Je hebt het perfecte huis op het perfecte stuk grond gevonden en kunt niet wachten om het helemaal voor jezelf te hebben. Niet zo snel. Controleer onder andere op erfdienstbaarheden bij het kopen van een woning. En als die er zijn, moet u misschien een deel van uw eigendom in een of andere vorm delen. Erfdienstbaarheden komen veel vaker voor dan u misschien denkt. Als u overweegt een huis te kopen, is het een goed idee om te begrijpen wat een erfdienstbaarheid is en hoe dit uw onroerendgoedrechten kan beïnvloeden. Hier zullen we de verschillende soorten erfdienstbaarheid in onroerend goed bespreken en zien hoe u ze van uw eigendom kunt verwijderen.
Wat is erfdienstbaarheid in onroerend goed?
De meest elementaire definitie van een erfdienstbaarheid is dat het een persoon of entiteit het recht verleent om toegang te krijgen tot onroerend goed dat eigendom is van iemand anders voor een beperkt en bepaald doel. Erfdienstbaarheden kunnen verschillende effecten hebben op eigenaren van onroerend goed.
Als een persoon of bedrijf een erfdienstbaarheid op uw eigendom heeft, heeft die partij het recht op toegang tot uw eigendom onder de voorwaarden van de erfdienstbaarheid. Lokale nutsbedrijven hebben bijvoorbeeld over het algemeen erfdienstbaarheden als ze toegang nodig hebben tot elektriciteitsleidingen of kabels op uw eigendom.
Aan de andere kant, als u een erfdienstbaarheid heeft, heeft u recht op toegang tot onroerend goed dat u wettelijk niet bezit. Een goede illustratie hiervan zou zijn als u het eigendom van iemand anders moet oversteken om bij uw huis te komen.
Erfdienstbaarheden lijken op het eerste gezicht een probleem, maar ze zijn in de meeste gevallen zeer nuttig. Het is eenvoudig om te zien hoe het hebben van toegang tot uw eigendom u of uw nutsbedrijf ten goede kan komen. Soms worden erfdienstbaarheden gecreëerd ten behoeve van de hele buurt.
Het is echter altijd een goed idee om onderzoek te doen bij het verkopen of kopen van een woning. Dit materiaal zal u helpen de vele vormen van erfdienstbaarheden te begrijpen en wat ze voor uw eigendom betekenen.
Soorten erfdienstbaarheid in onroerend goed
Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheid en elk kan iets anders betekenen voor uw onroerend goed. Hier is een overzicht van de vier meest voorkomende soorten erfdienstbaarheden in onroerend goed.
#1. Nutsvoorzieningen
Een nutsvoorziening wordt gecreëerd door staats- of lokale wetgeving. Het verleent nutspersoneel toegang tot infrastructuur op privéterrein. Nutserfdienstbaarheden worden soms geclassificeerd als bevestigende erfdienstbaarheden, omdat ze het nutsbedrijf legale toegang tot uw eigendom verlenen, maar alleen voor een bepaald doel. Het is gebruikelijk om eerdere erfdienstbaarheden op het onroerend goed te ontdekken bij het kopen van een nieuw huis.
Hoewel dit een moeilijk scenario lijkt, zijn erfdienstbaarheden voordelig voor de meerderheid van de huiseigenaren. Als u wilt dat uw huis stromend water, stroom, kabel en riolering heeft, heeft u een nutsbedrijf nodig om deze diensten te beheren.
Als er een probleem is, moet uw nutsbedrijf uw kabels of riolering in om reparaties uit te voeren. Deze vorm van erfdienstbaarheid geeft nutsbedrijven geen vrij spel op uw eigendom. Ze kunnen misschien wel nieuwe apparatuur installeren, als dat in het belang is van de gemeenschap. Dit is rechtmatig, ongeacht of u het eens bent met hun beslissing om aanpassingen aan te brengen.
Sommige nutsvoorzieningen kunnen zelfs beperken wat u met uw eigendom kunt doen. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u geen bomen plant of apparatuur installeert die de plaatselijke elektriciteitsleidingen zou kunnen storen.
#2. Privé erfdienstbaarheden
Particuliere erfdienstbaarheden zijn eigendomsrechten die door de eigenaar van het onroerend goed kunnen worden gecreëerd en verkocht of aan een andere partij kunnen worden verleend. Stel dat uw buurman zonnepanelen op uw eigendom wil plaatsen. U heeft de keuze tussen het verlenen van toegang of het weigeren van de verkoop van een particuliere erfdienstbaarheid.
