Reformulação de hipoteca: definição e tudo o que você deve saber

Reformulação de hipoteca

Você sabia que após o fechamento da venda de sua casa anterior, você pode reduzir seus novos pagamentos de hipoteca com o uso de uma reformulação de hipoteca? Fazendo um pagamento à vista e pedir ao seu credor para reformular seu empréstimo são duas opções que você tem depois de receber o dinheiro da venda de sua casa. Na última parte deste artigo, entraremos em mais detalhes sobre essa reformulação da hipoteca, então continue lendo!

Reformulando hipoteca

Uma reformulação da hipoteca permite que você pague o principal do seu empréstimo de uma só vez. Então, usando o novo saldo (menor), seu credor irá remortgage seu empréstimo. Como seu principal caiu, você pode pagar menos a cada mês, mantendo a mesma taxa de juros e duração.

Quando um proprietário compra uma casa nova, mas não vende a anterior, ele frequentemente refinancia sua hipoteca. Depois de vender o imóvel, o proprietário pode usar o dinheiro da venda para pagar o refinanciamento de sua nova hipoteca.

Se você adquirir uma quantia substancial de dinheiro e quiser cortar seus pagamentos de hipoteca, você também pode considerar uma reformulação. Um proprietário pode receber uma herança ou um bônus considerável no trabalho, por exemplo.

Tipos de hipotecas reformáveis

Nem toda hipoteca é reformável. Empréstimos VA, USDA ou FHA não podem ser reformulados devido a limitações e regulamentos atuais. Além disso, a maioria dos empréstimos jumbo não atende aos critérios do processo de reformulação da hipoteca.

No entanto, existem apenas duas hipotecas específicas que podem ser reformuladas:

Empréstimos de baixa amortização:

Um empréstimo de amortização negativa pode ser reformulado, e as condições da reformulação também podem ser especificadas nos termos do empréstimo. Mais especificamente, os mutuários são capazes de planejar pagamentos inferiores à taxa de juros de um empréstimo padrão de amortização negativa devido à estruturação dos pagamentos.

Hipoteca de taxa ajustável de opção:

A principal diferença entre opções de hipotecas de taxa ajustável (opção ARM) e empréstimos de amortização negativa é que os mutuários de opção ARM têm a opção de pagar todo o principal e juros do empréstimo ou apenas uma parte dele. Como resultado, os ARMs opcionais são mais adaptáveis ​​do que os empréstimos com amortização negativa. No entanto, devido às mudanças nas taxas de juros, existe a possibilidade de que o mutuário acabe tendo uma dívida maior.

Processo de reformulação de hipoteca?

Aqui estão os estágios que você pode antecipar; no entanto, os detalhes podem diferir dependendo do credor:

O proprietário do imóvel paga uma taxa.

Você terá que fornecer ao credor um pagamento fixo considerável, geralmente de pelo menos US $ 10,000, mas certifique-se de ler as letras miúdas. Esse dinheiro reduz sua dívida, contribuindo para o princípio do seu empréstimo.

O credor refinancia sua dívida.

Eles pagam o principal e os juros de acordo com um cronograma definido chamado amortização. Durante um período predeterminado, você paga o empréstimo. O cronograma de amortização que o credor oferece pode mostrar como seus pagamentos serão alterados ao longo do empréstimo.

Eles cobram taxas do credor pelo serviço.

A reformulação do empréstimo normalmente envolve uma taxa de manutenção do credor. Normalmente, eles não custam mais do que algumas centenas de dólares, no entanto, para obter mais informações, fale com seu credor.

Os benefícios de refinanciar uma hipoteca

Um benefício adicional de uma reformulação da hipoteca em relação às opções alternativas de empréstimo são os pagamentos mensais mais baratos. Entre eles estão:

Não requer uma verificação de crédito:

Quando você refinancia um empréstimo, o credor analisa seu registro de crédito e modifica os termos de acordo com sua credibilidade existente. Uma reformulação geralmente não envolve verificação de crédito.

Eles pagaram menos dinheiro em juros:

O valor total dos juros pagos ao longo do seu empréstimo cai à medida que o principal é reduzido. Como resultado, isso reduz o pagamento geral do empréstimo.

Mantenha a taxa de juros que você tem agora.

Não faz diferença quais são as taxas de hipoteca atuais quando você refinancia sua hipoteca. Mesmo que as tarifas subam, você manterá sua tarifa mais barata.

