Niemand wil een bericht krijgen van de verhuurder dat de huur omhoog gaat. Het lijkt er echter op dat huurders getuige zijn van ongekende prijsstijgingen. Maar hoe zit het met die gevreesde huurverhogingen? En hoeveel mag een verhuurder de huur wettelijk verhogen?
Huurverhoging is onvermijdelijk in het leven van elke huurder. Er is geen beperking aan hoeveel uw verhuurder de huur op de meeste locaties kan verhogen zonder huurcontrole. Verhuurders kunnen de huur echter niet in een opwelling verhogen: de meeste staten hebben statuten die bepalen wanneer uw huisbaas de huur kan verhogen en hoe uw huisbaas u een huurverhogingsbericht moet sturen.
Bovendien kunnen verhuurders in de meeste rechtsgebieden uw huur niet verhogen als vergelding voor het uitoefenen van bepaalde huurdersrechten, zoals het melden van inbreuken op de code van uw verhuurder. Het is verhuurders in alle staten ook verboden om de huur te verhogen om discriminerende redenen.
5 stappen om de huur met succes te verhogen en tegelijkertijd huurders te behouden
#1. Onderzoek lokale huurwetten
Voordat u bij het verlengen van een huurcontract rekening houdt met de huurverhoging, is het een goed idee om u op de hoogte te stellen van uw lokale huurregels. Wat betreft het verhogen van de huur, verschillen de nationale en lokale voorschriften, waarbij sommige plaatsen huurverhogingen volledig verbieden, terwijl andere huurlimieten hebben die voorkomen dat verhuurders de huur boven een bepaald percentage of dollarbedrag verhogen.
#2. Maak huurverhogingen een voorwaarde van uw huurovereenkomst.
Als u in een gebied woont waar u de huur kunt verhogen, verwachten uw huurders hoogstwaarschijnlijk dat u dit elk jaar doet. Om verrassingen te voorkomen, dient u deze verhoging alsnog duidelijk te maken door deze op te nemen in de initiële huurovereenkomst.
De eerste huurovereenkomst moet informatie bevatten over de verhoging, zoals welk percentage van de huur elk jaar zal worden verhoogd of hoeveel geld zal worden opgehaald. Vergeet niet om informatie op te nemen over wanneer de huurder op de hoogte moet stellen of hij of zij van plan is de huurovereenkomst te verlengen, zodat jullie allebei voldoende tijd hebben om je voor te bereiden op de volgende stappen. Een aanpasbare huursjabloon kan worden gebruikt om elke stap van het huurverhogingsproces te specificeren.
#3. Bepaal hoeveel huur u kunt verhogen
De hoogte van de aan te vragen huurverhoging wordt bepaald aan de hand van de marktwaarde van vergelijkbare eenheden in de regio. Voer wat onderzoek uit en verzamel een lijst met beschikbare huureenheden in de buurt van uw woning, en gebruik die kosten vervolgens om uw nieuwe maandelijkse kosten te berekenen. Als de typische huurprijs voor een appartement met één slaapkamer met vergelijkbare voorzieningen bijvoorbeeld $ 1,600 is, is het geen goed idee om uw huur te verhogen tot $ 1,900.
Denk dan eens aan leegstandspercentages. Ziet u veel leegstaande appartementen die identiek zijn aan die van u in nabijgelegen panden? Heeft u problemen gehad met het vinden van nieuwe huurders voor uw andere panden? Bevindt uw huurwoning zich in een drukke verkeerszone met een constante vraag? Als u weet of uw huurder eenvoudig een ander appartement kan vinden nadat u de huur heeft verhoogd, kunt u bepalen of het de moeite waard is.
Het is ook van cruciaal belang om te onthouden dat alleen al omdat vergelijkbare huurwoningen in uw regio voor een bepaald bedrag huren, dit niet betekent dat u uw huur aanzienlijk kunt verhogen om deze te evenaren. Hoewel de huur aanzienlijk kan worden verhoogd bij het zoeken naar nieuwe huurders, zal geen enkele huidige huurder een significante huurverhoging accepteren.
