Se você está procurando o empréstimo à habitação mais acessível disponível, provavelmente está procurando um empréstimo convencional. No entanto, antes de se comprometer com um credor, é fundamental entender os muitos tipos de empréstimos convencionais disponíveis para você. Cada opção de empréstimo convencional terá seu próprio conjunto de requisitos, recompensas e desvantagens. Aqui, discutiremos o empréstimo hipotecário convencional, as taxas de juros e os requisitos de pontuação de crédito e veremos se é uma boa escolha para você.
O que é um empréstimo convencional?
Um empréstimo convencional é aquele que não é garantido por um órgão governamental, como o Departamento de Assuntos de Veteranos. As hipotecas convencionais frequentemente cumprem os requisitos de entrada e renda impostos pela Fannie Mae e Freddie Mac, bem como as restrições de empréstimo impostas pela Federal Housing Finance Agency, ou FHFA.
O requisito para um empréstimo convencional é uma pontuação de crédito de pelo menos 620, enquanto uma pontuação de 740 ou superior ajudará você a obter a melhor taxa. Dependendo da sua situação financeira e do valor emprestado, você poderá fazer um adiantamento de até 3% com um empréstimo convencional. (No entanto, lembre-se de que um adiantamento maior pode ajudá-lo a receber uma taxa mais barata.)
Empréstimos em conformidade vs. convencionais
Os empréstimos convencionais são frequentemente referidos incorretamente como hipotecas ou empréstimos em conformidade. Embora haja alguma sobreposição, as duas categorias são distintas. Uma hipoteca em conformidade é aquela cujos termos e condições subjacentes correspondem aos critérios de financiamento da Fannie Mae e Freddie Mac. A Federal Housing Finance Agency, por exemplo, estabelece um limite anual em dólares (FHFA). Um empréstimo não deve exceder US$ 647,200 na maior parte dos Estados Unidos continentais em 2022 (acima de US$ 548,250 em 2021).
Conseqüentemente, enquanto todos os empréstimos em conformidade são convencionais, nem todos os empréstimos convencionais são em conformidade. Uma hipoteca jumbo de $ 800,000, por exemplo, é uma hipoteca convencional, mas não uma hipoteca conforme porque excede o valor que pode ser subscrito pela Fannie Mae ou Freddie Mac.
Quais são os diferentes tipos de empréstimos convencionais?
Ao comparar os credores e as opções de hipoteca, você pode encontrar muitos tipos de empréstimos convencionais. Aqui estão alguns dos mais comuns, juntamente com uma explicação de como eles funcionam.
- Empréstimos convencionais em conformidade: São empréstimos que seguem as regras estabelecidas pela Fannie Mae e Freddie Mac, incluindo os valores máximos de empréstimo descritos acima.
- Empréstimos jumbo: Os empréstimos jumbo permitem que você peça mais do que o limite máximo de empréstimos para empréstimos em conformidade. Eles, no entanto, geralmente exigem uma pontuação de crédito mais alta, uma relação dívida/renda (DTI) mais baixa e um adiantamento maior.
- Empréstimos da carteira: Estes são empréstimos convencionais que um credor prefere manter em sua própria carteira em vez de vender no mercado secundário. Essa opção permite que o credor seja mais flexível do que os regulamentos da Fannie Mae e Freddie Mac permitem, principalmente quando se trata de pontuações de crédito e DTIs.
- Empréstimos subprime: Empréstimos em conformidade exigem um DTI inferior a 50% e uma pontuação de crédito de 620 ou melhor. No entanto, se o seu crédito não estiver à altura, você poderá se qualificar para um empréstimo hipotecário subprime.
- Empréstimos Convencionais Amortizados: Esses empréstimos são totalmente amortizados, de modo que os compradores de casas têm um pagamento mensal fixo desde o início até o final do período de reembolso do empréstimo, sem pagamento de balão. Taxas de hipoteca fixas ou ajustáveis estão disponíveis para empréstimos convencionais amortizados.
- Empréstimos hipotecários de taxa ajustável: Um empréstimo hipotecário de taxa fixa tem a mesma taxa de juros – e, portanto, o mesmo pagamento mensal – pela duração do empréstimo. Uma hipoteca de taxa ajustável, por outro lado, fornece uma taxa de juros fixa por um período de tempo específico, geralmente entre três e dez anos. Sua taxa de juros será ajustada anualmente com base nas taxas de mercado.
