Você encontrou a casa perfeita para você, completa com uma grande cozinha, o número correto de quartos e um quintal. Então, como você pode deixar de ser um comprador sério para se tornar um proprietário feliz? Obtendo uma hipoteca para financiar a compra. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre o processo de subscrição de empréstimos hipotecários.
O que é Subscrição Hipotecária?
A subscrição hipotecária é o processo através do qual o seu credor examina o seu pedido de empréstimo à habitação e determina o quão arriscado seria emprestar-lhe dinheiro. Seu credor deve avaliar sua credibilidade e a chance de que você possa pagar seu empréstimo antes de aprovar sua solicitação.
O que o subscritor quer ver? Essencialmente, eles querem determinar se emprestar dinheiro é perigoso ou não. Isso é determinado examinando os três C's: crédito, capacidade e garantia.
O que está envolvido no processo de subscrição de hipoteca?
O processo de subscrição examina suas finanças e decisões de crédito anteriores. Durante o processo de subscrição, seu subscritor considerará quatro fatores que fornecerão uma visão mais completa de você:
#1. Renda
Seu subscritor deve estar convencido de que você tem renda suficiente para cobrir seus pagamentos mensais de hipoteca. Você deve apresentar três formas de documentação para comprovar sua renda: W-2s dos dois anos anteriores, dois extratos bancários mais recentes e dois recibos de pagamento mais recentes
Você é autônomo ou possui uma participação significativa em uma empresa? Em vez de W-2s, você precisará fornecer declarações de lucros e perdas, K-1s, balanços e suas declarações de impostos pessoais e comerciais.
Seu subscritor também verificará sua situação de trabalho com sua empresa e garantirá que sua renda corresponda à renda declarada.
#2. Avaliação
Ao comprar uma casa, quase sempre são necessárias avaliações. Eles protegem você e seu credor, garantindo que você apenas peça emprestado o que a casa realmente vale.
Um avaliador avaliará o imóvel e percorrerá a casa, tirando fotos e medidas para ter uma ideia do estado e dos atributos da casa. O avaliador avalia propriedades comparáveis procurando residências com localização, tamanho e comodidades semelhantes. A menos que você more em uma região rural, esses “comps” devem ter sido vendidos nos últimos 6 meses e estar a menos de XNUMX km da propriedade.
O subscritor analisa a avaliação do valor da sua hipoteca após um avaliador profissional atribuir um valor à propriedade. Se o valor da casa for muito menor do que a hipoteca, seu pedido pode ser interrompido. Nesse caso, você pode contestar a avaliação, negociar um preço de compra menor com o vendedor ou se afastar totalmente do imóvel.
# 3. Crédito
Sua pontuação de crédito também é avaliada por um subscritor. Sua pontuação de crédito, um número de três dígitos, avalia o quão responsável você é quando se trata de pagamento de dívidas. Uma pontuação de crédito forte demonstra que você paga suas contas em dia e pode ajudá-lo a se qualificar para uma taxa de juros mais barata.
A pontuação de crédito mínima necessária depende do tipo de empréstimo que você está procurando. Se você solicitar um empréstimo convencional, sua pontuação de crédito deve ser de pelo menos 620.
A pontuação de crédito mínima exigida para solicitar um empréstimo FHA é 580. Embora não haja uma pontuação de crédito mínima fixa para empréstimos VA, diferentes credores podem ter seus próprios. Seu subscritor também obterá seu relatório de crédito e examinará seu histórico de pagamentos, utilização de crédito e idades da conta.
Sua relação dívida-renda (DTI) é determinada pelo subscritor com base em seu relatório de crédito. Como dito anteriormente, é a quantia total de dinheiro que você gasta todos os meses em contas e despesas divididas pela sua renda bruta mensal (antes de impostos). Os credores desejam um índice de DTI de 50% ou menos.
Aqui está um exemplo de cálculo de DTI: Suponha que você ganhe $ 5,000 todos os meses. Suponha que você pague US$ 600 de aluguel por mês, US$ 200 de um empréstimo para automóveis e US$ 300 de parcelas de empréstimos estudantis.
