamente o índice LTV de uma propriedade. O cálculo do loan-to-value (LTV) é claro, dividindo o valor do empréstimo pelo valor dos ativos ou garantias dados como garantia. O saldo da hipoteca é dividido pelo valor da propriedade quando se trata de uma hipoteca.

            LTV = (Valor do Ativo / Valor do Empréstimo) x 100

Ao calcular o índice LTV, o valor total emprestado é subtraído do valor de avaliação da propriedade e expresso em porcentagem. Se você investir $ 10,000 e comprar uma casa pelo valor de avaliação de $ 100,000, receberá $ 90,000 emprestados. Como resultado, a relação LTV é de 90% (90,000/100,000). 

2 exemplo: Se uma propriedade for avaliada em $ 200,000 e o comprador solicitar uma hipoteca de $ 150,000, o valor do empréstimo será de 75%.

Como Entenda o Loan-to-Value Relação?

Calcular o índice LTV é uma etapa essencial no processo de subscrição de hipoteca. Ao comprar uma casa, refinanciar uma hipoteca existente em um novo empréstimo ou contrair um empréstimo contra o patrimônio em um imóvel, pode ser aplicado um índice LTV.

Ao avaliar um pedido de hipoteca, os credores analisam o índice LTV para determinar quanto risco estão dispostos a assumir. Os credores acreditam que há uma probabilidade maior de inadimplência do empréstimo quando os mutuários solicitam empréstimos por valores iguais ou próximos ao valor avaliado (e, portanto, têm um índice LTV mais alto). Devido ao baixo pagamento inicial, a propriedade requer mais patrimônio.

O valor da entrada, o preço de venda e o valor avaliado de uma propriedade são as principais variáveis ​​que afetam os índices de LTV. Adiantamentos mais altos e preços de venda mais baixos fazem com que o índice de LTV seja o mais baixo possível.

De um modo geral, a probabilidade de aprovação de um empréstimo e uma taxa de juros menor aumenta com o índice LTV. Também haverá uma diminuição na possibilidade de pagar pelo seguro hipotecário privado (PMI) como mutuário.

O índice LTV é apenas um dos critérios que determina a elegibilidade de um mutuário. No entanto, pode ter um impacto significativo na taxa de juros que um mutuário pode obter. Quando o índice de LTV de um requerente é igual ou inferior a 80%, a maioria dos credores oferece a menor taxa de juros possível

Embora a taxa de juros dos empréstimos possa subir à medida que o índice LTV aumenta, os mutuários com um índice LTV mais alto ainda são elegíveis para a aprovação de suas hipotecas. Por exemplo, um índice de LTV de 95% pode conceder ao mutuário a aprovação da hipoteca. Eles podem, no entanto, solicitar uma taxa de juros que seja um ponto percentual acima da taxa cobrada de um mutuário com um índice LTV de 75%.

Se o índice LTV exceder 80%, um credor pode exigir que o mutuário adquira um seguro hipotecário privado. Como resultado, o valor total do empréstimo aumentará de 0.5% a 1% ao ano. Até que o índice de LTV seja de 80% ou menos, os pagamentos de PMI são necessários. O índice de LTV cairá conforme você paga o saldo do empréstimo e o valor da sua casa aumenta com o tempo.

Embora a lei não o exija, quase todos os credores exigem um índice LTV de 80% para os mutuários, a fim de evitar o custo do PMI. Alguns credores podem ocasionalmente desconsiderar tomadores de empréstimos com alta renda, pouca dívida ou uma carteira de investimentos considerável.

A principal desvantagem das informações de um LTV é que ele representa apenas a hipoteca principal do proprietário. Também exclui outras dívidas que eles possam ter, como uma segunda hipoteca ou um empréstimo imobiliário, de seus cálculos. O CLTV é um indicador mais preciso da capacidade do mutuário de pagar uma hipoteca.

Quais fatores afetam o LTV Ratio e seu cálculo?