Een typische huurverhoging zou tussen de 3% en 5% liggen, afhankelijk van uw situatie, lokale huurregels en de huidige huurprijs.
#3. Upgrade de verhuur en blijf op de hoogte van de onderhoudsbehoeften.
Als u grote verbeteringen aan uw huurwoning heeft aangebracht terwijl uw huidige huurders er nog woonden, heeft u wellicht een goede reden om uw huur te verhogen om deze verbeteringen weer te geven. Aan de andere kant, als je de eisen van je huurders voor reparaties en onderhoud hebt genegeerd, heb je over het algemeen weinig reden voor een huurverhoging.
Als u besluit de huur te verhogen, kunt u uw huidige huurders een grotere reden geven om te verlengen door een aantal oudere apparaten te upgraden of andere woningwijzigingen door te voeren waar zij om hebben gevraagd. Evenzo is het waarschijnlijk dat uw huurders om specifieke verbeteringen zullen vragen voordat ze instemmen met een huurverlenging en huurverhoging.
#4. Informeer uw huurders
Het is tijd om uw huurders op de hoogte te stellen nadat u heeft besloten hoeveel u de huur wilt verhogen. Dit moet 45 tot 60 dagen voordat de huurovereenkomst afloopt worden gedaan.
Omdat het beste scenario voor een verhuurder is om de huur effectief te verhogen en tegelijkertijd een goede band met hun huurders te behouden, moet u een idee hebben van wat u bereid bent een compromis te sluiten om uw huurder comfortabel te maken met de verhoging. Compromissen kunnen bestaan uit het opnieuw schilderen van de unit, het vervangen van verouderde apparaten, het aanbieden van gratis parkeergelegenheid of andere goedkope concessies.
Als u het eens bent over de huurverhoging, zorg er dan voor dat u uw huurders een ondertekende en gedateerde "huurverhogingsaankondiging" bezorgt voor uw eigen administratie. Dit is een slimme gewoonte om te volgen voordat u een lease verlengt.
#5. Huurders op de hoogte stellen van huurverhoging
Als u besluit uw huur te verhogen, is het van cruciaal belang om duidelijk en snel met uw huurders te communiceren. Neem contact op met uw advocaat om te zien of er speciale informatie is die u in uw markt moet opnemen en wat de meldingstijdlijn is. Een kennisgeving van huurverhoging in Californië bevat doorgaans de volgende informatie:
- De naam van elke huurder
- Adres van het pand
- Uw naam en contactgegevens
- De datum van de kennisgeving van de huurverhoging
- Het huurbedrag van de eerdere huur
- Nieuw maandelijks huurbedrag
- De ingangsdatum van de huurverhoging
- Het gedeelte huurbedrag van de huurovereenkomst
- Melding van niet-verlenging is vereist.
- Sectie niet-verlengingsmelding van de huurovereenkomst
Door op de hoogte te blijven van marktomstandigheden en trends in uw regio, kunt u beter geïnformeerde oordelen vellen over acquisities, vastgoedbeheer en andere zaken. Je hebt alle informatie die je nodig hebt, inclusief inzichten in vergelijkbare panden en marktgegevens].
Wanneer en hoe kan uw verhuurder de huur verhogen?
Behalve in door huur gecontroleerde staten en steden, wordt de wettelijke bevoegdheid van uw huisbaas om de huur te verhogen grotendeels bepaald door of u een huurovereenkomst of een huurovereenkomst van maand tot maand heeft.
Mag een verhuurder de huur verhogen tijdens de looptijd van een huurovereenkomst?
Verhuurders mogen gedurende de looptijd van een huurovereenkomst de huur niet verhogen. De enige uitzonderingen zijn wanneer in het contract specifiek staat dat een tussentijdse huurverhoging is toegestaan, of wanneer u en uw verhuurder overeenkomen om de huur te verhogen (bijvoorbeeld omdat u een huisgenoot meeneemt of een huisdier koopt).
In de meeste staten kan de verhuurder na afloop van een huurovereenkomst van een jaar de huur verhogen tot elke marktondersteunde prijs. In staten of steden met huurcontrole kan de verhuurder echter beperkt zijn in hoeveel hij of zij de huur kan verhogen.
