O índice de back-end é uma das métricas que os bancos e até mesmo a FHA consideram ao tomar decisões de empréstimo. Também conhecido como índice DTI, ele determina o nível de risco associado ao empréstimo de dinheiro a um potencial mutuário. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre a proporção de back-end e como calculá-la.
O que é uma proporção de back-end?
A “relação de back-end” é a porcentagem de sua renda mensal dedicada ao pagamento de dívidas. A proporção é determinada como uma porcentagem de sua renda mensal.
Entendendo a proporção de back-end
O índice de back-end é uma das poucas métricas usadas pelos subscritores de hipotecas para determinar o nível de risco associado ao empréstimo de dinheiro a um potencial mutuário. É significativo porque indica quanto da renda do mutuário é devido a outra pessoa ou empresa. Se uma grande parte da renda mensal de um candidato for destinada ao pagamento de dívidas, o candidato será considerado um mutuário de alto risco, pois uma perda de emprego ou queda de renda pode fazer com que as dívidas não pagas se acumulem rapidamente.
Como calcular a proporção de back-end
Para calcular o índice de back-end, combinamos todos os pagamentos mensais da dívida de um mutuário e dividimos o total pela renda mensal do mutuário.
Considere um mutuário com uma renda mensal de $ 5,000 ($ 60,000 dividido por 12) e pagamentos de dívidas mensais totais de $ 2,000. O índice de back-end para esse mutuário é de 40% (US$ 2,000 / US$ 5,000).
Os credores preferem ver uma proporção não superior a 36%. Alguns credores, no entanto, concedem exceções para percentuais de até 50% para mutuários com bom crédito. Ao aceitar hipotecas, alguns credores utilizam esta relação unicamente, enquanto outros o usam em conjunto com a relação de front-end.
Como determinar a proporção de back-end
Sua dívida mensal em uma proporção de back-end inclui pagamentos de cartão de crédito, hipoteca e empréstimo de veículo, bem como pensão alimentícia e outros compromissos de empréstimo. Por causa das dívidas incluídas, difere de um rácio de front-end. O rácio “front-end” é apenas o rácio entre o pagamento da hipoteca e o rendimento.
Então, se você ganha $ 48,000 por ano, sua renda mensal é de $ 4,000. Seu índice de front-end é de 25% se o pagamento total da hipoteca for de US$ 1,000.
Se o total de pagamentos da dívida for de $ 1,800 ($ 1,000 para sua casa, $ 350 para um empréstimo para automóveis, $ 300 para cartões de crédito e $ 150 para um empréstimo estudantil), sua taxa de back-end é de 45%.
Seu índice geral de dívida/renda (DTI) seria 25/45 (frente/verso).
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Como esse cálculo é usado pelos credores?
Ao fornecer empréstimos hipotecários, alguns credores avaliam apenas o índice de back-end e não dão peso ao índice de front-end. Os índices dívida/renda, juntamente com a pontuação de crédito do mutuário, renda, histórico de trabalho, propriedade que está sendo adquirida e outros fatores, desempenham um papel significativo na decisão do credor.
A proporção de back-end para front-end é mais conservadora. Ou seja, os credores com regras de empréstimo mais rígidas estão mais inclinados a olhar para o back-end da transação do que para o front-end.
Os credores têm critérios com os quais entram em negociações de empréstimos. Os credores geralmente visam fazer empréstimos com uma proporção de 36% ou menos. Portanto, no cenário anterior, com um índice de back-end de 45%, o empréstimo provavelmente seria negado. Se o tomador tiver bom crédito, alguns credores farão uma isenção, permitindo índices de até 50%.
Os credores que calculam as proporções frontais e traseiras podem solicitar uma determinada proporção, como 28/36. O limite de empréstimo da FHA é 29/41. Os empréstimos de VA consideram apenas o back-end, que deve ser de 41% ou menos.
Como diminuir sua proporção de back-end
Como sua relação dívida/renda é tão significativa para os credores hipotecários quanto sua pontuação de crédito, aumentar sua relação é fundamental para garantir que você possa adquirir os empréstimos de que precisa e que poderá pagar os pagamentos do empréstimo depois que o empréstimo for concluído. garantido.
A estratégia mais eficaz para minimizar seu índice de back-end é pagar a dívida. Se você puder pagar seus cartões de crédito e evitar acumular novas dívidas rotativas, seu índice melhorará significativamente. Se você pagasse seus cartões de crédito na situação acima, ficaria com $ 1500 em pagamentos mensais ($ 1000 em casa, $ 350 em empréstimos para automóveis, $ 150 em empréstimos estudantis). Com US$ 4000 em ganhos, o novo índice de back-end é de 37.5%. Isso está muito mais próximo dos 36% aceitáveis e, com uma pontuação de crédito forte, a maioria dos credores pode até aprová-lo.
Aumentar a renda também melhora a proporção. Suponha que você receba um aumento de 3% no custo de vida em nosso exemplo. Sua nova renda mensal de US$ 4,120, combinada com seus pagamentos mensais de dívida de US$ 1,500, resulta em um índice de back-end de 36.4%. Esse índice aumenta a probabilidade de seu pedido de empréstimo ser concedido.
