Het onderschatten van de leegstand is een van de grootste fouten die vastgoedbeleggers maken. De marktwaarde en de financiële prestaties van een huurwoning kunnen beide lijden onder het gebruik van de verkeerde leegstand. In dit artikel onderzoeken we wat de leegstand is en hoe je de gemiddelde huurprijs kunt berekenen met zijn formule.
Leegstandstarief
Het aantal huureenheden in een appartement, gebouw, complex, hotel of kolonie dat op een bepaald moment leeg of onbezet is, staat bekend als de leegstand. Het wordt vermeld als een percentage. Of anders gezegd, het is precies het tegenovergestelde van de bezettingsgraad.
Het percentage leegstaande eenheden in een gebouw met meerdere eenheden wordt meestal gemeten aan de hand van de leegstand die wordt gehanteerd door eigenaren van hotel- en appartementsgebouwen. Maar eengezinswoningen en appartementsverhuurders zouden de leegstand op een andere manier moeten hanteren.
Het leegstandspercentage van onroerend goed
De leegstand is, simpel gezegd, het aandeel leegstaande units ten opzichte van alle beschikbare units in het gebouw. De huurder is net verhuisd, het pand heeft wat werk nodig en een plotselinge verandering in het economische klimaat heeft ertoe geleid dat het pand is ontruimd. Of de woning is nieuw op de markt en is net te huur gesteld, naast andere mogelijkheden voor deze leegstand.
Wanneer we in deze context naar eigendom verwijzen, moet men erkennen dat we het over een van de volgende kunnen hebben:
- Woning appartement
- Woonstructuur
- huishoudens
- Meergezinswoningen
- Commerciëel vastgoed
- Agrarisch of vakantiehuis
Welke elementen zijn van invloed op de leegstand?
- Het gebied waar de woning zich bevindt.
- De leeftijd van het pand.
- De vraagprijs van de betreffende woning of markthuur
- Leeftijdsgroep of leeftijdsgroep waartoe de lokale bevolking behoort
- De bevolkingsdichtheid van het gebied
- Markttoegankelijkheid voor zowel consumentengoederen als duurzame goederen
- Toegang tot het transportnetwerk
- Het inkomen van de potentiële huurder
- De details van het onroerend goed die direct beschikbaar zijn op de markt
- Compatibiliteit tussen de behoeften van de potentiële huurder en de voorzieningen die door het pand worden aangeboden.
Correlatieve componenten
Het is belangrijk om in gedachten te houden dat verschillende zaken van invloed kunnen zijn op uw vermogen om potentiële huurders aan te trekken, aangezien u huurders in uw panden nodig heeft om de leegstand laag te houden. Sommigen van hen zullen onder uw controle zijn, terwijl anderen erbuiten zullen vallen, zoals die veroorzaakt door gezondheidsproblemen of de toestand van de economie.
Een lage leegstand kan het gevolg zijn van een aantal factoren, zoals:
- De duurzaamheid van de economie in de door u geselecteerde regio
- Gunstige marktomstandigheden voor vastgoed
- Werkgevers vermenigvuldigen zich in het gebied.
- De stijgende levensstandaard in uw gemeenschap
- Snel kunnen pendelen of wandelen naar belangrijke locaties
- Toegang tot openbare voorzieningen, eetgelegenheden, winkels en andere gemakken is eenvoudig.
Relevantie en functies
- Een lage leegstand geeft aan dat het onroerend goed in goede staat verkeert en dat veel kopers of huurders geïnteresseerd zijn in het huren van dat gebouw of onroerend goed.
- Het dient ook als een teken van het verwachte financiële succes van het huren van een woning op een specifieke locatie.
- Het laat zien of mensen een bepaald onroerend goed willen huren of niet, wat u zal helpen bepalen of u van plan bent om in dat gebied te investeren.
- Let op eventuele inefficiënties in het verhuurproces en waarom de kosten zo hoog zijn.
