Você pode reivindicar o valor da depreciação como uma dedução fiscal se for proprietário de uma empresa ou propriedade de aluguel. Se uma empresa não contabilizar a depreciação de ativos, no entanto, pode sofrer uma redução significativa nos lucros. Neste artigo, abordaremos os fundamentos da depreciação de imóveis alugados e seu cálculo para fins tributários.
O que é depreciação tributária
A depreciação é a redução progressiva do custo de um ativo fixo ao longo de sua vida útil. É o valor que você precisa deduzir para economizar o custo de um ativo. Apenas ativos tangíveis que não sejam terrenos que sua empresa possui e utiliza para renda. As operações de produção têm vida útil determinável, podem durar mais de um ano e também podem ser depreciadas. Se essas condições não forem atendidas, o custo total do ativo deve ser debitado no período em que foi incorrido. A depreciação fiscal é uma maneira de as empresas anularem a depreciação como um custo em suas declarações fiscais. Isso permite que as empresas economizem seu financiamento em um ativo selecionado.
Além disso, a depreciação fiscal, como a depreciação contábil, distribui os encargos de dedução ao longo de muitos anos. Uma empresa pode investir $ 2,000 em um computador com vida útil prevista de cinco anos. O valor de um ativo tangível se deprecia ao longo do tempo. Algumas pessoas envelhecem mais rápido que outras. Ao tentar revender o item, você provavelmente notará que não receberá o mesmo preço do seu pagamento inicial. Depreciação é o termo para isso. Você pode reivindicar o valor da depreciação como uma dedução fiscal se for proprietário de uma empresa.
Método de cálculo de dedução de depreciação fiscal
De acordo com os princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP), uma empresa tem muitas opções para calcular quanto um ativo deprecia para contabilizar uma dedução fiscal:
#1. Saldo decrescente
Essa estratégia leva em conta as despesas de depreciação mais altas nos primeiros anos de vida de um ativo, enquanto as despesas mais baixas são contas de anos posteriores.
#2. Declínio duplo
A maior depreciação fiscal é usada nesta estratégia de cálculo. Esse método deprecia os ativos duas vezes mais rápido que o método de saldo decrescente usual. Também leva em consideração os custos de depreciação mais altos nos primeiros anos de vida de um ativo e reduz os custos mais tarde.
#3. Dígitos da soma dos anos
Nesse tipo de cálculo de depreciação fiscal, a vida útil do projeto do ativo é combinada maior que o número no primeiro ano, cada ano é dividido por esse valor.
#4. Unidades de Produção
Quando as empresas utilizam essa estratégia, elas obtêm mais deduções. Isso ocorre porque o valor de um ativo é determinado pelo número de unidades que ele produz e não pelo número de anos em que é usado.
#5. Método linear
Este é o método mais popular de cálculo de depreciação fiscal. A diferença real entre o custo do ativo e o custo de reposição estimado é dividida pelo número total de anos que uma empresa planeja usá-lo para calcular o valor.
Normalmente, as empresas costumam usar um método chamado linear para o cálculo da depreciação fiscal; seu método divide o custo adquirido do ativo por seus anos de vida útil. Esta também é uma depreciação contábil porque é apenas para os registros da empresa. As coisas ficam mais complicadas quando se trata de cálculo de dedução de depreciação fiscal. Você pode calcular sua dedução de depreciação fiscal de forma eficaz com apenas um pouco de informação e orientação.
Além disso, determine a convenção do seu ativo. Quando um item é colocado em serviço e pode ser depreciado, diz-se que é uma “convenção”. A convenção do meio do mês pressupõe que o ativo seja instalado ou desativado no meio do mês. A convenção do meio do trimestre pressupõe que a propriedade em questão é colocada em serviço no meio do trimestre. Se você comprar um ativo em janeiro e usar a contabilidade no meio do trimestre, o ativo começará a se depreciar em fevereiro, que é exatamente o meio do trimestre.
A convenção semestral prevê a depreciação para o primeiro semestre do ano. Tabelas baseadas na convenção são fornecidas na publicação 946 do IRS para auxiliar no cálculo. Utilize os componentes acima para o cálculo da dedução da depreciação fiscal. Se o seu ativo for um computador, você precisará da publicação 946 do GDS e do IRS.
