A crise das hipotecas subprime foi um fator significativo quando a crise financeira global atingiu por volta de 2007-2008. Foi a pior crise econômica desde a Grande Depressão dos anos 1930. Muitos americanos levaram anos para se recuperar da crise financeira. Basicamente, as hipotecas subprime destinam-se a tomadores de empréstimos de alto risco, mas elas vêm com seu próprio conjunto de riscos. No entanto, se você deseja ser proprietário de uma casa, mas seu crédito o está impedindo, você pode obter uma hipoteca subprime dos credores, o que pode ser uma opção melhor. Aqui está o que você deve saber antes de solicitar uma hipoteca subprime.
O que é hipoteca subprime?
As hipotecas subprime, também chamadas de hipotecas não prime, são empréstimos feitos a pessoas com pontuação de crédito abaixo de 600 que não conseguem obter hipotecas prime. Os empréstimos convencionais são fáceis de obter e geralmente têm condições melhores, como taxas de juros mais baixas, do que outros tipos de empréstimos.
As hipotecas subprime foram um dos principais contribuintes para a crise financeira que alimentou a Grande Recessão. Os credores aprovaram muitas hipotecas subprime que os mutuários não conseguiram pagar nos anos que antecederam o colapso econômico. De acordo com uma análise da Credit Union National Association dos dados do Home Mortgage Disclosure Act, aproximadamente 30% de todas as hipotecas originadas em 2006 eram subprime.
Embora as hipotecas subprime ainda estejam disponíveis hoje (e possam ser chamadas de hipotecas não qualificadas), elas estão sujeitas a um exame mais minucioso. Eles também têm taxas de juros mais altas e pagamentos iniciais maiores do que os empréstimos tradicionais.
Como funciona a hipoteca subprime?
O Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act incluiu uma disposição para estabelecer o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) para supervisionar a regulamentação das hipotecas subprime. Uma das principais regras promulgadas pelo CFPB é que qualquer mutuário que obtenha uma hipoteca subprime deve passar por aconselhamento de comprador de imóvel residencial com um representante aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos.
Além disso, os credores devem aderir aos padrões Dodd-Frank ao subscrever hipotecas subprime, incluindo a cláusula de “capacidade de pagar” (ATR), que exige que o credor avalie minuciosamente se o mutuário é capaz de pagar o empréstimo.
“Como credor, se você infringir a regra ATR, poderá ser processado ou enfrentar ação regulatória”, diz Austin Kilgore, responsável pelas comunicações corporativas da empresa financeira Achieve. “Como resultado, os credores no espaço hipotecário não qualificado têm um forte incentivo para garantir que estão avaliando adequadamente os mutuários muito mais do que os credores subprime fizeram 15 a 20 anos atrás.”
A “hipoteca não qualificada” limita as proteções legais dos credores, impedindo muitos de operar no espaço.
“Os credores não estão fazendo os mesmos empréstimos subprime de antes da recessão”, diz Kilgore. “O principal motivo são as preocupações regulatórias.”
Qual é a diferença entre hipotecas Prime e Subprime?
As hipotecas subprime são dadas a mutuários com crédito baixo. Uma hipoteca convencional principal não é oferecida porque o credor acredita que o mutuário tem um risco de inadimplência acima da média.
Exemplo de uma hipoteca Subprime vs. Prime
As hipotecas subprime são arriscadas para os credores porque são para tomadores de empréstimo com baixa pontuação de crédito. Para compensar o risco, o credor cobra taxas de juros e taxas mais altas do que as encontradas em um empréstimo tradicional. Uma taxa de juros mais alta significa que você pagará significativamente mais em geral por uma hipoteca subprime.
