Als u op zoek bent naar nieuwe huizen, maar problemen ondervindt bij het verkrijgen van een lening vooraf, is financiering door de eigenaar een alternatief waarmee u uw droom van een eigen huis binnen handbereik kunt houden. Hoewel niet alle verkopers bereid of in staat zullen zijn om directe financiering aan de koper te geven, kan het een uitstekende optie zijn om een woning te kopen terwijl het afsluitingsproces wordt gestroomlijnd. Toch kunnen door de eigenaar gefinancierde huizen moeilijk zijn en een schriftelijke overeenkomst inhouden, dus het is van cruciaal belang om het proces te begrijpen voordat u de ondertekende regel ondertekent. We laten u zien hoe financiering door de eigenaar werkt, wie onroerendgoedbelasting op huizen betaalt, hoe het u als koper of verkoper kan helpen en hoe u een door de eigenaar gefinancierde overeenkomst kunt structureren.
Wat is eigenaarsfinanciering?
Eigenaarsfinanciering - ook wel verkopersfinanciering genoemd - laat kopers betalen voor nieuwe huizen zonder afhankelijk te zijn van een typische hypotheek. In plaats daarvan financiert de huiseigenaar (verkoper) de aankoop, vaak tegen een rentetarief dat hoger is dan de bestaande hypotheekrente en met een ballonbetaling na ten minste vijf jaar. Dit kan het proces van het kopen en verkopen van een huis stroomlijnen door een geldschieter, taxatie en inspectie overbodig te maken.
Hoe werkt de financiering van de eigenaar
Net als bij een normale hypotheek, houdt financiering door de eigenaar in dat er een aanbetaling wordt gedaan op het onroerend goed en dat het saldo in de loop van de tijd wordt afbetaald. Dat gezegd hebbende, dit alternatief voor standaardfinanciering is vaak duurder en moet in slechts vijf jaar worden terugbetaald of geherfinancierd in een traditionele lening. Toch is financiering door de verkoper vaak sneller en gemakkelijker te verkrijgen dan een door de overheid gesteunde hypotheek, als de verkoper die kan verstrekken.
En hoewel de meeste financiering door de eigenaar een soort achtergrond- of kredietcontrole vereist, kan het anders gediskwalificeerde leners helpen een eigen huis te krijgen. Niet alleen zijn er geen banken of traditionele geldschieters bij betrokken, maar voor financiering door de eigenaar is ook geen inspectie of beoordeling vereist, tenzij de koper dat wil.
Zodra een koper en verkoper de voorwaarden overeenkomen, worden maandelijkse betalingen aan de eigenaar-verkoper gedaan volgens een overeengekomen afschrijvingsschema. Afhankelijk van dat tijdschema moet de lener mogelijk ook een aanzienlijk bedrag ineens betalen aan het einde van de looptijd van de lening. In tegenstelling tot conventionele hypotheken worden belasting- en verzekeringsbetalingen echter doorgaans niet gebundeld in de maandelijkse schuldendienst en moeten ze afzonderlijk door de koper worden betaald.
De koper betaalt de geldschieters terug met de opbrengst van een nieuwe lening of doet de ballonbetaling na de looptijd van de lening, afhankelijk van de optie die ze kiezen. Afhankelijk van hoe de financiering door de eigenaar aanvankelijk was opgezet, zal de verkoper ofwel een tevredenheidsverklaring ondertekenen waarin wordt bevestigd dat de hypotheek volledig is betaald en het pandrecht op het onroerend goed wordt opgeheven, of de koper krijgt voor het eerst het eigendomsrecht op het onroerend goed. .
Financieringskosten eigenaar
De kosten van het financieren van huizen door de eigenaar kunnen lager zijn omdat er geen door de bank verstrekte hypotheek nodig is, maar alleen omdat de verkoper het geld levert, wil nog niet zeggen dat de koper niet verantwoordelijk is voor sluitingskosten. McDermott beweert dat eigenaren die kopers financieren, nog steeds bereid moeten zijn om kosten te betalen, zoals het zoeken naar titels en het opnemen van aktes.
