Heb je ooit nagedacht over tarief en hoe je het kunt berekenen? Als dat zo is, dan ben je niet de enige. Dit artikel beschrijft de cap rate voor onroerend goed, dus blijf op de hoogte!
Er zijn maar weinig termen die zo vaak worden gebruikt en tegelijkertijd verkeerd worden begrepen bij het beleggen in onroerend goed als 'cap rate'. Concentreren op het potentiële rendement bij het verdedigen van de omvang van uw geplande investering is meestal een goed idee.
Een rendementsstatistiek die bekend staat als een cap rate, schat het mogelijke rendement op investeringen of de terugverdientijd van kapitaal. Vanwege de aard van het rendement pasten zij het veelvuldig toe bij commercieel vastgoed met een verhoogd risico (exploitatie-inkomsten).
Wat is de cap rate voor onroerend goed?
Cap rate, ook wel kapitalisatiepercentage genoemd, is een statistiek die wordt gebruikt om te bepalen hoe wenselijk een stuk onroerend goed is. Het is een ratio die de marktwaarde van een actief vertegenwoordigt gedeeld door het jaarlijkse nettobedrijfsresultaat (NOI).
In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg het gemiddelde kapitalisatiepercentage voor winkelvastgoed in de Verenigde Staten volgens Statista 6.14%. De cap rates voor winkelvastgoed in winkelcentra bedroegen in deze periode 6.75%, vergeleken met 5.63% voor onafhankelijke winkels.
Cap rates worden meestal gebruikt om de intrinsieke waarde van een activum te berekenen en dienen als maatstaf voor vergelijking met andere eigendommen van een vergelijkbaar type. Het type, de locatie, de grootte en de leeftijd van het onroerend goed hebben allemaal op verschillende manieren invloed op de limieten.
Het kapitalisatiepercentage wordt vaak gebruikt bij de ontwikkeling en investering van onroerend goed. Het is een van de belangrijkste criteria voor het vergelijken van vergelijkbare eigendommen voor aankoop, ontwikkeling, herontwikkeling en dispositie.
Deze kwaliteiten bestaan uit het volgende:
- Meergezinswoningen te huur
- Appartementen Commercieel vastgoed
- Herenhuizen te huur
- Verhuur van eengezinswoningen
Deze indicator toont het deel van de cashflow van uw eigendom dat u eraan uitgeeft. Een hoge cap rate geeft aan dat het onroerend goed winstgevend is in verhouding tot de eigendomskosten. Een lage cap rate geeft aan dat de eigendomskosten hoger zijn dan de inkomsten die het oplevert.
Wat beleggers moeten weten over cap rates
Bij de aankoop van een vastgoedbelegging met contanten kunnen beleggers hun verwachte rendement schatten met behulp van de cap rate. Ongeacht de financieringsstrategie werkt deze procedure. Daarom kunnen beleggers verschillende vastgoedbeleggingen evalueren met behulp van cap rates om een eerlijk speelveld te creëren.
Vastgoedbeleggingen voor verhuur passen goed bij de cap rate, omdat deze afhankelijk is van het nettobedrijfsresultaat. Helaas kan het niet worden gebruikt om andere onroerendgoedactiva te kopen, zoals fix-and-flip-woningen of, in sommige situaties, kortetermijnverhuur - de cashflow- en cash-on-cash return ROI-formules, die even nuttig zijn voor een investering selecteren.
Cap Rate-formule voor onroerend goed
Het kapitalisatiepercentage in onroerend goed wordt bepaald aan de hand van de volgende formule.
We kunnen het kapitalisatiepercentage op verschillende manieren berekenen. De meest gebruikte techniek is het delen van het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed door de huidige marktwaarde om het kapitalisatiepercentage van een vastgoedinvestering te krijgen. Wiskundig,
Het nettobedrijfsresultaat gedeeld door de huidige marktwaarde is het kapitalisatiepercentage.
Na aftrek van alle kosten in verband met het onderhoud van het onroerend goed, is het nettobedrijfsresultaat het (verwachte) jaarinkomen dat door het actief wordt verdiend (zoals huur). Deze kosten omvatten de prijs die is betaald voor het lopende onderhoud van de faciliteit en de onroerendgoedbelasting.
Het plafondtarief voor een investering is bijvoorbeeld 5.0% als een vastgoedbelegging van $ 1 miljoen $ 50,000 aan jaarlijkse nettobedrijfsinkomsten genereert (huur minus bedrijfskosten).