Um Exemplo do Impacto da Hipoteca Subprime
A inadimplência das hipotecas subprime foi um dos principais contribuintes para a quebra do mercado imobiliário em 2008. Muitos mutuários receberam empréstimos NINJA, um acrônimo derivado da frase “sem renda, sem emprego, sem ativos”. Essas hipotecas eram frequentemente emitidas sem entrada e sem comprovação de renda. Um comprador poderia reivindicar $ 150,000 em ganhos anuais, mas não era obrigado a fornecer documentação para respaldar a reivindicação. Esses mutuários estavam submersos em um mercado imobiliário em declínio, com valores de casas mais baixos do que o saldo da hipoteca. Muitos desses tomadores de empréstimos NINJA ficaram inadimplentes porque as taxas de juros associadas aos empréstimos eram “taxas provocadoras”, que começaram baixas e aumentaram com o tempo, dificultando o pagamento do principal da hipoteca.
Em junho de 2015, o Wells Fargo, o Bank of America e outras instituições financeiras anunciaram que começariam a oferecer hipotecas para pessoas com pontuação de crédito abaixo de 600, e a organização sem fins lucrativos, de defesa da comunidade e de proprietários de imóveis residenciais Neighborhood Assistance Corporation of America continuou seu programa Achieve a turnê Dream em 2018, organizando eventos em todo o país para ajudar as pessoas a solicitar empréstimos “non-prime”, que são efetivamente iguais às hipotecas subprime.
Tipos de hipotecas subprime
As hipotecas subprime geralmente se enquadram em três categorias: hipotecas de taxa fixa, somente juros e hipotecas de taxa ajustável (ARMs).
#1. Hipotecas de taxa fixa
Além do prazo padrão de 30 anos, outro tipo de hipoteca subprime é uma hipoteca de taxa fixa com prazo de 40 ou 50 anos. Este período de empréstimo estendido reduz os pagamentos mensais do mutuário, mas é mais provável que venha com uma taxa de juros mais alta. As taxas de juros de hipotecas de juros fixos podem variar significativamente de credor para credor. Use uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca para encontrar as melhores taxas de juros disponíveis.
#2. Hipoteca de taxa ajustável
Uma hipoteca de taxa ajustável começa com uma taxa de juros fixa e muda ao longo da vida do empréstimo para uma taxa flutuante. O 2/28 ARM é um exemplo típico. O 2/28 ARM tem uma taxa fixa por dois anos antes do ajuste. O 3/27 ARM é outro tipo de empréstimo ARM comum com uma taxa de juros fixa por três anos antes de se tornar variável.
Um índice mais uma margem determina a taxa flutuante desses empréstimos. O SOFR é um índice popular (taxa de financiamento overnight garantida). ARMs normalmente têm pagamentos mensais mais baixos para o mutuário durante o prazo inicial. Mas quando suas hipotecas retornam à taxa variável mais alta, seus pagamentos geralmente disparam. Claro que, dependendo do índice e das condições econômicas, a taxa de juros pode cair com o tempo, reduzindo o valor do pagamento.
ARMs desempenhou um papel significativo na crise. Quando os preços das casas começaram a cair, muitos proprietários perceberam que suas casas não valiam o valor pago por elas. Isso, combinado com um aumento nas taxas de juros, resultou em inadimplência maciça. Por causa disso, o número de execuções de hipotecas subprime aumentou acentuadamente em agosto de 2006, e a bolha imobiliária estourou no ano seguinte.
#3. Hipotecas somente com juros
Uma hipoteca somente de juros é o terceiro tipo de hipoteca subprime. Durante a primeira parte do prazo do empréstimo, que geralmente é de cinco, sete ou dez anos, o mutuário paga apenas os juros do empréstimo. Ele pode optar por fazer os pagamentos principais, mas não é obrigado a fazê-lo.
Quando esse prazo expirar, o mutuário pode começar a pagar o principal ou refinanciar a hipoteca. Esta pode ser uma boa opção para um mutuário se sua renda flutua anualmente ou se ele deseja comprar uma casa e espera que sua renda aumente nos próximos anos.
Os empréstimos subprime são arriscados?
Uma das melhores coisas sobre as hipotecas subprime é que elas permitem que as pessoas obtenham empréstimos imobiliários quando não conseguiriam de outra forma.
