Aspirant-huiseigenaren konden de aankoop van hun nieuwe woning op verschillende manieren financieren. Een aanvaardbare hypotheek is een hypotheekoptie die bepaalde kopers waardevol vinden om te overwegen. Het overnemen van de hypothecaire lening van de verkoper geeft een koper de kans om een huis te kopen. In dit artikel leggen we uit hoe u de herfinanciering van een leningaanname (leningaanname vs. herfinanciering) en de echtscheidingshypotheek verwerkt.
Lening veronderstelling
Uitgaan van een lening houdt in dat u een actieve lening overneemt onder de voorwaarden die al met de kredietverstrekker zijn overeengekomen. Dit geeft aan dat de looptijd, rente en hypotheekbetalingen niet zullen veranderen.
De naam van uw ex-echtgenoot staat niet in het document, dat is het enige onderscheid. Hierdoor bent u nu wettelijk aansprakelijk voor de lening. U moet hierover met uw geldschieter praten om erachter te komen of het haalbaar is. Sommige kredietverstrekkers rekenen vooraf een vergoeding aan de kredietnemer. Sommige kredietverstrekkers rekenen vooraf een vergoeding aan de kredietnemer. Aannamevergoedingen voor leningen met overheidssteun kunnen worden gereguleerd door instanties.
Hoe kom je in aanmerking voor een veronderstelling?
U moet de enige lener zijn om in aanmerking te komen. De mogelijkheid om de lening terug te betalen zonder afhankelijk te zijn van het krediet van uw ex-inkomen echtgenoot is een van de vereisten. Maar u moet uw geldschieter laten weten of u verwacht partneralimentatie te krijgen.
De exacte taal van uw echtscheidingsvonnis over de toekenning van partneralimentatie kan door uw geldschieter worden gevraagd om in aanmerking te komen. U komt mogelijk niet in aanmerking om uw bestaande lening aan te nemen als uw schuld-inkomensverhouding hoog is of uw kredietscore slecht is.
Het is daarom van cruciaal belang om contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker, zodat u op de hoogte bent van de vereisten. Het is van cruciaal belang om zo snel mogelijk na het indienen van de echtscheiding contact op te nemen met uw geldschieter als dit een mogelijkheid is die u overweegt. Als je gaat scheiden, wil je niet te laat te weten komen dat je het huis niet alleen kunt houden.
Om uw aanname goedgekeurd te krijgen, moet u ook ondersteunende documentatie indienen. Het volgende is een lijst met enkele van de details die uw geldschieter waarschijnlijk nodig heeft:
- Een duplicaat van uw echtscheidingsbevel
- Controleer stubs
- Bankafschriften
- Een identiteitsbewijs met foto
- Bewijs van activa
- Een duplicaat van uw kredietgeschiedenis
Tijdens het goedkeuringsproces heeft uw geldschieter mogelijk extra bewijs nodig; u moet snel op hun verzoeken reageren. Anders kan het langer duren voordat het proces is voltooid.
Lening Aanname Echtscheiding
Een belangrijk onderdeel van een echtscheiding is de beslissing waar u gaat wonen. Sommige mensen willen in hun ouderlijk huis blijven, hetzij omdat ze zich daar thuis voelen, hetzij omdat ze denken dat hun kinderen zich gemakkelijker zullen aanpassen. U moet zich bewust zijn van uw opties als u ervoor kiest om in uw huis te blijven. Er zijn verschillende manieren om uw huis na een scheiding te behouden en uw ex-echtgenoot te ontlasten van de hypotheekschuld.
Hier, wanneer u de hypotheekschuld volledig op u neemt, zou u de lening hebben aangenomen. Door dit te doen, wordt de naam van uw echtgenoot uit de lening geschrapt en blijft alleen u een lener. Het is raadzaam om een deskundige geldschieter te raadplegen wanneer u nadenkt over het aangaan van een lening om uw scheidingskeuzes volledig te onderzoeken.
Daarnaast krijgt de echtgeno(o)t(e) die de woning niet houdt vaak alsnog een verevening voor het mede-eigendom van de woning. Wees bereid om dit met uw geldschieter te bespreken als er een aanpassing verschuldigd is aan de andere echtgenoot en u van plan bent het geld te gebruiken voor de egalisatie door middel van een herfinanciering van het huis. Lening aanname voor echtscheiding is mogelijk niet haalbaar met deze vereiste.