Ook de onroerende voorheffing moet worden overwogen. Deze belastingen, samen met de kosten van de verzekering van huiseigenaren, zijn doorgaans inbegrepen in de maandelijkse hypotheekbetaling als u een standaardhypotheek verkrijgt om een woning te kopen. In het geval van een door de eigenaar gefinancierde verwerving, is de lener aansprakelijk voor de betaling van belastingen en verzekeringspremies aan de toepasselijke belastingdienst en verzekeringsmaatschappij. De financieringsovereenkomst van de eigenaar moet idealiter betalingsvoorwaarden bevatten voor zowel verzekeringen als onroerendgoedbelasting.
Het goede nieuws is dat, als u een koper bent die nadenkt over financiering door de eigenaar, de afsluitkosten uw aankoopprijs waarschijnlijk niet met maar liefst 5% zullen verhogen, zoals soms het geval is bij conventionele hypotheekfinanciering. De in Atlanta gevestigde makelaar, investeerder en vastgoedadvocaat Bruce Ailion beweert dat door de eigenaar gefinancierde sluitingskosten "doorgaans aanzienlijk lager zijn dan u zou betalen met bankfinanciering."
Eigenaarsfinanciering van huizen
Een deskundige makelaar of makelaar kan u helpen bij het lokaliseren van eigendommen die worden verkocht met financiering door de eigenaar als u niet in staat bent om de benodigde financiering te krijgen van een bank of hypotheekverstrekker.
Controleer gewoon of de promesse die u ondertekent, in overeenstemming is met de wet en de voorwaarden van de overeenkomst correct weergeeft. Een financieringsovereenkomst met een verkoper moet na een paar jaar worden herzien, vooral als de rentetarieven zijn gedaald of uw kredietscore is gestegen, omdat u hierdoor kunt herfinancieren met een conventionele hypotheek en de verkoper eerder kunt afbetalen dan verwacht.
Door het arrangement te vermelden bij het op de markt brengen van uw huizen, kunt u kopers aantrekken die geïnteresseerd zijn in deze mogelijkheid als u als verkoper eigenaarsfinanciering wilt verstrekken.
Volgens McDermott is het van vitaal belang om je huiswerk te maken. Ervoor zorgen dat uw koper klaar en in staat is om zijn helft van het contract na te komen, is in uw belang, omdat u geen gebruik zult maken van de geavanceerde kredietrisicomodellering die wordt gebruikt door verzekeraars. Hij stelt voor dat u een flinke aanbetaling vraagt, bij voorkeur 15%. “Bepaal de positie en exitstrategie van de koper, evenals hun strategie en tijdschema. Last but not least wilt u er zeker van zijn dat de koper u kan afbetalen en herfinancieren wanneer uw ballonbetaling verschuldigd is.
Een financieringsovereenkomst voor de eigenaar kan op verschillende manieren worden opgesteld. Typische opstellingen zijn onder meer:
- Schuldbekentenis
- Daad van vertrouwen
- Huur-naar-eigen overeenkomst
Om de rechten van zowel de koper als de verkoper te beschermen, is het van essentieel belang dat het relevante papierwerk wordt opgesteld of beoordeeld door een bekwame vastgoedadvocaat met ervaring in het opzetten van financieringsregelingen voor de eigenaar.
Wie betaalt onroerendgoedbelasting op financiering door de eigenaar
De eigenaar van een onroerend goed die eigenaarfinanciering heeft, is ook verantwoordelijk voor het betalen van de onroerendgoedbelasting. Als de koper op de akte wordt geïdentificeerd als de eigenaar, is hij mogelijk aansprakelijk voor het betalen van de onroerendgoedbelasting, maar als de verkoper de aankoop financiert, is hij nog steeds aansprakelijk.
Elke deal waarbij een onroerend goed wordt verkocht in ruil voor gedeeltelijke of volledige financiering, staat bekend als financiering door de eigenaar. Een hypothecaire lening is een soort lening die alleen kan worden verkregen door de eigenaar, die ook de eigenaar van de schuld is, in tegenstelling tot een bank of een andere geldschieter. De koper moet zich houden aan het aflossingsschema van de verkoper en regelmatige hypotheekbetalingen doen om in aanmerking te komen voor deze hypotheek. Bij het kopen van een huis moet u mogelijk rekening houden met verschillende financieringskeuzes.