Usando MACRS para registrar a depreciação fiscal em qualquer retorno
Se seus ativos de negócios tiverem uma vida útil de um ano ou mais, você deve calcular a depreciação usando o esquema de recuperação de custos acelerado modificado, ou MACRS. No entanto, o MACRS elimina a adivinhação ao determinar por quanto tempo você pode depreciar sua propriedade e quanto pode reivindicar em sua declaração de imposto.
Além disso, para determinar o método de depreciação sob MACRS, existem três metodologias básicas de depreciação usando GDS. A abordagem linear, o método de saldo decrescente de 200% e o método de saldo decrescente de 150% são as três opções. As tabelas na publicação 946 do IRS podem ajudá-lo a descobrir o tipo de depreciação a ser aplicada com base na classe de vida útil do seu imóvel. Um computador, por exemplo, é um ativo de cinco anos que se depreciaria em 200%. A abordagem de linha reta está em uso pelo ADS.
Entendendo a Depreciação Fiscal em Aluguel de Imóveis
A compra de uma propriedade de aluguel com depreciação fiscal pode fornecer uma variedade de benefícios fiscais e em dinheiro. Aluguel de imóveis com depreciação fiscal gera um fluxo de caixa consistente. Deduções para custos como seguro, impostos sobre a propriedade e manutenção da propriedade podem reduzir o imposto devido sobre a renda de aluguel. Os imóveis também tendem a se valorizar, então você pode vender com lucro.
O IRS espera que um imóvel residencial para aluguel dure 27.5 anos em 2020. O imóvel se desgasta ou se deprecia ao longo desse período, pelo menos em termos de declarações fiscais. Se você é um investidor imobiliário, pode deduzir 3.636% (100%/27.5 anos) da base de custo da propriedade de sua renda tributável a cada ano.
Importância das disposições do IRS para os senhorios sobre a depreciação fiscal
Antes de pensar que você poderá aproveitar a depreciação, certifique-se de atender aos requisitos do IRS:
- Você não pode deduzir o custo de um imóvel alugado e posteriormente sublocado. No entanto, mesmo que você tenha uma hipoteca de uma casa, você a possui de acordo com o IRS.
- O aluguel é a forma mais comum de uma propriedade gerar receita. Embora a casa inteira não possa ser baixada, partes dela, como um escritório em casa, podem gerar renda e se qualificar para a dedução.
- O imóvel deve estar ocupado há pelo menos um ano. Você não pode anular um imóvel alugado que você adquire e vende no mesmo ano, digamos, renovando-o e lançando-o.
Calculando a base de custo de um imóvel alugado
A base de custo é o valor estimado de um ativo sujeito a depreciação. Este não é apenas o custo do item. É o preço final após todas as deduções e extras necessários. A base de custo pode precisar ser alterada após a compra de uma propriedade. Por exemplo, se você gastar US$ 50,000 para reparar ou modificar uma propriedade, a base de custo aumentará em US$ 50,000.
Os edifícios, e não o terreno em que se encontram, são elegíveis para amortizações de depreciação porque os terrenos normalmente não perdem valor devido ao desgaste. Ao calcular a base de custo de um imóvel alugado, é necessário deduzir o valor do terreno. Um exemplo: se você comprar uma casa por US$ 250,000 e uma avaliação determinar que o terreno em que ela está vale US$ 50,000, a base de custo será de US$ 200,000.
A base de custo normalmente se ajustará ao longo do tempo. Se depois de ter possuído a propriedade por vários anos. Se você decidir gastar $ 50,000 consertando ou reformando, esse valor será adicionado para ajustar a base de custo.
A vida útil de um imóvel alugado na depreciação fiscal
Para efeitos fiscais, o IRS assume que os imóveis residenciais têm uma vida útil determinável de 27.5 anos e os imóveis comerciais, 39 anos. Isso significa que a cada ano a despesa de depreciação para imóveis residenciais é de 3.636%, enquanto é de 2.564% para imóveis comerciais.