No entanto, só porque você é elegível para uma hipoteca subprime não significa que você deva fazer uma. Embora existam algumas vantagens, também existem alguns riscos a serem considerados.
- Taxas altas: Os mutuários com hipotecas subprime normalmente têm baixa pontuação de crédito e outras dificuldades financeiras. Isso significa que oferecer esse tipo de empréstimo é muito mais arriscado para um credor do que oferecer uma hipoteca tradicional. Os credores cobram taxas de juros mais altas para compensar esse risco. Uma hipoteca convencional de taxa fixa de 30 anos atualmente tem uma taxa média de menos de 3%, mas uma hipoteca subprime pode ter taxas tão altas quanto 8% a 10% e exigir adiantamentos maiores.
- Adiantamento Superior: Isso pode ser difícil se os valores das casas estiverem subindo rapidamente e você corre o risco de perder o preço do bairro desejado. Você também deve ser cauteloso para não investir muito de suas economias líquidas em sua casa. No caso de uma emergência financeira, você deve ter economias suficientes para cobrir todas as despesas, incluindo o pagamento da hipoteca.
Leia também: REGRA DE HIPOTECA: Devo refinanciar minha hipoteca?
- Pagamentos mais altos: como você provavelmente terá que pagar uma taxa de juros mais alta em uma hipoteca subprime, seu pagamento mensal será maior. Obviamente, você nunca deve pedir emprestado mais do que pode pagar, e os credores verificarão isso. Se sua situação financeira mudar, como se você perder o emprego ou tiver uma emergência médica, esses altos pagamentos podem se tornar insuportáveis. Pagamentos de hipotecas perdidos podem prejudicar gravemente seu crédito ou, pior, resultar em execução duma hipoteca.
- Frases mais longas: Os termos de uma hipoteca convencional são tipicamente de 15 a 30 anos. As hipotecas subprime, por outro lado, frequentemente têm prazos de pagamento de 40 a 50 anos. Assim, você pode passar uma parte significativa de sua vida fazendo pagamentos de hipotecas. No entanto, isso aumenta drasticamente a quantidade de juros que você paga ao longo da vida do empréstimo.
O que foi a crise das hipotecas subprime?
Depois que o mercado imobiliário americano quebrou em 2007, de 2007 a 2010, houve uma crise das hipotecas subprime. Muitos mutuários não conseguiram pagar seus empréstimos quando a bolha imobiliária estourou. Várias instituições financeiras faliram como resultado do aumento dramático nas execuções hipotecárias. Muitas pessoas precisavam de ajuda do governo. Além do mercado imobiliário nos Estados Unidos, o mercado de ações também caiu, com o Dow Jones Industrial Average caindo mais da metade. A crise se espalhou globalmente e foi a principal causa da crise financeira global.
Aqui está um breve resumo sobre o colapso das hipotecas subprime.
As hipotecas subprime são empréstimos feitos a mutuários com crédito ruim. Eles representam um alto risco de crédito porque não possuem um histórico de crédito sólido. Eles também são mais propensos do que outros a inadimplir. Durante o boom imobiliário dos anos 2000, muitos credores emitiram hipotecas subprime para mutuários não qualificados. Em 2006, um ano antes do início da crise, as instituições financeiras emprestaram US$ 600 bilhões em hipotecas subprime, respondendo por quase um quarto (23.4%) de todas as hipotecas.
Devido ao crédito fácil e aos padrões de empréstimo negligentes, muitos tomadores de empréstimos de alto risco conseguiram comprar casas superfaturadas, alimentando uma bolha imobiliária. À medida que o mercado imobiliário esfriava, muitos proprietários se viam devendo mais do que suas casas valiam. À medida que o Federal Reserve Bank aumentava as taxas de juros, muitos proprietários de imóveis não conseguiam fazer seus pagamentos mensais, especialmente aqueles com hipotecas de taxa ajustável (ARMs) e empréstimos apenas com juros. Como os preços dos imóveis estavam caindo, eles não podiam refinanciar ou vender suas casas. Desde o início da crise, quase 5 milhões de casas foram executadas.