Een tweede hypotheek kan worden aangevraagd door degenen die onroerend goed kopen, een grondcontract aangaan of een pacht afsluiten. Met financiering door de eigenaar kan de verkoper het onroerend goed verkopen zoals het is zonder reparaties te eisen. De bestaande hypotheek van de koper heeft een hogere rente dan de bestaande hypotheek van de verkoper.
Voorbeeld van financiering door de eigenaar
Overweeg een scenario waarin een koper een historisch huis wil kopen, maar daar niet toe in staat is vanwege de ouderdom en de staat van het pand. De lener stemt ermee in om $ 80,000 voor het huis te betalen en $ 25,000 neer te leggen, of iets meer dan 30% van de totale kosten.
Met een ballonbetaling van ongeveer $ 47,000 die na vijf jaar verschuldigd is, stemt de verkoper ermee in om de resterende $ 55,000 voor een termijn van vijf jaar te financieren tegen een tarief van 7% en deze af te schrijven over 20 jaar. Naast het doen van maandelijkse betalingen van $ 426 tijdens de looptijd van de lening, is de koper ook verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekeringen.
De koper krijgt het eigendomsrecht op het huis bij sluiting, maar het is nog steeds bezwaard door de hypotheek van de verkoper. De koper doet de laatste ballonbetaling na vijf jaar van tijdige maandelijkse betalingen en de hypotheekschuld is dan kwijtgescholden.
Voor- en nadelen van eigenaar van huizen
Omdat het de aankoop van een huis eenvoudiger kan financieren, is financiering door de eigenaar een populaire keuze voor leners. In plaats van een eenmalige betaling te accepteren, kunnen verkopers kiezen voor financiering door de eigenaar om het afsluitingsproces te versnellen en rente te innen. Sommige nadelen kunnen een koper of een verkoper echter ontmoedigen om akkoord te gaan met financiering door de eigenaar.
Voordelen voor kopers
- Kan leners toegang geven tot financiering waar ze anders misschien niet voor in aanmerking komen
- Hiermee kunnen kopers huizen financieren, zelfs als ze niet in aanmerking komen voor conventionele financiering
- Stelt kopers en verkopers in staat het afsluitingsproces te versnellen door de tijd voor due diligence te verkorten
- Verlaagt de afsluitkosten door af te zien van bankkosten, taxatiekosten en, indien de koper dat wenst, inspectiekosten.
- Verwijdert de vereiste minimale aanbetaling voor door de overheid gesteunde hypotheken.
Voordelen voor verkopers
- Vereist niet dat eigenaren voldoen aan de beoordelingscriteria van een geldschieter, waardoor ze hun eigendom kunnen verkopen zoals het is.
- Biedt een potentiële investering met een hoger rendement dan de meeste conventionele investeringen.
- Vermindert de vereiste hoeveelheid due diligence en maakt een einde aan het uitleenproces om het verkoopproces te versnellen.
- Blijft de verkoop van het promesse aan een koper toestaan in ruil voor een vooruitbetaling.
- Stelt verkopers in staat hun huis en eventuele hypotheekbetalingen in bezit te houden als de koper in gebreke blijft.
Nadelen voor kopers
- Brengen vaak rentetarieven met zich mee die hoger zijn dan die van een conventionele hypotheek
- Kan een ballonbetaling opleggen aan leners na de looptijd van de lening.
- De kredietwaardigheid van de koper kan voorkomen dat de verkoper instemt met financiering door de eigenaar.
- De hypotheek van de verkoper kan een doorverkoopclausule bevatten die hem verbiedt financiering aan de eigenaar te verstrekken, omdat het hem dwingt de lening af te betalen wanneer hij het huis verkoopt.
Nadelen voor verkopers
- Onderwerpt verkopers aan de mogelijkheid van niet-betaling, eventueel wanbetaling en, in sommige situaties, de noodzaak om het executieproces te starten
- Als de lener in gebreke blijft, is de verkoper verantwoordelijk voor eventuele reparaties en andere gevolgen van uitgesteld onderhoud.
- Federale wetgeving kan ballonbetalingen beperken, verkopers verbieden eigenaarsfinanciering aan te bieden en verplichten dat partijen samenwerken met een hypotheekverstrekker.
