As alternativas tradicionais de financiamento podem nem sempre ser a melhor escolha para todos quando se trata de comprar um imóvel. É aqui que entram os empréstimos de carteira. Um empréstimo de carteira é uma hipoteca mantida pelo originador que a originou, em vez de ser vendida a um investidor externo. É uma opção flexível para aqueles que não atendem aos requisitos rigorosos dos empréstimos convencionais e pode oferecer termos e condições mais individualizados.
Você está procurando opções de empréstimo? Este artigo explicará um empréstimo de portfólio, como ele funciona e quem se qualifica para ele. Além disso, examinaremos os credores de empréstimos de portfólio, aluguéis e empréstimos de portfólio imobiliário.
O que é um empréstimo de carteira
Um tipo de empréstimo hipotecário conhecido como empréstimo de portfólio é aquele que a instituição de crédito mantém em vez de vender no mercado secundário de hipotecas. Esses empréstimos geralmente são disponibilizados por bancos comunitários e cooperativas de crédito que operam em menor escala.
Os mutuários que não atendem às qualificações para um empréstimo hipotecário convencional ou que desejam financiar muitas casas usando uma única hipoteca podem descobrir que os empréstimos de portfólio são uma opção que funciona a seu favor. Eles podem fornecer mais margem de manobra no processo de subscrição, permitindo que os credores determinem seus próprios padrões de qualificação e os termos dos empréstimos por conta própria. Os mutuários com crédito menos do que perfeito ou aqueles incapazes de cumprir os rigorosos requisitos dos empréstimos convencionais podem considerar os empréstimos de portfólio uma opção mais atraente como resultado.
Como funciona o empréstimo de carteira?
Os empréstimos de portfólio geralmente são mais flexíveis do que os convencionais, pois os credores podem definir suas diretrizes e termos de qualificação. Isso pode torná-los mais atraentes para certos mutuários, como aqueles com situações financeiras não conformes ou aqueles que não atendem aos critérios convencionais de empréstimo. Este tipo de empréstimo pode oferecer. No entanto, como o empréstimo oferece mais flexibilidade e opções para os mutuários, eles também podem vir com taxas e juros mais altos. Isso se deve ao aumento do risco que os credores assumem ao manter o empréstimo em seu balanço.
Para os mutuários, a obtenção de um empréstimo de carteira é semelhante a um empréstimo convencional, envolvendo uma solicitação, subscrição, negociação de termos e fechamento. No entanto, pode haver algumas diferenças no processo de inscrição, como etapas adicionais exigidas na subscrição.
É importante pesar os prós e os contras de um empréstimo de portfólio com base em sua situação financeira e necessidades específicas antes de decidir se é a opção certa para você.
Qual é a finalidade de um empréstimo de carteira?
Os empréstimos de portfólio ajudam os mutuários com uma maior relação dívida / renda, trabalho autônomo ou outras fontes de renda não convencionais a se qualificarem para empréstimos convencionais. Também. para aqueles que têm problemas para obter uma hipoteca convencional, esses empréstimos podem ter uma subscrição mais liberal.
Além disso, os empréstimos de portfólio ajudam os investidores imobiliários com investimentos imobiliários, permitindo que os investidores ampliem seus portfólios. Os credores da carteira não limitam o número de propriedades que um investidor pode comprar, ao contrário dos credores tradicionais, que não podem financiar mais do que um determinado número. Os credores do portfólio podem financiar casas que precisam de reformas extensas porque não precisam de uma condição mínima.
Além disso, os credores da carteira podem emitir empréstimos para tomadores de empréstimos com crédito ou renda ruins, resultando em maiores índices LTV (emprest-to-value). Os mutuários podem refinanciar ou financiar uma parcela maior do preço de compra da casa, aumentando seu poder de compra.
Quem pode se beneficiar de um empréstimo de portfólio?
Os empréstimos de carteira podem beneficiar vários tipos de mutuários que enfrentam desafios na obtenção de empréstimos convencionais devido a crédito ruim, falência, execução duma hipoteca ou outras circunstâncias únicas. Alguns mutuários específicos que podem se beneficiar de empréstimos de portfólio incluem:
- Mutuários com pontuação de crédito ruim ou DTI alto: Aqueles cujas finanças foram momentaneamente prejudicadas pelo desemprego ou outros problemas financeiros e não atenderam às condições normais de hipoteca.
- Ganhadores altos com baixa pontuação de crédito: mutuários com empregos bem remunerados, mas problemas para fazer pagamentos mensais em dia.
- Mutuários autônomos ou autônomos: Mutuários com pontuações de crédito e ativos suficientes, mas sem renda estável.
- Bons clientes do credor: os credores podem oferecer empréstimos de carteira aos seus melhores e mais confiáveis mutuários ou a alguém com quem desejam ter um relacionamento melhor, como um empresário local.
