Avaliação de Imóveis: Como Avaliar Seu Investimento Imobiliário e Propriedades.

Há uma variedade de razões pelas quais você pode exigir uma avaliação de propriedade, principalmente se estiver vendendo ou comprando uma casa. Vejamos a avaliação e os tipos de imóveis comerciais on-line gratuitos.

Uma avaliação de propriedade é uma estimativa do valor de sua casa com base em sua localização, condição e uma variedade de outras variáveis. Em termos de avaliação, a localização é muito crucial. No entanto, como a propriedade não pode ser realocada, o valor de uma casa é frequentemente afetado por modificações ou melhorias. Empréstimos hipotecários, acordos imobiliários e divórcios, tributação e outros assuntos dependem de relatórios de avaliação. Na determinação do preço de venda de um imóvel, pode haver a necessidade de laudo de avaliação. Um agrimensor profissional fará o seu valor pessoalmente, tomando notas e fotografias e, em seguida, enviando-lhe um relatório de avaliação. Não confiar apenas nas informações que você obtém das ferramentas online. Ainda é vital que um avaliador profissional lhe dê uma estimativa precisa do valor da sua propriedade.

Por que a avaliação é importante?

Se você está comprando ou vendendo um imóvel, precisa saber quanto vale, mas esse não é o único motivo.
Credores, banqueiros de investimento e capitalistas de risco vão querer saber quanto vale sua propriedade se você estiver procurando por financiamento.
Se você estiver em uma parceria e um dos parceiros quiser sair, você precisará descobrir quanto vale a participação deles na propriedade.
Em caso de divórcio, pode ser necessária uma avaliação de propriedade para dividir os bens conjugais de forma justa.

Avaliação de propriedade on-line

Todas as ferramentas online contam com dados disponíveis publicamente, que são processados usando algoritmos de computador para gerar estimativas de valor. Os dados exatos usados, bem como as fórmulas usadas para processá-los, são confidenciais. No entanto, registros públicos e vários serviços de listagem usados por corretores de imóveis estão entre as fontes de dados. A quantidade de dados disponíveis também influencia na precisão da estimativa, pois a quantidade de dados difere por cidade e, em alguns casos, por residência. Aqui estão as ferramentas de avaliação de imóveis online que você pode usar para ajudá-lo a estimar o valor da sua casa:

#1. Zillow

Zillow é um dos maiores e mais populares sites de avaliação de imóveis online para rastrear o valor da sua casa. Assim, o melhor elemento do Zillow é o estilo do site e a facilidade de uso.

Você pode adquirir um Zestimate uma estimativa criada pela Zillow do valor da sua casa simplesmente inserindo o valor da sua casa em o site é amigável interface. Você pode usar as ferramentas amigáveis ao consumidor do site não apenas para descobrir quanto vale sua propriedade, mas também para procurar propriedades em sua região.

Como descobrir quanto vale a sua casa:

Basta digitar seu endereço e a Zillow informará se sua casa tem ou não um Zestimate. Você também pode registrar uma conta, reivindicar sua casa e receber atualizações frequentes de avaliação.

#2. Redfin

Redfin Estimate é outro site que ganhou popularidade entre os aficionados por imóveis e proprietários. Com Redfin, você pode descobrir sobre a área próxima, “caminhabilidade” de uma propriedade. Bem como quanto custam os impostos sobre a propriedade a cada ano, inserindo alguns dados sobre isso.

Além disso, de acordo com os valores do consultor financeiro neste site podem ser um pouco mais precisos. Como corretor, Redfin calcula valor de mercado atual da sua propriedade usando os dados mais precisos do Multiple Listing Service (MLS).

Para descobrir quanto vale a sua casa:

Basta colocar seu endereço na barra de pesquisa na página inicial. Em seguida, selecione "Ver estimativa de casa" para obter uma estimativa instantânea do valor da sua casa. Eles fornecem um resumo de como chegam às estimativas durante o cálculo.

#3. Eppraisal. com

O Eppraisal.com funciona de forma semelhante aos outros sites desta lista, fornecendo sua própria estimativa de avaliação em determinadas circunstâncias. Além dos preços das casas, a Eppraisal também fornece informações de avaliação de imóveis on-line sobre casas adjacentes que foram vendidas recentemente. Bem como as taxas de refinanciamento atuais e outras informações.

Você pode acessar todas essas informações de avaliação de imóveis gratuitamente em Eppraisal. com. Sem você dar seu endereço de e-mail.

#4. Corretor de imóveis. com

Enquanto Realtor.com pode parecer um site para profissionais do setor imobiliário, qualquer um pode usá-lo gratuitamente. Basta digitar seu endereço na página inicial do site para obter uma variedade de informações, incluindo uma estimativa de preço para sua propriedade.

