AÇÃO EM LUGAR DE EXCLUSÃO: Tudo o que você precisa saber

ESCRITURA EM LUGAR DE EXCLUSÃO

Sem dúvida, você está bem ciente de que seu credor terá que agir se você atrasar os pagamentos da hipoteca. Um acordo de escritura pode ajudá-lo a escapar das consequências da execução duma hipoteca, o procedimento legal pelo qual o credor que possui seu empréstimo confisca sua propriedade. Vamos dar uma olhada no que é uma ação em vez de execução hipotecária e como ela difere de uma execução hipotecária. Também demonstraremos um exemplo de ação em vez de execução hipotecária.

O que é um Deed In Lieu of Foreclosure?

Uma ação em vez de execução duma hipoteca é um procedimento legal que transfere a propriedade da casa do proprietário para o credor hipotecário. Como resultado, o proprietário não é mais obrigado a pagar a hipoteca e fica livre do ônus da hipoteca. Esta é uma alternativa para proprietários de imóveis com pouco ou nenhum patrimônio líquido e que não podem fazer seus pagamentos mensais de hipoteca.

De acordo com Jackie Boies, diretor sênior de habitação e serviços de falência da Money Management International, uma organização sem fins lucrativos de aconselhamento de dívidas com sede em Sugar Land, Texas, a escritura é o documento legal que o proprietário assina para efetuar a transferência.

Entendendo a escritura em vez da execução duma hipoteca

Uma ação em vez de execução hipotecária é uma opção potencial usada por um credor hipotecário ou proprietário para evitar a execução duma hipoteca.
O credor hipotecário transfere a propriedade da garantia, que geralmente é a casa, de volta ao credor que atua como credor hipotecário em troca da liberação de todas as obrigações hipotecárias. Ambas as partes devem entrar no acordo voluntariamente e de boa fé. O proprietário assina o papel, que é notarizado por um notário público e registrado em registros públicos.

Essa ação dramática geralmente é realizada como último recurso depois que o proprietário do imóvel esgotou todas as outras opções (como uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto) e reconheceu que perderia sua casa.

O proprietário será isento do ônus do empréstimo, mesmo que tenha que abrir mão de sua propriedade e migrar. Como esse processo geralmente é realizado com menos aviso público do que uma execução hipotecária, o proprietário do imóvel pode reduzir sua vergonha e manter sua situação mais privada.

Razões pelas quais um credor pode rejeitar uma ação em substituição 

Lembre-se de que seu credor não tem obrigação de aceitar uma escritura em vez de um acordo. Um credor pode rejeitar uma escritura em vez de uma variedade de razões, incluindo:

  • Uma diminuição no valor justo de mercado da sua propriedade: Se o valor justo de mercado da sua casa diminuiu, você pode dever mais do seu empréstimo do que o valor da sua casa. Um credor pode concordar em aceitar uma escritura em vez de um acordo nesta circunstância. Nesse caso, seu credor só poderá aceitar a escritura em substituição se você pagar a diferença entre o valor de avaliação e o valor devido. Isso não é algo que a Rocket Mortgage faz.
  • Penhoras ou sentenças fiscais sobre sua propriedade: Desistir de sua escritura se torna mais problemático se você tiver um julgamento ou garantia secundária, uma reivindicação de sua propriedade que o credor não criou. Se outra pessoa reivindicar a propriedade, alguns credores trabalharão com você para quitar a penhora.
  • Condições precárias da casa: Se sua casa estiver em mau estado, seu credor pode rejeitar qualquer ação em vez de negociar que você propor.

Razões pelas quais um credor pode aceitar uma escritura em vez 

Embora um credor não seja obrigado a aceitar sua escritura em vez da execução duma hipoteca, existem vários incentivos para que o façam. Algumas das vantagens que seu credor recebe quando aceita uma escritura em substituição incluem:

  • Controle mais rápido sobre sua propriedade: Os credores devem contratar advogados para o tribunal, provar que você não pagou suas dívidas e obter a aprovação do tribunal para remover sua propriedade da execução hipotecária. O credor deve expulsá-lo legalmente da propriedade, mesmo que já tenha ido a tribunal. Ao aceitar uma escritura em vez disso, seu credor economiza tempo e dinheiro.
  • Melhores condições de propriedade: Os credores podem concordar em assumir a posse de propriedades em bom estado porque vendem por mais dinheiro e levam menos tempo para vender. Com uma escritura em substituição, um credor pode exigir que você mantenha a propriedade em excelente estado.