Tips om de leegstand te verminderen
U wilt uw leegstand zoveel mogelijk terugdringen, want over het algemeen geldt: hoe lager uw leegstand, hoe beter uw pand presteert. Laten we enkele suggesties bespreken om uw leegstandspercentage te verlagen. Andere aanbevelingen voor het verlagen van de leegstand zijn onder meer:
- Voer snelle reparaties uit om bewoners aan te moedigen te blijven en beveel ze aan bij potentiële nieuwe huurders.
- Screen huurders zorgvuldig om de omzet en de mogelijkheid van wanbetaling van de huur te verminderen.
- Maak het pand aantrekkelijk van buitenaf, zodat het goed op foto's verschijnt en huurders trekt.
- Zorg indien mogelijk voor voorzieningen op het terrein, zoals parkeren en een wasserette, om meer huurders aan te trekken en misschien de huurprijzen te verhogen.
- Als leegstaande panden niet worden geadverteerd, zullen potentiële huurders er niet van op de hoogte zijn.
Hoeveel leegstand is een goede zaak?
Een behoorlijke leegstand kan variëren afhankelijk van een aantal variabelen, waaronder de ligging en de aard van het pand. Omdat ze meer tijd nodig hebben om te huren, hogere huren hebben en moeten worden gebouwd voor andere zakelijke vereisten, hebben commerciële panden doorgaans een grotere leegstand dan woningen. Toch wordt alles onder het landelijk gemiddelde leegstandspercentage van 7% als superieur aan het gemiddelde gezien. De meerderheid van de investeerders in stedelijke gebieden zoekt leegstand tussen 2 en 4%, die als gunstig wordt beschouwd.
Hoe de leegstand te berekenen
Om te beoordelen of er een trend is in een werkfunctie, kun je voor meerdere functies de vacaturegraad berekenen met de juiste formule. U kunt ook het volledige leegstandspercentage van uw organisatie berekenen om trends te controleren.
Formule voor Leegstandspercentage
Met onderstaande formule bereken je de leegstand nauwkeurig
Aantal lege units x 100 / totaal aantal units
Een voorbeeld met behulp van een formule voor leegstand
Hier is een voorbeeld van hoe u de bovenstaande formule kunt gebruiken om de leegstand te berekenen
In ons hypothetische appartementencomplex zijn er in totaal 40 units, waarvan 6 leeg. Laten we daarom aannemen dat de gemiddelde leegstand van appartementen in de buurt 5% is. Laten we dit wooncomplex met anderen vergelijken door het leegstandspercentage te vinden met behulp van de formule.
Het aantal onbezette eenheden wordt eerst vermenigvuldigd met 100:
6 x 100 = 600
Uit de formule van de leegstand die hierboven is gegeven, is de volgende stap om die som te delen door het totale aantal eenheden van het gebouw:
600 / 40 = 15% leegstand.
Volgens de formule voor het berekenen van de leegstand blijkt uit de resultaten dat dit appartementencomplex niet correct functioneert, aangezien de leegstand van 15% drie keer hoger is dan de typische leegstand voor appartementsgebouwen in die buurt. Achterhalen waarom de leegstand zo hoog is, kan zijn omdat de flats duur zijn, verouderd, aan onderhoud toe of omdat de structuur lelijk is en geen voorzieningen heeft.
Dit voorbeeld laat zien waarom het cruciaal is om te begrijpen hoe u het leegstandspercentage kunt berekenen, zodat u het als statistiek kunt gebruiken om een woning te evalueren. Met behulp van de formule kunt u laten zien hoe het pand er nu voor staat en kunt u terugkijken op het eerdere leegstandspercentage om te zien hoe het pand het in het verleden heeft gedaan. Dan kunt u controleren of de leegstand is gestegen, de oorzaak bepalen en bepalen of het pand een goede deal is.
Waarom verschillende markten verschillende leegstandspercentages hebben
Leegstandspercentages, die worden bepaald door vraag en aanbod, zijn een belangrijke indicator voor de gezondheid van elke lokale huurmarkt. Een markt met een hoge leegstand kan bijvoorbeeld een overschot aan huurwoningen hebben. Omdat het langer kan duren om huizen te verhuren en de markthuur lager kan zijn dan verwacht, verhoogt dit op zijn beurt het risico van een investering.