Requisitos de empréstimo para um empréstimo convencional
Você deve atender aos requisitos de empréstimo para se qualificar para qualquer tipo de empréstimo hipotecário convencional. Os empréstimos convencionais geralmente têm requisitos mais rigorosos do que os empréstimos garantidos pelo governo, incluindo:
#1. Pontuação de crédito
Se você imagina conseguir um empréstimo convencional como uma série de etapas, a primeira etapa seria sua pontuação de crédito. Os credores hipotecários precisam de uma pontuação de crédito mínima de 620 para se qualificar para um empréstimo convencional. Para obter a maior taxa de juros e contrato, você precisará de uma pontuação de crédito consideravelmente maior, normalmente 740 ou superior.
#2. Relação DTI (dívida sobre renda)
Subindo a escada, a próxima informação que um credor analisará é sua relação dívida/renda (DTI). Seu índice de DTI leva em consideração outras dívidas mensais, como empréstimos para veículos, empréstimos para estudantes e dívidas de cartão de crédito. A maioria dos credores não permitirá que esse índice exceda 43%, enquanto alguns podem abrir uma exceção e permitir até 50%.
#3 Adiantamento
Ao contrário de alguns empréstimos garantidos pelo governo, um credor não oferece 100% do preço de compra de uma casa em um empréstimo convencional; você deve ser capaz de fazer um pré-pagamento. Muitos empréstimos convencionais de taxa fixa para uma habitação principal (não uma segunda casa ou propriedade de investimento) permitem apenas 3% ou 5% de entrada. Se você pegar um empréstimo convencional de 3% para comprar uma casa de US$ 350,000, por exemplo, precisará pagar pelo menos US$ 10,500.
# 4. Seguro hipotecário privado
A oportunidade de reduzir apenas 3% é uma característica tentadora das hipotecas convencionais, mas vem com um pagamento: seguro de hipoteca privada (PMI). Como você não fez um adiantamento de 20%, o PMI protege o credor em caso de inadimplência. Portanto, até que você tenha 20% de capital em sua casa – seja pagando sua hipoteca ou aumentando o valor de sua casa – você deve pagar o PMI.
#5. Montante do empréstimo
O passo final para obter um empréstimo convencional é determinar quanto dinheiro você precisa emprestar. A cada ano, a Agência Federal de Financiamento à Habitação (FHFA) estabelece restrições para se adequar aos empréstimos convencionais. Estes diferem dependendo de onde a propriedade está localizada. O limite para 2021 na maioria dos Estados Unidos é de US$ 548,250. Limites de US$ 822,375 se aplicam em áreas com preços mais altos, como Califórnia e Nova York. Qualquer coisa maior exigirá um empréstimo jumbo.
Como obter um empréstimo convencional
Se você determinou que um empréstimo convencional é melhor para você, veja como obter um:
#1. Examine sua pontuação de crédito.
Antes de fazer qualquer outra coisa, você precisa entender sua situação de crédito. Você pode fazer isso gratuitamente verificando sua pontuação de crédito com a Experian. Se sua pontuação de crédito for 620 ou melhor, você pode ser elegível para um empréstimo convencional em conformidade. E se estiver em meados dos anos 700, você terá mais chances de se qualificar para termos de empréstimo favoráveis.
#2. Coloque o dinheiro de lado para um pagamento.
Embora muitos empréstimos convencionais não exijam um grande adiantamento, quanto mais dinheiro você colocar, maior a probabilidade de se qualificar para uma taxa de juros mais baixa.
#3. Examine sua relação dívida-renda.
Os credores considerarão seu DTI além de sua pontuação de crédito. Os credores geralmente preferem que seus empréstimos mensais totais não excedam 36% de sua renda bruta mensal. Eles podem esticar seu DTI necessário para 43% ou mais em algumas situações, mas Fannie Mae e Freddie Mac só aceitarão 50% para empréstimos em conformidade.
#4. Olhe para os credores hipotecários.
Considere vários provedores de hipotecas, incluindo quais taxas eles oferecem, como funciona o processo de inscrição e se você pode se inscrever on-line. Antes de aplicar, tente descobrir pelo menos três a cinco credores que você prefere.
#5. Obtenha a pré-aprovação.
Uma pré-aprovação de hipoteca é um documento de um credor hipotecário que efetivamente concorda em lhe dar uma determinada quantia de dinheiro para comprar uma casa se determinadas condições forem atendidas. Durante este procedimento, o credor ou corretor irá informá-lo se quaisquer outras alterações são necessárias para melhorar sua elegibilidade para comprar uma casa.
Quais são os benefícios de um empréstimo convencional?
Não existe um empréstimo hipotecário de tamanho único, por isso é fundamental entender as vantagens e desvantagens de cada uma de suas opções antes de tomar uma decisão. Veja algumas das vantagens de um empréstimo convencional:
#1. Taxas de juros baratas:
Ter uma boa pontuação de crédito pode ajudá-lo a se qualificar para uma taxa de juros baixa. Além disso, depois que sua relação empréstimo/valor atingir 80%, você pode solicitar que eles isentem o requisito de seguro. Em contraste, o custo do seguro hipotecário associado a um empréstimo do FHA pode continuar ao longo da vida do empréstimo, assim como o encargo de garantia associado a um empréstimo do USDA.
