Een particuliere hypotheekverzekering (PMI) beschermt kredietverstrekkers tegen het risico van wanbetaling op leningen van huiseigenaren. Het verlagen van het kredietverstrekkersrisico kan leiden tot lagere rentetarieven en gemakkelijker toegang tot krediet voor kredietnemers, maar het kan ook de kosten van een hypotheek drastisch verhogen. Hier leest u hoe u een huishypotheek krijgt terwijl u PMI (particuliere hypotheekverzekering) vermijdt of op zijn minst beperkt, met of zonder een aanbetaling van 20 of 10%.
Wat is PMI?
Particuliere hypotheekverzekering (PMI) is een soort verzekering die door conventionele hypotheekverstrekkers wordt vereist wanneer een huizenkoper minder dan 20% van de aankoopprijs neerlegt.
PMI is bedoeld om de geldschieter te beschermen in het geval van een wanbetaling door de huiseigenaar. Hoewel het de afscherming niet verhindert, kunnen potentiële huizenkopers wel huiseigenaar worden, zelfs als ze zich geen aanbetaling van 20% kunnen veroorloven. Als uw geldschieter van mening is dat u PMI moet betalen, werkt deze samen met een particuliere verzekeringsmaatschappij en worden de voorwaarden van het verzekeringsplan aan u gecommuniceerd voordat u uw hypotheek afsluit.
Als u PMI heeft, is de vergoeding niet voor onbepaalde tijd bij u. U kunt contact opnemen met uw leningbeheerder over het verwijderen van PMI van uw hypotheek zodra u 20 procent eigen vermogen hebt bereikt - hetzij door uw leningschuld in de loop van de tijd af te lossen of door de waarde van uw huis te laten groeien. PMI moet door servicers worden beëindigd wanneer uw leningsaldo 78 procent van de oorspronkelijke waarde van het huis bereikt.
Wat zijn de kosten van PMI?
Volgens het Urban Institute is het typische bereik voor PMI-premietarieven 0.58 procent tot 1.86 procent van het oorspronkelijke geleende bedrag. Volgens Freddie Mac betalen de meeste leners 30 tot 70 dollar per maand aan PMI-tarieven voor elke geleende 100,000 dollar. De kosten van PMI worden bepaald door twee belangrijke factoren:
- Uw lening-tot-waarde (LTV)-ratio – Het bedrag dat u neerlegt, heeft invloed op hoeveel PMI u betaalt. Als u bijvoorbeeld 5% neerzet, zou uw LTV-ratio 95% zijn. Uw LTV-ratio zou 85 procent zijn als u 15% neerlegt. Wanneer u slechts een kleine aanbetaling heeft, neemt de geldschieter een groter risico en zullen uw PMI-betalingen hoger zijn om te compenseren.
- Uw kredietwaardigheid - De kosten van PMI worden sterk beïnvloed door uw kredietgeschiedenis en kredietscore. Neem het voorbeeld van het Urban Institute van iemand die een huis van $ 250,000 koopt met een aanbetaling van 3.5 procent. De maandelijkse hypotheekbetaling, inclusief verzekering, is $ 1,164 met een uitzonderlijke FICO-score van 760 of hoger. Maandelijkse betalingen zijn $ 1,495 voor een koper met een kredietscore tussen 620 en 640, wat een veel hogere PMI-vergoeding weerspiegelt.
Hier is hoe PMI zou kunnen werken, afhankelijk van hoeveel u neerlegt, zoals berekend door de Freddie Mac hypotheekverzekeringscalculator en de Bankrate-hypotheekcalculator. Deze cijfers zijn gebaseerd op een aankoopprijs van $ 329,000 en een rentepercentage van 3.25 procent en zijn exclusief verzekeringen voor huiseigenaren of onroerendgoedbelasting.
| Vooruitbetaling | 5% lager | 15% lager | 20% lager |
| Maandelijkse PMI-betaling | $300 | $78 | $0 |
| Maandelijkse hypotheekbetaling (hoofdsom, rente en PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Verschillende soorten PMI
Er zijn verschillende soorten particuliere hypotheekverzekeringen. Ze bevatten
#1. Hypotheekverzekering met hypotheekrenteaftrek
De premies voor een door de lener betaalde hypotheekverzekering zijn inbegrepen in uw maandelijkse betaling. Het hoofdsaldo, rentelasten en andere kosten zoals onroerendgoedbelasting zullen ook worden opgenomen. Het geld wordt vervolgens maandelijks uitbetaald aan de verzekeraar.
Elke maand ziet u een indicatie van een 'speciale betaling', wat slechts een verklaring is dat het geld is uitbetaald.
