Residência Primária: Dicas para Evitar Impostos na Venda de Residência Primária

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Fonte da imagem: TaxAudit

Uma residência principal ou residência principal é uma casa onde alguém mora, normalmente uma casa ou um apartamento. Uma pessoa pode ter apenas uma residência principal em um determinado momento, embora possa compartilhar a residência com outras pessoas. É também uma habitação legal para efeitos de aquisição de imposto sobre mais-valias e/ou hipoteca sobre a sua residência principal. Continue lendo para descobrir como trocar sua residência principal com a troca 1031; e como evitar impostos sobre ganhos de capital na venda de uma residência principal.

Imposto sobre Ganhos de Capital sobre Residência Primária

Quando sua residência principal aumenta de valor e você decide vendê-la. Você pode deduzir alguns dos ganhos de capital do produto da venda. Atualmente, o IRS permite que os contribuintes excluam até US$ 500,000 em ganhos de capital; se casado e arquivando em conjunto ou $ 250,000 se solteiro. Por exemplo, se você comprou uma casa há 10 anos por US$ 200,000 e a vende hoje por US$ 800,000. Você terá um lucro de $ 600,000. Se você for casado e fizer a declaração conjunta, $ 500,000 do ganho podem ser isentos do imposto sobre ganhos de capital, mas $ 100,000 podem permanecer.

Em ambos os casos, digamos que você invista $ 200,000 em uma casa. É sua residência principal e a única que você possui. Depois de alguns anos, você decide se mudar e vendê-lo por um preço mais alto. Após deduzir os custos da venda, seu lucro é de $ 50,000. Se você atender às regras de exclusão, não precisará pagar impostos sobre ganhos de capital sobre esse lucro. Dependendo de sua renda, a taxa de imposto sobre ganhos de capital em sua residência principal é de 0%, 15% ou 20%.

Além disso, sua residência principal também pode se qualificar para benefícios de imposto de renda, como dedução de custos de juros de hipotecas, bem como exclusão do imposto sobre ganhos de capital quando você a vende. No entanto, por conta das vantagens fiscais, a Receita Federal estabeleceu algumas diretrizes explícitas. Isso é para determinar se sua casa se qualifica para a dedução do imposto sobre ganhos de capital como residência principal.

Para se qualificar para a Exclusão de Residência Primária,

  • Você deve ter vivido em sua casa por pelo menos 24 meses dos cinco anos anteriores.
  • Deve ser sua residência principal por pelo menos 24 meses dos cinco anos anteriores.
  • Você não deve reivindicar outra exclusão de ganhos de capital nos dois anos anteriores.

A economia de impostos para juros de hipotecas não é a única vantagem de possuir uma residência principal. Quando você vende sua propriedade, também pode deduzir ganhos de capital.

Quantos meses são considerados residência principal?

Simplesmente, uma residência principal é a propriedade onde você reside por mais de seis meses a cada ano. A sua habitação pode ser uma casa unifamiliar, moradia em banda, condomínio, casa móvel ou até um barco.

Como o IRS conhece sua residência principal?

O endereço que você coloca em suas declarações fiscais federais e estaduais. Onde sua carteira de motorista ou registro do carro diz que você mora e o endereço que o Serviço Postal dos EUA possui em arquivo.

1031 Exchange Residência Primária

Uma troca 1031, também conhecida como troca semelhante ou Starker, é uma transação na qual há uma troca entre uma propriedade de investimento e outra. A maioria das trocas são tributáveis ​​como vendas, mas se a sua corresponder aos padrões 1031. Você não terá nenhum imposto ou apenas uma pequena quantia de imposto a pagar no momento da troca.

Em essência, você pode modificar o tipo de seu investimento sem sacar ou registrar um ganho de capital, como o IRS vê. Como resultado, seu investimento pode continuar a crescer livre de impostos. Não há limite para a frequência com que você pode realizar uma troca 1031. No entanto, você pode rolar os ganhos de um investimento imobiliário para outro. Mesmo que você obtenha lucro em cada swap, você não precisa pagar impostos até o final do ano ou anos depois.

Há uma isenção para a exclusão de ganhos de capital e se refere à propriedade da residência principal adquirida anteriormente por meio de uma troca 1031. Se você possui uma propriedade de residência principal e deseja vendê-la para comprar outra, pode adiar o pagamento do imposto sobre ganhos de capital na venda se realizar uma troca 1031.

Além disso, durante uma troca 1031 de sua residência principal, você pode vender uma propriedade de investimento e comprar outra propriedade de investimento semelhante dentro de um determinado prazo. Mas se você finalmente se mudar para outra casa de investimento e transformá-la em sua residência principal. Se você vender o imóvel obtido através da troca 1031 dentro de 5 anos após a obtenção, não terá direito à exclusão de ganhos de capital.

