Transacties in onroerend goed vallen uiteen in twee categorieën: arm's length en non-arm's length. Een zakelijke transactie is een contract tussen twee partijen die elkaar niet kennen. Terwijl een niet-zakelijke transactie in onroerend goed ontstaat wanneer koper en verkoper bijvoorbeeld een persoonlijke relatie hebben; een deal tussen vrienden, familie of collega's. In dit artikel wordt uitgelegd hoe transacties op een niet-zakelijke afstand werken en welke fiscale gevolgen eraan verbonden zijn.
Wat is een transactie op niet-armlengte in onroerend goed?
Een niet-zakelijke transactie in onroerend goed vindt plaats wanneer de koper en verkoper een eerdere relatie hebben; zoals huwelijk, familierelatie, vriendschap, zakelijk partnerschap of werk. Wanneer een dergelijke relatie bestaat, is er een aanzienlijke kans dat de ene partij de andere op de een of andere manier beïnvloedt of dat beide partijen samenwerken om te proberen de reële marktwaarde van het huis te bedriegen. Laten we eens kijken naar dit voorbeeld van een niet-zakelijke transactie die 'hypotheekfraude' wordt genoemd. Een belachelijke transactie die niet marktconform is.
Stel dat Peter een huis wil kopen. Hij ontmoet zijn neef Jack, die heeft beloofd zijn huis aan hem te verkopen tegen een goedkoper tarief van $ 200,000 in ruil voor $ 200,000 in contanten. Terwijl het huis in werkelijkheid amper $ 150,000 waard is. Peter, die weet dat Jack hen vertrouwt, probeert de relatie van hun neef uit te buiten om de koopprijs van het huis te verhogen en extra geld te krijgen. Dit soort acties wordt hypotheekfraude genoemd.
Wat wordt beschouwd als een zakelijke transactie?
Een 'zakelijke transactie' in onroerend goed is een transactie waarbij de koper en verkoper op geen enkele manier met elkaar verbonden zijn. Elke partij is vrij om hun eigen belangen na te streven bij een transactie van deze aard, en er is geen enkele vorm van dwang of manipulatie.
Wat is het verschil tussen een zakelijke transactie en een niet-zakelijke transactie?
Voorbeeld van transactie zonder armlengte
Denk aan het volgende scenario: een moeder wil haar auto verkopen aan haar zoon. Ze kan besluiten om haar zoon korting te geven op de auto. Ook al zou ze een betere prijs kunnen krijgen als ze het aan een derde partij zou verkopen. De transactie is in dit geval niet 'at arm's length' omdat koper en verkoper al als gezinsleden aan elkaar verwant zijn.
Hoewel dit voorbeeld van een niet-zakelijke transactie onschadelijk is, zouden andere voorbeelden meer kunnen zijn. Op basis van wat we eerder zeiden, kan de moeder haar zoon vragen om $ 800,000 te betalen voor haar auto van $ 500,000. Het kind kan te veel betalen omdat hij het advies van de moeder gelooft. Op dit moment heeft de moeder hypotheekfraude gepleegd met zware gevolgen, waaronder gevangenisstraf. Behalve misbruik maken van haar kind. Een niet-zakelijke transactie van een andere partij stelt beide partijen en de geldschieter bloot aan risico's. Aangezien de voorwaarden en prijs van de transactie scheef kunnen zijn in het voordeel van de ene of de andere kant in plaats van een objectieve verkoop tussen beide partijen.
Een ander voorbeeld van een niet-zakelijke transactie is deze. Als een oprichter van een beursgenoteerd bedrijf deelneemt aan vriendjespolitiek door een van hun familieleden toe te wijzen aan een belangrijke functie binnen het bedrijf; hoewel er andere, meer gekwalificeerde kandidaten beschikbaar waren. De aandeelhouders van het bedrijf kunnen eronder lijden.
Is een transactie op armlengte-afstand illegaal?
Niet-zakelijke transacties zijn legaal, maar vanwege de mogelijkheid van fraude worden ze strenger gecontroleerd dan zakelijke transacties. Bij het verkrijgen van een hypotheek voor een huis, zijn er aanvullende regels van de overheid en particuliere geldschieters die moeten worden gevolgd. Er zijn een paar dingen die geldschieters willen vermijden bij familietransacties, en sommige zijn in uw voordeel.
Omdat familie- of vriendentransacties gemakkelijk besmet kunnen raken; kredietverstrekkers willen ervoor zorgen dat zowel de koper als de verkoper in hun eigen belang handelen. Een prijs accepteren die dicht bij de marktwaarde ligt en zich niet inlaten met hypotheekfraude; zoals een verkeerde voorstelling van zaken, strokopers, te hoge prijzen, enzovoort.