Door kredietnemers betaalde hypotheekverzekeringspremies kunnen worden verwijderd als u aan bepaalde criteria voldoet, zoals het behalen van 20% eigen vermogen, een lening-to-value van 78 procent of het voltooien van de helft van uw betalingstermijn.
#2. Door hypotheekverstrekker betaalde verzekering
Hypotheekverzekeringen die door geldschieters worden betaald, kunnen verleidelijk lijken, maar vergis u niet: u blijft zelf verantwoordelijk voor de dekking. In plaats van die premie als een regelitem te zien, betaalt u hoogstwaarschijnlijk een hogere rente op de hypotheek en/of betaalt u extra kosten voor het aangaan van leningen.
Een ander nadeel is dat de door de kredietnemer betaalde PMI niet op dezelfde manier kan worden geannuleerd als de door de kredietnemer betaalde verzekering. De meest gebruikelijke manier om uit de door de geldschieter betaalde PMI te komen, is opnieuw een hypotheek afsluiten.
#3. Eenmalige hypotheekverzekering
In plaats van betalingen op te splitsen in maandelijkse termijnen, combineert PMI met een koopsom de totale kosten van de verzekering in één enkele betaling.
Afhankelijk van de leenvoorwaarden kunt u dit bij afsluiting volledig betalen of voor een hoger bedrag in de lening opnemen.
Als u alles in één keer betaalt, worden uw maandlasten verlaagd. Als u uw huis echter kort na aankoop verkoopt, kunt u slechter af zijn dan wanneer u gewoon maandelijks PMI had betaald.
Houd er rekening mee dat als u moeite heeft om een aanbetaling van 20% te doen, u zich misschien geen aanzienlijke vooruitbetaling van de verzekering kunt veroorloven.
#4. Hypotheekverzekering met gesplitste premie
In een split-premium PMI-overeenkomst betaalt u een hogere prijs vooraf die een deel van de kosten dekt, waardoor u uw maandelijkse betalingsvereisten kunt verlagen.
Dit combineert de voor- en nadelen van koopsompremie en door de lener betaalde PMI. Je hebt wat geld nodig, maar niet zoveel als je denkt om de aanbetaling te betalen. U profiteert dan van goedkopere maandlasten.
Als u een hogere schuld / inkomensratio heeft, kan een hypotheek met gesplitste premie voordelig zijn. Hiermee kunt u uw mogelijke hypotheekbetaling vermijden om te voorkomen dat uw DTI te hoog wordt om in aanmerking te komen.
#5. FHA hypotheek verzekering
Een FHA-lening omvat deze vorm van hypotheekverzekering. Het omvat een eerste betaling gevolgd door jaarlijkse hypotheekverzekeringskosten (MIP), die in de meeste gevallen niet kunnen worden geannuleerd.
U moet 11 jaar wachten om een gratis FHA-hypotheekverzekering te krijgen zonder herfinanciering. Ook dan stopt de verzekering alleen als uw eerste aanbetaling 10% of meer was.
Lees ook: PIGGYBACK-LENING: definitie, voor-, nadelen en herfinancieringsopties
Manieren om geld te besparen en te voorkomen dat u een particuliere hypotheekverzekering betaalt PMI
Gezien hoe duur PMI voor particuliere hypotheekverzekeringen kan zijn, is het geen verrassing dat veel huizenkopers dit willen vermijden. Hier zijn vijf strategieën om te voorkomen dat u een particuliere hypotheekverzekering PMI op uw hypotheek betaalt.
#1. Zoek naar een lening waarvoor geen PMI vereist is.
Zoek naar leningopties die afzien van de PMI-vereiste en/of hulp bij aanbetalingen bieden. Voor VA-leningen is bijvoorbeeld geen PMI vereist, dus u kunt veel geld besparen als u in aanmerking komt. Onderzoek leningen die worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration (FHA) of het Amerikaanse ministerie van landbouw (USDA). Beide organisaties bieden initiatieven die het eigenwoningbezit toegankelijker proberen te maken voor kopers met een laag en middeninkomen.
#2. Kijk naar staats- en lokale huizenkoperprogramma's.
Meer steden geven prioriteit aan betaalbare woningen, waaronder het opzetten van nieuwe programma's om huizenkopers te helpen. Sommige steden concentreren zich op 'huisvesting voor arbeidskrachten', met als doel het huisbezit toegankelijk te maken voor diegenen die in specifieke beroepen werken, zoals schoolleraren, brandweerlieden of eerstehulpverleners. U kunt beginnen met het doorzoeken van de lokale homebuying-pagina van HUD naar programma's in uw staat.