#2. Limitações de empréstimo mais altas:
Embora os empréstimos em conformidade tenham limites, os empréstimos convencionais jumbo podem aumentar ainda mais, se necessário. Empréstimos garantidos pelo governo podem não fornecer o mesmo nível de flexibilidade.
Alguns credores têm mais liberdade com empréstimos convencionais do que com empréstimos garantidos pelo governo, devido ao fato de não serem obrigados a seguir os critérios impostos por esses órgãos governamentais.
Quais são as desvantagens de um empréstimo convencional?
Juntamente com algumas das vantagens de obter um empréstimo convencional em relação a um empréstimo garantido pelo governo, existem algumas desvantagens a serem consideradas:
#1. Mais requisitos de pontuação de crédito:
Para se qualificar para um empréstimo convencional em conformidade, você normalmente precisa de uma pontuação de crédito de pelo menos 620, que é maior do que alguns empréstimos garantidos pelo governo precisam.
#2. Requisitos de adiantamento mais altos:
Se você é um comprador de casa pela primeira vez, certos programas de empréstimo convencionais permitem que você desembolse apenas 3% ou talvez nada, mas espere pagar 5% depois disso. Em comparação, os empréstimos do FHA exigem um adiantamento de 3.5%, enquanto os empréstimos do USDA e do VA não exigem nenhum pagamento inicial.
#3. Critérios de qualificação mais rigorosos:
Empréstimos hipotecários segurados pelo governo representam menos risco para o credor, portanto, você pode se qualificar para um se atender aos requisitos de qualificação da agência. Por outro lado, como o credor está assumindo um risco maior ao originar o empréstimo, sua situação financeira pessoal pode ser inspecionada mais extensivamente com um empréstimo convencional.
O que torna uma hipoteca convencional única de outros tipos de empréstimo?
Vamos ver como os empréstimos convencionais se comparam a algumas outras opções de empréstimo comuns.
Empréstimos VA vs. Empréstimos Convencionais
Enquanto os empréstimos convencionais estão abertos a todos que atendem aos requisitos, os empréstimos VA estão disponíveis exclusivamente para veteranos, membros do serviço ativo e seus cônjuges sobreviventes como benefício do serviço militar.
Os requisitos para empréstimos VA são comparáveis aos dos empréstimos convencionais. Empréstimos VA, por outro lado, têm algumas grandes vantagens.
Em primeiro lugar, os empréstimos VA não exigem um adiantamento. Em segundo lugar, os empréstimos VA não exigem seguro de hipoteca.
Aqui estão algumas coisas para pensar se você deseja receber um empréstimo do VA em vez de um empréstimo convencional:
- Você não pode usar um empréstimo do VA para comprar uma segunda casa. O Departamento de Assuntos de Veteranos exige que os titulares de empréstimos do VA vivam na casa comprada com um empréstimo do VA. Residências secundárias e de férias não são permitidas com empréstimos VA.
- Você deve pagar uma taxa de financiamento. A taxa de financiamento do VA compensa os contribuintes pelas despesas de obtenção de um empréstimo do VA. A taxa de financiamento é dispensada para determinados grupos (cônjuges sobreviventes, portadores de deficiência de VA e beneficiários do Purple Heart servindo em serviço ativo). A taxa de financiamento varia dependendo do seu pagamento inicial, se você está comprando ou refinanciando e quantas vezes você usou seu benefício de empréstimo do VA. Varia de 1.25% a 3.3% do valor do empréstimo.
Empréstimos FHA vs. Empréstimos Convencionais
Os empréstimos FHA têm requisitos de crédito menos rigorosos do que os empréstimos convencionais. Os empréstimos da FHA, que são subscritos pela Federal Housing Administration, permitem a aprovação com uma pontuação de crédito de apenas 500 e um adiantamento de 10%. É necessário um adiantamento mínimo de 3.5% para pontuações de crédito acima de 580. Embora os empréstimos convencionais exijam uma entrada mais baixa (3%), você deve ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para se qualificar.
Ao escolher entre um empréstimo convencional e um empréstimo FHA, o custo do seguro de hipoteca deve ser considerado. Se você colocar menos de 10% em um empréstimo da FHA, deverá pagar o seguro de hipoteca durante a vida do empréstimo, independentemente de quanto capital você possui. Por outro lado, uma vez que você atinja 20% de capital em um empréstimo convencional, você não terá que pagar um seguro de hipoteca privado.