Quando usar uma troca 1031

Existem vários motivos pelos quais você pode querer usar uma troca 1031. Você pode querer:

  • Invista em uma propriedade com uma alta taxa de retorno do que sua propriedade de investimento atual.
  • Mesclar várias propriedades em uma, possivelmente para fins de planejamento imobiliário.
  • Reverter o declínio da propriedade.
  • Faça da sua casa de férias um imóvel alugado e realize uma troca 1031. Por exemplo, você pode deixar de usar sua casa de praia, alugá-la por alguns meses e depois trocá-la por outra.
  • Venda sua propriedade de investimento e compre várias propriedades. Você pode, por exemplo, comprar três casas de investimento, se desejar. Não há limitação para isso de qualquer maneira. Se você comprar mais de três, seu intermediário competente precisará revisar algumas regras adicionais com você.

1031 Regras e Regulamentos de Câmbio

Abaixo estão as regras e regulamentos que pertencem a uma troca 1031, incluindo requisitos de propriedade e requisitos de tempo. Requisitos de propriedade Inclui:

1. A propriedade de reposição deve ser igual ou melhor do que o item perdido. 

Ambos os traços devem ser suficientemente semelhantes para serem considerados “similares”. A maioria das propriedades imobiliárias são semelhantes a outros imóveis. Por exemplo, propriedades melhoradas imobiliárias com uma casa de aluguel residencial podem ser comparáveis ​​a terrenos vagos. Além disso, observe que propriedades dentro dos Estados Unidos não são equivalentes a propriedades fora dos Estados Unidos.

2. O tipo e a função das propriedades trocadas devem ser semelhantes. 

Um imóvel alugado ou multifamiliar, por exemplo, não pode ser trocado por uma casa de férias. Residências de uso pessoal, como residência principal, segunda residência ou casa de férias, não são elegíveis para trocas semelhantes. Tanto a propriedade real quanto a propriedade pessoal (que podem incluir máquinas, equipamentos, colecionáveis, veículos, barcos, aeronaves, obras de arte, patentes e outras propriedades intelectuais) podem se qualificar como propriedades de troca de sua residência principal de acordo com a Seção 1031, embora a propriedade real nunca possa ser como a propriedade pessoal. A propriedade pessoal também está sujeita a regulamentos mais rigorosos. Os carros, por exemplo, não têm as mesmas características dos caminhões.

3. Você não pode manter os lucros de uma venda durante a troca a qualquer momento.

Um corretor competente deve manter todos os seus fundos em custódia ou os lucros serão tributados. Por fim, 1031exchange não inclui essas trocas:

  • Investir em ações, títulos ou notas
  • Interesses de parceria 
  • Outros títulos ou dívidas
  • Certificados de confiança

Requisitos de tempo

Com uma troca de imposto 1031, você também deve cumprir prazos específicos ou o ganho na venda de sua propriedade pode se tornar tributável:

  • Após a venda do seu imóvel entregue, tem 45 dias para encontrar potenciais imóveis de substituição. Você deve fazê-lo por escrito e encaminhá-lo ao vendedor ou ao intermediário competente.
  • Você deve fechar a propriedade de substituição dentro de 180 dias do fechamento da propriedade entregue ou após a data de vencimento de sua declaração de imposto, o que ocorrer primeiro.

Implicações fiscais de uma troca 1031

Como resultado de realizar uma troca 1031, você pode enfrentar alguns problemas fiscais. Considere estes exemplos:

  • Durante uma troca 1031, os ganhos de capital podem ser acumulados para qualquer dinheiro restante, conhecido como "inicialização".
  • Você pode ser tributado sobre a diferença se a hipoteca sobre a propriedade de substituição for menor do que a hipoteca sobre a propriedade entregue.
  • Se a venda falhar, você será tributado pela venda de sua propriedade entregue
  • Se você fizer muitas trocas de 1031 ao longo dos anos, poderá acabar com centenas ou milhares de dólares em lucros diferidos, o que pode aumentar sua responsabilidade fiscal.

Impostos sobre Venda de Residência Primária

Existem impostos sobre a venda de sua residência principal? Se você obtiver lucro com a venda de sua residência principal, deverá pagar impostos em todas as unidades federativas. O imposto é de cerca de 0.2 a 0.3 por cento do valor estimado da propriedade. Os contribuintes são os proprietários ou co-proprietários do registo predial. Se você comprou sua propriedade há muitos anos, quando os preços eram significativamente mais baixos, você poderia obter altos lucros.

Na maioria das unidades federativas, o valor do lucro que você tem que pagar de imposto depende de quanto tempo você está com a casa. Quanto mais tempo você tiver a propriedade, menor será o imposto sobre ganhos de propriedade. Por outro lado, as unidades federadas tributam mais fortemente os ganhos imobiliários realizados em um curto período de propriedade, reduzindo a motivação para participar de investimentos imobiliários.