#3. Zoek een 80-10-10 lening.
Volgens Eric Simonson, oprichter van Abundo Wealth, is een van de manieren om een particuliere hypotheekverzekering PMI te vermijden, het verkrijgen van een 80/10/10-lening waarin u 10% neerlegt en een kredietlijn van 10% aangaat om te voldoen aan de 20 aanbetaling vereist. Simonson adviseert dat, omdat de kredietlijn waarschijnlijk variabel is, u prioriteit moet geven aan het zo snel mogelijk afbetalen. Als u niet zeker weet waar u heen moet voor een geldschieter die 80/10/10-leningen aanbiedt, neem dan contact op met uw accountant of financieel adviseur, die waarschijnlijk enkele suggesties kan doen.
#4. Betaal een hogere rente
In ruil voor een hogere rente verstrekken sommige kredietverstrekkers leningen waarmee u PMI kunt vermijden. Er zal een kwalificatieproces zijn, maar indien goedgekeurd, kunt u minder dan 20% neerleggen. Uw maandelijkse hypotheekbetaling zal echter hoger zijn - in sommige gevallen zeer hoger - vanwege de hogere rente.
#5. Koop een goedkoper huis
Alleen omdat je vooraf bent goedgekeurd door een geldschieter voor een bepaald bedrag, wil nog niet zeggen dat je alles moet uitgeven als je een huis koopt.
"Normaal gesproken raad ik af om PMI te gebruiken om een groter huis te kopen dat uw budget oprekt, omdat elke storing in uw leven uw hypotheek moeilijker te betalen kan maken en veel stress kan veroorzaken", zegt Stanley Himeno-Okamoto, oprichter van DRS Financial Partners.
Een meer slimme strategie voor een beginnende huizenkoper zou kunnen zijn om een 'startershuis' te kopen, een minder duur huis dat ze zich gemakkelijk kunnen veroorloven zonder PMI te betalen.
PMI-alternatieven
Leners met een bescheiden aanbetaling vragen vaak: "Zijn er alternatieven voor PMI?"
Het belangrijkste onderscheid tussen deze vraag en de vraag "Hoe kan ik PMI vermijden?" onderzoek is dat alternatieven vaak dezelfde kosten hebben, maar anders worden gepresenteerd.
Een jumbolening van meer dan $ 417,500 is hier een voorbeeld van.
Sommige jumbo-leningen vereisen minder dan 20% aanbetaling en vereisen geen hypotheekverzekering. Dit wordt geadverteerd als een oplossing om een PMI te vermijden. U hoeft echter niet per se geld te besparen in termen van kosten, omdat u een hoger tarief betaalt voor deze lening - net zoals u zou doen met Lender Paid PMI voor een conforme lening.
Dus hoewel het technisch gezien een alternatief is voor een hypotheekverzekering, vermijdt u de kosten niet. Dit is duidelijk bij het op de markt brengen van een conforme lening met Lender Paid PMI, maar het is minder duidelijk bij het krijgen van een jumbo-lening met minder dan 20% korting, omdat deze leningen doorgaans worden verkocht met zinnen als 'geen hypotheekverzekering'.
PMI annuleren
Als u een standaard conforme lening heeft, kunt u uw geldschieter meestal vragen om te overwegen uw hypotheekverzekering op te zeggen zodra u 22 procent eigen vermogen in uw huis heeft bereikt, wat betekent dat uw lening is afbetaald tot 78 procent van de aankoopprijs van uw eigendom.
Als u denkt dat u dit niveau binnen een redelijk aantal jaren zult bereiken, heeft Borrower Paid PMI de voorkeur boven Lender Paid PMI.
Dus als u PMI door de kredietgever heeft betaald, komt uw hypotheekverzekering in de vorm van een hogere leenrente, en deze hogere kosten zijn dus met u mee voor de duur van de lening. Hetzelfde geldt voor een jumbo-hypotheek, omdat er geen hypotheekverzekeringspremie is voor low-down jumbo's, maar het tarief is hoger.
Hoe kan ik PMI vermijden zonder een aanbetaling van 20 procent?
Als u kiest voor door een geldschieter betaalde PMI, kunt u voorkomen dat u PMI betaalt zonder 20 procent te betalen. Wel heeft u gedurende de looptijd van de lening een hogere hypotheekrente. Daarom geven sommige kredietnemers de voorkeur aan de piggyback-techniek, waarbij een tweede hypothecaire lening wordt gebruikt om een percentage van de aanbetaling van 20 procent te financieren die nodig is om PMI te vermijden. Met het VA-leningprogramma kunnen veteranen PMI vermijden zonder aanbetaling.