Deed in Lieu Vs. Foreclosure: Qual é a diferença?

Escritura em substituição e execução hipotecária parecem semelhantes, mas não são a mesma coisa. Em uma execução hipotecária, o credor retoma a propriedade depois que o proprietário não faz os pagamentos. As leis de encerramento diferem de estado para estado, e o encerramento pode ocorrer de duas maneiras:

  • Execução judicial, em que o credor entra com uma ação para reaver o imóvel
  • A execução hipotecária não judicial permite que o credor execute a hipoteca sem passar pelo sistema judicial.

As principais distinções entre uma ação substituta e uma execução hipotecária são os efeitos em sua pontuação de crédito e sua responsabilidade financeira após o credor ter recuperado a propriedade. Uma execução hipotecária em seu histórico de crédito pode ser mais prejudicial do que uma escritura em vez de execução hipotecária em termos de relatórios de crédito e classificações de crédito. Execuções hipotecárias e outras informações negativas em seus relatórios de crédito podem permanecer em seu relatório por até sete anos.

Quando você devolve a escritura ao credor por meio de uma escritura em substituição, o credor normalmente o isenta de todos os compromissos financeiros futuros. Isso significa que você não precisa mais fazer pagamentos de hipoteca ou pagar o valor restante do empréstimo. Com uma execução hipotecária, o credor pode tomar medidas adicionais para recuperar o dinheiro devido pela casa ou pelas despesas legais.

Os benefícios e desvantagens de uma ação em vez de execução duma hipoteca

Isso beneficia tanto o mutuário quanto o credor. O benefício mais atraente para ambas as partes é frequentemente evitar litígios de execução hipotecária demorados, demorados e caros.

Além disso, dependendo de como esse processo é realizado em sua área, o mutuário normalmente pode evitar alguma notoriedade pública. Como ambas as partes criam um acordo mutuamente benéfico que inclui parâmetros claros sobre quando e como o proprietário deixará a propriedade, o mutuário evita a perspectiva de ter funcionários aparecendo na porta para despejá-los, como pode acontecer com a execução duma hipoteca.

Em raras situações, o proprietário do imóvel pode conseguir combinar com o credor o aluguel da propriedade por um determinado período de tempo. O credor freqüentemente economiza dinheiro evitando as despesas incorridas durante um longo processo de execução duma hipoteca.

O credor deve examinar os riscos específicos que acompanham esta transação ao avaliar os possíveis benefícios de se comprometer com este acordo. Entre os perigos potenciais está a probabilidade de que a propriedade não valha mais do que o saldo remanescente da hipoteca e que os credores juniores possam ter penhoras.

A principal desvantagem de uma ação em vez de execução duma hipoteca é que ela prejudicará seu crédito. Isso significa maiores custos de empréstimos e maior probabilidade de dificuldades para obter outra hipoteca. Um encerramento em seu relatório de crédito pode ser contestado com as agências de crédito, mas isso não garante que será removido.

Prós

  • Reduz ou elimina a dívida hipotecária sem a necessidade de execução.
  • Os credores podem re-alugar a propriedade aos proprietários.
  • Frequentemente preferido pelos credores

Desvantagens

  • Isso prejudica sua pontuação de crédito
  • Mais difícil obter outra hipoteca no futuro
  • A casa pode permanecer debaixo d'água.

Amostra de escritura em vez de execução hipotecária

Esta seção oferece uma amostra de escritura em vez de um contrato de execução hipotecária, com alguns anexos para documentos de fechamento típicos para implementar ainda mais a transação. Esta amostra de ação em vez de execução hipotecária tem 1 página e é um tipo de arquivo do MS Word listado em nossos documentos de acordos legais.

Esta Escritura é celebrada neste ______ dia de _____, 20___, entre o Outorgante [dono do imóvel], de [endereço], e o Outorgado [Credor], de [endereço].
Por consideração valiosa, cujo recebimento é por meio deste reconhecido, o Outorgante por meio deste escritura ao Outorgado, em vez de execução hipotecária, os seguintes bens imóveis descritos:

Endereço do imóvel: _____________________ APN: ___________________ Definição Legal: ____________

Esta Escritura é uma transmissão vinculativa. O Outorgante vendeu o bem imóvel descrito acima ao Outorgado em pagamento integral de todas as obrigações garantidas pelo Contrato Fiduciário previamente concluído pelo Outorgante e arquivado no Registro do Condado na Data _______ como Instrumento nº ___________, Página nº __________, Livro ___________.
O Outorgante declara que esta transferência é feita de forma livre e honesta e que não há outros acordos, orais ou escritos, entre o Outorgante e o Outorgado, com relação aos bens imóveis aqui mencionados, além desta Escritura.
Executou isso ________ dia dos _________, 20 __________.