Leegstandspercentages fluctueren van markt tot markt als gevolg van een aantal factoren, waaronder:
- Op basis van de toestand van de lokale economie hangt de groei of achteruitgang van bedrijven af van de banengroei die wordt veroorzaakt door de ontwikkeling van bedrijven of het banenverlies als gevolg van bedrijfssluitingen.
- Op basis van functieniveaus fluctueert het besteedbaar inkomen, wat ook van invloed is op de vraag naar huurwoningen.
- Overbouw als gevolg van de ontwikkeling van nieuwe appartementen drijft tijdelijk de markthuren naar beneden en verhoogt op korte termijn de leegstand.
- Als de rente laag is, zullen meer particulieren kopen dan huren, en wanneer de tarieven stijgen of het eigenwoningbezit minder betaalbaar wordt, zal er meer vraag zijn naar huurwoningen.
- In sommige gebieden maken bestemmingsplannen nieuwbouw moeilijk en duur, waardoor de huren stijgen en de leegstand afneemt.
Huurleegstandspercentage
Een huurleegstandspercentage is het percentage huurwoningen in een huurmarkt dat leeg staat. Eigenaren van onroerend goed gebruiken leegstand als graadmeter voor hoe goed hun gebouwen het doen ten opzichte van de leegstand in de buurt. Ze worden ook gebruikt als economische en vastgoedindicatoren voor de grotere markten. Woningen kunnen om verschillende redenen leeg staan, zoals de recente uitzetting van een huurder, het onderhoud of een update van de unit. Dat het te duur is in vergelijking met andere panden op de markt of dat het gebouw zich in een onaangename omgeving bevindt volgens zijn locatie.
Leegstandspercentages gebruiken als planningstool
Een vastgoedeigenaar kan leegstandspercentages gebruiken als analytisch hulpmiddel voor zowel korte- als langetermijnplanning door bij te houden hoe deze in de loop van de tijd variëren. Misschien is de huurmarkt veranderd en zijn de huurprijzen van appartementen te veel gestegen. In vergelijking met nabijgelegen huurwoningen, moet de eigenaar van het gebouw meer marketing en reclame ondernemen om de structuur en de nieuwe kenmerken ervan te benadrukken.
Welke elementen zijn van invloed op de leegstand van een huurwoning?
Een van de grootste uitdagingen voor vastgoedbeleggers is het omgaan met leegstaande eenheden, dus het is belangrijk om aandacht te besteden aan de variabelen die de leegstand van huurwoningen beïnvloeden, zodat u kunt uitzoeken hoe u deze kunt minimaliseren of, in het geval dat dit toch gebeurt , wat er misschien toe heeft bijgedragen.
- Afhankelijk van het feit of lokale bedrijven groeien of niet, kunnen er meer of minder banen beschikbaar zijn in het gebied, afhankelijk van de groei of daling van lokale bedrijven.
- De algemene economische gezondheid van de buurt hangt samen met het vermogen van mensen om hun rekeningen te betalen en hun beslissing om een huis te kopen of te huren.
- De omstandigheden op de vastgoedmarkt in de regio kunnen leiden tot een stijging of daling van de leegstand afhankelijk van de situatie op de huurmarkt.
- De leefbaarheid van het gebied omvat ook veiligheid en beveiliging als belangrijke componenten, die huurders kunnen aantrekken of afschrikken, afhankelijk van hoe ze kunnen veranderen.
- Gemakkelijke toegang tot vervoer en andere voorzieningen is belangrijk voor het lokken en behouden van huurders.
- Rentetarieven kunnen er ook voor zorgen dat de leegstand stijgt als ze laag zijn omdat meer kopers geïnteresseerd zullen zijn in het kopen van onroerend goed, of ze kunnen de leegstand doen dalen als ze hoog zijn, omdat meer mensen aangetrokken zullen worden tot huren dan kopen.
- Regelgeving in het gebied Als nieuwbouw verboden is, zal de huurvraag stijgen, met als gevolg lagere leegstand en hogere huurkosten.