Você pode ter 2 residências principais?

Uma pessoa pode ter apenas uma residência principal para fins fiscais a qualquer momento, e um casal ou parceiro civil pode ter apenas uma residência principal entre eles.

Qual é a diferença entre uma residência principal e uma segunda casa?

Uma segunda casa é exatamente isso: um segundo lugar para morar. Mesmo não sendo sua residência principal, você vai morar lá parte do ano, talvez nos finais de semana, durante as férias ou em certas épocas do ano. Na maioria das vezes, pelo menos 50 a 100 milhas devem separar esta propriedade de sua casa principal para que seja considerada uma segunda casa.

Quando você paga os impostos sobre ganhos de capital na venda de sua residência principal?

Haverá imposto a pagar sobre todo o ganho de sua venda de residente principal se algum destes fatores for verdadeiro:

  • Se você não mora na casa como sua residência principal.
  • Você possuía a propriedade por menos de dois anos dos cinco anos antes de vendê-la.
  • Você não morou na casa por pelo menos dois anos antes de vendê-la no período de cinco anos antes da venda. No entanto, aqueles que são deficientes, bem como os militares, serviço estrangeiro ou comunidade de inteligência, podem obter um desconto neste componente.  
  • Você usou a exclusão de $ 250,000 ou $ 500,000 em outra casa nos dois anos anteriores à venda desta.
  • Você comprou a residência nos últimos cinco anos por meio de uma troca similar; basicamente trocar uma propriedade de investimento por outra
  • Você deve pagar imposto de expatriado.

Se você ainda não tiver certeza sobre se qualificar para a exclusão; você pode rolar para baixo para obter estratégias para evitar impostos sobre ganhos de capital na venda de sua residência principal:

Como evitar o imposto sobre ganhos de capital em uma venda de residente primário

1. Você deve ser um residente principal por pelo menos dois anos.

Os dois anos não precisam ser consecutivos, mas os flippers da casa devem ser cautelosos. Se você vender uma casa na qual não mora há pelo menos dois anos, os ganhos podem ser tributados. Vender em menos de um ano é extremamente caro, pois você pode estar sujeito ao imposto sobre ganhos de capital de curto prazo, que é maior do que o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo.

2. Verifique se você é elegível para uma exceção.

Se você tiver um ganho tributável na venda de sua casa, poderá isentar parte dele se vender a casa devido a um emprego, saúde ou “um incidente inesperado”. 

3. Guarde os recibos das melhorias da sua casa. 

O imposto sobre ganhos de capital da sua casa geralmente inclui o preço de compra, bem como as reformas que você faz ao longo do tempo. Quando sua base de custo é maior, sua exposição fiscal sobre ganhos de capital pode ser menor. Remodelação, adições, novas janelas, paisagismo, cercas, novas calçadas e instalações de ar condicionado são exemplos de coisas que podem reduzir seu imposto sobre ganhos de capital.

Conclusão

Antes de comprar uma casa, é importante considerar que tipo de casa você deseja comprar. Você está procurando comprar uma casa principal, uma segunda casa/casa de férias ou uma propriedade de investimento? Essas são questões críticas que influenciarão o tipo de taxa de hipoteca para a qual você pode se qualificar, bem como o tratamento fiscal de seus pagamentos de juros de hipoteca e qualquer ganho obtido quando decidir vender.

Perguntas frequentes sobre residência principal

Quanto tempo você tem que viver em sua residência principal para evitar ganhos de capital no Reino Unido?

Você só é responsável pelo pagamento de imposto sobre ganho de capital em qualquer propriedade que não seja sua residência principal – ou seja, sua casa principal onde você mora há pelo menos 2 anos.

Posso vender minha residência principal e mudar para minha segunda casa?

Sim, você pode vender sua residência principal e se mudar para sua segunda residência, mas o imposto que você receberá é chamado Private Residence Relief. Você não paga Imposto sobre Ganhos de Capital quando vende sua residência principal e se muda para casa.

Posso evitar ganhos de capital comprando outra casa?

Você pode evitar uma parcela significativa dos impostos sobre ganhos de capital por meio da exclusão de venda de casas, um grande incentivo fiscal que o IRS oferece às pessoas que vendem suas casas. As pessoas que possuem propriedades para investimento podem adiar seus ganhos de capital transferindo a venda de uma propriedade para outra.

Quanto tempo você tem que viver em uma propriedade para que ela seja sua residência principal?

Uma decisão recente do tribunal tributário de primeira instância confirmou que não há um período mínimo de residência necessário para garantir a isenção de residência principal – o que importa é que houve um período de residência como residência única ou principal.

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