Outorgante: _______________ [Nome do Outorgante]: ___________

Beneficiário:________________ [Nome do Beneficiário]: ____________

AVISO: Qualquer forma de Escritura em substituição à execução hipotecária deve ser notarizada.

Como obter uma escritura em vez de encerramento

Obter uma escritura em vez de encerramento nem sempre é fácil; alguns credores hipotecários não concordam com um, dependendo da condição existente da propriedade e se há ônus fiscais ou julgamentos contra ela por falta de pagamento de impostos sobre a propriedade. De acordo com Boies, os credores são responsáveis ​​por quaisquer julgamentos ou ônus fiscais. Portanto, eles devem considerar as despesas de quitação de quaisquer ônus como parte da escritura em substituição.

“O representante discutirá sua situação financeira e confirmará que você não pode pagar sua hipoteca, que é necessária uma alternativa de disposição e qual delas é a mais adequada”, acrescenta Boies. “Seu administrador de hipoteca não é obrigado a fornecer uma escritura em substituição.”

Algumas das variáveis ​​determinantes são os padrões da Fannie Mae, Freddie Mac, USDA ou VA (se alguma dessas organizações apoiar o empréstimo) e o valor de mercado atual da casa.

Qual é o significado de uma escritura em vez de encerramento?

Uma escritura no lugar da execução hipotecária é uma transferência voluntária da propriedade da sua casa para o credor para evitar a execução duma hipoteca. Uma ação de execução hipotecária pode permitir que você evite ser pessoalmente responsável por qualquer saldo remanescente da hipoteca.

É uma escritura em substituição melhor do que a execução duma hipoteca?

Menos danos ao crédito: uma escritura em substituição permanece em seu relatório de crédito por quatro anos, mas uma execução duma hipoteca permanece por sete. O uso de uma escritura em vez de um contrato pode permitir que você compre uma casa nova mais cedo do que se passar por uma execução hipotecária.

Qual é a desvantagem mais significativa de um credor de uma escritura em vez de execução duma hipoteca?

Talvez a desvantagem mais significativa de uma ação substitutiva seja que o Credor obtém a Propriedade sujeita a todos os outros ônus e interesses. Com isso, se houver uma segunda hipoteca, por exemplo, é improvável que um empréstimo substitutivo seja viável.

Uma ação em vez de execução hipotecária prejudica seu crédito?

De acordo com os dados da FICO, sua pontuação de crédito pode cair de 50 a 125 pontos após uma escritura em substituição à execução hipotecária, dependendo de onde estava antes da escritura em substituição. No entanto, o impacto é um pouco menos grave do que um pedido de execução hipotecária, que pode reduzir sua pontuação de crédito em até 160 pontos.

Como você negocia uma ação em vez de encerramento?

Negociação de Sentença de Deficiência

Como uma escritura em vez de execução hipotecária é um acordo voluntário entre você e o credor, você pode fechar um acordo no qual o credor concorda em não buscar um julgamento de deficiência. Você concorda em pagar uma parte do déficit ou reembolsar o déficit ao longo do tempo.

Qual é o benefício de uma ação em vez de encerramento em comparação com uma venda a descoberto?

Uma vantagem de uma escritura em vez de uma venda a descoberto, é que você não precisa assumir a responsabilidade de vender sua casa. Um banco geralmente só aprovará uma ação substitutiva se a propriedade não tiver outros ônus além da hipoteca.

Conclusão

Se você tiver dificuldade em fazer pagamentos de hipoteca, uma ação em vez de execução duma hipoteca pode ser uma solução adequada. Antes de concordar com uma ação em vez de execução hipotecária, é fundamental entender como isso afetará seu crédito e a capacidade de comprar outra casa no futuro. Considere outras opções, como modificações de empréstimos, vendas a descoberto ou refinanciamento de hipoteca, para ajudá-lo a decidir como proceder.

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