Vraag uw advocaat of zij iemand kunnen aanbevelen met wie ze in het verleden hebben samengewerkt als u geen relatie heeft met uw huidige geldschieter.
Verschillende kredietverstrekkers kunnen aanvullend advies geven dat u misschien niet krijgt van iemand die niet bekend is met de behoeften van een cliënt tijdens en na de scheiding, aangezien zij meer ervaring hebben met het werken met personen die door een scheiding gaan.
Alternatieve strategieën voor leningaanname
De beste manier om uw huis veilig te stellen of verder te gaan na uw scheiding is misschien niet altijd een hypothecaire lening, ondanks het feit dat er enkele sterke redenen zijn om dit te doen. Bovendien geeft het u misschien niet het geld dat u nodig heeft om toekomstige afkoop-, alimentatie- of gemeenschapsrentebetalingen aan uw echtgenoot te voldoen. Hier zijn enkele strategieën voor het aangaan van leningen na echtscheiding:
#1. herfinanciering
In plaats van uw huidige lening af te sluiten, kunt u uw huis tegen een lagere hypotheekrente oversluiten als de rente lager is.
Als u wilt weten wat voor uw zaak financieel verstandiger is, kunt u contact opnemen met uw geldschieter. Ervan uitgaande dat uw huidige hypotheek een geweldige optie is om te herfinancieren, zorg er dan voor dat u allebei de juiste papieren ondertekent bij het sluiten om uw ex-echtgenoten van de titel te krijgen.
#2. Home Equity Kredietlijn (HELOC)
Als u een lening aangaat, mag u de overwaarde in uw huis misschien gebruiken om een betaling aan uw ex-echtgenoot te doen die aan hen is toegekend tijdens het echtscheidingsproces.
Hypotheekleningen, gewoonlijk cash-out-herfinancieringen genoemd, stellen u in staat een deel van de waarde van uw huis op te nemen om schulden te dekken, waaronder in sommige gevallen echtscheidingsregelingen. De rentetarieven op deze leningen kunnen echter hoger zijn. Bovendien kunnen ze, afhankelijk van uw inkomen, schulden en kredietgeschiedenis, moeilijker te verkrijgen zijn.
De grootte van de lening die u zoekt en de hoeveelheid eigen vermogen die u in uw huis heeft, zijn nog twee factoren die kredietverzekeraars in overweging nemen. Met deze keuze kunt u een uitbetalingshypotheek gebruiken om uw creditcard en andere schulden te combineren tot één maandelijkse betaling na echtscheiding.
#3. Een nieuw huis kopen
Zelfs als het kopen van een nieuw huis je misschien niet hetzelfde gevoel van veiligheid geeft als je huidige huis, is het nog steeds een uitstekende manier om je nieuwe leven te beginnen. U hoeft zich geen zorgen te maken over het verwijderen van uw echtgenoot uit de lening- of eigendomsgegevens als u een apart onroerend goed koopt met een nieuwe hypotheek.
Een nieuwe hypotheek met een lagere uitkering kan voor u een betere keuze zijn als de rechter u heeft gelast uw echtgenoot een echtscheidingsconvenant te betalen of alimentatie te verstrekken.
U kunt het geld dat u uw ex-echtgenoot verschuldigd bent voor hun belang in het gemeenschappelijk bezit dat u gezamenlijk bezat, afbetalen als u ervoor kiest om een nieuw huis te kopen met de helft van de inkomsten uit de verkoop. Zodra u een nieuwe hypotheek en een woning heeft die past bij uw wensen als alleenstaande, mag u opnieuw beginnen.
Uw huis veilig houden tijdens een echtscheiding voor leningaanname
Echtscheiding kan om verschillende redenen plaatsvinden. De naam van uw echtgenoot die na een scheiding op de eigendomstitel van uw eigendom staat, is misschien geen probleem als uw scheiding in der minne verloopt, maar dit kan op den duur tot veel problemen leiden.
