FINANCIAMENTO ATRASO: Guia do Comprador de Casas 2023

financiamento atrasado
Fonte da imagem: construtores de fortunas

Os investidores imobiliários costumam empregar essa estratégia para se destacar da concorrência e acelerar o processo de fechamento. Quando feito corretamente, o financiamento atrasado permite que os compradores se beneficiem das vantagens das ofertas à vista e dos empréstimos convencionais. Continue lendo para descobrir como usar o financiamento atrasado em sua próxima compra e também obter a hipoteca da Fannie Mae.

Financiamento Atrasado

O financiamento atrasado é quando um comprador paga em dinheiro por uma casa e obtém uma hipoteca dentro de seis meses após o fechamento. Através de um refinanciamento de saque, a maior parte do dinheiro usado para comprar a casa é devolvido a eles. Em outras palavras, eles mantêm seu dinheiro à mão enquanto fazem uma hipoteca.

O Processo de Financiamento Atrasado

Para usar o financiamento atrasado, você precisa de uma quantia considerável de dinheiro para apoiar sua oferta. Por isso, os compradores que optam por essa opção podem usar suas economias ou a venda de outros bens para reunir o dinheiro necessário para comprar a casa à vista.

Para solicitar o financiamento atrasado para comprar o imóvel desejado, normalmente você precisará fornecer a documentação financeira necessária e o comprovante de emprego. O credor também verificará seu crédito para determinar sua credibilidade.

Lembre-se de que, para passar na pré-qualificação do empréstimo para uma hipoteca após a compra da casa, você deve continuar trabalhando e manter um crédito sólido. Você também deve mostrar que não está relacionado pessoalmente com o fornecedor de forma alguma (por exemplo, você não é um amigo ou membro da família).

Razões para Financiamento Atrasado

Uma oferta monetária pode ajudá-lo a se destacar da concorrência se estiver preocupado em fazer isso com seu lance. Ao usar essa abordagem, você também pode evitar esperar os 30 a 60 dias previstos necessários para obter uma hipoteca.

O financiamento atrasado permite que você seja ágil e ainda possa usar uma hipoteca para pagar sua casa depois de fazer a compra. Como sua reserva em dinheiro será devolvida assim que sua hipoteca estiver em vigor e puder ser mantida ou investida em outras coisas, incluindo sua próxima propriedade, você manterá sua liquidez.

Processo de Solicitação de Financiamento Atrasado

A solicitação de financiamento atrasado envolve uma série de etapas que precisam de tempo e preparação. Certifique-se de seguir estes três procedimentos para preparação:

  1. Para decidir se o financiamento diferido é o seu melhor curso de ação, comece analisando as vantagens e desvantagens com seu especialista em impostos, consultor financeiro e agente imobiliário. Sempre há perigos, e seus impostos também podem ser impactados.
  2. Para se qualificar, você deve apresentar prova de sua fonte de financiamento para a aquisição, confirmar que a propriedade tem um título claro e demonstrar que o vendedor não é um amigo próximo ou membro da família.
  3. Antes de seis meses desde a compra da casa, envie um pedido de hipoteca. Tenha em mente que comparar os credores pode ajudá-lo a obter as melhores condições e taxas.

Dicas para usar o financiamento atrasado

  1. Consulte um conselheiro financeiro antes de fazer a importante escolha de comprar uma casa, pois isso pode ter um grande impacto em suas finanças. Você pode entrevistar seus consultores gratuitamente para escolher qual é o melhor para você usando a ferramenta gratuita do SmartAsset, que combina você com até três consultores financeiros locais. Comece sua busca por um consultor financeiro imediatamente, se estiver preparado para isso.
  2. Apesar de começar com dinheiro, você ainda vai acabar com uma hipoteca. Saber quanta moradia você pode pagar é, portanto, útil.
  3. Pagar uma hipoteca mensal é apenas uma parte do financiamento de um imóvel. Para garantir que sua hipoteca se encaixe em sua estratégia financeira geral, você pode avaliar as taxas de fechamento e os adiantamentos.

Vantagens do Financiamento Diferido

Ao comprar uma casa ou imóvel para investimento, o financiamento diferido tem muitas vantagens. Ao analisar essa tática, leve em consideração as seguintes vantagens:

#1. Destaque-se em mercados competitivos 

As ofertas em dinheiro podem fornecer um prazo de fechamento simples e rápido, o que é atraente para os vendedores. Isso pode fornecer aos compradores que estão aguardando o financiamento a vantagem de que precisam para se destacar nos competitivos mercados imobiliários de hoje.