- Vastgoedbeheer. Er zal de tevredenheid van deze huurder zijn als er veel onderhoud aan het onroerend goed is.
Wat is een typisch leegstandspercentage voor verhuur?
Aangezien de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het hele land sterk verschillen van regio tot regio, kunt u de leegstand berekenen, doorgaans over een periode van een jaar. Volgens MashVisor is de gemiddelde leegstand voor huurwoningen in de VS 7%. Dit verschilt echter sterk per stad, dus het is een goed idee om het leegstandspercentage van uw accommodatie te vergelijken met het lokale gemiddelde.
Het zou in een bericht moeten staan dat een wenselijke leegstand voor stedelijke regio's ergens tussen de 2 en 4 procent ligt. Dit is echter ook afhankelijk van het type woning, aangezien de leegstand per type woning verschilt. Dit zijn volgens MashVisor de typische leegstandspercentages voor elk type huurwoning:
- 30% Korte termijn verhuur (zoals die gevonden worden op Airbnb)
- 45% van alle vakantiewoningen
- Appartementsgebouwen: 5.5%
- 5% van de woningen zijn eengezinswoningen.
- Woongebouwen: 4.7%
Hoe u de leegstand van uw huurwoning kunt verlagen
Hier zijn 5 uitstekende strategieën om de leegstand van uw huurwoning te verlagen en uw huurders langer vast te houden:
#1. Promoot uw huurwoning op het juiste moment
De huurmarkt vertraagt in bepaalde seizoenen van het jaar en op bepaalde locaties, waardoor dit een slecht moment is om een huurder te zoeken. Om ervoor te zorgen dat u een huurder vindt die blijft, moet u uw best doen om ze te vinden zodra de markt zich heeft hersteld.
#2. Bied een langere lease aan
U kunt uw huurcontract verlengen tot na de normale looptijd van 12 maanden. Een huurovereenkomst van 2 of 3 jaar brengt meer risico met zich mee voor zowel de huurder als de verhuurder, maar kan in die tijd mogelijk het probleem van een leegstand aanpakken. Het voorkomt ook dat u elk jaar een nieuwe huurder moet zoeken.
#3. Grondige screening van huurders
Om het risico te verkleinen dat u een slechte huurder krijgt die in gebreke blijft en u een leegstaand huis achterlaat, moet u uw huurders vanaf het begin grondig screenen door kredietcontroles en achtergrondcontroles uit te voeren.
#4. Leer de bedoelingen van de huurder
Om ervoor te zorgen dat u genoeg tijd heeft om een vervangende huurder te vinden en om te voorkomen dat uw woning leeg komt te staan, vraagt u uw huurder of hij van plan is te blijven of te vertrekken voordat zijn contract afloopt.
#5. Onderhoud het pand
Het onderhouden van een woning omvat het uitvoeren van het nodige onderhoud en reparaties om het een betere plek te maken om te wonen. Als het pand goed wordt onderhouden, zullen de huurders waarschijnlijk langer blijven.
Leegstand van huurwoningen is onvermijdelijk, dus het is cruciaal om vooruit te plannen en klaar te zijn voor het moment dat een unit of unit leeg komt te staan. Omdat dit direct van invloed is op hun investeringsrendement, proberen beleggers uiteraard vaak hun leegstand zo laag mogelijk te houden. Om ervoor te zorgen dat de leegstand laag blijft of om oplossingen te vinden waarom de leegstand is toegenomen, is het belangrijk om de omstandigheden te begrijpen die een grotere leegstand kunnen veroorzaken.
Gemiddeld vacaturepercentage
In 2018 was er een gemiddelde leegstand van 7 procent voor huurwoningen. De gemiddelde leegstand in 2017 was gelijk aan deze. In een stedelijk gebied ligt een gezonde leegstand normaal gesproken tussen de 2 en 4 procent, en in meer landelijke gebieden is deze doorgaans groter. Houd er echter rekening mee dat de leegstand varieert tussen verschillende soorten onroerend goed, regio's van het land en zelfs binnen steden. Doorgaans kunt u aan de hand van de tellingsdatum zoals hier weergegeven, de leegstand in uw buurt bepalen.
