Execuções hipotecárias são um processo que requer mais trabalho de casa, documentação e esforço do que comprar qualquer outro tipo de propriedade. Eles basicamente não são o melhor lugar para os compradores iniciantes se envolverem. São novos mercados imobiliários com potencial para serem muito lucrativos, mas também muito instáveis e difíceis de entender. No entanto, as listas de execuções hipotecárias na Califórnia terão os preços mais baixos da região, tornando-as uma boa opção para quem está no mercado para comprar casas baratas ou investir em uma nova propriedade. Embora as casas hipotecadas ofereçam uma fantástica oportunidade de investimento devido aos seus valores abaixo do mercado, não é fácil comprar uma na Califórnia. Você pode desperdiçar recursos (tempo e dinheiro) sem resultados positivos. No entanto, a maioria desses problemas pode ser reduzida ou evitada com uma preparação inteligente.
O que é uma Foreclosure?
Um encerramento é um procedimento que os credores podem iniciar quando um mutuário inadimplente em seus pagamentos de hipoteca. O credor tomará posse da propriedade e a venderá na esperança de obter lucro e saldar a dívida.
Diferentes estados têm diferentes cronogramas de encerramento; no Alabama, leva apenas 30 dias para executar a hipoteca de uma casa, enquanto em Nova York pode levar mais de um ano. As execuções hipotecárias na Califórnia, por outro lado, podem se estender por mais de 200 dias, tornando o processo tudo menos rápido e direto.
No entanto, para evitar ter que envolver os tribunais, a grande maioria das execuções hipotecárias da Califórnia são extrajudiciais. Os proprietários cujas casas foram executadas recebem uma série de salvaguardas do estado, incluindo a oportunidade de fazer pagamentos e recuperar a posse da propriedade até cinco dias antes de ser leiloada. Para os compradores que procuram este tipo de casa, isso pode tornar as coisas mais difíceis.
Como funcionam as execuções hipotecárias na Califórnia?
As execuções hipotecárias na Califórnia podem levar até 200 dias ou mais. Um pagamento em falta conta como dia 1, enquanto sua dívida entra em inadimplência no dia 90. Você receberá um aviso de venda fiduciária após 180 dias. Depois disso, seu banco provavelmente agendará o leilão para cerca de 20 dias depois.
As Fases da Exclusão
Dependendo de onde a propriedade está no processo de execução hipotecária, diferentes etapas devem ser tomadas para comprá-la. Diferentes estratégias são necessárias em cada estágio. Eles são;
#1. Pré-Execução
A pré-execução ocorre quando um proprietário foi notificado de que o processo de execução hipotecária será iniciado caso ele não atualize os pagamentos da hipoteca. A única maneira de evitar a execução duma hipoteca se eles não conseguirem arranjar o dinheiro é vender a casa antes que o credor tome posse dela.
Aqui é onde você entra. Os compradores de imóveis podem falar com o proprietário antes da execução da hipoteca e negociar um acordo com eles. Como sua pontuação de crédito será preservada, isso pode ser de grande ajuda para os proprietários cujas casas estão sendo executadas. Além disso, você poderá dar uma olhada na propriedade antes de decidir comprá-la em execução hipotecária.
#2. Leilão de Execução
A casa será colocada em leilão se o proprietário não puder pagar a hipoteca e não puder vendê-la durante o processo de pré-execução. Nos leilões de execução hipotecária, os compradores podem descobrir ótimos preços nas casas. No entanto, eles não podem inspecionar a propriedade de antemão ou verificar se há problemas de título. Esse processo basicamente torna a compra de uma casa em um leilão de execução hipotecária um risco significativo. Isso ocorre porque você pode encontrar facilmente uma casa que exigirá muito mais reparos e atualizações do que o previsto.
#3. Propriedades de propriedade de bancos ou imóveis
Se uma casa sobreviver às duas primeiras fases sem ser vendida, o credor tentará apreendê-la e colocá-la à venda como qualquer outra casa. Eles farão os reparos necessários, liberarão o título e seguirão todas as leis estaduais aplicáveis. Negócios semelhantes aos obtidos nas outras duas etapas podem ser descobertos com a compra de um imóvel nesta fase do processo.
Como você encontra casas hipotecadas na Califórnia?
Existem vários recursos da Web que listam foreclosures, incluindo RealtyTrac.com, Foreclosure.com e Foreclosures.com. Você também pode restringir sua pesquisa por localização, preço ou até mesmo pelo número de quartos. Os escritórios de registros ou escriturários do condado também podem ter listas de execuções hipotecárias.
Execuções hipotecárias são permitidas na Califórnia?
Os processos de execução hipotecária judicial e extrajudicial estão disponíveis para credores na Califórnia para execução de hipotecas e escrituras de fideicomisso (através dos tribunais). No entanto, na Califórnia, o processo de execução hipotecária não judicial predomina.