Os três elementos que afetam a relação empréstimo-valor são o preço de venda, o adiantamento e o valor avaliado. Uma alteração em qualquer um desses valores pode afetar o valor do empréstimo. E, consequentemente, o nível de risco da instituição financeira e a taxa de juros que ela cobra pelo financiamento imobiliário.

Pagamento inicial

O adiantamento de um mutuário é a soma de dinheiro que eles colocam em uma compra. Ao contribuir para o adiantamento e receber um empréstimo hipotecário do credor, o mutuário e o credor compram a propriedade em conjunto. Essas somas somam o preço total do contrato para a propriedade. A contribuição do credor para o empréstimo diminui à medida que o adiantamento do mutuário aumenta. Isso beneficia a capacidade do mutuário de obter um empréstimo e a taxa de juros do empréstimo.

Se a propriedade que um mutuário está comprando vale $ 200,000 e ele coloca $ 40,000, ou 20% do preço de venda, o credor financia os $ 160,000 restantes, ou 80% LTV: $ 160,000 / $ 200,000 = 80%. Este é um exemplo de cálculo do valor do empréstimo. O risco para a financeira diminui à medida que o adiantamento aumenta e o valor do empréstimo diminui.

Preço do Contrato de Vendas

O segundo fator que afeta o cálculo da relação empréstimo-valor é o vendas preço do contrato. Embora isso não esteja explicitamente na fórmula, não deixa de ser um componente chave. Com um preço de venda mais baixo, o valor da hipoteca necessária para comprar o imóvel também diminui. Quando o preço de venda for maior, o valor da hipoteca será maior. O preço de compra e a relação empréstimo-valor são cruciais porque o preço de compra não deve exceder o valor avaliado da propriedade. Os exemplos desta seção assumem que o valor de avaliação e o preço de venda são os mesmos, mas nem sempre é esse o caso.

Um exemplo do cálculo da relação entre empréstimo e valor é dado: se um comprador tiver $ 50,000 para investir em uma propriedade e o preço de venda dessa propriedade for $ 200,000. Assim, o LTV seria de 75%:($ 200,000-$ 50,000) / $ 200,000 = 75%

Valor avaliado

O valor avaliado é o terceiro elemento que impacta a relação empréstimo-valor. O credor determina o valor avaliado da propriedade com base em seu tamanho, características, localização, condição e comparação com propriedades semelhantes na vizinhança. Usando o valor de avaliação ou o preço de venda para calcular o LTV, o que for menor,

Um avaliador, um terceiro neutro e não relacionado à venda, estabelece o valor de uma propriedade. O avaliador determina o valor da propriedade usando uma variedade de informações. O avaliador fornece um valor avaliado para a propriedade após a análise. O credor, portanto, determina o índice LTV usando a fórmula mencionada acima antes de aprovar o empréstimo de 

Quando o rácio LTV para empréstimos à habitação é de 67%, o comprador tem direito a um valor de empréstimo de 67% da propriedade.

Exemplo de um cálculo Loan-To-Value

Por exemplo, imagine que você comprou uma casa avaliada em $ 100,000. Embora o proprietário esteja disposto a vendê-lo por $ 90,000. Se você trouxer $ 10,000 como entrada para a hipoteca, precisará de um empréstimo de $ 80,000. Assim, resultará um índice LTV de 80% (ou seja, 80,000/100,000). Supondo que você aumente o valor do adiantamento para $ 30,000, o empréstimo hipotecário necessário será agora de $ 60,000. Esse cálculo tornaria o índice LTV de 60% (ou seja, 60,000/100,000)

O que significa LTV de 80%?

Geralmente, uma excelente relação empréstimo-valor deve ser de no máximo 80%. Um LTV alto está acima de 80%. Isso significa que os mutuários podem pagar custos de empréstimo mais altos, precisam de seguro hipotecário privado ou o credor pode até recusar um empréstimo. LTVs superiores a 95% são inaceitáveis.

O que é uma relação excelente entre empréstimo e valor?