Alabama had bijvoorbeeld een leegstandspercentage voor woningen in het eerste kwartaal van 2018 van 13.1%, wat bijna het dubbele is van het nationale gemiddelde. Californië had daarentegen een leegstand van slechts 4.5%, wat veel lager is dan het nationale gemiddelde. Over het algemeen geeft dit aan dat Californië een hogere huurprijs heeft dan Alabama. Banen in de buurt, voorzieningen, toeristische attracties, kosten van levensonderhoud, klimaat, etc. zijn bijkomende factoren die de typische huurleegstandscijfers beïnvloeden.
Wanneer moeten eigenaren van onroerend goed zich zorgen maken over leegstand?
Uiteindelijk kan een verhuurder de prestaties van zijn verhuurbedrijf meten aan de hand van de leegstand. Leegstandspercentages worden doorgaans beschouwd als een manier om de prestaties van specifieke eigendommen te evalueren. Voorbeelden zijn hotels en motels. Ze kunnen ook nuttig zijn als een economische indicator van de situatie op de vastgoedmarkt als geheel.
Waarom zou het pand leeg staan?
- tussen het moment dat een huurder vertrekt en het moment dat een nieuwe huurder intrekt.
- Als een unit moet worden gerenoveerd of gerepareerd moet worden.
- Als de huurprijs te hoog is en dit potentiële huurders afschrikt.
- En tot slot, als de woning zich op een plaats bevindt waar door een aantal omstandigheden weinig vraag is naar verhuur.
Waarom heb ik veel vacatures?
Een aantal oorzaken kunnen bijdragen aan hoge leegstand, waaronder:
#1. U betaalt te veel voor huur
Als uw huurtarieven te duur zijn, kan het moeilijk zijn om leegstaande eenheden op te vullen. Vooral als er in de buurt meer wenselijke appartementen van vergelijkbare grootte beschikbaar zijn. Daarnaast kan het vragen van te veel huur leiden tot huisuitzetting van huidige huurders. Gebruik een site zoals com om bij te houden waarvoor vergelijkbare woningen huren, of kijk naar sites als BiggerPockets om te zien wat lokale verhuurders vragen.
#2. U houdt de onderhoudseisen niet bij
Verhuurders die niet snel en verantwoord reageren op verzoeken van huurders, kunnen vaker te maken krijgen met een dure omzet. Het is van cruciaal belang om zorgen voor onderhoud en reparatie van onroerend goed op te lossen zodra ze zich voordoen. Of een huurder nu belt om een lekkage te melden of de rookmelder heeft nieuwe batterijen nodig. Zo draagt u mogelijk bij aan de tevredenheid van uw excellente huurders. U kunt ze ook overhalen om hun huurovereenkomst te verlengen wanneer de tijd daar is.
#3. Uw accommodatie ondervindt geen concurrentie van vergelijkbare accommodaties in de buurt
U zult waarschijnlijk meer leegstandsproblemen ervaren als u dezelfde huurprijzen hanteert als andere verhuurders in uw buurt. Maar uw accommodatie biedt niet dezelfde faciliteiten. Om de gemiddelde huurprijs in uw buurt te berekenen, moet u de huur kennen van minimaal drie woningen die vergelijkbaar zijn met die van u. De hoeveelheid ruimte en het aantal slaapkamers moeten, indien mogelijk, overeenkomen. Zoek ook naar appartementen met vergelijkbare kenmerken, zoals een garage, een wasmachine en droger in de unit en een terras of balkon.
Als uw leegstandspercentage hoog is, houd er dan rekening mee hoe uw eigendom (en huurprijzen) zich verhouden tot de concurrenten.
Zijn er faciliteiten die nabijgelegen complexen aanbieden dat uw eigendom ontbreekt?
Vraagt u meer dan andere verhuurders of beheerders in uw buurt voor een appartement met twee slaapkamers?
Als dit het geval is, moet u mogelijk uw voorzieningen bijwerken of uw huurtarieven verlagen. Dus om te kunnen concurreren op de huurmarkt en om kwalitatieve (en goedbetaalde) huurders te behouden.
