Os compradores frequentemente descobrem que residências específicas atendem à maioria de suas demandas, enquanto outras atendem a poucas e nenhuma. Isso força você a comprometer e rebaixar alguns de seus “obrigatórios” para “agradáveis”, que não são decisivos.
Não quer abrir mão de seus objetivos e necessidades? Se a sua casa ideal não está disponível (ou nem existe), você sempre pode criar uma. Isso permite que você projete a casa perfeita sem ter que se preocupar com as desvantagens de comprar um imóvel que já foi habitado. No entanto, para financiar este projeto, você precisará entender os empréstimos para construção. Vejamos como funciona um empréstimo para construção, os diferentes tipos, taxas de juros e seus requisitos.
O que é um empréstimo para construção?
Um empréstimo para construção é um empréstimo de curto prazo que cobre apenas as despesas da construção de uma casa sob medida. Esta não é uma hipoteca e é classificada como financiamento especial. Uma vez que a casa é construída, o futuro ocupante deve solicitar uma hipoteca para pagá-la.
No entanto, estão disponíveis vários empréstimos para construção de casas, desde a construção de raiz até uma remodelação completa de toda a propriedade. Se você está começando do zero com um empréstimo de terreno ou reformando completamente uma casa, provavelmente há um empréstimo para você.
Como funciona um empréstimo para construção?
Os empréstimos para construção são normalmente obtidos por construtores ou compradores de casas que constroem suas próprias casas sob medida. São empréstimos de curto prazo, geralmente com duração de apenas um ano. Quando a casa estiver pronta, o mutuário pode refinanciar o empréstimo de construção em uma hipoteca permanente ou receber um novo empréstimo para pagar o empréstimo de construção (também conhecido como “empréstimo final”). Enquanto o projeto ainda estiver em andamento, o mutuário só poderá ser obrigado a pagar os juros de um empréstimo para construção. Alguns empréstimos para construção podem exigir que o saldo seja pago integralmente até o final do projeto.
Se um mutuário contrair um empréstimo de construção para construir uma casa, o credor pode pagar os fundos diretamente ao empreiteiro, e não ao mutuário. Os pagamentos podem ser feitos em parcelas à medida que o projeto avança em novas fases de desenvolvimento. Os empréstimos para construção podem ser usados para financiar projetos de reabilitação e restauração e a construção de novas residências.
Qual é o escopo de um empréstimo para construção?
Cada projeto é único, mas em geral, um empréstimo para construção cobre as seguintes despesas:
- Terra.
- Planos, licenças e taxas
- Materiais e mão de obra
- Despesas de fechamento.
- Reservas para contingências (caso o projeto custe mais do que o estimado).
- Reservas de juros (se você não quiser pagar juros durante a construção).
Diferentes tipos de empréstimos para construção
# 1. Empréstimo de construção para permanente
Você toma dinheiro emprestado para pagar o custo de construção de sua casa com um empréstimo de construção para permanente e, uma vez que a casa esteja terminada e você se mude, o empréstimo é convertido em uma hipoteca permanente.
A vantagem da abordagem de construção para permanente é que você precisa pagar um conjunto de custos de fechamento, reduzindo suas taxas gerais.
Quando o empréstimo passa de construção para permanente, torna-se uma hipoteca regular com um prazo de empréstimo de 15 a 30 anos. Então você faz pagamentos que incluem juros e principal. Nesse ponto, você pode escolher entre uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável. Outras alternativas incluem um empréstimo de construção para permanente da FHA, que tem condições de aprovação menos severas e pode beneficiar alguns mutuários, ou um empréstimo de construção VA se você for um veterano qualificado.
#2. Empréstimo apenas para construção
Um empréstimo apenas para construção fornece as finanças necessárias para concluir a construção da casa. Ainda assim, o mutuário é responsável por reembolsar o empréstimo integralmente no vencimento (geralmente um ano ou menos) ou buscar financiamento permanente por meio de uma hipoteca.
Esses empréstimos para construção desembolsam recursos com base na porcentagem do projeto concluído, e o mutuário é responsável apenas pelo pagamento de juros sobre o dinheiro sacado.
Empréstimos apenas para construção podem ser mais caros a longo prazo se você precisar de uma hipoteca permanente, porque você deve concluir dois procedimentos de empréstimo distintos e pagar dois conjuntos de taxas. As despesas de fechamento podem custar milhares de dólares, portanto, evitar outro conjunto é vantajoso.
Outro fator a considerar é que sua situação financeira pode se deteriorar durante a construção. Se você perder o emprego ou sofrer outro revés, poderá não conseguir se qualificar para uma hipoteca no futuro – e, portanto, não poderá se mudar para sua nova casa.
