Uma hipoteca sem custo de fechamento, também conhecida como hipoteca com custo de fechamento zero, é aquela em que seu credor paga pelos custos de fechamento para finalizar a compra da propriedade. No entanto, você deve antecipar o pagamento de uma taxa de juros mais alta em seu empréstimo em troca.
Dado que os custos de fechamento podem ser significativos, um empréstimo hipotecário sem custo de fechamento é uma opção para comprar sua casa ideal, mas custará mais a longo prazo. Aqui está um detalhamento deste pacote de hipoteca para que você possa decidir se é a melhor opção para você.
O que é uma hipoteca de custo sem fechamento?
Uma hipoteca sem custo de fechamento, muitas vezes conhecida como refinanciamento sem custo de fechamento, não é exatamente o que parece. Ainda há custos de fechamento a serem considerados. Você simplesmente não os paga diretamente.
O credor cobre alguns ou todos os seus custos de fechamento com uma hipoteca sem custo de fechamento. Você paga uma taxa de juros mais alta em troca. A longo prazo, os maiores ganhos do credor com sua taxa mais alta reembolsam seus custos de fechamento.
Os credores geralmente podem cobrir alguns ou todos os seus custos de fechamento, como taxas de originação de empréstimos, taxas de avaliação, pesquisa de títulos e taxas de seguro de títulos e impostos e seguros pré-pagos.
O que são Custos de Fechamento?
Os custos de fechamento são as taxas pagas quando você conclui a compra de uma casa ou outra propriedade. Estes incluem, se aplicável, despesas de inscrição, honorários advocatícios e pontos de desconto. Os custos de fechamento podem ultrapassar 15% do preço de compra de um imóvel quando as comissões de venda de imóveis e impostos são contabilizados.
Os custos de fechamento devem variar entre 2% e 5% do preço de compra da sua casa. Se você também precisar de seguro de hipoteca, seus custos podem ser significativamente maiores.
Qual é o processo de hipotecas sem custo de fechamento?
Para ser claro, um empréstimo hipotecário sem custo de fechamento não elimina a necessidade de pagar os custos de fechamento. Como você pode esperar, os credores acabarão descobrindo como garantir que você pague por tudo. Nessa situação, os custos de fechamento são convertidos em pagamentos mensais maiores com juros pela duração do seu empréstimo.
Portanto, embora você não precise colocar tanto dinheiro adiantado, o valor que você paga ao longo do tempo será comparável, se não mais, a uma hipoteca padrão. Na realidade, é provável que seja maior, porque o aumento dos juros às vezes é maior do que a economia inicial por não pagar os custos de fechamento antecipadamente.
Além disso, os credores podem incluir uma cláusula de penalidade de pré-pagamento no empréstimo para dissuadi-lo do refinanciamento antes que eles tenham recuperado seus custos. Faça a aritmética para ver o que faz mais sentido, mas na maioria das circunstâncias, pagar seus custos de fechamento antecipadamente economiza dinheiro a longo prazo. Não há penalidades de pré-pagamento com o Rocket Mortgage®.
Diferentes tipos de hipotecas sem custo de fechamento
Dependendo do credor, um empréstimo hipotecário sem custo de fechamento pode ser chamado de:
- Uma hipoteca sem juros
- Uma hipoteca sem taxa
- Créditos de credores
- Preço com desconto
- Custos de fechamento pagos pelo credor
Todos esses nomes fazem alusão ao mesmo arranjo, no qual você pagará uma taxa de juros mais alta para cobrir os custos de fechamento do credor. Não se deixe enganar pela formulação de um credor em acreditar que seu empréstimo não tem custos de fechamento. Ainda acontece; você simplesmente não está pagando antecipadamente.
Quanto custam os custos de fechamento normalmente?
Os custos de fechamento podem ser substanciais, variando de 2% a 5% do valor do empréstimo. Pode ser útil avaliar os custos de fechamento para sua situação específica.
Considere que em uma casa de US $ 250,000, você pode pagar entre US $ 5,000 e US $ 12,500 na tabela de liquidação do empréstimo. Os custos de fechamento variam muito de acordo com sua região e cenário.
Exemplos de hipotecas sem custo de fechamento
Por exemplo, utilizando um empréstimo hipotecário sem custo de fechamento, suas várias opções de taxa e cobrança ficariam assim:
- taxa de juros de 5%: O mutuário é responsável por todos os custos de fechamento, incluindo taxas do credor, taxas de terceiros e custos de pré-pagamento.
- Taxa de 5.125%: O mutuário não paga taxas do credor, mas paga custos de terceiros e custos pré-pagos.
- taxa de juros de 5.5%: O mutuário não paga taxas do credor ou de terceiros, apenas custos pré-pagos a uma taxa de 5.5%.
- taxa de juros de 5.625%: O mutuário não paga nada do próprio bolso.
Nenhuma dessas alternativas é excelente ou terrível. Os mutuários devem reconhecer que taxas mais baixas custam mais antecipadamente, enquanto taxas mais altas custam menos antecipadamente.
