De Debt Service Coverage Ratio (DCR) is een veelgebruikte maatstaf op het gebied van commerciële vastgoedleningen. Het primaire doel ervan ligt in de evaluatie en beoordeling van het kredietrisico door financiële instellingen. Lees verder om meer te weten te komen over de formule en hoe u de jaarlijkse dekkingsgraad van de schuldendienst kunt berekenen.
Wat is een dekkingsgraad voor schuldendienst?
De Debt Service Coverage Ratio, ook wel DSC of DSCR genoemd, is een cruciale kredietmaatstaf die wordt gebruikt om te beoordelen of de operationele cashflow van een bedrijf voldoende is om aan de terugkerende rente- en hoofdbetalingen te voldoen. Door deze ratio te analyseren, krijgen belanghebbenden dus waardevolle inzichten in de financiële gezondheid van het bedrijf en haar vermogen om aan haar schuldverplichtingen te voldoen.
De Debt Service Coverage Ratio is een maatstaf van onschatbare waarde voor zakelijke leners om termijnschulden in hun kapitaalstructuur te verminderen. Deze ratio, die de hoofdverplichtingen in de noemer omvat, biedt een uitgebreide beoordeling van het vermogen van een bedrijf om aan zijn schuldverplichtingen te voldoen. Door rekening te houden met maandelijkse of jaarlijkse aflossingen van de hoofdsom, geeft deze ratio ook een holistisch beeld van de financiële gezondheid en het terugbetalingsvermogen van een kredietnemer.
Leningen met dekkingsgraad voor schulden
In tegenstelling tot een hypothecaire lening bedoeld voor consumenten of koopwoningen, vertonen leningen met een dekkingsgraad voor schuldenaflossing overeenkomsten met een zakelijke vastgoedhypotheek. Het acceptatieproces is gericht op het evalueren van de cashflow op eigendomsniveau in plaats van op het persoonlijk inkomen, wat het belangrijkste onderscheid maakt in een DSCR-lening. Debt Service Coverage Ratio-leningen dienen als een waardevol instrument voor geldschieters, waardoor ze inzicht kunnen krijgen in het vermogen van een lener om een lening terug te betalen. Deze ratio wordt berekend door rekening te houden met de maandelijkse huurinkomsten die door het betreffende onroerend goed worden gegenereerd.
Daarom kunnen kredietverstrekkers, door gebruik te maken van leningen met een dekkingsgraad voor de schuldendienst, weloverwogen beslissingen nemen met betrekking tot leninggoedkeuringen en de financiële stabiliteit van de lener beoordelen. Deze ratio is ook een handige en eenvoudige methode om de cashflow te evalueren. De cruciale maatstaf wordt afgeleid door de maandelijkse huur te delen door de som van de maandelijkse betalingen voor rente en hoofdsom, belastingen, verzekeringen en verenigingsrechten (PITIA). Door deze berekening te gebruiken, kunnen beleggers dus waardevolle inzichten krijgen in de financiële levensvatbaarheid van een onroerend goed.
Hoe schuldendienstdekkingsratioleningen te berekenen
#1. verzekeren
Hier zal uw geldschieter de waarde, voorwaarden, vergoedingen en andere details van uw lening voor u uiteenzetten. Gedurende deze tijd zal de geldschieter ook uw dekkingsgraad voor de schuldendienst bepalen.
#2. Documentatie
U moet het typische papierwerk voor leningen invullen wanneer u een DSCR-lening aanvraagt. Het is belangrijk om te onthouden dat de aanvraagformulieren voor DSCR-leningen niet vragen naar uw persoonlijke financiën, maar eerder naar uw bedrijf of huurwoning. DSCR-leningen zijn uitsluitend afhankelijk van uw DSCR en houden geen rekening met uw kredietgeschiedenis.
#3. Afsluiten en indienen
DSCR-leningen bieden een sneller aanvraag- en afsluitingsproces dan traditionele leningen, omdat ze geen details over uw persoonlijke financiële geschiedenis vereisen.