Particuliere erfdienstbaarheden worden ingewikkeld wanneer ze het potentieel hebben om toekomstige huiseigenaren te beïnvloeden. Als u uw buurman bijvoorbeeld een eigen erfdienstbaarheid aanbiedt, kan dit gevolgen hebben voor iedereen aan wie u de woning in de toekomst verkoopt. Daarom is het meestal een goed idee om, voordat u een huis koopt, te informeren naar eventuele particuliere erfdienstbaarheden op het onroerend goed.
Particuliere erfdienstbaarheden mogen geen probleem zijn. Afhankelijk van de beperkingen kunnen ze echter beperken wat u met uw eigendom mag doen. Particuliere erfdienstbaarheden moeten op de titel worden vermeld.
#3. Erfdienstbaarheden door noodzaak
Erfdienstbaarheden worden gemaakt wanneer een andere persoon toegang moet krijgen tot uw eigendom. Deze worden soms toegangserfdienstbaarheden genoemd en zijn ontwikkeld als gevolg van de langdurige interesse van de overheid om het land winstgevend te maken.
Stel bijvoorbeeld dat u op een afgelegen locatie woont en uw buurman is ingesloten en kan de weg alleen bereiken door uw eigendom over te steken. In dit geval zou een erfdienstbaarheid nodig zijn en zou uw buurman voorrang hebben.
U hebt niet de bevoegdheid om deze vorm van erfdienstbaarheid te voorkomen, omdat dit een te grote belasting voor uw naaste zou vormen. Je zou het recht van je buren om de hoofdweg te gebruiken in gevaar brengen.
#4. Voorgeschreven erfdienstbaarheden
Een prescriptieve erfdienstbaarheid is een eigendomsrecht dat wordt verleend aan iemand die de onderliggende eigendom niet bezit. De erfdienstbaarheid is gecreëerd omdat de niet-eigenaar het onroerend goed eerder op een vijandige, open en beruchte manier had gebruikt gedurende een periode die werd bepaald door de wetten van de staat van het onroerend goed.
Stel dat uw buurman zonder uw toestemming op uw oprit begint te parkeren. Je houdt ze niet tegen, en ze blijven het jaar na jaar doen. Hoe onrechtvaardig het ook lijkt, iemand kan een recht op toegang tot uw eigendom vestigen door het illegaal te betreden. Omdat de rechtbank uw weigering om ze te stoppen kan interpreteren als een capitulatie van uw kant.
Als u denkt dat iemand herhaaldelijk uw eigendom betreedt, moet u snel handelen. Nalatigheid om te handelen kan ertoe leiden dat de rechtbank uw buurman een voorgeschreven erfdienstbaarheid verleent om toegang te krijgen tot een deel van uw eigendom.
Hoe te bepalen of een woning een erfdienstbaarheid heeft?
U moet nagaan of een eigendom erfdienstbaarheden heeft voordat u het koopt of verbetert. Als u een deel van een erfdienstbaarheid gebruikt op een manier die het gebruik van de erfdienstbaarheidshouder belemmert, kunt u financiële en emotionele verliezen oplopen als u het landschap, de bomen, de omheining, de schuur, de toevoeging of andere verbeteringen die u in dat gebied hebt gebouwd, moet slopen. . Een groep inwoners van Houston bevond zich in dit scenario nadat ze hadden gehandeld op basis van een impliciete erfdienstbaarheid met een elektriciteitsbedrijf.
Hier zijn verschillende bronnen om erfdienstbaarheden op een onroerend goed te zoeken:
- Landregistratiekantoor van de provincie
- Stadhuis
- Nutsbedrijven
- Eigendomsonderzoek
- Titel zoeken
Titelverzekering kan u beschermen tegen niet-aangegeven erfdienstbaarheden die het titelbedrijf niet heeft ontdekt voordat een titelbeleid werd uitgegeven.
Een erfdienstbaarheid op uw eigendom verwijderen?
Bepaal eerst of de erfdienstbaarheid een einddatum bevat of is gebaseerd op een voorwaarde die niet meer bestaat. Het is denkbaar dat de erfdienstbaarheid die u probeert te verwijderen al ineffectief is. Bovendien, als een erfdienstnemer voor langere tijd de erfdienstbaarheid niet meer gebruikt, kan worden geoordeeld dat hij deze heeft opgegeven.