Kan een verhuurder de huur verhogen voor een maandelijkse huurder?
Als je een maandelijkse huurregeling hebt, vinden verhuurders het gemakkelijker om de huur te verhogen. Wanneer u een huurovereenkomst van maand tot maand heeft, kan uw verhuurder de huur verhogen (of een andere bepaling van de huurovereenkomst wijzigen) door u de vereiste kennisgeving te verstrekken volgens de staatswet.
De meeste staten vereisen dat kennisgevingen van huurverhogingen schriftelijk zijn, op een specifieke manier aan de huurder worden bezorgd en een bepaald aantal dagen worden verstrekt voordat de verhoging van kracht wordt (meestal 30 dagen). Daarnaast dient de opzegging van huurverhoging schriftelijk te geschieden; in sommige staten is aangetekende post noodzakelijk.
Mondelinge kennisgevingen om de huur te verhogen zijn in de meeste staten niet geldig en dwingen u niet om een hogere huur te betalen, tenzij u daar uitdrukkelijk mee instemt.
Wat te doen als uw verhuurder uw huur ten onrechte verhoogt
U hebt keuzes als uw verhuurder u niet voldoende op de hoogte stelt van een huurverhoging, of als u denkt dat uw verhuurder uw huur verhoogt vanwege discriminerende of vergeldingsredenen.
Of u nu een huurovereenkomst of een huurovereenkomst van maand tot maand heeft, bepaalt hoe u reageert op een onjuiste huurverhogingsmelding.
Hoe reageert u op een illegale huurverhoging als u maandelijks huurt?
Houd er als huurder van maand tot maand rekening mee dat uw verhuurder veel speelruimte heeft bij het verhogen van uw huur, inclusief de mogelijkheid om u slechts 30 dagen van tevoren op de hoogte te stellen. Als u in uw appartement wilt blijven wonen en de geplande huurverhoging van uw verhuurder niet significant is, kunt u deze beter accepteren zonder te wijzen op de foutieve kennisgeving. De verhuurder kan de fout immers gewoon herstellen en het opnieuw proberen.
Zodat het bedrag van de verhoging niet op mysterieuze wijze groeit, vraag de verhuurder om het op te schrijven. De verhoging moet worden opgenomen in een nieuwe huurovereenkomst of een gedocumenteerde aanpassing van een bestaande huurovereenkomst.
Als u een huurovereenkomst heeft, hoe reageert u dan op een illegale huurverhoging?
Als u een huurovereenkomst heeft, is de kwestie iets anders. Omdat een van de belangrijkste voordelen van een huurovereenkomst de bescherming is tegen huurverhogingen tijdens de huurperiode, is het een goed idee om geplande huurverhogingen tegen te gaan.
In sommige gevallen kan het echter een vergissing zijn om uw verhuurder te informeren dat het huurbetalingsbeding tijdens de huurperiode niet gewijzigd kan worden. Als je consequent te laat bent met je huur of een andere belangrijke voorwaarde hebt geschonden waarvoor je uit je huis zou kunnen worden gezet (je vriend is bijvoorbeeld ingetrokken en heeft de huurlimieten van je huurovereenkomst geschonden), dan kan het zijn dat je de strijd wint maar de oorlog verliest. Samenvattend, als de verhuurder een wettelijke reden heeft voor uitzetting, kan het verstandiger zijn om de wijziging van de huurbetaling te accepteren dan om uw rechten te doen gelden en het risico te lopen uw huur te verliezen, vooral als u van plan bent om voor een langere periode in het pand te blijven.
Huurverhoging als gevolg van vergelding of discriminatie
Het is verhuurders niet toegestaan de huur op discriminerende wijze te verhogen, bijvoorbeeld alleen voor leden van een bepaald ras of religie, of alleen voor gezinnen met kinderen. Het bewijzen van discriminatie kan een uitdaging zijn, maar als u denkt dat u voldoende bewijs heeft van de discriminatie, bijvoorbeeld getuigenissen van andere huurders die een vergelijkbare behandeling hebben gekregen vanwege hun status, kunt u mogelijk een huurverhoging betwisten.