- Compradores que precisam de um empréstimo maior: Mutuários que precisam de um valor de empréstimo maior do que qualificam ou precisam de uma hipoteca maior do que um empréstimo jumbo.
- Investidores imobiliários: os empréstimos de portfólio permitem que os investidores comprem mais propriedades e podem não exigir que estejam em boas condições.
Prós de um empréstimo de portfólio
- Os credores da carteira podem aceitar mais os mutuários com crédito ruim.
- Os empréstimos de portfólio podem ser mais acessíveis a investidores imobiliários ou autônomos com renda variável.
- Você pode conseguir um empréstimo maior com menos dinheiro do que uma hipoteca convencional.
- Os credores da carteira podem estruturar cada empréstimo caso a caso, oferecendo mais flexibilidade do que os empréstimos convencionais.
- Credores e mutuários podem colaborar de perto, construindo uma conexão positiva e, possivelmente, auxiliando-se mutuamente com futuros pedidos de empréstimo ou investimento.
Contras dos Empréstimos de Portfólio
- Os credores da carteira tendem a cobrar taxas de juros mais altas e taxas de originação mais altas para compensar seu risco aumentado.
- Pode haver penalidades de pagamento antecipado e taxas de originação.
- Nem todos os credores oferecem empréstimos de portfólio; você pode precisar ter um relacionamento bancário existente para se qualificar para um.
- Em caso de inadimplência, o credor tem 100% de responsabilidade.
Credores de Empréstimos de Carteira
Um credor de empréstimo de carteira é um banco ou outra organização financeira que faz empréstimos hipotecários e mantém a dívida em sua carteira em vez de revendê-la no mercado secundário. Embora esses credores possam oferecer aos consumidores mais opções, eles costumam ser mais caros e têm taxas de juros mais altas.
Pequenos bancos comunitários operados de forma independente com maior flexibilidade do que instituições financeiras maiores são frequentemente credores de portfólio. Eles são livres para estabelecer seus próprios padrões e condições de qualificação, que podem ser atraentes para certos tipos de mutuários, como aqueles que exigem empréstimos jumbo ou compra de propriedades para investimento.
Tipos de credores de empréstimos de portfólio
Os credores de empréstimos de portfólio incluem o seguinte:
- Bancos e instituições financeiras: os credores tradicionais oferecem empréstimos de portfólio para proprietários de propriedades de investimento e outros tomadores de empréstimo sob medida. No entanto, eles podem ter certas qualificações de mutuário.
- Credores diretos: esses credores fazem empréstimos diretos de carteira aos tomadores de empréstimo. Exemplos incluem bancos e cooperativas de crédito.
- Credores do mercado secundário: esses credores reempacotam hipotecas tradicionais de bancos e outras instituições financeiras para venda no mercado secundário. Exemplos incluem Fannie Mae e Freddie Mac.
- Credores especializados: proprietários de propriedades para investimento e pessoas com necessidades financeiras específicas podem obter empréstimos de portfólio desses credores. Exemplos incluem Axos Bank, FNBA e Citadel Servicing Corporation.
- Bancos de rua e credores mais especializados: esses credores oferecem hipotecas de portfólio de compra para locação. Os exemplos incluem o Barclays oferecendo 75% de LTV em empréstimos de até £ 1 milhão e 60% em empréstimos de £ 1 a 2 milhões.
Cada um desses credores de empréstimos de portfólio tem seus prós e contras:
- Bancos e instituições financeiras geralmente têm uma ampla gama de produtos de empréstimo, mas podem ter requisitos de qualificação mais rígidos.
- Os credores diretos podem oferecer mais flexibilidade, mas também podem ter ofertas limitadas de produtos.
- Os credores do mercado secundário podem oferecer taxas mais competitivas devido ao seu tamanho e experiência, mas podem ter menos flexibilidade nos termos do empréstimo.
- Os credores especializados podem oferecer soluções personalizadas para segmentos específicos de mutuários, mas podem ter alcance limitado.
- Bancos de rua e credores mais especializados podem oferecer um equilíbrio entre flexibilidade e taxas competitivas, mas podem ter termos e critérios variados.
Requisitos de Empréstimo de Carteira
Os requisitos para obter um empréstimo de carteira incluem o seguinte:
- Pontuação de crédito: a pontuação de crédito mínima exigida para um empréstimo de portfólio é normalmente 620, embora alguns credores possam exigir uma pontuação de 680.
- Pagamento inicial: Normalmente, o adiantamento mínimo para um empréstimo de carteira é de cerca de 20% do preço total de compra.
- Montantes de Empréstimo: Empréstimos de portfólio podem ser maiores do que o limite conforme estabelecido para o estado.
- Condições de propriedade: Os empréstimos em carteira podem ser usados para financiar propriedades com condições específicas que podem não ser elegíveis para empréstimos tradicionais.