Reduza o pagamento da hipoteca para aumentar sua taxa. Você pode reduzir seu pagamento e diminuir seus índices de front-end e back-end fazendo um adiantamento mais alto, escolhendo uma hipoteca de 20 ou 30 anos em vez de uma hipoteca de 15 anos ou procurando uma casa mais barata para comprar. A obtenção de um seguro mais acessível também beneficia você aqui, porque o pagamento da hipoteca inclui PITI (principal, juros, impostos e seguro).
Proporção de back-end vs. Proporção de front-end
O índice de front-end também é uma comparação entre dívida e renda usada por subscritores de hipotecas. A exceção é que o índice de front-end não considera nenhuma dívida além do pagamento da hipoteca. Como resultado, calculamos o índice inicial dividindo o pagamento mensal da hipoteca do mutuário por sua renda mensal. Voltando ao exemplo anterior, suponha que o pagamento da hipoteca do mutuário seja de $ 1,200 de sua obrigação de dívida mensal de $ 2,000.
Portanto, a relação do mutuário é (US$ 1,200 / US$ 5,000), ou 24%. Uma restrição superior frequente definida por provedores de hipotecas é uma taxa inicial de 28%. Tal como acontece com o índice de back-end, alguns credores são mais flexíveis no índice de front-end, especialmente se o mutuário tiver outras circunstâncias atenuantes, como bom crédito, renda consistente ou grandes reservas de caixa.
Fatores de compensação para a relação DTI de back-end FHA
Se os mutuários atenderem a diferentes circunstâncias de compensação, os requisitos da FHA permitem que os credores permitam maiores porcentagens de DTI. Esses cenários extras ajudam a mitigar o risco de emissão de hipotecas com maiores índices de DTI. Entre esses fatores compensatórios estão os seguintes:
#1. Renda Residual
Os credores podem aprovar índices mais altos de dívida em relação à renda se o mutuário tiver fundos suficientes restantes a cada mês após a cobertura de todos os custos.
#2. Reservas de caixa
Outro fator de compensação seria se o mutuário tiver reservas de caixa consideráveis disponíveis após o fechamento em caso de emergência financeira.
#3. Choque de pagamento
O choque de pagamento ocorre quando o pagamento mensal da habitação de um mutuário aumenta drasticamente durante a compra de uma casa e a transferência do pagamento de aluguel/hipoteca anterior para o novo pagamento sugerido. Se os pagamentos do mutuário permanecerem quase consistentes no novo cenário de pagamento de hipoteca, os credores estarão mais dispostos a aprovar o DTI mais alto.
#4. Altas pontuações de crédito
Se você tem uma pontuação de crédito alta, você demonstrou responsabilidade financeira. Isso o ajudará a ser aceito para um DTI maior.
#5. Estabilidade no Emprego
Você trabalha no mesmo local há muito tempo ou pula de emprego em emprego com inúmeras interrupções no emprego ao longo dos últimos anos? Será fundamental ter uma fonte consistente de renda.
Os credores da FHA podem tolerar um índice DTI de back-end de mais de 50% com essas e outras considerações compensatórias.
Como diminuir seu DTI
A maneira mais óbvia de diminuir seu DTI é aumentar sua renda mensal ou reduzir sua dívida mensal. Há, no entanto, algumas sugestões menos óbvias que discutiremos com você aqui.
#1. Aumente sua renda
Se você trabalha por conta própria ou ganha dinheiro ou gorjetas em seu campo de trabalho, deve ser capaz de demonstrar essa renda ao solicitar uma hipoteca. Outros cometem o erro de não depositar toda a receita, incluindo dinheiro e gorjetas, em uma conta bancária.
Os credores vão querer examinar quanto dinheiro está entrando em suas contas bancárias. Não faz diferença se você retirar o dinheiro imediatamente depois. Documentar seu fluxo de caixa é uma estratégia para aumentar sua receita mensal bruta registrada, o que reduzirá seus índices de DTI.
#2. Reduza sua dívida mensal
Grandes requisitos de pagamento mensal freqüentemente aumentam as porcentagens de DTI. Se você pretende pagar dívidas para melhorar seus índices de DTI antes de se qualificar para uma hipoteca, concentre-se na obrigação com a maior demanda de pagamento mensal, não na dívida com o total mais alto.
O objetivo é ter todos os pagamentos mensais retirados da sua carteira de crédito. Como resultado, se você tiver US $ 5,000 disponíveis para pagar dívidas, deverá utilizá-lo para pagar o maior número possível de contas. Esses pagamentos seriam removidos do seu cálculo de DTI. O que você não quer fazer é aplicar os $ 5,000 em uma conta com um valor significativamente maior, mantendo o pagamento mensal.
Qual é o maior índice de DTI de back-end FHA permitido?