Bovendien kan uw verhuurder op de meeste plaatsen geen huurverhoging gebruiken (of u uitzetten of uw diensten verminderen) als vergelding voor het uitoefenen van een bepaald wettelijk recht. Als u bijvoorbeeld een gegronde klacht indient bij een overheidsinstantie over gebrekkige omstandigheden in uw huurappartement, kan uw verhuurder uw huur niet verhogen om u te straffen.
In sommige gebieden veronderstelt de wet kwade bedoelingen van uw huisbaas als de verhoging plaatsvindt binnen een bepaald tijdsbestek vanaf het moment waarop u uw wettelijke recht uitoefende. In Arizona, bijvoorbeeld, genereert het bewijs van een klacht van een huurder binnen zes maanden na het vermeende vergeldingsgedrag een vermoeden dat de verhuurder vergeldingsacties uitvoert. (Arizona herziene statuten 33-1381 (2023).)
Welke gevolgen heeft een huurverhoging voor uw borgsom?
Huurverhogingen gaan vaak gepaard met verhogingen van borgsommen. Zo werkt het: veel staten beperken het bedrag van een borg die een verhuurder in rekening kan brengen. Stortingen zijn meestal beperkt tot een veelvoud van de maandelijkse huur, de maximale aanbetaling kan bijvoorbeeld tweemaal de maandelijkse huur zijn.
Dus als uw verhuurder uw huur legaal verhoogt, kan hij ook legaal uw borg verhogen. Als de aanbetaling bijvoorbeeld twee keer de maandelijkse huur is en uw huur van $ 1,000 is verhoogd tot $ 1,100, wordt het maximum van de aanbetaling verhoogd van $ 2,000 naar $ 2,200.
Onderhandelen over huurverhoging met uw verhuurder
Er is juridisch weinig dat u kunt doen aan een huurverhoging die niet in strijd is met een huurcontrolewet en die niet discriminerend of vergeldend is. De verhuurder kan alles in rekening brengen wat de markt wil dragen (totdat huurcontrole van kracht is). U kunt echter een beroep doen op het zakelijk inzicht van uw huisbaas.
Hoewel het doel van een verhuurder is om geld te genereren, begrijpen slimme verhuurders dat hoge huren niet de enige manier zijn om veel geld te verdienen. Huurders op lange termijn zijn de beste omdat ze weinig onderhoud vragen - ze hoeven niet te worden uitgezet, aangeklaagd, vertroeteld, opgeruimd, berispt voor het overtreden van de regels, of geïnterviewd en onderzocht als onderdeel van de tijd- en geld- tijdrovend aanvraagproces voor nieuwe huurders.
Als je een goede, langdurige huurder bent die je huisbaas ervan kan overtuigen dat de huurverhoging je zal dwingen te verhuizen, kan hij of zij op zijn minst de verhoging verzachten. Uw onderhandelingspositie bij de verhuurder zal toenemen als u kunt aantonen dat veel andere vaste, langdurige huurders eveneens ontevreden zijn en overwegen te vertrekken. Als de huurverhoging gevolgen heeft voor anderen in uw gebouw, kom dan bij elkaar om uw zaak te bepleiten. Onthoud dat zelfs in een krappe huurmarkt het vinden van betrouwbare huurders voor de lange termijn moeilijk kan zijn.
Conclusie
Geen enkele huurder zal graag extra betalen. Als je echter op een georganiseerde en redelijke manier de huur weet te verhogen, heb je minder klachten. U kunt elke huurverhoging voorspelbaarder en dus aangenamer maken voor uw huurders als u deze opneemt in uw huurovereenkomst met specifieke vereisten voor voorafgaande kennisgeving.
Gerelateerde artikelen
- MAAND-OP-MAAND LEASE: Hoe het werkt
- HUUR VERSUS HUURHUIS: wat zijn de belangrijkste verschillen?
- VROEGTIJDIGE BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST IN DE VS
- VERZEKERING VAN DE VERHUURDER: dekkingen en kosten
- COMMERCIËLE LEASE: definitie, vereiste, proces en gids
Referenties
