Het kopen van afgeschermd onroerend goed bij de verkoop van een sheriff is een uitstekende strategie om geld te besparen op een vastgoedbelegging. Er zijn verschillende regels voor dit type verkoop, en als u deze kent, kunt u een weloverwogen – en mogelijk winstgevende – aankoop doen.
Wat is de verkoop van een sheriff?
Een sheriff's sale is een openbare veiling waarbij geconfisqueerde eigendommen op gerechtelijk bevel worden geveild om openstaande schuldeisers te compenseren. De veilinginkomsten zijn bedoeld om hypotheekverstrekkers, banken, belastinginners en andere eisers te compenseren die financiële verliezen hebben geleden als gevolg van het onroerend goed.
Over het algemeen vindt een executieveiling plaats wanneer het onroerend goed rechtstreeks wordt verkocht door een bank of een andere geldschieter die beslag heeft gelegd op het onroerend goed wegens niet-betaling, terwijl de verkoop door een sheriff plaatsvindt als onderdeel van een gerechtelijk bevel om gerechtelijke uitspraken tegen de vorige eigenaar van het onroerend goed te verzamelen. eigendom.
Wat is het proces van een sheriffverkoop?
Sheriffverkopen worden normaal gesproken met regelmatige tussenpozen gehouden op de trappen van het gerechtsgebouw, wekelijks of maandelijks, en kunnen ook plaatsvinden op het land zelf of op een openbare, externe locatie. Omdat elke provincie in de Verenigde Staten anders is, is het van cruciaal belang dat u contact opneemt met uw gemeentesecretaris door hun website te bezoeken of te bellen om data, tijden en plaatsen te verkrijgen.
Houd er rekening mee dat hoewel huizen niet vaak in een bepaalde volgorde worden verkocht, potentiële kopers vroeg moeten komen om te voorkomen dat ze geweldige deals mislopen.
Wat zijn de verschillende soorten eigendommen die worden geveild in de verkoop van een sheriff?
Zoals eerder vermeld, zijn de huizen die bij Sheriff's Sales worden geveild, executieverkopen. Eengezinswoningen en appartementen zijn voorbeelden van woningen die worden afgestoten. Wanneer een huiseigenaar achterop raakt met zijn of haar hypotheekbetalingen, kan het onroerend goed een afscherming worden. Wanneer dit gebeurt, komen de eigendommen in het executieproces en kunnen ze worden geveild. De executieverkoop kan op elk moment worden uitgesteld of geannuleerd voordat de veiling begint.
Waar vindt de verkoop van een sheriff plaats?
De verkoop vindt meestal plaats op het kantoor van de sheriff of het gerechtsgebouw van de provincie. In sommige delen van het land worden ze zelfs op de trappen van het gerechtsgebouw gehouden in plaats van binnen.
Het publiek is welkom om de verkoop van een sheriff bij te wonen. Leners kunnen aanwezig zijn of een vertegenwoordiger sturen in een poging om op hun eigen eigendom te bieden. Deze benadering door de geldschieter is legaal. Een ding om in gedachten te houden is dat iedereen over gecertificeerde contanten moet beschikken voordat hij op een onroerend goed kan bieden.
Hoe een eigendomslijst te bekijken
Mogelijk vindt u op een aantal plaatsen een lijst met eigendommen die bij de volgende sheriffveiling zullen worden geveild. Veel sheriffafdelingen hebben webpagina's waarop u aanstaande verkopen kunt bekijken. U kunt ook een lijst krijgen van de eigendommen die zullen worden geveild door het kantoor van uw lokale sheriff te bezoeken.
Woningen die te koop staan, worden vaak tot een maand voor de daadwerkelijke verkoopdatum in de plaatselijke krant gepubliceerd. Het kantoor van de sheriff in uw regio kan u adviseren in welke tijdschriften de kennisgeving zal worden afgedrukt.
Een rolnummer, een afdelingsnummer van een sheriff of een nummer van een rechtszaak wordt normaal gesproken aan elk eigendom toegewezen. Het zal zowel de eiser als de gedaagde noemen in de executieprocedure. Het bevat het adres en de beschrijving van het onroerend goed, evenals het schuldbedrag of de 'verontwaardigde prijs'.
Wat is een overstuurprijs?
De verstoorde prijs is het minste dat de eiser (meestal de geldschieter) bereid is te accepteren voor het onroerend goed. Als er geen biedingen zijn ontvangen, wordt de woning niet verkocht.
De verstoorde prijs kan kleiner of hoger zijn dan het werkelijke oordeelsbedrag, dat is het geldbedrag dat de geldschieter verschuldigd is om zijn verliezen terug te verdienen. De advocaat van de eiser of een andere vertegenwoordiger zal regelmatig op het onroerend goed bieden in een poging de prijs te verhogen.