#2. Compre um fixador superior 

Investir em uma propriedade com dinheiro pode ajudá-lo a garantir uma casa que pode não passar em uma inspeção residencial padrão. O financiamento atrasado é uma opção para comprar uma casa para reformar enquanto você mora lá.

#3. Beneficie-se de deduções fiscais 

Para investidores imobiliários que desejam expandir seus portfólios e se beneficiar das vantagens fiscais de uma hipoteca, adiar o financiamento pode ser uma ideia fantástica.

#4. Garantindo um preço de compra mais baixo 

Como as ofertas em dinheiro se destacam tanto, geralmente há mais espaço para negociação. A probabilidade é que, se você optar pelo financiamento atrasado, poderá negociar um preço de compra mais baixo do que se escolher uma hipoteca convencional imediatamente.

Desvantagens do Financiamento Atrasado

Existem algumas desvantagens no financiamento atrasado a serem consideradas, assim como em qualquer método de financiamento. Antes de utilizar esta técnica, revise as seguintes informações:

#1. Capital inicial

A maior desvantagem do financiamento atrasado é que ele requer uma quantidade significativa de capital inicial para ser executado. Por esse motivo, os investidores que têm a flexibilidade de transferir seus ativos para comprar uma casa tendem a sofrer mais atrasos no financiamento.

#2. Só pode usar um empréstimo convencional 

Certos empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos USAD, FHA e VA, são incompatíveis com financiamentos atrasados. Os compradores que refinanciam a casa devem fazê-lo com um empréstimo regular ou jumbo.

#3. Documentação Adicional Necessária 

Em comparação com uma transação convencional, você precisará fornecer mais informações ao seu credor. Você pode ser obrigado a fornecer documentação que demonstre que seu pagamento foi feito em dinheiro, a origem dos fundos e sua falta de qualquer conexão com o vendedor.

Quem é elegível para financiamento atrasado?

Quando e como o financiamento diferido pode ser empregado em imóveis estão sujeitos a regulamentação específica. Os compradores precisarão inicialmente demonstrar que pagaram a propriedade em dinheiro e fornecer prova da origem desse dinheiro. Isso é feito para impedir que os clientes paguem com dinheiro obtido ilegalmente. Os compradores precisariam fornecer documentos para apoiar sua alegação de que os fundos foram entregues a eles. A carta de doação precisaria declarar que nenhum retorno do dinheiro está previsto. Além disso, você não tem permissão para devolver ao doador do presente nenhum dos rendimentos da transação.

O custo total da compra, fechamento, taxas e outras despesas relacionadas à transação não podem ser cobertos pela hipoteca final. Além disso, os requerentes devem demonstrar que a propriedade foi adquirida por meio de uma transação “arm's length”, o que significa que eles não tinham nenhuma conexão pessoal com o vendedor de forma alguma. Os relacionamentos podem ser com amigos, família, local de trabalho, etc. Isso é feito em um esforço para impedir os métodos de evasão fiscal. Finalmente, não deve haver ônus fiscais sobre a propriedade.

Financiamento atrasado da Fannie Mae

A Federal National Mortgage Association, mais conhecida por suas iniciais Fannie Mae, controla o mercado secundário de hipotecas. Mas o que isso realmente significa? Isso torna o dinheiro disponível para que essas empresas possam continuar emprestando e os clientes possam continuar comprando casas.

A taxa que você recebe do seu provedor de hipotecas no financiamento atrasado da Fannie Mae também é em grande parte influenciada por Freddie Mac e Fannie Mae. Os dois têm um impacto significativo em quão baixas são as taxas de hipoteca nos Estados Unidos.

Qual é o propósito de Fannie Mae?

Apesar de ser um ator importante no setor de hipotecas, muito poucos mutuários estão cientes do que a Fannie Mae realmente faz no financiamento atrasado. Ambas as agências e caixas eletrônicos estão ausentes. Não é uma fonte de crédito. E, no entanto, de alguma forma, a Fannie Mae tem um impacto muito significativo na taxa de juros que você paga e no tipo de financiamento hipotecário que você recebe.

Veja este exemplo para ver como a Fannie Mae opera em financiamentos atrasados: Se a Leo Lending tiver US$ 15,000,000 disponíveis para uso na originação de hipotecas e a hipoteca média for de US$ 150,000, Leo poderá produzir 100 hipotecas. ($ 150,000 x 100) = $ 15,000,000.

Nesse caso, você está sem sorte se for o cliente de hipotecas da Leo Lending número 126. Não há mais dinheiro disponível para emprestar.