Para calcular seu DTI, divida $ 1,100 (o custo total das dívidas de um mês) por $ 5,000. Nesse caso, seu DTI é 0.22 ou 22%.
#4. Especificações do ativo
Como seus ativos podem ser leiloados em dinheiro se você deixar de pagar seus pagamentos, eles podem ajudá-lo a garantir a aprovação da hipoteca. Suas contas correntes e de poupança, imóveis, ações e itens pessoais podem ser examinados por um subscritor.
Como as taxas de fechamento podem variar de 3 a 6% do valor do empréstimo, os credores utilizam ativos para garantir que você possa fazer pagamentos de hipoteca depois de pagar as taxas de fechamento.
Etapas para o processo de subscrição de empréstimos hipotecários
Embora os padrões de subscrição diferem de credor para credor, a subscrição de empréstimos hipotecários normalmente segue uma série de processos. Aqui está uma visão geral do processo de subscrição de empréstimos hipotecários.
Etapa # 1 Solicite uma hipoteca.
Dependendo do credor, pode ser necessário preencher um pedido de hipoteca on-line, por telefone ou pessoalmente. Ao solicitar uma hipoteca, você autoriza o credor a executar seu relatório de crédito e analisar suas informações pessoais e financeiras.
Etapa 2: mostre a verificação de sua renda, ativos e dívidas.
Além de preencher um pedido de hipoteca, os credores podem solicitar documentação para verificar as informações do pedido. Isso pode envolver…
- W-2s, 1099s e recibos de pagamento
- Cópia das declarações fiscais mais recentes
- Demonstrações financeiras para quaisquer empresas que você possui
- Quaisquer contratos de locação devem ser copiados.
- Extratos bancários, bem como extratos de contas de investimento e aposentadoria
Você pode ser obrigado a fornecer documentação extra, como uma cópia do seu divórcio ou acordo de separação, evidência de venda de sua propriedade anterior e muito mais, dependendo dos critérios do credor e de sua situação financeira individual.
Etapa 3: solicitação de avaliação
Normalmente, o credor solicitará uma avaliação de um avaliador licenciado ou certificado pelo estado. O objetivo da avaliação é confirmar o valor de mercado do imóvel e garantir que ele possa ser usado como garantia da hipoteca.
Passo 4: Conduza uma pesquisa de título.
Os credores também podem contratar uma empresa de títulos para fazer uma pesquisa de títulos. A empresa de títulos analisa os registros públicos para garantir que o vendedor tenha o direito legal de vender a propriedade e que não haja julgamentos, ônus, impostos não pagos ou outras questões de título que impeçam o vendedor de transferir um título claro.
Passo 5: Aguarde o julgamento do subscritor.
Quando o subscritor receber todas as informações necessárias, ele as comparará com suas regras de subscrição e decidirá se aprova ou não o empréstimo. Dependendo de sua situação financeira, do tipo de empréstimo que você está solicitando e de quanto tempo leva para concluir a avaliação e a pesquisa de título, todo o processo pode levar de alguns dias a várias semanas.
O tempo que leva para fazer um julgamento também é afetado pelo fato de sua solicitação ser elegível para subscrição automática ou deve passar por subscrição manual. A subscrição automatizada refere-se ao processo pelo qual um algoritmo de computador aprova (ou rejeita) automaticamente as pessoas com base nos critérios preferidos do credor.
Se o seu pedido não se enquadrar nos critérios preferenciais do credor, ele poderá ser submetido à subscrição manual. Isso implica que um humano analisará seus detalhes financeiros e determinará se você é elegível para um empréstimo. A subscrição manual é muitas vezes mais demorada.
Se você não for aprovado - ou se o valor for menor do que o esperado - você vai querer saber o motivo para melhorar suas chances se solicitar novamente mais tarde ou com um credor diferente.
Quanto tempo leva a subscrição de hipoteca?