#3. Empréstimo para reforma
Você pode examinar alternativas de empréstimo para reforma de casa se desejar atualizar uma casa existente em vez de construir uma. Dependendo de quanto dinheiro você está gastando no projeto, eles podem ter várias formas.
“Se um proprietário quiser gastar menos de US$ 20,000 em uma reforma, pode considerar fazer um empréstimo pessoal ou utilizar um cartão de crédito para financiar o projeto”, diz Kaminski. “Se o proprietário acumulou patrimônio em sua propriedade, um empréstimo ou linha de crédito pode ser apropriado para melhorias a partir de US$ 25,000 ou mais.”
Um refinanciamento de saque é outra alternativa realista no atual ambiente de baixa taxa de hipoteca, em que um proprietário contrata uma nova hipoteca por um valor mais significativo do que o empréstimo existente e recebe a diferença em um montante fixo.
Na maioria dos casos, o credor não exige que o proprietário divulgue como o dinheiro será usado. O orçamento, a estratégia e os pagamentos são todos gerenciados pelo proprietário. Outros tipos de financiamento exigem que o credor avalie a construtora, verifique o orçamento e supervisione o cronograma do sorteio.
#4. Empréstimo de construção para o proprietário-construtor
Os empréstimos do proprietário-construtor são empréstimos de construção para permanente ou apenas para construção, nos quais o mutuário também funciona como construtor de casas.
Devido à complexidade da construção de uma casa e à habilidade necessária para cumprir as regras de construção, a maioria dos credores não permitirá que o mutuário atue como seu construtor. Os credores que permitiriam isso geralmente o fazem apenas se o mutuário for um construtor licenciado por comércio.
#5. Fim do Empréstimo
De acordo com Kaminski, um empréstimo final é apenas a hipoteca do proprietário, uma vez que a propriedade é construída. Um empréstimo de construção é utilizado durante toda a fase de construção e reembolsado assim que o projeto for concluído. O mutuário terá então que pagar sua hipoteca média, muitas vezes conhecida como o empréstimo final.
Requisitos Comuns de Empréstimo para Construção
Os empréstimos para construção são mais arriscados para os credores, portanto, obter autorização para um é compreensivelmente mais difícil. Aqui está o que os credores olham.
#1. Sua pontuação de crédito:
Assim como em uma hipoteca típica, os credores consideram sua pontuação de crédito. A maioria dos empréstimos de construção convencionais e do USDA exigem uma pontuação de crédito de 620. Não há um mínimo exigido para empréstimos de construção VA. No entanto, os credores geralmente querem uma pontuação de crédito de pelo menos 620. Uma pontuação de crédito mínima de 580 era necessária para empréstimos de construção FHA.
#2. Pagamento inicial
Embora você suponha um adiantamento maior em um empréstimo de construção, eles são iguais às hipotecas padrão. Os empréstimos para construção da FHA precisam de um adiantamento de 3.5% para projetos aprovados pelo HUD e um adiantamento de 10% para projetos não aprovados pelo HUD. Os empréstimos para construção do VA não exigem um adiantamento, os empréstimos para construção do USDA exigem um adiantamento mínimo de 10% e os empréstimos para construção convencionais normalmente exigem um adiantamento de 5% ou mais.
#3. Plano de construção e especificações:
Os credores também vão querer saber as especificidades do que você pretende criar. Eles exigirão uma planta da casa e especificações, e os planos devem ser validados de acordo com todos os códigos de construção exigidos em sua localização. Um avaliador de imóveis precisará estudar essas especificações para determinar seu valor, que determinará o valor do empréstimo.
#4. Revisão do empreiteiro e do credor de construção:
A menos que você seja um empreiteiro geral certificado, precisará contratar um para construir sua casa. Os credores também examinarão o empreiteiro que participa da construção. Assim, é vital para selecionar um experiente. Seu contratante é um elemento essencial do processo. O credor vai querer saber o orçamento do projeto e as projeções de fluxo de caixa. Os credores normalmente devem avaliar e aprovar o contrato de construção entre você e seu empreiteiro.
Como faço para obter um empréstimo para construção?
A seguir estão os processos essenciais para obter um empréstimo de construção:
- Verifique se você é elegível para algum programa especial. Se você estiver interessado, confira os requisitos e processos para um empréstimo de construção FHA ou VA.
- Obtenha a pré-aprovação. Antes de trabalhar muito, seja pré-aprovado, para saber exatamente qual será o seu orçamento.
- Localize seu terreno e um construtor. Verifique se o seu construtor atende a todos os requisitos de empréstimo de construção estabelecidos pelo seu credor pré-aprovado. Tome nota especial de licenças e seguros.