Você aprenderá sobre as escolas locais, os preços médios de listagem na área e até mesmo as avaliações de impostos sobre a propriedade, além de uma estimativa de preços. Esta ferramenta também é útil para determinar o valor da casa do seu vizinho e o valor que ele pode estar pagando.

Você pode obter uma estimativa instantânea digitando sua localização no campo de pesquisa e selecionando “Home Worth”. Você também pode se inscrever para uma conta, reivindicar sua casa e receber atualizações regulares sobre seu valor.

Avaliação Imobiliária Gratuita

Nos últimos anos, uma infinidade de sites surgiram para lhe dar respostas antes de consultar um avaliador. Enquanto os proprietários agora têm acesso a mais informações do que poderiam imaginar. Você não espera que um computador ou smartphone lhe dê a última palavra sobre o valor da sua casa, embora eles possam fornecer algumas informações úteis. Vejamos as ferramentas de avaliação de propriedade online gratuitas para descobrir o melhor valor para a sua propriedade.

#1. Trulia

Trulia.com é uma ferramenta de avaliação online gratuita que funciona da mesma forma que o Zillow. Ao acessar o site, você pode inserir seu endereço para saber quanto vale sua casa. Trulia, por outro lado, fornece o preço médio de listagem de casas semelhantes em sua região, em vez de um Zestimate.

Trulia também fornece o preço de tabela médio para todas as casas em seu bairro. Bem como estatísticas típicas sobre sua casa, como metragem quadrada, tamanho do lote e informações de cama/banho. Se você deseja refinanciar sua casa, a Trulia pode ajudá-lo com sua própria rede de credores aprovada.

#2. HomeGain.com

Embora o HomeGain.com seja principalmente um mecanismo de busca de avaliação de propriedades, um de seus widgets permite estimar o valor de sua própria casa gratuitamente.

#3. ForSaleByOwner.com

Embora este site tenha sido projetado para ajudar os proprietários de imóveis a anunciar e comercializar suas próprias casas em vez de usar um corretor de imóveis, ele também fornece vários recursos dos quais qualquer proprietário pode se beneficiar.

A ferramenta Pricing Scout de avaliação de imóveis é totalmente gratuita e simples de usar. Depois de se inscrever, você receberá uma estimativa do valor de mercado da sua casa. Você obtém isso com base em propriedades comparáveis vendidas anteriormente em sua região, bem como em um resumo dos recursos imobiliários locais.

#4. Serviços de hipoteca

Embora possa parecer incomum, o Chase Bank tem sua própria ferramenta de avaliação de imóveis disponível on-line gratuitamente. Basta inserir seu endereço residencial, estado e CEP para descobrir quanto vale sua casa.

Em vez de fornecer uma estimativa precisa, o Chase fornece uma faixa de preço na qual eles acreditam que sua casa se enquadra. Esta é uma ferramenta maravilhosa para experimentar porque também fornece uma estimativa de todos os valores das casas dos seus vizinhos. O melhor de tudo é que é gratuito, simples de usar e não requer nenhuma informação pessoal.

Tipos de Avaliação de Imóveis

Durante o processo de compra ou venda, você pode se deparar com vários tipos distintos de avaliação, cada um servindo a uma função específica. Aqui estão vários tipos de avaliação de propriedade que você deve tomar nota.

#1. Avaliação do imóvel

Uma avaliação de propriedade mostra quanto valeria sua casa se você a vendesse. Para imóveis residenciais, o processo geralmente é extremamente simples – você pode fazer isso por meio de uma agência imobiliária.

#2. Avaliação on-line

É possível obter uma avaliação online no conforto da sua casa. Esse cálculo é feito por um computador (não por um humano) dependendo da sua localização, tipo de propriedade e preços atuais de mercado. Eles podem ser usados como uma referência muito aproximada para fornecer informações adicionais ao vender sua casa. Você também deve ter em mente que eles podem ser tão precisos quanto uma avaliação de propriedade.

#3. Avaliação Matrimonial

Nos processos de divórcio ou separação, as avaliações matrimoniais são utilizadas pelos tribunais para decidir como os bens do casal serão distribuídos. Estes são muitas vezes realizados por um agrimensor ou avaliador licenciado que foi selecionado em conjunto pelo cônjuge divorciado, e seu relatório é apresentado imediatamente ao tribunal.

#4. Avaliação de inventário

Após uma morte, você pode precisar obter uma avaliação de inventário de qualquer propriedade ou bens de propriedade do falecido para calcular o imposto sucessório. O governo (através do HMRC) aconselha fortemente a contratação de um agrimensor profissional para isso.

#5. Avaliação de Hipoteca

Uma avaliação de hipoteca, também conhecida como valor simples, normalmente consiste em uma pesquisa rápida de meia hora da propriedade que cobre quaisquer falhas evidentes sem se aprofundar muito.