Het is daarom meestal een slimme beslissing om hun naam zo snel mogelijk te verwijderen. Ook al kun je nu goed met elkaar opschieten, in de toekomst kunnen er dingen veranderen. Bovendien kan het moeilijk zijn om uw ex-partner te overtuigen om documenten te ondertekenen nadat u beiden verder bent gegaan met uw leven.
Uw echtscheidingsadvocaat zou u moeten kunnen helpen als u hulp nodig heeft bij het bepalen van de manier waarop u omgaat met de verdeling van activa wanneer u een lening aangaat. U moet beslissen hoe u uw ex-echtgenoot uitkoopt of uzelf losmaakt van de lening als u tot een deal komt over uw familiebezit.
De geldverstrekker van uw huidige hypothecaire lening kan u helpen bij het verkrijgen van kwijting of bij het overnemen van de lening en het eigendom van de woning.
Heeft u nog geen contact met een kredietverstrekker, vraag dan uw echtscheidingsadvocaat met wie zij eerder hebben samengewerkt. Ze kunnen een cruciaal hulpmiddel zijn bij een echtscheiding.
Moet ik herfinancieren na een scheiding?
Na een scheiding is herfinanciering niet nodig. Talloze stellen besluiten hun huis te verkopen, omdat geen van beiden het zich kan veroorloven om het te houden. Bovendien kan hun geldschieter de partner die het huis onderhoudt toestaan de hypotheek over te nemen, waardoor de andere partner van verantwoordelijkheid wordt bevrijd.
Soms komen scheidende stellen tot andere regelingen. Ook al woont er maar één van hen, ze kunnen nog steeds het eigendom van het onroerend goed blijven delen en dezelfde hypotheek houden. Soms wordt de woning opgeëist bij de partner die er gaat wonen, maar blijft de andere partner verantwoordelijk voor de hypotheek, waardoor de vertrekkende partner in gevaar komt. Herfinancieringsvereisten zijn onder meer:
- Voor een conventionele hypotheek heeft u een credit score van minimaal 620 nodig; voor een FHA-lening is een iets lagere score vereist.
- Een maximale loan-to-value-ratio voor conventionele leningen van 97 procent en voor FHA-leningen van 97.75 procent.
- Over het algemeen een maximale schuld / inkomensratio van 43%.
Lening aanname versus herfinancieren
Bij het vergelijken van leningaannames versus herfinanciering, is het misschien niet beter om te herfinancieren, zelfs als u dat kunt. Oversluiten naar een hoger tarief is niet erg aantrekkelijk als uw hypotheekrente 4% of lager is. Als dat het geval is, moet u nagaan of uw geldschieter een procedure voor "schuldovername" of "naamverwijdering" heeft. Met deze procedures kunt u de naam van een persoon uit een hypotheek verwijderen zonder de hypotheek op een andere manier te wijzigen. Dit houdt in dat u een lening met een hoge rente mag aanhouden. Een ander voordeel van het uitvoeren van een leningaanname is dat de kosten vaak veel lager zijn dan die van een herfinanciering (leningaanname versus herfinanciering).
We zullen echter kijken naar de betekenis van beide termen in leningaanname versus herfinanciering.
Leningaanname versus herfinanciering: herfinancieringsdefinitie
Bij het oversluiten van een hypotheek sluit u een nieuwe lening af om de oude af te lossen. Als er twee leners waren op de oorspronkelijke lening, zou u kunnen proberen deze op slechts één van hun namen te herfinancieren, waardoor de ander wordt ontlast van aansprakelijkheid en claims. Een uitbetalingsherfinanciering kan een slimme optie zijn voor een echtgenoot om een hypotheek volledig op hun naam te herfinancieren en toegang te krijgen tot het geld dat ze nodig hebben om de andere echtgenoot uit te kopen.
Houd er ook rekening mee dat herfinanciering in wezen inhoudt dat u een nieuwe hypothecaire lening aanvraagt en de bijbehorende vergoedingen betaalt, zoals oprichtingskosten. Om te helpen bij het vinden van de beste keuze voor hypotheekherfinanciering, is kennis van de huidige tarieven, uw financiële situatie en verschillende soorten leningen en voorwaarden belangrijk.