Exemplo de depreciação de imóvel alugado
Para usar os números acima, uma propriedade de aluguel residencial com base de custo de $ 200,000 teria uma despesa anual de depreciação de $ 7,273. Uma propriedade comercial com a mesma base de custo teria uma despesa de depreciação de $ 5,128.
Se você estiver na faixa de imposto de 22%, para escolher um exemplo, a despesa de depreciação em um imóvel alugado com uma base de custo de $ 200,000 reduziria sua conta de imposto em $ 1,600. A economia anual de impostos devido à despesa de depreciação em uma propriedade comercial com a mesma base de custo seria de $ 1,128.
Regras para Depreciação Fiscal sobre Aluguel de Imóveis
Os componentes de um imóvel alugado, no entanto, não podem ser depreciados. Porque o valor da terra ou de uma parcela de terra não se deteriora, não pode depreciar. Os custos operacionais regulares, como taxas de administração da propriedade, manutenção regular e imposto sobre a propriedade, também não podem ser depreciados. Em vez disso, a dedução será da receita total de aluguel no ano em que ocorrerem. Várias condições estão na publicação 527 do IRS que precisam ser cumpridas para depreciar o imóvel alugado:
#1. Você deve possuir o imóvel
Para gerar renda, você deve alugar um imóvel. A vida útil do terreno deve ser determinável porque nunca é fator decrescente.
#2. A propriedade deve ter uma vida útil de mais de um ano
Como a propriedade é de propriedade há menos de um ano, os investidores não conseguem desvalorizá-la. Como os atacadistas nunca tomam posse real dos imóveis que estão vendendo, eles não podem reivindicar uma dedução de depreciação.
#3. Alguns itens depreciam mais rápido
Algumas reformas em seu imóvel alugado podem depreciar mais rápido do que 27.5 anos, de acordo com o IRS. Eletrodomésticos, por exemplo, podem ter um desconto em cinco anos, enquanto melhorias como uma estrada ou cerca podem se depreciar em 15 anos. Você pode manter um cronograma de depreciação separado para cada melhoria, se desejar, ou simplesmente adicionar o valor de itens como eletrodomésticos ou uma nova cerca à sua base geral de custos, que abordaremos a seguir.
Como calcular sua base de custo na propriedade de aluguel
O preço que você pagou pela propriedade mais quaisquer despesas adicionais compõem sua base de custo. A base de custo utilizada para fins de depreciação não inclui o valor do lote ou terreno, diferentemente do valor de mercado. Porque a terra, pelo menos de acordo com o IRS, não é suscetível ao desgaste, não é depreciável.
Sua base de custo inicial é de $ 130,000 se você pagou $ 150,000 por um imóvel alugado em uma subdivisão local com um valor de lote de $ 20,000. Você também deve incluir quaisquer custos adicionais permitidos, como taxas de fechamento ou reformas. Lembre-se de que quanto maior sua base de custo, maior será sua taxa de depreciação anual não monetária e menor será sua renda tributável.
Melhorias comuns feitas no imóvel alugado
Os itens que aumentam o valor ou a utilidade da propriedade, ou a restauram para um estado novo ou como novo, podem incluir:
- Adicionar uma nova estrutura à sua casa, como uma garagem ou converter um sótão em um estúdio.
- instalação de um novo sistema HVAC ou elétrico
- Adicionar carpetes ou outros tipos de piso em toda a sala.
- Adicionar uma rampa para cadeiras de rodas ou pavimentar a entrada para tornar a casa mais acessível.
Exemplo de cálculo de depreciação de propriedade de aluguel residencial
A depreciação em um cálculo de propriedade de aluguel residencial segue a seguinte fórmula:
Valor do edifício = preço de compra menos valor do terreno
Depreciação anual permitida = valor do edifício / 27.5 anos
Como exemplo, considere uma casa de aluguel de US $ 150,000 para uma única família. O valor do terreno do lote é de $ 20,000 e você investiu $ 5,000 em melhorias de capital quando o comprou. O seguinte é a sua despesa anual de depreciação:
O preço de compra de $ 150,000 menos $ 20,000 no valor do terreno é igual a $ 130,000 no valor da construção mais $ 5,000 em melhorias.