Hoe kan ik een particuliere hypotheekverzekering (PMI) vermijden met een aanbetaling van 10%?
Als u een aanbetaling van 10% heeft, kunt u PMI mogelijk vermijden als u een tweede lening gebruikt om de resterende 10% van de aankoopprijs van het huis te financieren. Door deze te combineren, voldoet u aan de aanbetalingsvereiste van 20 procent van uw eerste hypotheekverstrekker, zodat u PMI kunt vermijden. Dit staat bekend als een 80/10/10-piggyback-lening.
Is het de moeite waard om PMI te vermijden?
PMI is een uitstekende bron voor mensen die voor het eerst een huis kopen. Het stelt u in staat om een zeer lage aanbetaling te doen en veel eerder naar een woning te verhuizen. Als gevolg hiervan is PMI voor veel huizenkopers een voordelige investering, vooral als het betekent dat u eerder een huis moet kopen in plaats van jaren te moeten wachten om een aanbetaling van 20% te doen.
Hoe kan ik PMI vermijden met een aanbetaling van 5%?
Sommige leners kunnen unieke leningprogramma's vinden die hypotheken met een lage aanbetaling bieden zonder PMI. De meeste van deze programma's hebben inkomensgrenzen of andere specifieke deelnamevereisten. Zelfs als je geen programma kunt vinden dat PMI verwijdert, kun je misschien in aanmerking komen voor de Home Possible van Freddie Mac of de HomeReady-lening van Fannie Mae, waarmee je kunt kopen met slechts 3% korting en minder PMI hoeft te betalen.
Met welke kredietscore kunt u PMI vermijden?
Een betere kredietscore zou moeten resulteren in goedkopere PMI-premies. Een hoge kredietscore zal de noodzaak van PMI echter niet wegnemen. In plaats daarvan is het de grootte van uw aanbetaling waarmee u PMI kunt vermijden. Als u 20 procent verlaagt, kunt u PMI volledig vermijden.
Conclusie
PMI-premies kunnen de maandelijkse hypotheekbetaling van een huizenkoper met honderden dollars verhogen. En het is moeilijk om PMI voor particuliere hypotheekverzekeringen te vermijden, tenzij u 20% korting hebt of gewoon wacht tot het totaal van de lening minder is dan 80% van de waarde van het huis als gevolg van hoofdbetalingen en waardestijging van het huis. Er zijn echter andere keuzes, waaronder als aanbetalingshulp, VA-leningen, piggyback-leningen en doktersleningen. Niet alle kredietverstrekkers bieden programma's waarmee kredietnemers PMI kunnen vermijden en programma's die minder gunstige voorwaarden of hogere kosten hebben. En PMI is niet het enige waar u aan moet denken bij het lenen van onroerend goed. Rentetarieven, vergoedingen, leningsvoorwaarden en andere overwegingen kunnen allemaal net zo essentieel zijn, zo niet belangrijker.
Veelgestelde vragen over PMI vermijden
Wanneer kan PMI worden kwijtgescholden?
Wanneer het hoofdsaldo van uw hypotheek naar verwachting zal dalen tot 80 procent van de initiële waarde van uw huis, hebt u de bevoegdheid om uw beheerder te verzoeken PMI te elimineren. Toen u uw hypotheek kreeg, zou u deze datum schriftelijk moeten hebben ontvangen op een PMI-aangifteformulier.
Is PMI het vermijden waard?
Het wegwerken van PMI kan uw maandelijkse betalingen verlagen en uw eigendom betaalbaarder maken.
Heeft de kredietscore invloed op PMI?
Ja, uw kredietscore heeft invloed op de kosten van een particuliere hypotheekverzekering. Zelfs met dezelfde aanbetaling en hetzelfde hypotheekbedrag, zal een lener met een hogere kredietscore over het algemeen een kleinere maandelijkse vergoeding voor PMI betalen dan iemand met een lagere kredietscore.
Gerelateerde artikelen
- Wat is een hypotheekverzekering en wanneer heb je deze nodig?
- Wat is een hypotheekverzekeringspremie? Hoe het werkt
- Hoe u uw eigen vermogen kunt berekenen met praktische voorbeelden en alles wat u nodig heeft
- HYPOTHEEKBESCHERMINGSVERZEKERING (MPI): hoe het werkt
- Zillow Hypotheek Calculator: Hoe nauwkeurig is Zillow Hypotheek Calculator? (+ snelle tips)
- HYPOTHEEKVERZEKERING: Gedetailleerde gids
Referenties