Leningaanname versus herfinanciering: aanname van een lening
Bij het vergelijken van leningaanname versus herfinanciering, vereist een leningaanname geen nieuwe lening, in tegenstelling tot herfinanciering. In plaats daarvan stelt het de ene hypotheeknemer in staat om de lening volledig in eigendom te nemen zonder de voorwaarden te wijzigen en de andere lener van zijn plicht te ontheffen.
Leningaanname versus herfinanciering: herfinanciering van lage huisaandelen
Ondanks het lage eigen vermogen van een huis, kunt u mogelijk een echtgenoot van de oorspronkelijke hypotheek verwijderen met bepaalde herfinancieringstypes.
Gestroomlijnde FHA-herfinanciering
Als het onroerend goed al een FHA-lening heeft, kunt u een lener kwijtraken met behulp van de FHA Streamline Refinance zonder rekening te houden met de waarde van het onroerend goed. De langstlevende echtgenoot moet wel aantonen dat hij de afgelopen zes maanden de volledige hypotheek heeft betaald.
De ideale kandidaten voor een gestroomlijnde herfinanciering zijn degenen die minstens zes maanden uit elkaar zijn geweest. Het is echter niet ideaal als in uw vaststellingsovereenkomst staat dat u uw echtscheidingsgerelateerde hypotheekkwesties direct moet regelen.
VA vereenvoudigde herfinanciering
Na een scheiding kunnen kredietnemers die in aanmerking komen voor VA een VA Streamline Refinance gebruiken om de naam van hun voormalige echtgenoot uit de huidige hypotheek te verwijderen. Meestal moet de ervaren echtgenoot de hypotheek blijven betalen.
VA-leningen zijn alleen beschikbaar voor actieve diensttroepen en veteranen. Daarom zou de langstlevende echtgenoot moeten herfinancieren in een ander type lening als de vertrekkende persoon een veteraan was.
Stroomlijn USDA herfinancieren
USDA-leningen, gewoonlijk door de overheid gesteunde leningen genoemd, komen ook in aanmerking voor Streamline-herfinanciering.
Een USDA Streamline Refi werkt alleen als u al een USDA-lening heeft, net zoals VA- en FHA-leningen. Alleen leners die aan de vereiste inkomensdrempels voldoen, kunnen USDA-leningen gebruiken, die alleen beschikbaar zijn in landelijke en voorstedelijke gebieden.
Conventionele herfinanciering
Er is geen mogelijkheid voor een gestroomlijnde herfinanciering met conventionele financiering. Zelfs met weinig eigen vermogen is het nog steeds mogelijk om een traditionele lening te herfinancieren.
De twee organisaties Fannie Mae en Freddie Mac, die toezicht houden op de meeste conventionele leningen, eisen slechts 3 procent eigen vermogen in het onroerend goed om te herfinancieren. Uw LTV moet daardoor 97 procent of minder zijn.
Hypotheek Hypotheek
Een koper kan de hypothecaire lening van de verkoper overnemen als dit in veronderstelling is. U kunt de maandelijkse betaling pas overnemen als u de veronderstelling hebt voltooid, en ook de oorspronkelijke lener vrijwaren van toekomstige betalingen.
Als u de hypotheek van iemand anders aangaat, koopt u in feite de hypotheek van de verkoper. Veronderstelde hypotheken komen het meest voor wanneer de voorwaarden die momenteel beschikbaar zijn voor een koper minder gunstig zijn dan de voorwaarden die eerder aan de verkoper werden aangeboden.
Wanneer de echtgenoot bijvoorbeeld erft, komen ook hypotheken in het spel in echtscheidingszaken waarbij de woning op de titellijst staat maar aanvankelijk niet op de lening stond.
Leningaanname: hoe een hypothecaire lening aan te gaan?
Omdat de geldschieter eerst de nieuwe koper moet goedkeuren voordat hij de hypotheeklening kan goedkeuren, is het niet zo eenvoudig om een hypotheek aan te gaan als om ermee in te stemmen de hypotheek van de verkoper over te nemen. De geldschieter zal het kredietrapport, de kredietgeschiedenis, het inkomen en de verhouding tussen schulden en inkomen van de koper onderzoeken. De verkopers moeten ook op de hoogte zijn van hun hypotheekbetalingen.