Empréstimos do USDA vs. Empréstimos convencionais
Enquanto os empréstimos convencionais estão disponíveis em todo o país, os empréstimos do USDA* estão disponíveis apenas em comunidades rurais qualificadas. Aqueles que se qualificam para um empréstimo do USDA podem considerá-lo um empréstimo relativamente razoável quando comparado a outras opções de empréstimo.
Um empréstimo convencional não tem limite máximo de renda. No entanto, os empréstimos do USDA têm limites de renda que variam de acordo com a localização e o estado em que você está comprando a casa. Seu credor avaliará os salários de todos na casa – não apenas das pessoas no empréstimo – ao determinar sua elegibilidade para um empréstimo. Empréstimo USDA.
Os empréstimos do USDA não exigem o pagamento de seguro de hipoteca privada (PMI), mas exigem o pagamento de uma taxa garantida, que é equivalente ao PMI. Se você pagar integralmente, o custo é de 1% do valor total do empréstimo. Você também pode pagar a taxa de garantia como parte de seu pagamento mensal. A taxa de garantia é geralmente mais barata que o PMI.
Quais são as taxas de empréstimo convencionais?
As taxas de juros de um empréstimo hipotecário convencional flutuam diariamente. As taxas de juros das hipotecas convencionais são geralmente ligeiramente inferiores às taxas de juros dos empréstimos FHA e ligeiramente superiores às taxas de juros dos empréstimos VA. No entanto, a taxa de juros precisa que você recebe será determinada por suas circunstâncias únicas.
Embora muitos sites possam fornecer taxas de juros de empréstimos convencionais estimadas, a melhor maneira de ver sua taxa de juros de hipoteca real é aplicar.
O que torna um empréstimo convencional diferente de um empréstimo regular?
Os credores privados oferecem hipotecas convencionais sem o apoio do governo. Eles não são apoiados pelo governo como os empréstimos da FHA. A qualificação requer uma pontuação de crédito mais alta, taxa de DTI e adiantamento.
Por que os empréstimos convencionais são melhores?
Se você tem um bom crédito e baixa dívida, considere um empréstimo tradicional. Pagar 20% antecipadamente elimina o PMI e reduz os pagamentos de hipotecas. Empréstimos convencionais precisam de apenas 3% de entrada.
Qual é o risco de um empréstimo convencional?
Os empréstimos convencionais são mais flexíveis, mas mais arriscados porque não são segurados pelo governo federal. Isso torna mais difícil obter um empréstimo padrão, que protege você financeiramente.
Qual é o risco de um empréstimo convencional?
Um empréstimo hipotecário convencional de 15 ou 20 anos é possível. Tarifas: Fixas ou variáveis. A pontuação de crédito e o histórico determinam a taxa de juros.
Quem aprova empréstimos convencionais?
O subscritor pode aprovar, negar ou pausar seu pedido de empréstimo à habitação. Limpar para fechar: Se sim, você forneceu tudo. Agende seu fechamento com o credor.
Conclusão
Existem várias alternativas de hipoteca disponíveis para você, mas um empréstimo convencional pode ser uma decisão sensata para manter os custos baixos e é uma das opções mais comuns para os mutuários.
Ter sua pontuação de crédito, renda e ativos em ordem é a melhor abordagem para se qualificar para um empréstimo convencional. Lembre-se de que, embora alguns credores estejam prontos para serem flexíveis ao solicitar um empréstimo convencional, normalmente você precisa compensar uma fraqueza em uma área. Por exemplo, se sua pontuação de crédito for baixa, você normalmente exigirá um adiantamento maior e um salário mais alto. No geral, se você tiver um adiantamento, renda suficiente e uma pontuação de crédito qualificada, poderá receber um empréstimo convencional.
Perguntas frequentes sobre empréstimos convencionais
É difícil conseguir empréstimo convencional?
Embora um empréstimo convencional seja o tipo mais frequente de hipoteca, é surpreendentemente difícil de obter. Os mutuários devem ter uma pontuação de crédito mínima de cerca de 640 para se qualificar (a pontuação mínima mais alta de qualquer produto de hipoteca) e uma relação dívida/renda de 43% ou menos.
É melhor usar FHA ou convencional?
Se você tiver um crédito forte ou excelente, um empréstimo convencional é frequentemente preferido porque sua taxa de hipoteca e os encargos do PMI serão mais baixos. No entanto, se sua pontuação de crédito estiver entre os 500 superiores ou os 600 baixos, um empréstimo da FHA pode ser o ideal. FHA é frequentemente a alternativa mais barata para clientes com crédito ruim.
Qual é a entrada mínima para um empréstimo convencional?
O pagamento mínimo para uma hipoteca convencional é de 3%. No entanto, os mutuários com pontuações de crédito mais baixas ou maiores índices de dívida em relação à renda podem ser obrigados a depositar mais.
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