O índice DTI de back-end FHA mais alto permitido com fatores de compensação é de 56.9%, que os credores FHA participantes podem permitir com base em elementos de compensação específicos que servem para reduzir o risco do credor.
Que renda pode ser usada para estimar o índice DTI de back-end?
Os rácios dívida/rendimento podem ser calculados utilizando as seguintes formas de rendimento:
- Salário por um mês de trabalho
- Lucros do seu negócio
- benefícios da Previdência Social
- 401 mil ganhos
- Pensões
- Renda por Invalidez
- Pensão e pensão alimentícia
Posso obter um empréstimo FHA com um índice DTI de back-end alto?
Existem credores que aceitam níveis de DTI até e além de 50%. Trabalhar em estreita colaboração com o credor correto ajudará e orientará você no processo e proporá maneiras de se qualificar.
Rácio Dívida-Receita FHA e Empréstimos Estudantis
Os credores da FHA são obrigados a incluir 1% do empréstimo estudantil pendente nos requisitos mensais ao calcular a dívida sobre a renda.
O que é uma relação dívida-renda adequada?
Como regra geral, o índice DTI mais alto que um mutuário pode ter enquanto ainda se qualifica para uma hipoteca é de 43%. Os credores preferem uma relação dívida/renda inferior a 36%, com não mais de 28% da dívida dedicada a pagamentos de hipotecas ou aluguel.
A relação DTI máxima varia de acordo com o credor. No entanto, quanto menor a relação dívida/renda, maior a probabilidade de o mutuário ser aceito, ou pelo menos considerado, para crédito.
Quais são as limitações da relação dívida/renda?
O índice DTI não diferencia entre vários tipos de dívida ou a despesa de serviço dessa dívida. Os cartões de crédito têm taxas de juros mais altas do que os empréstimos estudantis, mas são combinados no cálculo do DTI.
Seus pagamentos mensais seriam reduzidos se você mudasse os saldos de cartões de crédito com juros altos para cartões de crédito com juros baixos. Como resultado, o total de pagamentos mensais da dívida e o índice de DTI diminuiriam, mas a dívida total pendente permaneceria a mesma.
O que é uma boa taxa de DTI de back-end?
Os credores preferem ver um índice inicial de não mais que 28% e um índice de back-end de não mais que 36%, com o índice de back-end incluindo todas as dívidas mensais.
O que é taxa de back-end de 45%?
Um índice inicial de 25% se aplicaria a uma hipoteca com um valor principal de US$ 1,000. Sua taxa de back-end seria de 45% se você tivesse um pagamento mensal total da dívida de $ 1,800 ($ 1,000 para hipoteca, $ 350 para empréstimo de carro, $ 300 para cartões de crédito e $ 150 para empréstimos estudantis).
O DTI front-end ou back-end é mais importante?
Dependendo do tipo de empréstimo hipotecário que você está solicitando, no entanto, os credores podem aceitar taxas mais altas se você tiver um bom histórico de crédito, economias suficientes e um adiantamento considerável. Os pedidos de empréstimo hipotecário devem atender aos requisitos de DTI de front-end e back-end, mas muitos especialistas financeiros dão mais importância ao último.
Qual é o DTI máximo de back-end para FHA?
A Federal Housing Administration (FHA) nos Estados Unidos garante um certo tipo de empréstimos hipotecários. Os requisitos para obter um empréstimo FHA são menores. Embora seja determinado caso a caso, o DTI máximo para um empréstimo FHA é de 57%.
O que uma proporção de back-end não inclui?
Ao calcular o índice de back-end, as taxas de juros e outras despesas relacionadas à dívida são ignoradas. Embora a taxa de juros dos cartões de crédito seja normalmente mais alta do que a dos empréstimos estudantis, ambos os tipos de dívida são incluídos no numerador do índice.
Uma proporção maior ou menor é melhor?
Uma taxa aumentada geralmente indica vendas robustas, portanto, uma taxa mais alta é preferível. Uma relação mais baixa pode indicar vendas lentas e/ou diminuição do interesse nos produtos no mercado.
Em conclusão,
Sua taxa de back-end é essencialmente toda a sua relação dívida / receita. Isso inclui sua dívida imobiliária planejada, bem como qualquer outra dívida do consumidor em seu registro de crédito. Saber como calcular a taxa final determinará eventualmente se seus níveis de renda são suficientes para se qualificar para a hipoteca que você está solicitando. Isso, por sua vez, ajudará você a saber no que trabalhar.
Perguntas Frequentes
Qual é a proporção de back-end do DTI?
Seu índice de back-end é o índice de suas obrigações mensais gerais de dívida, incluindo o seu hipoteca e qualquer dívida de habitação associada, à sua renda bruta.
Qual é o índice mínimo de back-end para um empréstimo convencional?
O índice mínimo de back-end para um empréstimo convencional é 45% a %50%
Qual é a regra dos 28%?
Ao considerar uma hipoteca, certifique-se de que suas despesas domésticas máximas mensais não excedam 28% de sua renda mensal bruta e que sua dívida familiar geral não exceda 36% de sua renda mensal bruta.
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