De goedkeuring van de overname van de lening moet gebeuren door hypotheekbeleggers (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA, enz.). zelfs als ze van oordeel zijn dat de koper kredietwaardig is om de betalingen te doen.
De koper sluit het huis zoals elke andere koper en wordt de enige lener van de lening, ervan uitgaande dat de koper kredietwaardig is en de geldschieter en de belegger de overdracht goedkeuren. De verkoper zal dan vrijgave vragen aan de geldschieter en weglopen van elke verdere verplichting onder de lening. Het is van cruciaal belang om te onthouden dat de verkoper de handtekening van de geldschieter moet krijgen om die vrijgave te ondertekenen. Als ze dat niet doen, zijn ze verantwoordelijk voor eventuele ontbrekende betalingen door de koper.
Leningaanname: kunt u een hypotheek afsluiten?
Nee, niet alle hypotheken zijn onder de veronderstelling. Hoewel FHA-, VA- en USDA-hypotheken kunnen worden aangenomen, kunnen conventionele hypotheken die door kredietverstrekkers zijn gecreëerd en vervolgens worden verkocht op de secundaire hypotheekinvesteringsmarkt een grotere uitdaging vormen.
U moet opmerken dat het aangaan van een leninghypotheek soms eenvoudiger is in situaties van erfenis of eigendomsoverdracht zonder verkoop. Als u zich in deze situatie bevindt, is het handig om uw keuzes met de hypotheekadviseur te bespreken.
Waarom bieden verkopers hypotheken voor hypotheken aan?
Wanneer de rente stijgt, zullen verkopers hypotheken verstrekken om potentiële kopers te lokken. Huizenverkopen blijven historisch achter bij stijgende rentetarieven. Misschien zoekt u die dingen op een kopersmarkt. De besparingen kunnen aanzienlijk zijn en zouden de verkopers niets kosten als ze de koper een hypotheek met een lagere rente zouden kunnen geven.
Waarom wilt u een hypothecaire lening?
De snelle reactie? Een koper zou de voorkeur kunnen geven aan een hypothecaire lening omdat het hem geld kan besparen op de initiële kosten van het huis en op zijn maandelijkse hypotheekbetalingen in de loop van de lening als de rente lager is en de sluitingskosten lager zijn.
Hypotheeklasten
De totale besparing zou aanzienlijk zijn als een geldschieter in aanmerking komende kopers hypotheken met een vaste rente van 30 jaar tegen 10% rente zou verstrekken en de verkoper een veronderstelde hypotheek van 5% zou hebben. Betalingen voor een hypotheek van $ 250,000 met een vaste rente van $ 30, uitgegeven tegen een tarief van 10%, zouden $ 5 per maand zijn, terwijl betalingen voor dezelfde hypotheek met een tarief van 1,342.05% $ XNUMX per maand zouden zijn.
De totale financieringskosten op de hypotheek van 10% zouden $ 539,814.41 zijn, wat meer is dan het dubbele van het oorspronkelijke bedrag. De kosten van de hypotheek van 5 procent, of $ 233,139.46, zouden bijna twee keer zo hoog zijn als het oorspronkelijke geleende bedrag.
Afsluitingskosten
Een hypothecaire aanname kan ook leiden tot aanzienlijke besparingen op de sluitingskosten. Omdat de hypotheek al is afgesloten, heeft de geldschieter geen nieuwe taxatie nodig, waardoor u honderden dollars bespaart. Om deze hypotheken goedkoop te houden, hebben de FHA, VA en USDA limieten gesteld aan aannamegerelateerde kosten.
Komen hypotheken vaak voor?
Vermoedelijke hypotheken verliezen veel van hun aantrekkingskracht in een omgeving met lage rentetarieven, omdat kopers eenvoudigweg zelf een lage rente kunnen krijgen voor een nieuwe lening. Het gebruik van veronderstelde hypotheken kan echter gebruikelijker worden naarmate de rente stijgt.
Lening veronderstelling proces
In tegenstelling tot andere technieken voor schuldovername duren veronderstellingen doorgaans langer. Uw geldschieter kan een nieuw beleid voor de aanname van leningen eisen, en het goedkeuringsproces wordt vaak uitgestippeld. Het leenproces voor aannames zou verder worden uitgebreid als een titelbedrijf uw eigendom moet onderzoeken voor een nieuw leentitelbeleid en toestemming moet krijgen van hun verzekeraars.