Que efeito a Fannie Mae tem em sua hipoteca de financiamento atrasada

Embora nem todas as hipotecas, Fannie Mae está feliz em comprar hipotecas de credores. Os empréstimos devem ser vistos como ativos seguros para que Fannie Mae e Freddie Mac possam vendê-los novamente. Segue-se que cada hipoteca deve aderir a padrões específicos ou “diretrizes”.

As regras para Fannie Mae totalizam mais de 1,200 páginas. Por exemplo, o maior valor de empréstimo que a Fannie Mae comprará em 2023 é de US$ 647,200. A empresa não comprará empréstimos maiores ou os chamados empréstimos “jumbo”.

Como o mercado hipotecário secundário e a Fannie Mae operam no financiamento atrasado

No mercado secundário de hipotecas, Fannie Mae e Freddie Mac estão ativos. Nesse local, eles compram hipotecas de credores e as reembalam como títulos garantidos por hipotecas (MBS). Então, investidores de todo o mundo podem comprar MBS de Fannie e Freddie.

Voltando à ilustração anterior, as 100 hipotecas que a Leo Lending vendeu constituem um ativo. Os empréstimos podem ser comprados por Leo e vendidos para Freddie Mac ou Fannie Mae.

Quando a venda for concluída, Leo terá mais dinheiro e poderá financiar mais hipotecas locais.

As vantagens são claras. Fannie Mae e Freddie Mac permitem que os credores aumentem sua produção de empréstimos comprando hipotecas. Os consumidores continuam a comprar casas à medida que o dinheiro emprestado se torna mais disponível, mantendo o mercado imobiliário à tona.

Além disso, essas empresas investem dinheiro de investidores estrangeiros no mercado imobiliário dos EUA. Como resultado das operações nacionais da Fannie Mae e Freddie Mae, as taxas de hipoteca em financiamentos atrasados ​​são geralmente comparáveis ​​em todo o país.

Hipoteca de Financiamento Atrasado

Um refinanciamento de saque rápido em uma casa pela qual você pagou em dinheiro é possível graças a uma hipoteca diferida. Normalmente, os mutuários devem esperar seis meses a partir da data de fechamento de uma aquisição de casa antes de serem autorizados a fazer um refinanciamento normal de saque. Além disso, se você fizer melhorias substanciais na propriedade, como “consertar e inverter”, os requisitos do credor normalmente determinam que você espere um ano antes de usar a avaliação pós-melhoria da propriedade para fins de refinanciamento, o que permite que você se qualifique para um montante de empréstimo maior. Você pode retirar mais dinheiro do patrimônio da sua casa com uma hipoteca atrasada do que com um esquema de refinanciamento de saque típico.

Vantagens do Financiamento Atrasado Hipoteca

  • Se você pagou em dinheiro por uma propriedade, retire o dinheiro agora em vez de esperar seis meses.
  • Acessar o patrimônio de uma propriedade mais rapidamente do que você pode com um refinanciamento de saque típico
  • O programa é aplicável a casas de investimento e casas primárias.
  • benéfico para investidores que consertam e trocam propriedades, bem como compradores em mercados imobiliários competitivos

Desvantagens da Hipoteca de Financiamento Atrasado

  • Padrões de qualificação mais rígidos, incluindo documentação considerável do mutuário
  • A taxa de hipoteca e as taxas são mais altas do que com um refinanciamento de saque típico.
  • Algumas limitações na utilização dos recursos incluem a necessidade de liquidar quaisquer empréstimos pessoais ou HELOCs usados ​​para comprar o imóvel.
  • Menos credores fornecem o programa.
  • Limitações de empréstimo

Razões para obter uma hipoteca de financiamento atrasada

Agora que você sabe por que as pessoas compram casas em dinheiro, você pode se perguntar por que deve solicitar uma hipoteca atrasada em vez de esperar seis meses para concluir um refinanciamento típico de saque. Há outros fatores a serem considerados também, como:

  • Você não deve ter que esperar mais de seis meses para acessar o patrimônio em sua propriedade.
  • Você antecipa que as taxas de juros da hipoteca aumentarão, portanto, não deseja esperar seis meses para refinanciar.
  • Agora você pode se qualificar para uma hipoteca porque seu crédito ou situação financeira mudou.
  • Você deseja reduzir ou eliminar sua dívida devido a contas recentes.
  • Aspire a comprar outras casas usando o patrimônio em uma propriedade de investimento
  • Possíveis benefícios fiscais de hipoteca

Quanto você pode emprestar contra sua casa usando uma hipoteca atrasada?

Normalmente, você tem permissão para emprestar até 80% do valor de sua casa principal unifamiliar, para uma taxa máxima de empréstimo/valor (LTV) de 80%. O índice LTV máximo de uma hipoteca atrasada para uma casa de férias de uma única unidade ou propriedade de investimento é normalmente de 75%.