Als de erfdienstbaarheid nog steeds geldig is, kunt u een vrijgave van de erfdienstbaarheid aanvragen om de dominante boedel te vragen afstand te doen van hun rechten op toegang tot uw eigendom. Mogelijk moet u een eigendomsonderzoek indienen en een vergoeding betalen om de erfdienstbaarheid te verwijderen. Om de erfdienstbaarheid op de juiste manier te beëindigen en openbaar te maken, moet de houder van de erfdienstbaarheid een quitclaim-akte indienen, wat een soort juridisch instrument is.
Regels voor eigendomserfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheden kunnen u of iemand anders het wettelijke recht geven om een bepaald stuk grond te gebruiken. Ze kunnen u als huiseigenaar ten goede komen of u verplichten de lasten te dragen van mensen die uw eigendom gebruiken. Hier zijn enkele tips om in gedachten te houden als u een erfdienstbaarheid tegenkomt tijdens het aankoopproces van uw huis.
#1. Een onroerend goed erfdienstbaarheid kopen
U leest de toelichtingen voordat u een huis koopt. Deze geven een koper meer informatie, zoals alles wat de waarde of het genot van het huis kan verminderen. Als de verkoper op de hoogte is van erfdienstbaarheden op het onroerend goed, is hij wettelijk verplicht deze in de openbaarmakingen te vermelden. Dat is een techniek om erachter te komen of het huis erfdienstbaarheden heeft. Een andere optie is om naar het kantoor van de plaatselijke beoordelaar te gaan of het kantoor van de gemeentesecretaris in het gerechtsgebouw van het graafschap. Ze staan vaak vermeld op de eigendomsakte.
Maak je geen zorgen als het huis een erfdienstbaarheid heeft. Hoewel het een irritatie kan zijn, kan het u als huiseigenaar ook ten goede komen. Het kan ook een absoluut neutrale ervaring zijn. Wanneer u een huis met een erfdienstbaarheid koopt, moet u meer te weten komen over het doel van de erfdienstbaarheid en hoe dit van invloed kan zijn op uw ervaring met het bezit van een huis. Als de erfdienstbaarheid bijvoorbeeld is voor een nutsbedrijf om ondergrondse draden op uw eigendom te leggen, kunt u mogelijk niet het in de grond gelegen zwembad bouwen dat u wilde.
In feite maakt het misschien niet eens uit. Als er een erfdienstbaarheid is, blijft deze bij de woning en krijgt u daarmee te maken. Als het echter om een bruto-erfdienstbaarheid gaat, mag deze niet worden overgedragen bij de verkoop van de woning.
Voordat u geld op een huis zet, moet u controleren op erfdienstbaarheden. Een titelzoekopdracht zal u normaal gesproken op de hoogte stellen van eventuele erfdienstbaarheden, maar u kunt ook controleren: landrecords van de provincie of vastgoedonderzoeken voor extra informatie. Als u een eigendomsverzekering heeft, kan uw verzekeraar eventuele zorgen met betrekking tot erfdienstbaarheden dekken.
#2. Zich houden aan een erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is juridisch bindend en moet worden gevolgd. Als dat niet het geval is, kunt u een rechtszaak krijgen, of u nu dominant of dienstbaar eigendom bezit. Als uw buurman bijvoorbeeld alleen naar het openbare strand kan gaan door uw eigendom over te steken en u blokkeert hen om dat te doen, kunnen ze u aanklagen. Als de erfdienstbaarheid echter bepaalt dat ze uw oprit alleen mogen gebruiken om naar het strand te gaan en ze over uw eigendom beginnen te lopen, kunt u ze aanklagen.
Om een erfdienstbaarheid goed na te leven en te garanderen dat de andere partij hetzelfde doet, moet u ervoor zorgen dat u de rechten van elke partij begrijpt. Raadpleeg een vastgoedadvocaat als u vragen heeft of meer wilt weten.
#3. Een erfdienstbaarheid aannemen
Een erfdienstbaarheid kan worden betwist, maar het is een langdurige procedure die mogelijk een gang naar de rechter vereist. Als de erfdienstbaarheidshouder besluit de erfdienstbaarheid te beëindigen of als deze een vervaldatum heeft, kan het proces worden vereenvoudigd. Anders beland je misschien in de rechtbank, in een langdurige strijd die soms vol emoties is als er buren bij betrokken zijn. Voor meer informatie over het aanvechten van een erfdienstbaarheid raden wij u aan contact op te nemen met een vastgoedadvocaat.