Bij een non-length arm's transactie loopt u het risico meer moeilijkheden te ondervinden bij het verkrijgen van een lening vanwege de extra beperkingen. U kunt echter onderworpen zijn aan aanvullende belastingen omdat de IRS nauwlettend in de gaten houdt om ervoor te zorgen dat een eerlijke marktwaarde, evenals een rentebedrag, voor het huis wordt betaald. Als u een woning voor een lagere prijs koopt en deze vervolgens binnen een paar jaar verkoopt, kunt u ook worden onderworpen aan vermogenswinstbelasting.
Moet je een huis kopen op afstand?
Er zijn tal van voordelen aan het kopen van een woning van een vriend of familielid, maar het combineren van huisverkoop en familie kan soms lastig zijn.
#1. Aanvullende beperkingen
Bij een niet-zakelijke transactie loopt u het risico meer moeilijkheden te ondervinden bij het verkrijgen van een lening door de aanvullende beperkingen. U kunt worden blootgesteld aan extra belastingen omdat de IRS rekening houdt met de reële marktwaarde en het rentebedrag dat u van uw huis ontvangt. Als u een woning voor een lagere prijs koopt en deze vervolgens binnen een paar jaar verkoopt, kunt u ook worden onderworpen aan vermogenswinstbelasting.
#2. Relatie Clash
Andere familieleden of kennissen die niet direct bij de transactie betrokken zijn, kunnen in sommige gevallen jaloers worden op het scenario. Bijvoorbeeld als u een huis koopt dat al tientallen jaren in de familie is. Hoewel dit geen direct effect heeft op de transactie, kan het wel eens tot botsingen in uw relaties leiden. Wees dus voorzichtig en bewust van de algemene perceptie wanneer u een huis koopt van een familielid of vriend.
#3. Financiële verschuiving
Het tweede potentiële struikelblok is een plotselinge verandering in de financiële status van de verkoper. Dit kan ertoe leiden dat ze u om extra geld vragen voor de overname; vooral als ze door de verkoper gedekte financiering leverden in plaats van een hypotheekverstrekker.
#4. Gift van eigen vermogen
Een schenking van eigen vermogen stelt huiseigenaren in staat hun huis voor minder dan de marktwaarde te verkopen. Dit vergemakkelijkt doorgaans eigendomsoverdrachten tussen ouders en kinderen. Het eigen vermogen is het verschil tussen de verkoopprijs en de reële marktwaarde. Door de schenking van eigen vermogen te documenteren, werkt het eigen vermogen als een aanbetaling voor de koper. Dit maakt het gemakkelijker om een hypotheek te krijgen om de rest van de kosten te dekken.
Belastingconsequenties voor transacties buiten de zakelijke markt
Het bestaan van een niet-zakelijke transactie kan soms aanzienlijke fiscale gevolgen hebben voor beide partijen. Wanneer er onvoldoende tegenprestatie is voor een eigendomsoverdracht. Het non-arm's-lengthbeginsel kan van invloed zijn op het fiscale resultaat van de transactie.
Ondanks deelname aan een niet-zakelijke transactie; de partijen kunnen aanzienlijke fiscale gevolgen ondervinden als de verkoop niet doorgaat eerlijke marktwaarde.
Bijvoorbeeld als een verkoper een transactie registreert tegen een prijs die hoger is dan de reële marktwaarde om winst te kapitaliseren. Of als hij een aankoop documenteert tegen een prijs die lager is dan de reële marktwaarde (om mogelijk dubbele belasting te voorkomen), kunnen beide partijen worden onderworpen aan dubbele belasting.
Dientengevolge, de Internal Revenue Service onderzoekt transacties die in deze categorie kunnen vallen nauwkeurig. Dit is om ervoor te zorgen dat het pand rijmt met de marktstandaarden.
Voor zover de transactie een schenking van eigen vermogen kan omvatten, moet de koper nog steeds de reële marktwaarde aangeven als de verkoopprijs en belasting betalen over dat bedrag. De reden is dat het geschenk tegen die waarde meetelt. Op die basis kan het gegeven eigen vermogen belastbaar zijn volgens de federale wetgeving inzake schenkingsrechten.
Wat is het verschil tussen armlengte en niet-armlengte?
Bij zakelijke transacties proberen koper en verkoper elkaar op geen enkele manier te beïnvloeden. Bij een niet-lange zakelijke transactie, ook wel een 'arm-in-arm'-transactie genoemd, kennen de kopers en verkopers elkaar echter al, hetzij persoonlijk, hetzij via zaken.