Como você encontra casas na execução duma hipoteca?
A seguir estão alguns dos melhores sites gratuitos com listagens de execução duma hipoteca;
- Execuções hipotecárias do Realtor.com
- Foreclosure.com
- HomePath. com
- Equador.com
- HomeSteps. com
- Propriedades e execuções hipotecárias do Bank of America
- RealtyTrac
- Zillow Centro de Foreclosure
Como comprar casas hipotecadas na Califórnia
Existem sete ações obrigatórias a serem tomadas ao comprar uma casa hipotecada em qualquer um dos três estágios, sendo o oitavo totalmente discricionário.
#1. Seja pré-aprovado para uma hipoteca
Para que um credor hipotecário determine se você é pré-aprovado ou pré-qualificado, primeiro você deve fornecer detalhes sobre sua situação financeira. Se você for pré-aprovado, o credor enviará uma carta informando o valor máximo do empréstimo que você poderá receber. Além disso, se você estiver competindo com outros compradores, mostrar que foi pré-aprovado pelo preço total de compra pode ser uma grande vantagem.
No entanto, leve em consideração que a maioria dos leilões de execução hipotecária exige pagamento em dinheiro. Então, se você está interessado em comprar uma casa hipotecada, mas não tem fundos para fazê-lo imediatamente, você pode querer investigar métodos alternativos de financiamento. Estes podem incluir; contratar um HELOC, pedir emprestado a familiares e amigos ou aproveitar suas economias para a aposentadoria.
#2. Trabalhe com um profissional imobiliário (opcional)
A assistência de um corretor de imóveis será basicamente inestimável se esta for a primeira vez que você compra uma hipoteca. Um agente imobiliário, por exemplo, irá,
- Representar você nas negociações
- Dê-lhe o resumo de todas as regras que você precisa seguir em sua área.
- Ajudar a escrever uma carta de oferta
- Alertá-lo para os perigos potenciais
- Descubra as respostas às suas dúvidas e aborde as suas preocupações sobre o procedimento.
Portanto, você aproveita esta oportunidade para se informar sobre o mercado de execuções hipotecárias e tomar uma decisão informada na próxima vez que quiser comprar uma casa nessa situação.
#3. Procure casas hipotecadas
Geralmente, requer muito tempo e esforço para encontrar uma listagem de execução duma hipoteca que seja uma boa aposta financeira. Então, você precisa ter uma boa ideia de onde procurar. A boa notícia é que há várias opções a serem consideradas que facilitarão isso;
- Seu corretor de imóveis
Se você optar por usar os serviços deles, eles ajudarão a procurar listagens de execução hipotecária que atendam às suas necessidades e informarão a você.
- Os motores de busca
Uma variedade de sites apresentando essas propriedades deve aparecer quando você pesquisar por “listagens de execução hipotecária perto de mim” em seu mecanismo de pesquisa preferido. Isso ajuda você a procurar uma casa que atenda às suas necessidades e bolso.
- Sites imobiliários.
Pré-execuções hipotecárias, propriedades de leilão e listagens de propriedade imobiliária (REO) são recursos comuns de sites imobiliários. Portanto, para maximizar seus retornos como investimento, o Property Marketplace é a maior plataforma disponível.
Os sites imobiliários geralmente se mostraram úteis para investidores que procuram propriedades fora do mercado, executadas e ocupadas por inquilinos. Eles podem ser usados para CMAs e para a compra de imóveis para aluguel no futuro. Em cada página de listagem, você encontrará uma calculadora de propriedade de investimento de ponta, que também pode ajudá-lo a avaliar retornos e receitas potenciais.
#4. Faça um lance ou oferta
Você precisará de muita paciência, porque pode levar várias ofertas antes que um vendedor finalmente concorde com seus termos. O mesmo vale para os leilões abertos ao público em geral. Para adquirir a propriedade que você deseja, pode ser necessário superar vários outros compradores em potencial. Portanto, para evitar gastos excessivos porque você se tornou muito agressivo em um leilão residencial, é uma boa ideia decidir um preço máximo de compra antes mesmo de fazer um lance.
Conselhos importantes sobre lances: antes de fazer um lance, é basicamente importante descobrir há quanto tempo a propriedade está vazia. Deixe mais espaço em seu orçamento de reforma se a casa estiver vazia por mais tempo do que a média e esteja pronto para enviar um lance modesto. No entanto, se acabou de ser lançado ao público, você deve estar pronto para oferecer o máximo de dinheiro que estiver disposto.
#5. Proteja sua propriedade
Você deve presumir que está comprando a propriedade em sua condição atual quando decidir comprar casas hipotecadas na Califórnia. Você não tem influência para convencer o vendedor a consertar qualquer coisa antes de comprar a casa. Também é possível que você não consiga examinar o imóvel antes do leilão.