Despesa de depreciação por ano = $ 135,000 ($ 130,000 valor de construção + $ 5,000 renovações) / 27.5 anos = $ 4,909 por ano.
Como a depreciação ajuda a minimizar o lucro líquido tributável
Vamos dar uma olhada na vantagem significativa que a despesa de depreciação oferece aos investidores imobiliários. A depreciação é uma dedução não monetária baseada na suposição de que uma residência se desgastará ou se degradará ao longo de 27.5 anos.
Se o seu aluguel para uma única família rende $ 18,000 em aluguel bruto anual e suas despesas operacionais totais, que incluem coisas como gerenciamento de propriedade, manutenção e reparos normais, despesas com juros e imposto predial, representam 50% de sua renda bruta, sua renda líquida anual é $ 9,000. Nosso lucro tributável, no entanto, é menos da metade disso, graças ao benefício da depreciação. Antes da depreciação, a receita anual total de $ 18,000 menos as despesas operacionais de $ 9,000 é de $ 9,000. $ 4,091 de renda tributável menos $ 9,000 de despesas de depreciação não monetária
Embora ainda tenhamos um lucro em dinheiro de $ 9,000 neste exemplo, só temos que pagar impostos sobre cerca de metade disso. Se você estiver na faixa de 32% do imposto, a despesa de depreciação em sua casa alugada para uma única família provavelmente economizou US $ 1,571 em imposto de renda federal sozinho.
Em última análise, a depreciação ajuda os investidores de aluguel de imóveis a reduzir significativamente e às vezes eliminar o lucro tributável. O IRS considera a propriedade residencial para se desgastar ou depreciar ao longo de 27.5 anos. Grandes melhorias, como um novo telhado ou sistema HVAC, podem aumentar a base de custo para depreciação. Quanto maior a base de custo, maior será a despesa de depreciação anual. Claro, antes que você possa reduzir seu rendimentos tributáveis, você desejará encontrar um imóvel alugado para depreciar.
Qual é a diferença entre depreciação contábil e fiscal?
O valor da depreciação que um contribuinte reivindica como dedução em sua declaração de imposto para um ano fiscal específico é referido como “depreciação fiscal”. O custo incorrido por uma empresa para o uso de um ativo fixo durante a vida útil do ativo é chamado de depreciação contábil.
Qual é a utilidade da depreciação fiscal?
Deduções fiscais para depreciação são permitidas para edifícios de investimento residenciais e comerciais. Da mesma forma que outras despesas de propriedade, como custos de empréstimos, taxas de administração da propriedade, reparos e manutenção, etc., a dedução é usada contra a receita da propriedade.
Qual é o objetivo da depreciação no imposto?
A depreciação é uma técnica usada para distribuir uma parte do custo de um ativo para períodos durante os quais os ativos tangíveis contribuíram para a geração de receita. O valor do lucro tributável é diminuído pela despesa de depreciação de uma empresa, o que reduz o valor dos impostos devidos.
Como é chamada a depreciação fiscal?
A técnica linear, às vezes chamada de método de depreciação simples ou método de depreciação de custo principal, determina o declínio no valor de um ativo durante sua vida útil a uma taxa predeterminada a cada ano.
Quais são os 2 tipos diferentes de depreciação?
As quatro técnicas básicas de depreciação são linha reta, dupla decrescente, dígitos dos anos totais e unidades de produção. Cada técnica é usada para várias categorias de negócios e ativos.
Perguntas Frequentes:
Como funciona a depreciação dos impostos?
A depreciação reduz a quantidade de impostos que uma empresa ou empresa paga ao mapear a diminuição no valor de um ativo ou ativos.
Quanta depreciação posso reivindicar?
A maioria dos imóveis para aluguel residencial nos Estados Unidos é depreciada a uma taxa de 3.636% ao ano durante um período de 27.5 anos. A terra não pode ser depreciada; apenas o valor das estruturas pode ser deduzido.
Qual a diferença entre depreciação contábil e fiscal?
A principal distinção entre depreciação contábil e depreciação fiscal é que a depreciação contábil é calculada usando princípios contábeis, enquanto a dedução da depreciação fiscal é calculada usando os padrões do IRS.
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