A maioria dos credores considera 80% uma boa relação empréstimo-valor (LTV). Qualquer coisa menor que esse número é ainda melhor. Lembre-se de que, à medida que o LTV aumenta acima de 80%, os custos dos empréstimos podem aumentar ou os credores podem negar empréstimos. Enquanto alguns credores e programas de empréstimo têm um LTV máximo de 80%, outros têm um LTV máximo de 95%. Um bom LTV está no limite de aceitação do credor ou abaixo dele: 80% ou menos.

Como faço para calcular meu LTV?

A simples divisão do valor do empréstimo pelo valor do ativo ou garantia usada como garantia resulta no cálculo do valor do empréstimo (LTV). No caso de hipoteca, divida o saldo da hipoteca pelo valor de avaliação do imóvel.

30% é um bom LTV?

Uma baixa taxa de LTV é boa. Um baixo índice de LTV atrai credores e melhora as chances de um comprador obter um empréstimo rapidamente. A probabilidade de aprovação de um empréstimo d aumenta com a diminuição do LTV. Portanto, um cálculo Loan-To-Value de 30% é favorável.

O que é um empréstimo LTV de 95%?

Se o índice de LTV para hipotecas for de 95%, o comprador é elegível para um empréstimo do banco igual a 95% do valor da propriedade. O banco cobre assim 95% do empréstimo. Com uma hipoteca de 95%, você pode emprestar até 95% do preço de compra da propriedade, deixando-o com 5% de entrada. Com uma hipoteca de 95% do valor da hipoteca (LTV), você pode emprestar 95% do valor da sua casa.

Qual é o significado de Loan to Value (LTV)

Instituições financeiras e outros credores usam índices empréstimo-valor para avaliar o risco de empréstimo de um comprador. Instituições financeiras e outros credores avaliam a relação empréstimo-valor (LTV) antes de aprovar uma hipoteca como uma medida de risco de empréstimo. Os credores veem as avaliações de empréstimos de alto LTV como empréstimos de alto risco. Através da divisão do valor do empréstimo pelo valor de avaliação, pode-se calcular o LTV.

Conclusão 

Os mutuários com um índice LTV mais alto ainda são elegíveis para aprovação de uma hipoteca, mesmo que a taxa de juros de um empréstimo possa aumentar à medida que o índice LTV aumenta. Em taxas de juros, a relação LTV tem um efeito. Quando a relação empréstimo-valor é menor, obter um empréstimo com uma taxa de juros mais baixa é mais simples porque há um risco de crédito significativamente menor.

Quando se trata de um empréstimo para habitação, a relação empréstimo-valor é o fator mais importante para os mutuários e credores. Por que você ainda está esperando? Calcule seu índice de LTV, localize o banco ou instituição financeira mais próxima de você e envie um pedido de hipoteca o mais rápido possível.

Perguntas frequentes sobre relação entre empréstimo e valor

O que é relação entre empréstimo e valor?

Instituições financeiras e outros credores avaliam o risco do empréstimo observando a relação empréstimo-valor (LTV) antes de aprovar uma hipoteca

Como você calcula o valor do empréstimo?

Basta dividir o valor do empréstimo pelo valor do ativo ou garantia utilizada.

40% é um bom LTV?

Uma baixa taxa de LTV é boa. Um baixo índice de LTV atrai credores e melhora as chances de um comprador obter um empréstimo rapidamente

Avaliação de Imóveis: Guia de Custos e Processos(Abre em uma nova guia do navegador)

PONTUAÇÃO DE CRÉDITO DE HIPOTECA: Crédito mínimo necessário para comprar uma casa (abre em uma nova guia do navegador)

Qual pontuação de crédito você precisa para comprar uma casa: melhores práticas nos EUA em 2022 (abre em uma nova guia do navegador)

DIFERENTES TIPOS DE HIPOTECA E EMPRÉSTIMOS HIPOTECÁRIOS

RELAÇÃO DE HABITAÇÃO: Como Calcular a Taxa de Habitação com Facilidade (+ Ferramentas Gratuitas)

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Os campos obrigatórios são marcados com *

Você pode gostar