“Como regra geral”, diz Jon Meyer, especialista em empréstimos do The Mortgage Reports e MLO licenciado, “o acordo deve reduzir seu pagamento mensal até o ponto em que você aproveite economias suficientes para o refi, mesmo sem custo, para fazer sentido para voce."
Para cobrir seus custos de fechamento, os credores aumentam sua taxa de juros e usam o lucro extra do empréstimo para cobrir seus custos. Cabe a você escolher se as economias iniciais superam o aumento da taxa de juros e do pagamento.
É possível comprar uma casa sem custos de fechamento?
De jeito nenhum. Os custos de fechamento devem ser pagos de uma maneira ou de outra. Você deve decidir se os pagará em dinheiro ao assinar seu empréstimo ou como uma despesa adicional em cada pagamento mensal da hipoteca.
No entanto, existem alternativas para reduzir seus custos de fechamento, incluindo a eliminação e negociação de taxas de empréstimo e cobranças de terceiros, como avaliação e busca de títulos. Você também pode ser elegível para ajuda de custo de fechamento ou subsídios de moradia por meio do programa de compra de casa pela primeira vez do seu estado. Muitos desses incentivos são efetivamente dinheiro grátis, o que significa que eles não precisam ser reembolsados, a menos que você venda ou refinancie sua casa.
Além disso, se você tiver uma conexão militar, os empréstimos do VA têm uma restrição aos custos de fechamento aceitáveis e não exigem o custo de fechamento mais caro de todos: um adiantamento.
Como obter uma hipoteca sem custo de fechamento
Os credores, como outras opções de hipoteca, têm ofertas variadas e padrões mínimos de qualificação.
Ao solicitar uma hipoteca sem custo de fechamento, a instituição financeira considerará:
- Classificação de crédito
- Histórico de crédito
- Experiência de trabalho
- Informação financeira
É fundamental avaliar como os credores são claros sobre seus termos e condições ao investigar os credores e perguntar sobre hipotecas sem custo de fechamento. Você quer um credor que seja aberto e honesto sobre todos os aspectos do seu empréstimo, incluindo os custos de fechamento.
Outras alternativas
Se você determinar que uma hipoteca sem custo de fechamento não é para você, existem opções alternativas para reduzir seus custos iniciais.
Você pode negociar com seu credor para eliminar ou diminuir alguns custos. Isso lhe dará uma ideia de suas possibilidades e como você pode reduzir seus custos iniciais.
Outra alternativa é solicitar uma contribuição do vendedor. Alguns vendedores podem concordar em ajudar cobrindo uma porcentagem dos custos de fechamento, dependendo do quanto desejam que o negócio seja concluído.
Empréstimos HFA
Outra opção de hipoteca de baixo custo é a ajuda financeira da Housing Finance Agency (HFA) do seu estado, que é frequentemente oferecida em colaboração com um credor local. Os programas de aquisição de imóveis da HFA variam de acordo com o estado, mas todos visam promover a aquisição de imóveis e aumentar a acessibilidade das hipotecas para compradores de primeira vez e famílias de baixa e moderada renda.
Os HFAs oferecem programas de hipoteca de primeira garantia para mutuários qualificados com pagamentos iniciais baixos e taxas de juros baixas, bem como pagamento inicial e assistência nos custos de fechamento. Os HFAs compram esses empréstimos dos credores assim que são feitos.
Programas Adicionais de Propriedade HFA
Esses programas incluem produtos hipotecários com juros baixos, baixo (ou nenhum) adiantamento, bem como adiantamento e assistência para custos de fechamento.
Adiantamento e assistência de custo de fechamento Os HFAs fornecerão a você uma doação ou um segundo empréstimo hipotecário para apoiar seu adiantamento e/ou custos de fechamento. A maioria dos HFAs exige que esses esquemas de assistência de pré-pagamento sejam usados em conjunto com um empréstimo HFA.
Os benefícios e desvantagens das hipotecas sem custo de fechamento
Uma hipoteca sem custo de fechamento tem vantagens e desvantagens, assim como qualquer outra forma de empréstimo. Vejamos algumas das vantagens e desvantagens para que você possa tomar a melhor decisão.
Prós de uma hipoteca sem custo de fechamento
Menos taxas iniciais podem ajudar a aliviar o estresse financeiro da compra de uma nova casa. Proprietários que são compradores de casa pela primeira vez e residentes de curto prazo provavelmente ganharão com isso. Os compradores de casa pela primeira vez às vezes têm mais dificuldade em chegar às finanças no início do processo, e as pessoas que planejam ficar em uma propriedade por um curto período de tempo não se beneficiarão de juros mais baratos durante o prazo de uma hipoteca padrão.
Com um pagamento inicial mais baixo, você atingirá seu limite de “equilíbrio” mais cedo.
Se você não tiver que pagar os custos iniciais de fechamento, poderá pagar um adiantamento maior.