Com base na ocupação do imóvel e no número de unidades, a tabela abaixo mostra o índice máximo de LTV para uma hipoteca diferida. Esteja ciente de que o índice LTV para uma hipoteca diferida é determinado usando o valor atual da propriedade avaliada; portanto, se você fez melhorias, você se beneficia do valor mais alto da propriedade após a reforma. (britespanbuildings.com)

Limites de Empréstimo Hipotecário Atrasado 

As restrições de empréstimo em conformidade, que variam de acordo com o condado e o número de unidades em uma propriedade, são uma exigência do programa de hipoteca atrasada. Em áreas de custo mais alto, o teto de empréstimo conforme para uma propriedade de unidade única nos Estados Unidos contíguos varia de US$ 647,200 a US$ 970,800. O valor máximo do empréstimo para uma propriedade com uma unidade é de US$ 970,800 no Alasca e no Havaí.

Qualificação de propriedade atrasada

Residências ocupadas pelos proprietários com uma a quatro unidades, casas de férias e propriedades de investimento são elegíveis para hipotecas diferidas.

Uso de receitas de hipoteca atrasada

Os fundos da hipoteca atrasada devem ser utilizados para liquidar ou reduzir quaisquer dívidas pessoais, home equity ou HELOC que você usou para comprar a casa de outra propriedade. Além disso, um presente que foi usado para pagar a compra em dinheiro do imóvel não pode ser reembolsado com o produto de uma hipoteca atrasada. As duas únicas limitações sobre como usar os fundos de uma hipoteca diferida são essas duas.

Negativos de hipoteca atrasada 

Os mutuários devem atender aos padrões de competência extra para uma hipoteca atrasada, como requisitos de documentação não presentes em um típico Refinanciamento. O esquema geralmente tem taxas e custos de hipoteca mais altos em comparação com um refinanciamento de saque tradicional. Isso se deve à natureza única do programa e ao fato de que menos credores fornecem hipotecas atrasadas. Menos concorrência resulta em menos credores oferecendo o serviço, o que aumenta as taxas de juros e os custos para os mutuários. As vantagens de adiar o financiamento para acessar o patrimônio em sua propriedade mais cedo devem ser ponderadas em relação às economias de custos que podem ser obtidas ao esperar mais tempo e realizar um refinanciamento de saque convencional.

O que é um financiamento atrasado?

Financiamento atrasado é quando um comprador paga em dinheiro por uma casa e obtém uma hipoteca dentro de seis meses após o fechamento. Por meio de um refinanciamento de saque, a maior parte do dinheiro usado para comprar a casa é devolvida a eles.

Qual é a vantagem do financiamento atrasado?

Ao analisar essa tática, leve em consideração as seguintes vantagens:

  • Destaque-se em mercados competitivos
  • Compre um fixador superior
  • Beneficie-se de deduções fiscais
  • Garantindo um preço de compra mais baixo

Por que Fannie Mae compraria minha hipoteca?

As vantagens são claras. Fannie Mae e Freddie Mac permitem que os credores aumentem sua produção de empréstimos comprando hipotecas. Os consumidores continuam a comprar casas à medida que o dinheiro emprestado se torna mais disponível, mantendo o mercado imobiliário à tona.

Quanto tempo você tem para financiamento atrasado?

A casa que você está considerando está fora do código? Você pode comprá-lo primeiro e depois atualizá-lo usando financiamento atrasado. Se você terminar o trabalho necessário e se inscrever dentro de seis meses após a aquisição, poderá obter uma hipoteca.

As taxas de financiamento atrasadas são mais altas?

Os mutuários precisam atender a qualificações mais rigorosas para uma hipoteca atrasada, como fornecer mais documentação do que fariam para um refinanciamento regular de saque. Quando comparado a um refinanciamento regular de saque, a taxa de juros e os custos do programa geralmente são maiores.

É necessária uma avaliação para financiamento atrasado

Seu credor hipotecário em potencial desejará ver uma avaliação de sua casa, independentemente de você ter ou não feito uma antes de fazer a compra. Você precisará criar um novo plano de financiamento ou obter a diferença se o valor de avaliação da sua casa for menor do que o preço de compra.

É melhor pagar a hipoteca rápido ou devagar?

A longo prazo, você pode economizar muito dinheiro pagando sua hipoteca antecipadamente. Você pode comprar sua casa mais cedo, mesmo com um aumento modesto em seus pagamentos mensais. Antes de pagar a dívida, você deve estabelecer um fundo de emergência em caso de despesas inesperadas.

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