- Termine a papelada. Complete os planos com o construtor e envie toda a documentação ao credor. O credor provavelmente solicitará uma avaliação e inspeção como parte da próxima fase.
- Conclua o empréstimo. O procedimento de fechamento da hipoteca é concluído quando você assina na linha pontilhada. Seu construtor pode começar a trabalhar assim que tudo estiver assinado e os fundos forem concedidos.
Taxas de juros de empréstimos para construção
Empréstimos para construção não estão disponíveis em todos os credores. Fale primeiro com bancos e cooperativas de crédito locais. As taxas de juros dos empréstimos para construção são geralmente mais altas do que as taxas de hipotecas normais porque esses empréstimos são substancialmente mais complexos e perigosos para o credor.
Dado o tempo que leva para concluir a construção, você pode estar preocupado com as mudanças nas taxas de juros enquanto a estrutura está em andamento. Alguns credores fornecem bloqueios de taxa de longo prazo. Você deve pagar pela segurança, e alguns credores querem um depósito não reembolsável adiantado. Por exemplo, você pode gastar um ponto para um bloqueio de 360 dias, sendo necessário um depósito de 0.5 ponto. O bloqueio de taxa também pode incluir uma cláusula de flutuação para baixo, que permite obter uma taxa de juros mais baixa se as taxas de juros caírem o suficiente.
Perguntas sobre o empréstimo de construção
#1. Posso aplicar minha equidade de terra ao meu pagamento inicial?
Se você possui a terra há pelo menos um ano, pode ser elegível para contribuir com qualquer aumento no patrimônio para o requisito de pagamento inicial. Para determinar o valor do terreno, será necessária uma avaliação.
#2. Como funciona o primeiro sorteio?
Os materiais de construção, como concreto para a fundação e madeira para a estrutura, às vezes são os mais caros nos estágios iniciais da construção. No entanto, os credores preferem não fazer desembolsos significativos, a menos que sejam especificamente alocados para uma finalidade específica.
Isso desencoraja empreiteiros desonestos de solicitar enormes somas de dinheiro sem designá-los claramente para necessidades específicas do projeto. Verifique se há fundos suficientes disponíveis para o construtor começar a trabalhar e se você e seu empreiteiro entendem claramente como todos os custos de construção serão pagos.
#3. Qual é a taxa de juros durante o período de construção?
Alguns credores de construção empregarão um índice de taxa variável (como a taxa básica) durante a construção. Outros cobram apenas juros sobre a taxa com a qual você concordou para o empréstimo final e, em seguida, convertem o restante em um pagamento total de principal e juros quando a casa estiver concluída.
Em algumas situações, os pagamentos de construção podem ser incorporados ao custo de construção do seu empréstimo – verifique com seu agente de crédito de construção para confirmar isso.
#4. Quais empresas oferecem empréstimos para construção?
Nem todos os credores oferecem todo tipo de empréstimo para construção, e os credores não bancários podem não oferecer nenhum empréstimo para construção.
#5. Quais são as taxas para seus empréstimos de construção?
Você precisará de mais informações do que apenas as taxas de empréstimo. A empresa de títulos muitas vezes gerenciará os desembolsos, e taxas adicionais de inspeção e registro serão necessárias enquanto a casa é construída.
Cada sorteio exige taxas de inspeção e registro, que podem rapidamente somar milhares de dólares, portanto, certifique-se de entender o que está envolvido.
#6. Sorteios: como funcionam?
Para evitar atrasos no processo, certifique-se de que seu empreiteiro ou construtor entenda como eles serão pagos durante a fase de construção. Se um subempreiteiro se recusar categoricamente a fazer qualquer trabalho até receber um pagamento adiantado, venha com o dinheiro para satisfazer o pedido do empreiteiro para o pagamento adiantado ou localize outro subempreiteiro.
Conclusão
Se a sua propriedade ideal não aparecer disponível ao examinar as listagens do mercado selecionado, o sonho não precisa terminar. Imaginar a combinação perfeita de localização, estilo e utilidade em uma casa é um dos aspectos mais agradáveis do processo de compra de uma casa. Não precisa ser apenas uma fantasia. Você pode projetar, construir e mobiliar a casa dos seus sonhos com opções de assistência financeira.
Encontrar os meios adequados para pedir dinheiro emprestado para sua futura casa, seja um empréstimo para construção, um empréstimo para reforma, um HELOC ou qualquer outra possibilidade, não precisa ser complicado. Investigue todas as suas alternativas, determine a melhor forma de empréstimo para suas circunstâncias e procure os preços mais excelentes.
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