Contras de uma hipoteca sem custo de fechamento
Pode ser mais caro a longo prazo (especialmente para aqueles que planejam ficar em sua nova casa por um empréstimo prolongado) devido ao aumento das taxas de originação de hipotecas e taxas de juros.
Quando comparado a um empréstimo em que os custos de fechamento são pagos antecipadamente, os pagamentos mensais são maiores.
Se o seu credor optar por envolver seus custos de fechamento em sua hipoteca, você poderá ter um empréstimo maior.
Quem fornece hipoteca sem custo?
Os credores diferem em praticamente todas as facetas do que oferecem e para quem vão oferecer, e as hipotecas sem custo de fechamento não são exceção. Ao considerar emprestar dinheiro a um mutuário, os credores considerarão uma variedade de variáveis, como pontuação de crédito, histórico de crédito, emprego e muito mais. Ao pesquisar credores e perguntar sobre hipotecas sem custo de fechamento, procure a abertura e o nível de serviço.
Existem outras opções para obter uma hipoteca de baixo custo?
Se você acredita que uma hipoteca sem custo de fechamento não é a melhor opção para você, existem outras maneiras de economizar nos custos iniciais e garantir que você obtenha uma hipoteca de baixo custo de fechamento.
Você pode tentar negociar com seu credor porque alguns custos podem ser dispensados ou reduzidos. Falar com seu credor ajudará você a entender suas opções e possivelmente encontrar um método para reduzir os custos iniciais. Muitas cidades e estados também oferecem programas para compradores de casa pela primeira vez para ajudar com pagamentos iniciais e custos de fechamento.
Outra alternativa é solicitar que o vendedor pague seus custos de fechamento. Dependendo das circunstâncias, alguns vendedores podem oferecer assistência cobrindo um custo dos custos de fechamento.
Você pode incluir custos de fechamento em sua hipoteca?
Em poucas palavras, você pode rolar custos de fechamento em sua hipoteca, mas nem todos os credores fazem, e as restrições variam de acordo com o tipo de hipoteca que você adquire. Se você optar por incluir os custos de fechamento em sua hipoteca, será necessário pagar juros sobre esses custos durante o prazo do empréstimo. Isso significa efetivamente que você gastará muito mais com esses custos do que gastaria se pagasse por eles antecipadamente.
Sem refinanciamento de custo de fechamento
Um refinanciamento sem custo de fechamento pode ser vantajoso, pois elimina a principal desvantagem do refinanciamento: o custo inicial.
No entanto, para que isso funcione, sua nova taxa de juros ainda deve ser baixa o suficiente para economizar dinheiro ao longo da vida do seu empréstimo.
Uma taxa de juros mais alta significa um pagamento mensal maior e um custo total mais alto. Portanto, antes de usar um refinanciamento sem custo, execute os números e determine:
- Seus pagamentos mensais serão reduzidos mesmo se você escolher a taxa de hipoteca sem custo de fechamento?
- Quanto tempo você pretende manter a hipoteca antes de realocar ou refinanciar?
- Quanto mais juros você terá pago no momento em que vender ou refinanciar? Esse valor é maior ou menor do que o pagamento antecipado dos custos de fechamento?
Conclusão
Uma hipoteca sem custo de fechamento pode parecer um negócio incrível à primeira vista, mas uma inspeção mais detalhada expõe desvantagens significativas. Para começar, os custos de fechamento não desaparecem; eles são simplesmente recuperados no futuro. Calcule os números. Veja quanto custará a oferta e quanto dinheiro você economizará a cada mês. Isso irá ajudá-lo a fazer a melhor opção financeira para suas circunstâncias.
Perguntas frequentes sobre hipoteca sem custo de fechamento
Quem oferece uma hipoteca sem custo de fechamento?
Embora as taxas de fechamento ainda existam, muitos credores oferecem empréstimos à habitação sem custo de fechamento e refinanciam empréstimos. Em troca de uma taxa de hipoteca mais alta, esses credores pagarão seus custos de fechamento. Antes de concordar com esse tipo de hipoteca, avalie os custos adicionais de longo prazo em relação às suas economias de curto prazo. Se você puder, poderá descobrir que pagar os custos de fechamento do bolso economiza mais dinheiro.
Posso incluir os custos de fechamento na minha hipoteca?
Os custos de fechamento podem ser incluídos no valor do empréstimo apenas se você refinanciar, não se comprar uma nova casa. Mesmo se você refinanciar, você será limitado pelos requisitos de valor de empréstimo (LTV) do seu credor. Por exemplo, se você possui uma casa de $ 200,000, mas só pode emprestar 80% do LTV, seu empréstimo não pode exceder $ 160,000. Se você deve $ 160,000 em sua hipoteca atual, não haveria espaço para custos de fechamento do novo empréstimo. Se você receber um saque para refinanciar, poderá usar parte do dinheiro para pagar os custos de fechamento.
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Referências
