ONDERBOUWING: Betekenis, Overeenkomst & Lening 

Ondergeschiktheid: betekenis, overeenkomst en lening
Afbeelding tegoed: Investopedia

Als het om hypotheken gaat, lopen kredietverstrekkers een aantal risico's. Eigendomsoverdrachten, pandrechten en andere financiële problemen kunnen zich op elk moment voordoen vanwege de complexiteit van de onroerend goed markt. Ze kunnen een achterstellingsclausule in onroerend goed gebruiken om ervoor te zorgen dat hun terugbetalingsrechten voorrang hebben op andere overeenkomsten in plaats van hun financiële belangen aan het lot over te laten. In onderstaand artikel leest u wat u moet weten over het achterstellingsbeding en de overeenkomst en hoe de lening werkt in onroerend goed. 

Wat is ondergeschiktheid?

Ondergeschiktheid is de actie van de ene partij die prioriteit afstaat aan de andere. Ze worden het meest aangetroffen in hypotheeknota's en commerciële vastgoedovereenkomsten.

Ondergeschiktheid is ook het proces van het rangschikken van huis- of onroerendgoedleningen (hypotheek, HELOC of home equity-lening) in volgorde van belangrijkheid. Als u bijvoorbeeld een kredietlijn voor eigen vermogen heeft, heeft u in wezen twee leningen: uw hypotheek en de HELOC. Tegelijkertijd stelt het onderpand in uw huis beide veilig. Kredietverstrekkers geven een “pandrecht positie” op deze leningen door middel van achterstelling. In de meeste gevallen krijgt uw hypotheek de eerste pandrechtpositie toegewezen, terwijl uw HELOC de tweede pandrechtpositie krijgt toegewezen.

Ondergeschiktheidsclausule

Een achterstellingsclausule is een clausule in een document of overeenkomst die aangeeft dat de huidige vordering op eventuele schulden voorrang heeft op eventuele toekomstige vorderingen die voortvloeien uit andere overeenkomsten.

De achterstellingsclausule in a hypotheek contract vereist dat de schuldenaar in geval van wanbetaling de ene lening vóór de andere betaalt. Deze andere leningen zijn gedegradeerd tot tweederangs status. Achtergestelde leningen worden alleen betaald wanneer het pandrecht van de eerste geldschieter wordt vrijgegeven, waardoor het schuldenrisico voor de tweede geldschieter toeneemt.

Ondergeschiktheidsclausule begrijpen

Een ondergeschiktheidsclausule geeft in wezen voorrang aan de huidige claim in de overeenkomst boven eventuele volgende overeenkomsten. Hypotheekcontracten en obligatie-uitgifteovereenkomsten zijn de meest typische plaatsen om deze clausules te zien. Als een bedrijf bijvoorbeeld obligaties op de markt uitgeeft met een achterstellingsclausule, zorgt het ervoor dat als er in de toekomst nieuwe obligaties worden uitgegeven, de oorspronkelijke obligatiehouders worden betaald voordat het bedrijf een volgende schuld betaalt. Dit biedt extra bescherming voor de oorspronkelijke obligatiehouders, aangezien een achterstellingsclausule de mogelijkheid vergroot dat zij hun ROI terugkrijgen.

Het meest voorkomende gebruik van deze clausules is in hypotheekherfinancieringsovereenkomsten. Stel je een huiseigenaar voor die zowel een primaire als een tweede hypotheek heeft. Als een huiseigenaar zijn primaire hypotheek herfinanciert, betekent dit dat hij de eerste hypotheek opzegt en een nieuwe verstrekt. Wanneer dit gebeurt, wordt de tweede hypotheek primair en wordt de nieuwe hypotheek ondergeschikt aan de tweede. Vanwege de verschuiving in prioriteit, hebben de meeste eerste geldschieters de tweede geldschieter nodig om een ​​ondergeschiktheidsovereenkomst te ondertekenen waarin wordt beloofd om in zijn vroegere secundaire positie te blijven. Meestal is dit een typische herfinancieringsprocedure. Als de financiële toestand van de kredietnemer echter is verslechterd of de waarde van het onroerend goed drastisch is gedaald, kan de tweede hypotheekschuldeiser weigeren de achterstellingsclausule toe te passen.