Cap-tarief = $ 50,000 gedeeld door $ 1,000,000, of 5.0%
De tweede iteratie is echter om twee redenen minder geliefd. In de eerste plaats levert het irrationele resultaten op voor oude eigendommen die enkele jaren of decennia geleden voor spotprijzen zijn verworven. In de tweede plaats kan het niet worden toegepast op geërfde eigendommen omdat hun aankoopprijs nul is, waardoor de verdeling onpraktisch is.
Bovendien is de eerste versie, die de huidige marktprijs gebruikt in plaats van de initiële aankoopprijs met vaste waarde, een meer waarheidsgetrouwe weergave omdat onroerendgoedprijzen sterk variëren.
Een van de beste online vastgoedcolleges kan een goede optie zijn voor iedereen die meer wil weten over kapitalisatiepercentages.
Berekening van de cap rate voor onroerend goed
Daarna kunt u het netto inkomen berekenen met behulp van de onderstaande formule:
Netto-inkomen is gelijk aan (100 – bedrijfskosten) [%]. * [%] = (100 – leegstand] *Bruto inkomen
U kunt de cap rate handmatig berekenen met behulp van de bovenstaande berekeningen of onze cap rate calculator. Volg deze eenvoudige stappen om dit te bereiken:
- Begin met het bepalen van de waarde van het onroerend goed, bijvoorbeeld door te kijken naar de verkoopprijs. Laten we doen alsof het $ 200,000 is om te beginnen.
- Krijg inzicht in uw brutohuurinkomsten. Het is gewoon de som geld die u jaarlijks van uw huurders ontvangt. Stel dat dat neerkomt op $ 30,000 per jaar.
- Ontdek het leegstandspercentage. Laten we aannemen dat het huis 2% van de tijd leeg staat.
- Selecteer het operationele kostenpercentage. Als u bijvoorbeeld $ 500 per maand aan vergoedingen moet uitgeven, komt dat neer op $ 6000 per jaar of 20% van uw totale inkomen.
- Bereken de netto huurinkomsten met behulp van de bovenstaande formule: Het netto inkomen wordt berekend als (100 – 20)% * (100 – 2)% * $ 30,000, of 0.8 * 0.98 * $ 30,000, gelijk aan $ 23,520.
- Vervolgens hebben we de cap rate berekend door de netto-inkomsten te delen door de waarde van het onroerend goed:
- Het Cap-tarief is gelijk aan $ 23,520 / $ 200,000 of 11.76%.
Cap Rate voor commercieel onroerend goed
Een kapitalisatiepercentage, ook wel 'cap rate' genoemd, is een berekening die in commercieel onroerend goed wordt gebruikt om het mogelijke rendement te bepalen dat een belegger op een bepaald activum zou kunnen ontvangen. Gewoonlijk, tussen 3% en 20%, wordt het cap rate aangegeven als een percentage.
In de meeste gevallen correleerden we cap rates en vastgoedwaarde tegengesteld. De aankoopprijs stijgt en daalt omgekeerd met de cap rate.
Vergelijkbaar met hoe beleggers multiples gebruiken om aandelen of andere effecten te waarderen, is het waarderen van commercieel onroerend goed met behulp van een cap rate vergelijkbaar met dat. Een cap rate van 10% is bijvoorbeeld gelijk aan 10 keer.
Een belegger zou verwachten $ 1 miljoen aan jaarlijkse netto bedrijfsinkomsten uit het onroerend goed te verdienen als hij $ 10 miljoen zou betalen voor een gebouw met een plafond van 10%.
Vergelijkbaar met een investeerder die een heel bedrijf koopt voor $ 20 miljoen, wordt dit idee ook gebruikt. 5% van de investering van $ 20 miljoen wordt terugbetaald als het bedrijf in een bepaald jaar $ 1 miljoen aan inkomsten genereert.
Vastgoedbeleggers noemden deze investering een cap rate van 5%, terwijl aandelenbeleggers het doorgaans een 20-multiple noemen. Eén vermenigvuldigd met de cap rate is gelijk aan één, volgens de formule.
Wat is een goede limiet in onroerend goed?
Een goede cap rate is er een waarbij, op een set van "genormaliseerde" operationele opbrengsten en kosten, de cap rate van het betrokken vastgoed hoger is dan die van eerder verkochte vergelijkbare panden. Overweeg bijvoorbeeld om een meergezinswoning te kopen tegen een maximum van 6% wanneer drie nabijgelegen eigendommen uit hetzelfde tijdperk onlangs zijn verkocht voor een maximumtarief van tussen de 5.50% en 5.75%.