Sem despesas de fechamento:

Você será responsável pelas taxas de fechamento ao refinanciar seu empréstimo. A reformulação do seu empréstimo pode incorrer em uma taxa do seu credor, mas geralmente é menor do que as despesas de fechamento padrão.

O prazo restante do empréstimo não é prorrogado:

Você pode ter que estender a duração do seu empréstimo ao refinanciá-lo. A duração do seu empréstimo permanece a mesma após uma reformulação.

Nenhum procedimento de inscrição demorado:

Muitas das etapas envolvidas em seu pedido inicial de hipoteca são repetidas quando você refinancia uma casa. Uma reformulação de hipoteca envolve substancialmente menos trabalho, o que acelera o processo.

Como funciona uma reformulação de hipoteca

Pagamentos mensais reduzidos são a principal vantagem de reformular uma hipoteca para o mutuário. Um credor hipotecário geralmente encurtará a duração do empréstimo se o mutuário pagar mais principal, mantendo o mesmo pagamento mensal fixo. Isso é feito simplesmente aumentando o principal e diminuindo a parcela de juros do pagamento.

Se for feito um grande pagamento principal, a reformulação pode reduzir o valor total dos juros que o mutuário pagará ao longo da vida do empréstimo, diminuindo o saldo principal e os juros que serão devidos nos novos pagamentos mensais do empréstimo.

Calculadora de hipoteca de reformulação

Embora seu credor deva ser capaz de lhe fornecer informações, não é uma péssima ideia realizar seu próprio cálculo de reformulação de hipoteca. Vejamos como calculá-lo manualmente antes de passar para a solução mais simples, que é usar uma calculadora de reformulação de hipoteca.

Para reduzir o saldo geral do empréstimo, você deve primeiro determinar quando planeja fazer o pagamento total. Então, usando o novo valor e a mesma taxa de juros, você precisa descobrir quanto terá que pagar a cada mês pelo restante do prazo do empréstimo.

Três números serão necessários para calcular os termos de uma reformulação de hipoteca:

  • O saldo do seu empréstimo
  • O número de meses restantes do empréstimo e
  • A taxa de juros.

Você pode entender melhor como o pagamento atual da hipoteca pode mudar considerando esses aspectos. Você pode aprender mais sobre como seus pagamentos podem mudar usando uma das muitas calculadoras de reformulação online úteis. Para entender melhor seus novos pagamentos, os proprietários podem inserir cada variável nesta calculadora de reformulação de hipoteca, por exemplo.

Se o total da sua hipoteca for $ 200,000 e sua taxa de juros for de 4.99%, por exemplo, você tem uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Você teria que pagar $ 1,072.43 por mês neste cenário.

Seu saldo cai para $ 160,000 quando você escolhe pagar um montante fixo de $ 40,000 dessa forma. Isso reduzirá seu pagamento em $ 201.62 por mês se você reformular, elevando-o para aproximadamente $ 870.81.

Reformulação da hipoteca Wells Fargo

Com ativos de quase US$ 1.9 trilhão, o Wells Fargo é um dos principais provedores de serviços financeiros. É o principal serviço bancário de médio porte nos EUA, atendendo a mais de 10% das pequenas empresas, além de uma em cada três residências.

Para refinanciar uma hipoteca com Wells Fargo, você deve ter pago pelo menos $ 20,000 a mais em princípio.

Reformulando a Caça à Hipoteca

O valor do pagamento mensal necessário não mudou, independentemente de você ter aumentado um pouco o pagamento da hipoteca a cada mês ou feito um pagamento fixo substancial de uma só vez. 

Você pode optar por pagar menos a cada mês em vez de pagar o empréstimo antecipadamente porque pagou mais pelo principal. Reformulação é o nome dessa opção. Uma reformulação reduz seu pagamento mensal, distribuindo o valor que você ainda deve pelo resto da vida do empréstimo.

É uma boa ideia reformular minha hipoteca?

Você pode aumentar o valor de sua casa e manter mais de sua renda mensal reformulando sua hipoteca. Se você tem dinheiro guardado, recebe um presente em dinheiro ou uma herança, ou se tem acesso a qualquer uma dessas fontes de renda, prefere custos mensais menores. Você reduzirá o principal do empréstimo e o pagamento mensal ao refinanciar sua hipoteca.