Een achterstellingsclausule staat toe dat de primaire hypotheken op hetzelfde onroerend goed een hogere claim hebben als de tweede pandhouder er een geeft. Als aflossen moeilijk wordt, zoals bij faillissement, zullen de achtergestelde leningen achterblijven bij de primaire hypotheek en mogelijk helemaal geen aflossing ontvangen.

Ondergeschiktheidsclausule of overeenkomst in onroerend goed

Bij het verkrijgen van een tweede hypotheek of herfinanciering van een woning, gebruiken kredietverstrekkers vaak een achterstellingsclausule. De prioriteit van de tweede hypotheek is lager dan de eerste lening. De tweede lening vervalt dus zodra de debiteur de eerste heeft afbetaald.

Andere clausules die in onroerend goed worden gebruikt, zijn onder meer:

Reden voor ondergeschiktheidsclausule

Het doel van een achterstellingsclausule is om de primaire geldschieter af te schermen. De primaire geldschieter dekt de kosten van de aankoop of herfinanciering van een huis. Achterstellingsclausules geven kredietverstrekkers enige zekerheid dat ze terugbetaling krijgen als de debiteur failliet gaat. 

Waarom is ondergeschiktheid belangrijk?

Het eigen vermogen in uw eigendom moet worden gebruikt om uw hypotheek en HELOC af te betalen in het geval van een executie. Helaas is het eigen vermogen van een huis niet altijd voldoende om beide leningen volledig af te betalen. Maar met vooraf vastgestelde pandrechten, lost ondergeschiktheid dit probleem op.

Belangrijk is dat het eerste pandrecht altijd volledig wordt betaald (in dit geval uw hypotheek). Dus zodra uw hypotheek volledige betalingen heeft ontvangen, kan eigen vermogen alleen nuttig zijn om het tweede pandrecht af te betalen. Als er een derde pandrecht bestond, zou het na het tweede worden afbetaald. Enzovoort.

De HELOC-geldschieter verliest geld wanneer er niet genoeg eigen vermogen is om aan het verschuldigde bedrag op uw tweede pandrecht te voldoen. Hoewel achterstelling leningen niet onmiddellijk aflost, helpt het kredietverstrekkers wel bij het inschatten van risico's en het vaststellen van passende rentetarieven.

Voorbeelden van ondergeschiktheidsclausule 

Voorbeelden hiervan zijn:

  • Een huis kopen
  • Tweede hypotheek afsluiten
  • Een woning verhuren
  • Uw huis herfinancieren
  • Overwaarde van uw huis gebruiken

Ondergeschiktheidsovereenkomst

Een achterstellingsovereenkomst bepaalt de volgorde waarin de schuldbetalingen van een obligatiehouder worden gedaan door de ene lening "superieur" te maken aan de andere. Als de eigenaar in gebreke blijft met de hypotheek of failliet gaat, wordt de achterstellingsclausule van cruciaal belang.

Een achterstellingsovereenkomst is een juridisch document dat de prioriteit van de ene lening boven de andere vastlegt als het gaat om het innen van betalingen van een debiteur. Wanneer een debiteur betalingen mist of faillissement aanvraagt, kan prioriteitstelling van schulden essentieel worden.

Als de lener zijn activa liquideert om de schulden te betalen, geeft deze overeenkomst toe dat de vordering of het belang van de ene partij hoger is dan die van een andere partij.

In het geval van executie en liquidatie kan de secundaire geldschieter alleen een lening innen als de lener voldoet aan de verplichtingen van de primaire geldschieter.