O processo de subscrição do empréstimo hipotecário pode levar alguns dias ou algumas semanas. Não há prazo definido para esta fase do processo de hipoteca. A duração do processo de subscrição é determinada por vários fatores, incluindo:
- Sua situação financeira: Se sua situação financeira for complicada, com várias fontes de renda, ativos e obrigações, o processo pode demorar mais porque o subscritor deve verificar cada componente do seu quadro financeiro.
- Seu tipo de empréstimo: Alguns tipos de hipoteca podem ter restrições mais rigorosas, o que pode tornar o processo mais demorado. Empréstimos FHA, USDA e VA, por exemplo, podem ter regras mais complicadas.
- A completude da sua aplicação: O processo leva mais tempo cada vez que o subscritor solicita um documento extra de você. Se você enviar sua inscrição completamente, o subscritor poderá trabalhar mais rapidamente. Atrasos na busca de títulos, seguro de títulos ou processo de avaliação podem fazer com que a subscrição demore mais.
- A situação do mercado imobiliário: Solicitar uma hipoteca durante a alta temporada para compra de casa pode fazer com que o processo de subscrição demore mais. Seu subscritor pode ter vários aplicativos para processar ao mesmo tempo, o que pode prolongar sua espera.
Dicas para um processo fácil de subscrição de empréstimos hipotecários
#1. Organize seus documentos.
Ter todos os seus registros financeiros preparados antes de solicitar um empréstimo é a maneira mais fácil de manter o processo de subscrição de empréstimos hipotecários nos trilhos. Se você precisar buscar documentos de uma determinada instituição, faça-o o mais rápido possível. É uma boa ideia compilar um arquivo que inclua o seguinte:
- Histórico de emprego dos últimos dois anos (incluindo documentos da empresa e declarações fiscais se autônomo)
- W-2s dos dois anos anteriores
- Contracheques de pelo menos 30 a 60 dias antes da inscrição
- Verificação, poupança, mercado monetário, CD e informações sobre contas de aposentadoria
- Fontes de renda adicionais incluem pensão alimentícia ou pensão alimentícia, anuidades, bônus ou comissões, dividendos, juros, pagamento de horas extras, pensões ou benefícios da Previdência Social.
Além disso, se você pretende utilizar dinheiro presenteado para um pagamento inicial, você deve ter esses ativos em sua posse (ou seja, em uma conta em seu nome) bem antes de se inscrever. Você também precisará de uma carta de presente para provar que o dinheiro é um presente. Ambos podem ajudá-lo a evitar contratempos desnecessários em sua subscrição.
Uma coisa a ter em mente é que você só deve fornecer a documentação que o credor solicitar. Se você oferecer documentação extra, o processo pode ficar mais lento.
#2. Obtenha seu crédito em ordem.
Uma pontuação de crédito mais baixa pode dificultar a aprovação de uma hipoteca, além de tornar seu empréstimo mais caro com uma taxa de juros mais alta.
Se você deseja aumentar sua pontuação de crédito, assuma o compromisso de pagar as dívidas. Isso melhorará sua pontuação de crédito e diminuirá seu índice de DTI (muitos credores preferem 36% ou menos). Isso aumenta as chances do seu aplicativo por um fator de dois.
Verifique também seu relatório de crédito, para garantir que não haja imprecisões que possam prejudicar sua pontuação. AnnualCreditReport.com permite obter uma cópia de cada uma das três principais agências de crédito. Se você descobrir um erro, entre em contato com a agência o mais rápido possível para contestá-lo.
#3. Faça um depósito maior
Um índice LTV mais alto significa que o credor pode perder muito mais dinheiro se você deixar de pagar a hipoteca. Você pode minimizar seu LTV fazendo um pagamento inicial mais alto.
Se você colocasse 10% de entrada em uma casa de $ 200,000, teria que fazer um empréstimo de $ 180,000, colocando sua taxa de LTV em 90%. Se você colocar 20% na mesma casa, precisará apenas de uma hipoteca de $ 160,000 e sua taxa de LTV será de 80%. Isso reduz o risco geral do credor, tornando-o uma perspectiva mais atraente para um empréstimo.