Quando você solicita uma hipoteca, o credor fará sua própria estimativa do valor da casa que você deseja comprar para tomar uma decisão preliminar sobre quanto eles estão dispostos a emprestar para uma hipoteca - mas, mais importante, é pode oferecer uma noção muito aproximada de quanto você deve gastar.

Ao vender ou comprar uma casa, é fundamental complementar a avaliação da hipoteca com uma avaliação de construção adequada de um inspetor profissional – determine se você precisará de um relatório de compradores de casas ou uma pesquisa de construção.

#6. Avaliações retrospectivas

Uma avaliação retroativa, que estabelece o valor de sua casa em uma determinada data no passado, pode ser exigida para fins fiscais, se você estiver envolvido em processos judiciais ou se precisar estabelecer um valor para inventário.

#7. Avaliações fiscais

Se sua transação estiver sujeita a imposto sobre ganhos de capital, uma avaliação fiscal o ajudará a determinar quanto você deve pagar. Entender o que você deve no imposto sobre ganhos de capital pode ser difícil, e é por isso que muitas pessoas contratam um avaliador profissional. Para calcular o imposto de selo, a Receita Federal também pode precisar de uma avaliação fiscal profissional a ser fornecida por escrito.

#8. Avaliações de testemunhas especializadas

Se você estiver envolvido em litígios de disputa de propriedade, uma testemunha especializada pode fornecer uma pesquisa profissional e confiável que pode ser submetida ou depender de um tribunal. Isso inclui um valor, uma lista de quaisquer preocupações ou defeitos com a propriedade e informações sobre sua locação.

#9. Avaliação de Seguros

Quando um inspetor avalia sua casa, ele ou ela também pode realizar uma avaliação de seguro. O objetivo é determinar o valor do seguro de sua propriedade com base em se custaria mais para reconstruir do que o preço médio de construção do mercado se ela fosse demolida, incendiada ou danificada além do reparo.

#10. Construindo avaliações de restabelecimento

Isso faz parte da avaliação do seu seguro – calculando o custo de reconstrução de sua propriedade se ela estiver danificada além do reparo, incluindo quaisquer riscos de seguro.

Avaliação de Imóveis Comerciais

Para chegar a uma avaliação, dados específicos relativos à propriedade comercial. Assim como estatísticas gerais referentes à nação, região, cidade e bairro em que a propriedade está localizada são coletadas e examinadas. Para determinar o valor de uma propriedade comercial, os avaliadores profissionais utilizam um desses métodos.

Método 1: A abordagem de comparação de vendas

Este é um método de estimar o valor de uma propriedade comparando-a com propriedades vendidas recentemente com atributos semelhantes. Também é conhecida como abordagem de dados de mercado. No processo de avaliação de avaliação comercial, pelo menos três ou quatro comparáveis devem ser considerados. Ao escolher os comparáveis, os aspectos mais importantes a serem considerados são o tamanho, as características comparáveis e – provavelmente o mais importante, a localização, que pode ter um impacto significativo no valor de mercado de uma propriedade. Comparáveis são propriedades que possuem características semelhantes e devem atender aos seguintes critérios para fazer uma comparação legítima:

Idade e estado de construção
Tamanho da casa
Tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade de construção, número e tipo de cômodos, metros quadrados de área útil, piso de madeira, garagem, melhorias na cozinha e outras comodidades físicas.
Comodidades da casa
A conveniência de um local
Proximidade da casa em questão (quanto mais perto, melhor)
Data da venda: Se houver mudanças econômicas entre a data da venda de um comparável e a data da avaliação, a data da venda é utilizada. (então, quanto mais recente, mais preciso)
Termos e condições de venda, como se o vendedor de uma propriedade estava sob coação ou se a propriedade foi vendida entre parentes (com desconto)

Na avaliação da propriedade, a estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro da faixa definida pelos preços de venda ajustados dos comparáveis. Como algumas das modificações feitas nos preços de venda dos comparáveis serão mais subjetivas do que outras, os comparáveis com o menor grau de ajuste geralmente recebem mais atenção.

Método 2: Análise de Custo

A abordagem de custo pode ser usada para determinar o valor de propriedades que tiveram um ou mais edifícios adicionados a elas. Este método consiste em estimar separadamente o valor do(s) edifício(s) e do terreno, tendo em conta a depreciação. O valor total da propriedade melhorada é calculado somando as estimativas. O método de custo pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade reformada do que custaria comprar um lote comparável e construir uma estrutura comparável. Quando o imóvel avaliado é de um tipo que não costuma ser vendido e não gera renda, esse método é eficaz. Escolas, igrejas, hospitais e prédios governamentais são exemplos.