Leia também: Salário do banqueiro hipotecário: o que é e detalhes do salário
Isso teve um impacto significativo nos títulos lastreados em hipotecas (MBS) e obrigações de dívida garantidas (CDOs), que são produtos de investimento lastreados em hipotecas. As instituições financeiras agrupavam as hipotecas subprime em produtos de investimento complexos e os vendiam a investidores em todo o mundo. Em julho de 2008, uma em cada cinco hipotecas subprime estava inadimplente, com 29% dos ARMs severamente inadimplentes. Instituições financeiras e investidores que detinham MBS e CDOs ficaram com investimentos quase sem valor no valor de trilhões de dólares.
A crise das hipotecas subprime teve um grande efeito no mercado imobiliário americano e na economia como um todo. Reduziu a construção, a riqueza e os gastos do consumidor, bem como a capacidade dos mercados financeiros de emprestar ou levantar fundos. A crise das hipotecas subprime acabou se espalhando globalmente, resultando na crise financeira global de 2007-2009.
Os bancos ainda oferecem hipotecas subprime?
Embora as hipotecas subprime ainda estejam disponíveis hoje (e possam ser chamadas de “hipotecas não qualificadas”), elas estão sujeitas a um exame mais minucioso. Eles também têm taxas de juros mais altas e pagamentos iniciais maiores do que os empréstimos tradicionais.
Fha Loan é um Subprime?
Como esses empréstimos têm uma pontuação de risco de inadimplência de hipoteca AEI de 40% quando colocados sob pressão, eles são considerados subprime. Esses são empréstimos subprime baseados na história: os indicadores de crédito subprime há muito são crédito prejudicado, representado por uma pontuação FICO inferior a 660 ou um índice de dívida total superior a 42%.
Finalmente, de acordo com o marketing, os empréstimos da FHA são subprime.
Que pontuação de crédito está acima do subprime?
Não existe uma solução única para pontuações de crédito que os credores consideram “subprime”, mas a Experian tem um agrupamento: o crédito subprime é definido como pontuações FICO entre 580 e 669, que ficam entre as faixas de crédito justas e médias. Cada credor, no entanto, pode usar um intervalo diferente. Uma pontuação de crédito disponível comercialmente tem cinco níveis de pontuação de crédito:
- Hipotecas subprime profundas (pontuações de crédito abaixo de 580)
- Hipotecas subprime (pontuação de crédito de 580-619)
- Hipotecas quase prime (pontuação de crédito de 620-659)
- Hipotecas principais (pontuação de crédito de 660-719)
- Hipotecas superprime (pontuação de crédito de 720 ou superior)
Quem se beneficia dos empréstimos subprime?
Qualquer hipoteca subprime carrega uma quantidade significativa de risco. O termo “subprime” não se refere ao empréstimo em si, mas às pessoas que o contratam e quanto dinheiro elas têm. Os mutuários com crédito subprime têm maior probabilidade de inadimplência do que aqueles com pontuações de crédito mais altas.
Conclusão
O empréstimo subprime possibilita que mais pessoas comprem casas, mas também aumenta a dificuldade de fazê-lo e a probabilidade de que os mutuários não paguem seus empréstimos. A inadimplência prejudica tanto a pontuação de crédito do mutuário quanto a do credor.
Artigos Relacionados
- Análise de Risco: Métodos, Tipos, Processo, Exemplos, Prós e Contras
- SEGUNDA HIPOTECA: Definição, Taxas e Requisitos
- Hipoteca sem adiantamento: obter uma hipoteca sem adiantamento em 2023
- O QUE É CRÉDITO EMPRESARIAL: Definição e usos
- GESTÃO DE CRISE: Formas de criar um plano de gestão bem sucedido
Referências