Portanto, após a aprovação de uma oferta ou lance, o comprador deve realizar uma pesquisa de título, obter um seguro de propriedade e agendar uma inspeção residencial. Conclua essas etapas antes de fazer qualquer transação monetária. Grandes danos ao prédio, à fundação ou ao terreno são comuns entre as propriedades executadas. Além disso, você prefere um título limpo, sem ônus ou ônus. Independentemente disso, sua reivindicação legal à propriedade será protegida pelo seguro de título.
#6. Avalie a casa
Para determinar o verdadeiro valor de mercado de uma casa, um especialista licenciado deve realizar uma avaliação. Eles levam em consideração a condição da propriedade e as vendas recentes na área e no mercado para chegar a um número.
A maioria dos bancos e outras instituições financeiras geralmente exigem isso antes de fornecer dinheiro para uma hipoteca. Se você comprou à vista ou usou um empréstimo não convencional, no entanto, uma avaliação revelará se você pode ou não refinanciar a propriedade para eliminar sua dívida ou financiar as melhorias.
#7. Finalizar a venda
No fechamento, você pagará o preço total de compra do imóvel, assinará a escritura e tomará posse do imóvel. Pode ser necessário concluir esta etapa antes de passar para os itens 5 e 6 se você ganhar um lance no leilão e precisar fazer o pagamento imediatamente ou no dia útil seguinte. Entretanto, você terá apenas alguns dias para tirar o morador do seu imóvel da moradia.
Além disso, espere até obter o certificado de venda, o título de propriedade e o seguro do título antes de fazer qualquer melhoria na propriedade. Um concorrente pode igualar ou superar sua oferta em 45 dias como resultado do SB 1079.
Quais são as desvantagens de comprar uma casa hipotecada?
Embora as casas hipotecadas na Califórnia ofereçam uma fantástica oportunidade de investimento devido aos seus valores abaixo do mercado, o que é um bom motivo para comprar uma, aqui estão algumas das desvantagens;
- Se você comprar em leilão, não poderá ver o interior da casa antes.
- O tempo envolvido excede o de uma compra padrão.
- Pode haver reparos caros que você precisa fazer.
- Você pode ser colocado em uma posição em que terá que despejar os residentes anteriores
- Esta casa está sendo vendida para você em sua condição atual.
Como faço para encontrar propriedades de propriedade do banco na minha área?
- O Multiple Listing Service (MLS), que é basicamente o banco de dados que a maioria dos agentes imobiliários utiliza para acessar e enviar listagens de casas à venda, também inclui propriedades de propriedade do banco.
- Outra opção são os sites de vários bancos. Em seus sites, vários bancos permitem que você procure por propriedades imobiliárias.
- Existem também sites com listagens de imóveis especializadas que você pode acessar por meio de mecanismos de pesquisa
Quanto tempo leva para comprar uma hipoteca na Califórnia?
A capacidade de um credor de executar a hipoteca de uma casa é severamente limitada pelo tempo e pelas despesas do processo no estado em que o credor escolhe arquivar. Isso pode levar mais de 200 dias em alguns estados, como a Califórnia.
Quanto tempo demora a execução duma hipoteca na Califórnia?
Dependendo das leis do estado em que o credor arquiva a papelada, o processo de execução hipotecária de uma propriedade pode ser muito demorado e caro. Isso pode levar mais de duzentos dias em alguns estados, como a Califórnia.
Conclusão
Os imóveis na Califórnia, especialmente nas grandes cidades, são notoriamente caros. No entanto, os compradores em busca de uma pechincha podem achar que as execuções hipotecárias da Califórnia são uma opção atraente.
No entanto, você precisa entender no que está se metendo e ter expectativas realistas antes de investir no mercado de execuções hipotecárias. Ultimamente, a Califórnia tornou mais difícil para os investidores comprar casas hipotecadas, mas isso não significa que você ainda não possa encontrar ótimas pechinchas.
Se você é novo nisso e deseja ter uma experiência boa e lucrativa, é melhor trabalhar com uma equipe de profissionais.
Perguntas frequentes sobre como comprar casas hipotecadas na Califórnia
Há um aumento nas execuções hipotecárias na Califórnia?
Geralmente, os pedidos de execução hipotecária na Califórnia dispararam 115.7% do primeiro semestre de 2021 ao primeiro semestre de 2022, de 7,575 para 16,340. Uma em cada 881 residências no estado está em execução hipotecária, tornando-se a décima quarta maior taxa nos Estados Unidos.
Como Biden está lidando com execuções hipotecárias?
A administração Biden-Harris estendeu a moratória sobre execuções hipotecárias e a janela para os proprietários de imóveis com hipotecas apoiadas pelo governo se inscreverem na tolerância de hipotecas logo após assumir o cargo para ajudar os proprietários em dificuldades.
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