Hoe ondergeschiktheidsovereenkomst werkt

Wanneer particulieren en bedrijven financiële hulp nodig hebben, wenden ze zich tot kredietinstellingen. Tenzij en totdat de lener in gebreke blijft met haar betalingen, ontvangt de geldschieter een vergoeding wanneer hij rentebetalingen ontvangt over het geleende bedrag. Als de lener extra pandrechten op het onroerend goed plaatst, bijvoorbeeld als ze een tweede hypotheek afsluit, kan de geldschieter een achterstellingsovereenkomst zoeken om zijn belangen veilig te stellen.

Een achtergestelde schuld is een lening die 'junior' of 'tweede' wordt genoemd. De senior schuld is de schuld met een hogere aanspraak op het actief. Senior schuldeisers hebben het wettelijke recht om volledig te worden betaald voordat achtergestelde schuldeisers enige betaling ontvangen. Verplichtingen met een lagere prioriteit ontvangen mogelijk weinig of geen terugbetaling als een debiteur niet over het geld beschikt om al zijn of haar schulden te dekken, of als executie en verkoop niet voldoende liquide opbrengsten opleveren.

Voorbeeld van een ondergeschiktheidsovereenkomst 

Kijk naar het bedrijf met $ 670,000 aan senior schuld, $ 460,000 aan achtergestelde schulden en een totale activawaarde van $ 900,000. Het bedrijf verklaart faillissement en zijn activa worden geliquideerd voor $ 900,000. De senior schuldhouders zullen volledige betaling ontvangen, met de resterende $ 230,000 verdeeld onder de junior schuldhouders tegen een koers van 50 cent per dollar. Omdat aandeelhouders ondergeschikt zijn aan alle schuldeisers, zouden aandeelhouders in het achtergestelde bedrijf niets ontvangen in het liquidatieproces. Aangezien achtergestelde schulden risicovoller zijn dan leningen met een hogere prioriteit, rekenen kredietverstrekkers doorgaans hogere rentetarieven om het risico te compenseren.

Soorten ondergeschiktheidsovereenkomsten

Overeenkomsten van achterstelling zijn nuttig in een groot aantal situaties, waaronder complexe financieringsstructuren voor ondernemingen.

De twee meest typische soorten ondergeschiktheidsovereenkomsten zijn als volgt:

#1. Uitvoeringsovereenkomst ondergeschiktheid

Door een uitvoeringsovereenkomst van ondergeschiktheid te ondertekenen, stemt men ermee in zijn belang ondergeschikt te maken aan het zekerheidsbelang van een ander. Omdat het slechts een toekomstige belofte is, kan een dergelijke overeenkomst moeilijk af te dwingen zijn.

Als de partij weigert de overeenkomst te ondertekenen, kan een contractbreuk volgen.

#2. Automatische ondergeschiktheidsovereenkomst

Zowel de primaire als de ondergeschiktheidsovereenkomst worden gelijktijdig uitgevoerd en vastgelegd in de automatische ondergeschiktheidsovereenkomst. Als een trustakte een ondergeschiktheidsclausule bevat, bijvoorbeeld, zal de overeenkomst doorgaans zeggen dat, eenmaal vastgelegd, het pandrecht op de relevante trustakte onvrijwillig ondergeschikt zal zijn aan een andere trustakte.

Achterstelling van lening 

In het geval van wanbetaling zijn achterstellingsleningen secundaire leningen die betalingen ontvangen nadat alle eerste pandrechten volledig zijn betaald. Omdat ze secundair zijn, hebben ze vaak hogere rentetarieven om het hogere risico van de achtergestelde geldschieter te compenseren dan leningen van primaire geldschieters.

In het geval van een standaard of faillissement, achterstellingsleningen krijgen volledige betalingen na grote leningen. En omdat achtergestelde geldschieters weten dat ze een risico nemen, rekenen ze een hogere rente. Een overeenkomst of bepaling van achterstelling is vaak belangrijk om achterstelling van leningen te specificeren. In een hypotheek beschermt een achterstellingsovereenkomst de primaire geldschieter op het onroerend goed. Een bank of andere financiële organisatie heeft normaal gesproken de eerste hypotheek. Als er sprake is van wanbetaling of uitsluiting, heeft die instelling het meeste te verliezen. De clausule beschermt de oorspronkelijke hypotheekhouder en zorgt voor betaling als er een executie op het huis is.