Hoe een verkoperfinancieringstransactie in te stellen
Elke keer dat een koper en verkoper akkoord gaan met financiering door de eigenaar, moeten de voorwaarden van de transactie schriftelijk worden vastgelegd. De ideale aanpak hangt af van uw specifieke behoeften en omstandigheden, maar er zijn een paar verschillende methoden om dit te doen. Dit zijn de drie belangrijkste manieren om een deal te organiseren die door de verkoper wordt gefinancierd:
#1. Maak gebruik van een promesse, hypotheek of trustakte
Dit model zal u bekend voorkomen als u bekend bent met conventionele hypotheken. Een promesse, die de voorwaarden specificeert, waaronder het geleende bedrag, de rentevoet en het aflossingsschema, wordt ondertekend door zowel de koper als de verkoper. De naam van de koper verschijnt op de titel, de hypotheek wordt ingediend bij de lokale overheid en het huis dient als zekerheid of onderpand voor de lening.
#2. Maak een akte contract
Een contract voor akte is wanneer een koper wacht met het verkrijgen van de akte van een door de eigenaar gefinancierd onroerend goed totdat hij de laatste leningbetaling doet. Het wordt ook wel een koopovereenkomst op afbetaling of een grondcontract genoemd. Als alternatief verwerft de koper het eigendomsrecht als hij de verkoper volledig betaalt en de schuld herfinanciert bij een andere geldschieter.
#3. Stel een huurkoopcontract op.
Bij deze optie, ook wel de "rent-to-own" of "lease-optie" genoemd, verhuurt de verkoper onroerend goed aan de koper, die vervolgens de optie heeft om het voor een bepaald bedrag te kopen. Als de huurperiode voorbij is, heeft de koper twee opties: hij kan zijn huuroptie uitoefenen en de woning kopen. De koper betaalt huur. De tijdens de huurperiode betaalde huur wordt verrekend met de koopprijs als hij besluit de woning te kopen.
We raden aan om een gekwalificeerde advocaat in te schakelen die uw belangen voorop stelt bij het opstellen van de relevante documentatie, omdat financiering door de eigenaar ingewikkeld kan zijn.
Wanneer moet ik rekening houden met financiering door de eigenaar?
Eigendomsfinanciering is een populaire keuze voor leners omdat het de aankoop van een huis eenvoudiger kan financieren. In plaats van een eenmalige betaling te accepteren, kunnen verkopers kiezen voor financiering door de eigenaar om het afsluitingsproces te versnellen en rente te innen.
Is financiering door de verkoper een goed idee?
Ja. Het is het beste voor een verkoper die de aankoop van een huis financiert, idealiter het eigendom rechtstreeks bezit of een "minimale lening heeft die kan worden afbetaald door de kopers die een aanbetaling op het onroerend goed doen".
Doet financiering door de eigenaar uw krediet schaden?
In de meeste gevallen zal een financieringsovereenkomst van een verkoper uw kredietwaardigheid op geen enkele manier verbeteren, omdat het onwaarschijnlijk is dat de eigenaar uw maandelijkse hypotheekbetaling zal opnemen.
Hoe berekent u de financiering van de eigenaar?
Bereken $ 100,000 x 0.08 om $ 8,000 aan rente te krijgen voor het hele jaar op een door de verkoper gefinancierde lening met een rentepercentage van 8%. In dit geval zou een lening van $ 100,000 tegen 8% een maandelijkse aflossingsvrije betaling van $ 666.67 nodig hebben.
Conclusie
Kopers en verkopers kunnen beide profiteren van financiering door de eigenaar. Als conventionele financiering geen optie is, kan het kopers in staat stellen onroerend goed te kopen. Het kan de verkoop van onroerend goed versnellen en inkomsten genereren uit investeringen voor verkopers. Maar er kleven ook gevaren aan dit soort financiering. We raden u aan een advocaat te raadplegen om u te helpen bij het opstellen en analyseren van de papieren en andere juridische documenten als u denkt aan financiering door de eigenaar.
- Deed Of Trust: Overzicht, Hypotheek vs. Deed of Trust & Hoe het werkt
- HOE KOOP JE EEN BEDRIJF ZONDER GELD EN SLECHT KREDIET: Richtlijn
- HUISDAAD: Definitie en hoe er een te krijgen
- VERKOPER FINANCIERING: hoe het werkt
- UTAH AFDELING VAN ONROEREND GOED: alles wat u moet weten over Utah DRE
- PPA-VERZEKERING: wat het is, dekking, claims en beoordelingen
Referenties