Het leegstandspercentage berekenen (Hoe het te berekenen)
Er zijn veel manieren om de leegstand te berekenen vanuit het perspectief van de huurmarktomstandigheden. Hier in de lijst staan de drie middelen die verhuurders kunnen gebruiken om de lokale leegstand te berekenen.
#1. Vastgoedmanagers
Lokale verhuurders of vastgoedbeheerders zijn ook middelen die verhuurders kunnen gebruiken. Vraag lokale verhuurders naar hun huidige ervaringen en bespreek de leegstand in jouw buurt. Deze mensen kunnen u wellicht ook meer gedetailleerde informatie geven over de leegstand op verschillende gebieden.
#2. Vastgoedmakelaars
Verhuurders kunnen overwegen om samen te werken met een makelaar om meer te weten te komen over de leegstand op een specifieke locatie. Sommige makelaars in onroerend goed kunnen een vergelijkende marktanalyse uitvoeren op lokale statistieken van huurwoningen. Dit laat zien hoe lang leegstaande panden die nu op de lijst staan er al staan, naast andere cruciale details zoals:
- Hoe lang stonden huizen leeg voordat ze werden verhuurd?
- Initiële vraagprijzen in relatie tot gerealiseerde huurprijzen
#3. Censusgegevens
De leegstand in verschillende Amerikaanse regio's, waaronder de top 75 markten, wordt gerapporteerd door het US Census Bureau. Censusgegevens houden echter niet de leegstand van bepaalde buurten bij, dus het kan zijn dat het geen exact cijfer geeft voor uw specifieke huurmarktgebied.
Welk leegstandspercentage is goed?
Een behoorlijke leegstand kan variëren afhankelijk van een aantal variabelen, waaronder de ligging en de aard van het pand. Omdat ze meer tijd nodig hebben om te huren, hogere huren hebben en moeten worden gebouwd voor andere zakelijke vereisten, hebben commerciële panden doorgaans een grotere leegstand dan woningen.
Wat is een normaal leegstandspercentage?
Een leegstandspercentage is een aantal huureenheden in een appartement, gebouw, complex, hotel of kolonie dat op een bepaald moment leeg staat of leegstaat. Het wordt weergegeven als een percentage of het is precies het tegenovergestelde van de bezettingsgraad.
Wat is huurleegstand?
Een huurleegstandspercentage is het percentage huurwoningen in een huurmarkt dat leeg staat en volgens MashVisor is het gemiddelde leegstandspercentage voor huurwoningen in de VS 7%.
Wat veroorzaakt lage leegstand?
De bouwsector heeft zich het afgelopen decennium langzaam hersteld, maar de groei was niet snel genoeg om aan de toenemende vraag naar huurwoningen te voldoen. Dit heeft bijgedragen aan de historisch lage leegstand op de huurmarkt. Bestaande bestemmingsplannen op zeer gewilde locaties beperken de bouw van nieuwe meergezinswoningen ernstig.
Wat betekent laag vacaturepercentage?
Het percentage werklozen dat vacatures opent, geeft de potentiële arbeidspool aan voor het invullen van openstaande vacatures. Als de verhouding kleiner is dan één, betekent dit dat er meer openstaande vacatures zijn dan er werklozen zijn. Er zijn minder vacatures dan werklozen wanneer de verhouding groter is dan één.
Wat is een goede cap rate voor huurwoningen?
Van 4% tot 12%
Een gezond cap rate kan variëren van 4% tot 12%. 4% kan worden gezien als een behoorlijke limiet als u in een plaats woont met veel vraag en hoge kosten, zoals New York City of Los Angeles. Gemiddelde cap rates van 10% of meer zijn mogelijk in gebieden met een verminderde vraag, zoals ontwikkelingsgebieden of landelijke buurten.
Wat betekent het vacaturepercentage?
Het vacaturepercentage is het percentage beschikbare vacatures ten opzichte van het totale aantal vacatures op de laatste werkdag van de maand (bezette functies en vacatures).
Gerelateerde artikelen