Quais são as desvantagens de reformular uma hipoteca?

A taxa de juros permanece a mesma:

Isso é vantajoso se as taxas de juros das hipotecas aumentaram desde a última vez que você financiou seu empréstimo. A reformulação não permitirá que você se beneficie de uma taxa mais vantajosa, no entanto, se as taxas estiverem caindo. O refinanciamento pode oferecer uma solução melhor nesta situação.

Não há patrimônio que possa ser emprestado:

Você precisa refinanciar se quiser retirar o patrimônio de sua casa.

Possíveis limitações existem:

Nem todos os credores fornecem serviços de reformulação de hipotecas e nem todos os empréstimos se qualificam para um (os empréstimos FHA/VA e USDA, por exemplo, não). O valor que você deve, o valor que pagou e seu histórico de pagamentos também podem estar sujeitos a restrições.

É melhor pagar o principal ou reformular?

Somente se você acredita que os pagamentos mensais reduzidos superam o montante fixo, você pagou antecipadamente é uma hipoteca reformulada, uma decisão adequada. Alguns proprietários podem decidir que as economias do refinanciamento de uma hipoteca são insuficientes para fazê-la valer a pena e preferem usar melhor seu dinheiro.

A redução do principal reduz muito os juros pagos sobre o empréstimo ao longo da vida do empréstimo, algo que uma redução “regular” do principal não faz. Não refinancie uma hipoteca e reduza o principal se pagar menos juros e encurtar o prazo são seus principais objetivos.

Quanto tempo leva para reformular uma hipoteca?

Uma reformulação é um processo bastante simples, mesmo que possa levar de 45 a 60 dias para o credor hipotecário terminar. Contanto que seu empréstimo hipotecário esteja atualizado, o credor ignorará a verificação de crédito, a avaliação da casa e os requisitos de comprovação de renda.

Quais são os prós e contras de reformular uma hipoteca?

Prós

  • Pagamento mensal reduzido
  • O refinanciamento é mais fácil e menos dispendioso.
  • Sua taxa de juros permanece a mesma.
  • Economize dinheiro com juros durante o prazo do empréstimo.

Desvantagens

  • Não oferecido por todos os empréstimos e credores
  • A reformulação pode exigir uma quantidade considerável de dinheiro; caso contrário, os fundos estacionados em casa poderiam ser empregados em outro lugar.
  • Cobranças sobre dinheiro

A maioria dos credores permite uma reformulação?

Possíveis limitações existem. As reformulações de hipotecas não estão disponíveis em todos os credores e nem todos os empréstimos se qualificam para uma (por exemplo, os empréstimos FHA/VA e USDA não permitem a opção de reformulação).

Quanto é a taxa de reformulação?

Os custos de reformulação são menores do que os custos de refinanciamento. O preço típico de processamento para reformulação de documentos é entre $ 150 e $ 500, o que é muito mais barato do que os 2% a 6% do valor do empréstimo que você normalmente gastaria para um refinanciamento completo.

A reformulação eliminará o PMI?

Você pode obter um pagamento mensal mais baixo por cerca de US $ 250 em custos de fechamento, mas alguns credores exigem pelo menos US $ 5,000 para uma reformulação. Se você fizer esse pagamento principal, poderá reduzir sua relação entre empréstimo e valor para 80% e parar de pagar o PMI.

Perguntas frequentes sobre a reformulação da hipoteca

Quantas reformulações de empréstimo são permitidas?

Antes de poder reformular um empréstimo, você deve pagar o valor do pagamento atual por pelo menos dois meses consecutivos. A reformulação pode ter um preço menor (geralmente cerca de US $ 250). Normalmente, não há limite para o número de vezes que um empréstimo pode ser reformulado.

A reformulação resulta em pagamentos de juros mais altos?

Você apenas tem um pagamento mensal reduzido, mas também economizará dinheiro com pagamentos de juros ao longo do empréstimo, com a reformulação da hipoteca em vez do refinanciamento, que modifica o prazo do empréstimo e a taxa de juros.

Conclusão

Reformular sua hipoteca pode ajudá-lo a obter um pagamento mensal mais baixo. Não exige que você envie um novo pedido de empréstimo, e a taxa de serviço não é muito alta. É uma opção fácil reduzir o pagamento do restante do empréstimo e colocar mais dinheiro no principal.

Referências

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