Hoe achterstellingslening werkt

De eerste hypotheek in onroerend goed is de lening die nodig is om de aankoop van het onroerend goed te financieren. De term "senior schuld" verwijst naar zowel de oorspronkelijke lening als de schuld die het vertegenwoordigt. Het hebben van een home equity-lening of kredietlijn (HELOC) op het onroerend goed op een later tijdstip is een ondergeschikte schuld.

Een home equity-lening (HELOC) heeft een hoger risico op wanbetaling of afscherming dan een eerste hypotheek. Hierdoor wordt de eerste hypotheekhouder eerder betaald dan andere debiteuren in een executie. Aangezien de HELOC een secundaire verplichting is, wordt de geldschieter die deze bezit, betaald met wat er over is. Verzamelen kan in sommige situaties onmogelijk zijn.

Houd er rekening mee dat een HELOC- of home equity-lening normaal gesproken kan worden verkregen bij dezelfde bank die de oorspronkelijke hypotheek heeft verstrekt zonder dat er achterstellingsproblemen optreden. De overwaarde lening wordt standaard achtergesteld bij de eerste hypotheek.

Conclusie

Kortom, een achterstellingsclausule geeft in wezen voorrang aan de huidige claim in de overeenkomst boven eventuele volgende overeenkomsten. Hypotheekcontracten en obligatie-uitgifteovereenkomsten zijn de meest typische plaatsen om deze clausules te zien. Ondanks de complexe naam heeft de overeenkomst een duidelijk doel. Het brengt uw nieuwe hypotheek over naar de status van eerste pandrecht, zodat u kunt herfinancieren met behulp van een lening met eigen vermogen of Kredietlijn. De ondertekening van uw overeenkomst is een belangrijke stap in uw herfinancieringsproces.

Veelgestelde vragen

Waarom heb ik een ondergeschiktheidsovereenkomst nodig?

Het brengt uw nieuwe hypotheek over naar de status van eerste pandrecht, zodat u kunt herfinancieren met behulp van een lening voor eigen vermogen of een kredietlijn. De ondertekening van uw overeenkomst is een cruciale stap in uw herfinancieringsproces.

Hoe werkt een ondergeschiktheidsovereenkomst?

Wanneer een debiteur failliet gaat, geeft een achterstellingsovereenkomst prioriteit aan de door zekerheden gedekte schulden, en plaatst ze in volgorde van prioriteit voor inningsdoeleinden. Een tweede-in-lijn crediteur kan pas ontvangen zodra de primaire crediteur volledige betalingen heeft ontvangen

Hoe kan ik een HELOC ondergeschikt maken?

Minimale kredietbeoordelingen en maximale CLTV zijn veelvoorkomende vereisten voor autorisatie van achterstelling (loan-to-value-combinatie). Het aflossen van de schuld van een lening met eigen vermogen of het beperken van uw toegankelijke krediet op een HELOC kan voldoende zijn om een ​​achterstelling te verkrijgen.

Hoe lang duurt een ondergeschiktheidsovereenkomst?

Meestal hebben uw hypotheekverstrekker en titelbedrijf alle benodigde informatie. Het duurt normaal gesproken ongeveer 25 werkdagen om het proces te voltooien.

  1. ESCALATIECLAUSULE REAL ESTATE: waarom en wanneer u het zou moeten gebruiken?
  2. TAX LIEN SALE: +Gids voor Lien Sale-auto's
  3. Koopovereenkomst: koop- en verkoopcontract voor onroerend goed
  4. Wat is een pandrecht op een huis: is het slecht om een ​​pandrecht op uw huis te hebben?
  5. Escalatieclausule in onroerend goed: praktische voorbeelden (+ snelle tips)
  6. VERSNELLINGSCLAUSULE: Definitie, overzicht en voorbeelden
Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd *

Dit vind je misschien ook leuk