Carteira de Empréstimo Imobiliário
Um banco que emite empréstimos de carteira para investidores imobiliários mantém o empréstimo em seu balanço (ou seja, em sua própria carteira) em vez de vendê-lo para uma organização quase governamental como Fannie Mae, Freddie Mac ou o VA.
Os empréstimos de portfólio são particularmente vantajosos para investidores imobiliários que desejam expandir seu portfólio de propriedades. Isso ocorre porque os credores de empréstimos de carteira normalmente não colocam um limite no número de propriedades que um investidor imobiliário pode comprar. Também nem sempre exigem que o imóvel esteja em condições mínimas, tornando-os adequados para investidores que desejam financiar a compra de um imóvel que precisa de grandes reformas.
Como investidor imobiliário, para se qualificar para um empréstimo de portfólio, você provavelmente terá que procurar credores hipotecários que os ofereçam, como bancos locais, cooperativas de crédito e credores online. Depois de localizar os credores que estão configurados para fornecer empréstimos de portfólio, descubra seus requisitos e processos de inscrição específicos. Trabalhar com um corretor de hipotecas pode ser a melhor maneira de localizar o tipo de credor de sua preferência, e um banco ou cooperativa de crédito local pode ter maior probabilidade de oferecer empréstimos de portfólio do que um grande banco de varejo.
Um empréstimo de portfólio pode ser mais acessível a investidores imobiliários ou autônomos com renda variável. Além disso, um investidor imobiliário pode conseguir um empréstimo maior com menos dinheiro do que uma hipoteca convencional.
No entanto, os credores de empréstimos de portfólio tendem a cobrar taxas de juros mais altas para compensar seu risco aumentado, o que pode prejudicar um investidor imobiliário.
Empréstimo de Carteira de Aluguel
Um empréstimo de portfólio de aluguel é uma hipoteca projetada para investidores que possuem várias propriedades. Ele permite que os investidores refinanciem suas hipotecas existentes e as consolidem em um único empréstimo, simplificando o gerenciamento de sua carga de dívida geral e potencialmente economizando dinheiro em pagamentos de juros.
Para se qualificar para um empréstimo de portfólio de aluguel, os mutuários geralmente precisam ter um bom crédito, um forte histórico de administração bem-sucedida de propriedades e patrimônio suficiente em suas propriedades de aluguel. Além disso, é essencial que você compare as taxas de juros oferecidas por vários credores, negocie os termos do empréstimo e mantenha a relação empréstimo-valor (LTV) o mais baixa possível.
Um empréstimo para uma carteira de aluguel pode vir em vários tipos, incluindo empréstimos de taxa fixa e taxa ajustável. A taxa de juro de um empréstimo a taxa fixa mantém-se inalterada ao longo da vida do empréstimo, mas a taxa de juro de um empréstimo a taxa ajustável está sujeita a alterações ao longo do tempo, consoante as condições do mercado.
Para maximizar um empréstimo de carteira de aluguel, os investidores devem considerar manter o prazo do empréstimo o mais curto possível, fazendo um adiantamento maior, se possível, e refinanciar o empréstimo quando as taxas de juros caírem.
Os empréstimos de portfólio são uma boa ideia?
Para alguns mutuários que não conseguem obter empréstimos convencionais, como aqueles com crédito abaixo do ideal, autônomos ou com altos índices de dívida em relação à renda, os empréstimos de portfólio podem ser uma boa opção. Em vez de serem vendidos no mercado secundário, o credor retém esses empréstimos, permitindo diretrizes de subscrição mais brandas e talvez melhores condições para o mutuário.
Antes de determinar se um empréstimo de portfólio é apropriado para o seu caso, é crucial avaliar as vantagens e desvantagens e conversar com um especialista financeiro ou corretor de hipotecas.
Quem se qualifica para empréstimos de portfólio?
Cinco tipos de indivíduos podem se qualificar para empréstimos de portfólio:
- Indivíduos autônomos
- Indivíduos com histórico de crédito danificado.
- Indivíduos de alta renda
- Indivíduos com uma alta relação dívida / renda
- Investidores imobiliários
Os empréstimos de carteira são arriscados?
Os empréstimos de portfólio podem ser considerados mais arriscados do que os empréstimos convencionais devido a vários motivos. Os credores da carteira geralmente cobram taxas de juros mais altas para compensar o aumento do risco associado ao empréstimo, e podem ter taxas adicionais, como multas de pagamento antecipado e taxas de originação.
Além disso, os empréstimos de portfólio não são vendidos no mercado secundário, o que significa que o credor corre o risco de perder dinheiro se o mutuário não pagar. Isso pode tornar o empréstimo mais arriscado para o credor. Devido aos requisitos de crédito menos rigorosos, o risco para os credores aumenta, pois é mais provável que eles concedam empréstimos a tomadores com crédito ruim ou outros fatores de risco.
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Referências