Er is een heleboel documentatie waarvoor u moet tekenen en indienen, wat enige tijd kan duren. Dit proces voor het uitlenen van veronderstellingen kan langer duren voordat uw geldschieter het papierwerk heeft voltooid en goedkeuring van de verzekeraar krijgt als hij niet bekend is met de procedure.
Hoewel de meerderheid van de kredietverstrekkers begrip heeft voor uw omstandigheden, hebben sommige kredietverstrekkers niet de nodige instrumenten om het proces voor het aannemen van leningen effectief uit te voeren. Zorg ervoor dat u dit met uw geldschieter bespreekt om hun positie te weten te komen.
Wanneer is het zinvol om een hypotheek over te sluiten?
Aanname van het leenproces kan financieel voordelig zijn als de voorwaarden van de huidige hypotheek van de verkoper beter zijn dan die op dit moment op de markt. Door leningen aan te gaan die zijn ontstaan in tijden van lage rentetarieven, kunnen kopers betere voorwaarden krijgen in een omgeving waar de tarieven stijgen. Stijgende rentes zullen het proces van kredietovername waarschijnlijk aantrekkelijker blijven maken naarmate ze blijven stijgen.
Een schuldovername kan ook financieel zinvol zijn na een belangrijke gebeurtenis die de overdracht van eigendom vereist. Echtscheidingen, erfenissen, schenkingen van onroerend goed en andere niet-zakelijke transacties zijn hiervan voorbeelden. Misschien wilt u met een advocaat praten om erachter te komen of zij in een van deze situaties een proces voor het aannemen van een lening toestaan. Aannames zijn vaak toegestaan onder FHA-, USDA- en VA-leningen zonder dat het onroerend goed daadwerkelijk wordt verkocht.
Een ander voordeel van het hebben van een hypothecaire lening is dat het een motivator kan zijn voor huizenkopers, vooral als de voorwaarden en de bestaande rentevoet gunstig zijn. Als u een koper tegenkomt die bereid is een aanzienlijke aanbetaling te doen, kunt u dit als extra verkoopfactor gebruiken.
Advies over het aangaan van hypotheken
Aangezien zij beslissen wie uiteindelijk verantwoordelijk is voor de terugbetaling van de lening, is het van cruciaal belang om er zeker van te zijn dat de geldschieter de veronderstelling heeft goedgekeurd. De verkoper is verantwoordelijk voor de schuld totdat de geldschieter hem vrijstelt van zijn taak, en de kredietscore van de potentiële leningnemer kan ernstig worden beïnvloed door niet-betaling.
Voordat u de lening aangaat, is het van cruciaal belang om het onroerend goed op de juiste manier te evalueren. Hoewel een taxatie niet nodig is als onderdeel van het proces voor het aannemen van een lening, moet u er toch een krijgen om ervoor te zorgen dat u niet te veel betaalt voor het onroerend goed. Er moet ook op titel worden gezocht om ervoor te zorgen dat er geen pandrechten of andere zijn bezwaringen op het onroerend goed dat niet onder de hypotheek valt. U kunt dit regelen voordat u de lening aangaat.
Wat betekent aanname in een lening?
Uitgaan van een lening houdt in dat u een actieve lening overneemt onder de voorwaarden die al met de kredietverstrekker zijn overeengekomen. Dit geeft aan dat de looptijd, rente en hypotheekbetalingen niet zullen veranderen.
Hoe werkt een aanname van een hypotheek?
Dankzij overdraagbare hypotheken kan een persoon een huis identificeren dat hij wil kopen en de huidige hypotheek van de verkoper overnemen zonder een nieuwe lening aan te vragen. Het resterende saldo, de hypotheekrente, de duur van betalingen en andere leningparameters blijven daardoor hetzelfde, maar de koper is nu verantwoordelijk voor het afbetalen van de schuld.
Hoe lang duurt het aannemen van een lening?
Vergeet niet dat het uitvoeren van een leningovername doorgaans 45 tot 90 dagen duurt. Hoe langer het duurt om uw overeenkomst af te sluiten, hoe meer dekkingsproblemen er zijn.
Aanverwant artikel