Veelvoorkomende situaties zonder armlengte
Hoewel niet-zakelijke transacties vaak plaatsvinden binnen de verkoop van familiebezit, omvat deze categorie elke vorm van intieme relatie, van vrienden tot verhuurders, collega's en anderen.
Hieronder staan veelvoorkomende scenario's waarin non-length arm's transacties plaatsvinden:
#1. Verkoop op korte termijn.
Een korte verkoop vindt plaats wanneer een eigenaar van een onroerend goed toestemming krijgt van zijn geldschieter om zijn eigendom te verkopen voor minder dan de resterende schuld op zijn hypotheek; wat een negatieve financiële impact heeft op de kredietverstrekker. Omdat de geldschieter bereid is geld te verliezen bij dit soort transacties, zullen ze dit alleen doen als ze kunnen bevestigen dat het een typische, niet-zakelijke transactie is.
#2. Dubbele sluiting.
Een dubbele afsluiting vindt plaats wanneer twee transacties back-to-back plaatsvinden. Dit gebeurt wanneer de eerste transactie veel lager is dan de waarde van de tweede transactie die direct daarna plaatsvindt. De eerste transactie zal non-arms length zijn, aangezien deze geen reële marktwaarde weerspiegelt.
#3. Verhuur voor eigen rekening.
Als onderdeel van een huurovereenkomst met een loyale huurder, kan een verhuurder de prijs van een onroerend goed onder de reële marktwaarde stellen. Als dit het geval is, moeten beide partijen mogelijk overeenstemming bereiken over een schenking van eigen vermogen bij de niet-zakelijke transactie om toekomstige fiscale gevolgen te vermijden.
#4. Gemanipuleerde waarde
Een koper en verkoper kunnen overeenkomen om een huis veel hoger te prijzen dan de werkelijke marktwaarde om de toekomstige wederverkoopwaarde van het onroerend goed te manipuleren. Echter, omdat vastgoed taxeert op marktconforme waarde, levert deze verkoop voor beide partijen fiscale problemen op.
Conclusie
Een niet-zakelijke transactie vindt plaats wanneer de koper en verkoper al een persoonlijke of professionele relatie hebben. Terwijl arm's length geen persoonlijke relatie heeft. Beide zijn legaal, maar de meeste kredietverstrekkers en makelaars geven de voorkeur aan zakelijke transacties omdat ze eenvoudiger en voordeliger zijn voor de relevante partijen.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de twee bij het sluiten van een deal om niet-zakelijke fiscale transactiegevolgen te voorkomen als ze hun situatie verkeerd voorstellen. Over het algemeen zorgen relevante autoriteiten en kredietverstrekkers voor eerlijke transacties, ongeacht de koper-verkoperrelatie.
Veelgestelde vragen over transacties buiten armlengte
Wat is een niet zakelijke hypotheek?
Een hypothecaire lening is een lening waarbij geld van een in aanmerking komend zelfsturend plan wordt uitgeleend aan zichzelf of als medelener aan een echtgenoot, kind of andere verwant door bloed-, huwelijks- of andere band
Wat is een niet-arm's-length inkomen?
Niet-zakelijke inkomsten zijn het bedrag aan niet-zakelijke inkomsten met inbegrip van het volledige bedrag, niet alleen het gedeelte dat het bedrag overschrijdt dat zou zijn verkregen als de partijen zakelijk zouden handelen.
Kan ik samen met mijn zoon een huis kopen?
Ja. Veel kredietverstrekkers keuren de gezamenlijke hypotheken van gezinsleden graag goed. Veel ouders zullen samen met hun kinderen een hypotheek aanvragen om hen te helpen op de vastgoedladder te komen.
Staat FHA schenking van eigen vermogen toe?
De FHA staat schenkingen van eigen vermogen toe zolang de woning van het ene familielid aan het andere wordt verkocht. Omdat VA- en USDA-leningen geen aanbetaling nodig hebben, zijn aandelengeschenken ongebruikelijk.
Gerelateerde artikelen
- Verrekenprijzen: definitie, richtlijnen en belang
- VERSCHIL TUSSEN LEASE EN HUUR: definitie en typen
- PRODUCT MIX: Beste strategieën voor productmix om elk bedrijf te schalen (+ gedetailleerde gids)
- Business Impact Analyse BIA: Gedetailleerde processtappen en voorbeelden
- EERLIJKE MARKTWAARDE: hoe de reële marktwaarde wordt berekend