Wat betekent een cap rate van 7.5%?
Een maximumpercentage van 7.5 geeft aan dat u een jaarlijks bruto-inkomen van 7.5% op uw vermogen of investeringswaarde moet verwachten. Een maximumtarief van 7.5 komt overeen met een jaarlijks rendement van $ 11,250 voor een eigendom met een waarde van $ 150,000.
Is de limiet van 4.25 goed?
Een cap rate van 4.25% (kapitalisatiepercentage van 4.25%) betekent een jaarlijks investeringsrendement van 4.25%. Met andere woorden, als u een huis koopt, is uw jaarlijkse netto-inkomen gelijk aan 4.25% van de prijs die u ervoor hebt betaald.
De prijs of waarde van het onroerend goed wordt gedeeld door de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten om te komen tot het plafondpercentage van 4.25 procent.
Wat betekent een cap rate van 3%?
Een cap rate van 3% (kapitalisatiepercentage van drie procent) geeft aan dat uw investering u een jaarlijks rendement van drie procent oplevert. Anders gezegd, als u een huis koopt, is uw jaarlijkse netto-inkomen gelijk aan 3% van de prijs die u ervoor hebt betaald.
Door de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten te delen door de prijs of waarde van het onroerend goed, werd het plafondpercentage van 3 procent berekend.
Wat is een goede cap rate voor huurwoningen in 2023?
Een gezond cap rate kan variëren van 4% tot 12%. 4% kan een behoorlijke limiet zijn als u in een plaats woont met veel vraag en hoge kosten, zoals New York City of Los Angeles. Gemiddelde cap rates van 10% of meer kunnen worden gezien in gebieden met weinig vraag, zoals ontwikkelingsgebieden of landelijke buurten. Hier zijn enkele andere overwegingen:
- Actuele huurinkomsten van onroerend goed
- Risico acceptatie
- Huurprognose voor de toekomst
- Toekomstige groei van de waarde van onroerend goed
Een hoge cap rate kan de voorkeur hebben vanuit het oogpunt van winstgevendheid als de belegger het geld dat aan de overnameprijs is uitgegeven snel wil terugverdienen. Bij risicobeoordeling duidt een lage cap rate op een lager risiconiveau, terwijl een hoge cap rate duidt op een hoger risiconiveau.
Een hoger kapitalisatiepercentage duidt doorgaans op een groter risico, terwijl een lager kapitalisatiepercentage op een lager risico maar lagere beloningen duidt. Desalniettemin beschouwen experts 5% tot 10% over het algemeen als een "goede" cap rate, terwijl een cap rate van 4% een lager risico betekent, maar een langere periode om een investering terug te verdienen.
Veelgestelde vragen over cap rate voor onroerend goed
Wanneer is het acceptabel om een plafondtarief aan te vragen?
Chet vergelijken van cap rates tussen twee of meer eigendommen kan heel nuttig zijn. Als u de kapitalisatiegraad van elke eigenschap kent, kunt u bepalen welke het grootste aandeel in het nettobedrijfsresultaat (NOI) genereert. Een andere manier om naar de cap rate te kijken, is als een maatstaf voor de sterkte van het onroerend goed.
Is een hypotheek inbegrepen in een cap rate?
Bij de berekening van de maximale rente wordt geen rekening gehouden met uw hypotheeklasten. Uw jaarlijkse netto bedrijfsinkomsten, verminderd met uw jaarlijkse uitgaven (anders dan uw hypotheek), worden meegerekend in de formule voor het berekenen van het maximumtarief. (Om uw cap rate te bepalen, deelt u dat bedrag door de kosten van het huis.)
Conclusie
Cap rates helpen bij het beoordelen van de winstgevendheid. Vastgoedbeleggers kunnen huurwoningen evalueren met behulp van de cap rate-formule, een cruciale indicator voor het bepalen van het verwachte investeringsrendement.
- VASTGOED-APPS: de meest effectieve keuzes van 2023
- CAP RATE: definitie en gebruik bij beleggen in onroerend goed
- Kapitaalpercentage in onroerend goed: beleggersgids om kapitalisatiepercentages te kennen
- KAPITALISERINGSRATE: Kapitalisatiepercentage in onroerend goed uitgelegd
- 4 essentiële elementen van een goede kaptafel
Referenties