Voorbereiding op de verkoop van een sheriff
Om voorbereid te zijn op de verkoop, moet u een volledige titelzoekopdracht uitvoeren op alle eigendommen waarin u denkt geïnteresseerd te zijn als u van plan bent te bieden. In sommige rechtsgebieden kunt u deze zoekopdracht online uitvoeren, terwijl in andere rechtsgebieden u dit in het hoofdgerechtsgebouw moet doen. U kunt ook een advocaat inschakelen om dit voor u te regelen.
U moet controleren of er pandrechten zijn op het onroerend goed op staats- of federaal niveau. Dit kunnen belastingrechten van de belastingdienst, gemeentelijke belastingen en zelfs waterkosten zijn. Een andere schuldeiser van de huiseigenaar heeft mogelijk een retentierecht ingediend. Mogelijk bent u verplicht om een van deze pandrechten te betalen die niet zijn kwijtgescholden via de executierechtbankprocedures.
Om te weten te komen of er openstaande vergunningen op het onroerend goed zijn, neemt u contact op met de stad of gemeente waar het zich bevindt. Als je het koopt, moet je geld uitgeven om ze te sluiten.
Sluiting van de Sheriff Sale en de risico's
Onroerend goed dat bij een Sheriff Sale is gekocht, wordt verkocht "zoals het is", en het is de verantwoordelijkheid van de koper om zijn eigen due diligence uit te voeren op de eigendommen waarop hij biedt. Kopers kunnen ervoor kiezen om eigendomsrapporten te verkrijgen over onroerend goed waarin ze geïnteresseerd zijn om te bepalen of het onroerend goed titelkwesties heeft die de executieverkoop kunnen overleven. Ten slotte, zodra de koper het ontvangstbewijs van de verkoop heeft ontvangen, kan de koper de akte van het onroerend goed van de provincie krijgen.
Kun je de verkoop van een sheriff stoppen?
Er zijn drie mogelijke manieren om de verkoop van een sheriff te stoppen:
- Afkoop belastingverkoop
- Faillissement
- Korte verkoop
Als het onroerend goed in de laatste 90 dagen voorafgaand aan de verkoop als woning is gebruikt, kunnen huiseigenaren alle openstaande belastingen betalen om hun huis terug te krijgen in een verkoop met belastingafkoop. Ze zijn verplicht dit binnen 90 dagen na de verkoop te doen. Bovendien moeten ze alle belastingen, rente en kosten betalen.
Omdat huizen bij een sheriffverkoop zelden voor meer dan een klein percentage van hun werkelijke waarde worden verkocht, zullen geldschieters af en toe een korte verkoop houden als de kopers een succesvolle regeling kunnen treffen. Kredietverstrekkers hebben de mogelijkheid om het huis op elk moment van de veiling terug te trekken en een ander bod te accepteren.
Het faillissement aanvragen maakt in feite een einde aan alle gerechtelijke incassooperaties, inclusief de verkoop door een sheriff. Het koopt ook tijd om verdere mogelijkheden te onderzoeken in plaats van te reageren op eisen van schuldeisers. EEN Hoofdstuk 13 faillissement mogelijk ook toestaan dat huiseigenaren tijdens de procedure in hun huis blijven.
Houd er rekening mee dat de veilingprijs mogelijk niet voldoende is om het volledige bedrag te dekken dat de huiseigenaar verschuldigd is. In dat geval kan de geldverstrekker aanvullende maatregelen nemen om zijn kosten te recupereren in de vorm van een tekortkomingsvonnis tegen de eigenaren van de woning.
Het idee van de verkoop door een sheriff is angstaanjagend. Helaas zijn er strikte deadlines. Als u wordt geconfronteerd met een verkoop door een sheriff, neem dan zo snel mogelijk contact met ons op om te zien hoe we u kunnen helpen vóór de deadlines.
Wat kunnen huiseigenaren doen om de verkoop van een sheriff te stoppen?
Als huiseigenaar kunt u stappen ondernemen om de verkoop door een sheriff te voorkomen en uw huis te onderhouden. Afhankelijk van uw omstandigheden en de nationale en federale wetgeving, kunt u mogelijk:
- Betwist de executie voor de rechtbank (controleer de executiepapieren die u hebt ontvangen of raadpleeg een advocaat om de deadline te achterhalen om te reageren op de executie)
- Een wijziging van een lening of een andere vorm van verliesbeperking aanvragen (zorg ervoor dat u een aanvraag indient voordat een deadline onder de staatswet of federale wetgeving afloopt)
- Verleng de lening (nogmaals, mis de deadlines die zijn opgelegd door de staatswet of uw hypotheekcontract niet).