Método 3: A Abordagem de Renda

Esse método, também conhecido como abordagem de capitalização de renda, baseia-se na relação entre a taxa de retorno exigida por um investidor e o lucro líquido gerado por um imóvel. É usado para descobrir quanto valem propriedades geradoras de renda, como complexos de apartamentos, prédios de escritórios e shopping centers. Quando se espera que a propriedade em questão gere receita futura e suas despesas sejam previsíveis e consistentes, as avaliações de capitalização de renda podem ser bastante simples.

A capacidade de criar dinheiro é o que determina o valor de várias propriedades, como complexos de apartamentos ou prédios de escritórios. Parece sensato estimar o valor dessas propriedades com base em seu potencial de ganhos. A capitalização direta e o multiplicador de renda bruta são duas opções.

Capitalização direta

Prédios de apartamentos e imóveis comerciais usam capitalização direta.

Multiplicador de renda bruta

Para aluguéis unifamiliares e aluguéis multifamiliares pequenos, use o multiplicador de renda bruta.

Exemplos

Um avaliador é encarregado de avaliar um prédio de aluguel de quatro unidades. Ele tenta ambas as abordagens de avaliação de propriedades de renda. Ele utiliza a seguinte matemática ao usar o método de capitalização direta:

Renda bruta anual: $ 48,000 ($ 4,000 por mês) –
Despesas anuais: $ 20,000
$ 28,000 em receita operacional líquida
A taxa de capitalização local é de 8%.
US$ 28,000 x (taxa de 100/limite) = valor estimado de US$ 350,000
A abordagem do multiplicador de renda bruta é então usada. As propriedades locais de aluguel estão sendo vendidas por cerca de 85 vezes o aluguel, ele descobre. Como resultado, veja como fazer isso:
Aluguel de $ 4,000 por mês multiplicado por 85 é igual a $ 340,000.

A abordagem de capitalização direta é semelhante, mas não idêntica. Nesse cenário, o melhor julgamento do Avaliador determinará qual cálculo é mais adequado e correto.

Preço por porta

Essa abordagem de avaliação de imóveis comerciais é mais comumente utilizada para prédios de apartamentos do que para residências unifamiliares. Essa abordagem simplesmente determina o valor de toda a estrutura com base no número de unidades. Um complexo de apartamentos de US$ 4 milhões, por exemplo, seria avaliado em US$ 200,000 “por porta”, independentemente do tamanho de cada unidade.

Custo Por Pé Quadrado Alugável.

A metragem quadrada alugada mistura a metragem quadrada utilizável (o espaço que os inquilinos podem ocupar) com áreas compartilhadas, como escadas e elevadores. Usando esse método, você pode extrapolar o custo por metro quadrado alugável, compará-lo com o custo médio de aluguel por metro quadrado e determinar o valor do edifício.

Por exemplo, se uma propriedade tem 10,000 pés quadrados alugáveis e o custo médio de aluguel por pé quadrado é de $ 12 por pé quadrado por ano, um preço de compra de $ 1.7 milhão dará um retorno bruto de aluguel de 7%. No entanto, se você sabe que pode exigir US$ 14 por metro quadrado em aluguel anual, uma avaliação de US$ 1.9 milhão oferecerá o mesmo retorno bruto.

Valor por Multiplicador de Aluguel Bruto

O método de avaliação Gross Rent Multiplier (GRM) calcula e analisa o valor potencial de um imóvel dividindo o preço de compra pela receita bruta. Em outras palavras, se você pagasse $ 500,000 por uma propriedade comercial que gera $ 70,000 em aluguéis brutos a cada ano, seu GRM seria 7.14, ou $ 500,000 / $ 70,000. Esta fórmula de avaliação de imóveis comerciais é comumente usada para encontrar propriedades com preços baratos em relação à sua renda potencial baseada no mercado.

Perguntas frequentes

Quais são os 5 métodos de avaliação de imóveis?

Ao avaliar uma propriedade, existem cinco métodos principais a serem considerados: comparabilidade, lucros, residual, empreiteiros e investimento. Ao determinar o valor de mercado ou aluguel de uma propriedade, um avaliador de propriedade pode utilizar uma ou mais dessas abordagens.

Vale a pena fazer uma avaliação de imóvel?

Se você está comprando uma casa, as avaliações da casa podem ajudá-lo a descobrir se você está fazendo um negócio decente ou não. Se você estiver vendendo, as avaliações de imóveis podem ajudá-lo a descobrir se vale ou não a pena vender sua casa, bem como o valor a pedir.

Como calcular o valor de um imóvel?

Para determinar o valor atual de uma propriedade que está sendo avaliada para aquisição, uma abordagem de avaliação padrão combina a renda e a taxa de capitalização.