Juridische geschillen over erfdienstbaarheden vermijden?
Als eigenaar van een onroerend goed mag u zich niet bemoeien met het doel van een wettelijke erfdienstbaarheid. Als het elektriciteitsbedrijf bijvoorbeeld draden over zijn voorrang heeft gespannen, kunt u deze niet afknippen of hun koers blokkeren. Dus als u knoeit met een erfdienstbaarheid, kunt u de eigenaar van de erfdienstbaarheid geld schuldig zijn en een gerechtelijk bevel krijgen om te stoppen.
Als u een geschil hebt over een erfdienstbaarheid of denkt dat iemand illegaal uw eigendom betreedt - u bent bijvoorbeeld een nieuwe huiseigenaar die net heeft ontdekt dat uw buurman een, volgens u, privé-oprit gebruikt voor toegang tot haar eigen eigendom - overleg met een ervaren lokale vastgoedadvocaat. De regels voor erfdienstbaarheden verschillen van staat tot staat, en u zult hoogstwaarschijnlijk hulp op maat nodig hebben voor uw specifieke situatie.
Het is vooral cruciaal om contact op te nemen met een ervaren Vastgoed advocaat als er niets op schrift staat (bijvoorbeeld in een akte of titelpapieren) over de erfdienstbaarheid. De juridische theorieën over ongeschreven erfdienstbaarheden die worden gegenereerd door het gedrag van mensen en bepaalde omstandigheden kunnen moeilijk zijn, en u hebt hulp nodig van iemand die goed geïnformeerd is over de onroerendgoedwetgeving van uw staat en op de hoogte is van relevante rechterlijke uitspraken.
Wat is precies de erfdienstbaarheid van een eigendom?
Een erfdienstbaarheid is een eigendomsrecht op onroerend goed (ook wel "bezwaring op de titel" genoemd) dat wordt verleend aan een persoon of organisatie om andermans land te gebruiken voor een bepaald, meestal onbepaald doel. Het is geen puur bezitsrecht of een licentie om de grond te gebruiken.
Wordt een erfdienstbaarheid beschouwd als een eigendomsrecht?
In de meeste rechtsgebieden is een erfdienstbaarheid een soort onlichamelijk eigendom en een eigendomsrecht op zich volgens het gewoonterecht. Echte verbonden en billijke erfdienstbaarheden zijn vergelijkbaar met erfdienstbaarheden.
Wie heeft de bevoegdheid om een erfdienstbaarheid af te dwingen?
Een erfdienstbaarheid kan worden gemaakt door een enkele landeigenaar voor elk landgoed of belang. Door eenzijdig op te treden kan de eigenaar van een erfdienstbaar erfdienstbaar erfdienstbaar zijn op zijn grond.
Kan een akte worden gebruikt om een erfdienstbaarheid te verlenen?
Er zijn verschillende manieren om erfdienstbaarheden te creëren, maar de meest populaire is door akte. Dit gebeurt soms wanneer stukken land worden verkocht en slechts één stuk grond kan worden betreden door een ander stuk land over te steken.
Welke waarborgen zijn van toepassing op erfdienstbaarheden?
Wanneer een wettelijke erfdienstbaarheid over niet-geregistreerd land wordt gecreëerd, heeft deze rechtskracht en is deze bindend voor alle partijen. Een landbelasting van klasse D(iii) moet worden geregistreerd tegen de volledige naam van de landgoedeigenaar om een billijke erfdienstbaarheid over niet-geregistreerd land te beschermen.
Veelgestelde vragen over erfdienstbaarheid in onroerend goed
Hoe verwijder ik een erfdienstbaarheid van mijn eigendom?
Een erfdienstbaarheid kan op acht manieren worden beëindigd: verlating, fusie, beëindiging van noodzaak, sloop, opnamehandeling, veroordeling, nadelig bezit en vrijlating.
Hoe verwijder ik een erfdienstbaarheid van mijn eigendom?
Een erfdienstbaarheid kan op acht manieren worden beëindigd: verlating, fusie, beëindiging van noodzaak, sloop, opnamehandeling, veroordeling, nadelig bezit en vrijlating.
Wat is de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheden?
De meest populaire zijn bevestigende erfdienstbaarheden. Ze verlenen preferentiële toegang tot grondgebied dat door anderen wordt gecontroleerd. Negatieve erfdienstbaarheden zijn beperkter. Ze beperken hoe het land kan worden gebruikt.