- Faillissement aanvragen of de volledige hypotheekverplichting afbetalen.
Kan een sheriffverkoop worden teruggedraaid?
Hoogstwaarschijnlijk niet. Zodra een huis is verkocht bij een hypotheekafscherming in Pennsylvania, heeft de huiseigenaar geen recht op verlossing. Een verkoop door een sheriff kan in zeer ongebruikelijke omstandigheden worden teruggedraaid als deze is verkocht in een verkoop met belastingschuld.
Wat als niemand biedt op een sheriffverkoop?
Als een huis tijdens een Sheriff's Sale niet wordt verkocht, wordt het eigendom van onroerend goed (REO). Het huis wordt overgenomen door banken of andere geldschieters totdat het kan worden verkocht of geveild.
Is het mogelijk om een lening te krijgen voor de verkoop van een sheriff?
In theorie kun je bij een sheriffsale een lening krijgen om een huis te kopen. Om een afgeschermd huis te kopen, heeft u normaal gesproken een FHA-lening nodig, maar deze lening moet worden verstrekt op het moment van de veiling. Als uw huis werd afgeschermd, zal het moeilijk tot onmogelijk zijn om een lening te krijgen om het op een veiling terug te vorderen.
Is een sheriffverkoop open voor het publiek?
Sheriff Sales is in feite beschikbaar voor het publiek. Ze worden meestal gehouden in de rechtbanken van de provincie.
Wie verdient er geld aan de verkoop van een sheriff?
De inkomsten uit Sheriff's Sales worden verdeeld onder hypotheekverstrekkers, belastinginners en banken die niet zijn betaald door de vorige eigenaar. Dit is de oplossing voor het terugbetalen van geldschieters wiens leners in gebreke zijn gebleven.
Hoeveel kost een afgeschermde woningveiling?
De prijs van een huis tijdens een Sheriff's Sale wordt bepaald door verschillende criteria, waaronder de geschatte waarde, marktomstandigheden en de beschikbaarheid van potentiële kopers of investeerders. Geëxecuteerde huizen worden vaak voor veel minder verkocht dan hun geschatte waarde op executieveilingen, wat een uitstekende gelegenheid biedt om een goedkope vastgoedbelegging te vinden.
Wat gebeurt er na de verkoop van de sheriff?
Mogelijk hebt u na de veiling ook alternatieven, afhankelijk van de staatswetgeving. U kunt het huis terug kopen en houden als de staatswet een aflossingsperiode na verkoop toestaat. Als alternatief kan de staatswet u het recht verlenen om tijdens de aflossingstermijn in het huis te wonen, zelfs als u niet aflost. Als u echter niet vertrekt wanneer uw wettelijke recht om de woning te bewonen afloopt, wordt u hoogstwaarschijnlijk uitgezet.
Mogelijk kunt u zich in beperkte situaties verzetten tegen de verkoop door de sheriff door een motie in te dienen om de verkoop nietig te verklaren (nietig te verklaren). Een rechtbank kan de verkoop ongedaan maken als u kunt aantonen dat er sprake was van fraude, vergissing of onregelmatigheid bij de verkoop. Als de bank u bijvoorbeeld niet op de hoogte heeft gesteld of de veiling niet op de juiste manier in de krant is gepubliceerd, kunnen deze tekortkomingen een reden zijn om bezwaar te maken tegen de verkoop.
Moet u nadenken over de verkoop van een sheriff?
De verkoop door een sheriff lijkt op het eerste gezicht veel, maar sommige elementen kunnen het proces gecompliceerd maken - en veel duurder dan u had verwacht.
De meeste veilinghuizen moeten ongezien worden verworven, daarom is er enig risico aan verbonden.
Hoe u Sheriff's Sales in uw regio kunt vinden
Afhankelijk van waar u woont en welke gemeente verantwoordelijk is voor de verkoop, wordt de verkoop door de sheriff anders georganiseerd en bekendgemaakt. Neem voor meer informatie over een verkoop bij u in de buurt contact op met uw plaatselijke politiebureau en informeer naar de volgende verkoopdatum.
Als u gedurende een maand geen woningen vindt die u interesseren, blijf dan zoeken.
Gerelateerde artikelen
- HUIS AFSLUITING Uitgelegd!!! (+ Gedetailleerde gids voor het kopen van afgeschermde huizen
- HOE EEN UITGESCHERMD HUIS TE KOPEN: Stappen voor het kopen van een afgeschermd huis?
- Wat is een korte verkoop? Gids voor het korte verkoopproces
- KORTE VERKOOP: definitie, proces en voordelen
- SQUATTERS RECHTEN: juridische definitie en de wet in de verschillende staten
Referenties