Você pode tentar economizar mais para um adiantamento ou, se possível, pedir ajuda a familiares ou amigos. Existem também vários programas de assistência de adiantamento disponíveis, como empréstimos e subsídios de pagamento diferido, e seu credor pode fornecer ajuda adicional. Se você atender a condições específicas, o Chase Bank, por exemplo, contribuirá com até US$ 3,000 para o pagamento inicial.
Como funciona o processo de subscrição?
O processo de determinação do nível de risco que você fornece a uma seguradora em potencial é conhecido como subscrição. Subscritores profissionais examinam os requisitos de sua inscrição para determinar se é possível oferecer uma apólice e, em caso afirmativo, para qual nível de cobertura você se qualifica. Usando os dados, eles determinam seu prêmio mensal.
Quanto tempo leva para o subscritor decidir?
Pode levar de dois a três dias para concluir o processo de subscrição, que os credores hipotecários usam para verificar seus ativos, verificar seu crédito e examinar seus registros fiscais antes de aprovar um empréstimo imobiliário. No entanto, um oficial de empréstimo ou credor geralmente precisa de mais de uma semana para concluir o procedimento.
Como um empréstimo é aprovado por um subscritor?
O subscritor examinará seu relatório de crédito para determinar com que sucesso você lidou com pagamentos ou pagamentos com cartões de crédito, empréstimos para estudantes e outros tipos de crédito. Eles procuram pistas que os permitam antecipar sua capacidade de pagar empréstimos.
Como você descobre se a subscrição foi aceita?
Você receberá uma carta de compromisso se uma solicitação de empréstimo atender aos requisitos de subscrição e tiver sido examinada e autorizada por um subscritor. Seu programa de empréstimo, valor do empréstimo, período do empréstimo e taxa de juros serão mencionados na carta. No entanto, ele também pode ter pré-requisitos que devem ser atendidos antes do desligamento.
Considerações Finais
Subscrição significa simplesmente que seu credor verifica suas informações de renda, ativos, dívidas e propriedades antes de finalizar seu empréstimo.
Um subscritor é um especialista financeiro que examina suas finanças e determina quanto risco um credor assumirá se você obtiver a aprovação do empréstimo. Os subscritores avaliam com precisão seu histórico de crédito, ativos, a quantidade do empréstimo que você deseja e quão bem eles preveem que você será capaz de reembolsar o empréstimo. Como parte dessa avaliação de risco, eles também verificarão suas informações de renda e emprego, bem como seu DTI.
É uma boa ideia responder agressivamente às solicitações do seu credor durante o processo de subscrição. Durante a subscrição, evite solicitar novas linhas de crédito e responda às consultas o mais rápido possível. Se você não for sincero e honesto sobre suas finanças, o processo de solicitação de empréstimo levará mais tempo.
Perguntas frequentes sobre subscrição de hipoteca
Quanto tempo os subscritores levam para aprovar uma hipoteca?
A subscrição de hipotecas pode levar um dia ou dois, ou pode levar semanas, dependendo desses critérios. Na maioria dos casos, a aprovação inicial da subscrição ocorre dentro de 72 horas após o envio do arquivo completo do empréstimo. Em casos extremos, esse processo pode levar até um mês.
O que você não deve fazer durante a subscrição?
- Durante o processo de empréstimo, não renuncie ao seu emprego atual ou se aposente.
- Antes do encerramento do seu novo empréstimo hipotecário, não abra nem solicite novas contas de crédito.
- Não são permitidas transferências de saldos de cartões de crédito existentes.
Devo me preocupar com a subscrição?
Se você se tornar pré-qualificado, não há necessidade de se preocupar ou se estressar com o processo de subscrição – basta manter contato com seu credor e não fazer alterações substanciais que tenham um impacto negativo.
Com que frequência as hipotecas são negadas na subscrição?
Um em cada dez pedidos de empréstimo hipotecário é negado pelos subscritores de hipotecas. Isso ocorre frequentemente devido ao endividamento excessivo do candidato, um histórico de emprego instável ou um relatório de avaliação baixo. No entanto, ao entender o que um subscritor procura, você pode tornar seu aplicativo o mais atraente possível.
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