De formule voor de dekkingsgraad van de schuldendienst
De formule voor de dekkingsgraad van de schuldendienst omvat het volgende:
DSCR = Netto Bedrijfsinkomen ÷ Schuldverplichtingen
Bij het ondernemen van een vastgoedbelegging is het van cruciaal belang voor beleggers om ervoor te zorgen dat nauwkeurige cijfers worden gebruikt in hun berekeningen. Hoewel het proces eenvoudig lijkt, is de nauwkeurigheid van de gebruikte gegevens van het grootste belang voor het verkrijgen van een nauwkeurig resultaat. Ook als het gaat om het bepalen van het netto bedrijfsresultaat (NOI), is een veelgebruikte methode om het te berekenen met behulp van de inkomsten vóór kosten zoals afschrijvingen, amortisatie en rente (E-cijfers). Deze benadering is vooral handig voor het berekenen van de DSCR. Het is ook belangrijk op te merken dat men bij het berekenen van de DSCR moet afzien van het aftrekken van belastingen, rente en andere bijbehorende kosten van het netto operationeel inkomen (NOI) voordat het in de formule wordt ingevoerd.
De DSCR-formule is van cruciaal belang in praktische toepassingen, zoals geïllustreerd door het volgende scenario: Het meergezinsbezit heeft uitstekende financiële prestaties, zoals blijkt uit het netto bedrijfsinkomen (NOI) van $ 3.4 miljoen. Evenzo bedragen de jaarlijkse schuldverplichtingen van het onroerend goed $ 2.3 miljoen, wat aantoont dat het toegewijd is om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zou in dit geval 1.48x zijn, zoals blijkt uit de volgende analyse.
Bij het evalueren van de financiële levensvatbaarheid van een meergezins- of commerciële vastgoedfinancieringstransactie, is het cruciaal om de DSCR te beoordelen. In dit geval kan de DSCR worden bepaald door $ 3.4 miljoen te splitsen door $ 2.3 miljoen. Dit geeft een verhouding van 1.48x, wat hetzelfde is als 1.48 keer. De meeste geldschieters zien deze DSCR als goed, wat betekent dat het bedrijf een sterk vermogen heeft om zijn schulden terug te betalen. Het is vermeldenswaard dat een robuuste DSCR vooral belangrijk is bij meergezins- en commerciële operaties en vastgoedfinancieringstransacties.
Hoe de dekkingsgraad van de schuldendienst te berekenen
Als het gaat om het bepalen van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR), is het essentieel om twee fundamentele elementen in overweging te nemen: het jaarlijkse nettobedrijfsresultaat van het bedrijf en de jaarlijkse schuldendienstverplichtingen. De berekening van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) van een bedrijf omvat een specifieke formule.
Netto bedrijfsresultaat/schuldendienst
Om de waarden van elk van deze componenten vast te stellen, moet men een systematisch rekenproces doorlopen. Bij het analyseren van het nettobedrijfsresultaat is het van cruciaal belang om rekening te houden met de inkomsten vóór belastingen van het bedrijf en de verschillende bedrijfskosten die gedurende een bepaalde periode zijn gemaakt, af te trekken. Deze bedrijfskosten omvatten doorgaans uitgaven zoals lonen, huur en contante belastingen. Door dit cijfer te berekenen, kan men dus waardevolle inzichten krijgen in de financiële prestaties van het bedrijf.
Nettobedrijfsresultaat = omzet - bedrijfskosten
De schuldendienst daarentegen is de verplichting van het bedrijf om het cumulatieve bedrag van alle uitstaande schulden binnen een bepaald tijdsbestek terug te betalen. De uitgebreide uitsplitsing moet zowel de rente als de hoofdsommen omvatten.
Het is cruciaal om te erkennen dat verschillende kredietverstrekkers en financiële professionals verschillende iteraties van deze formule gebruiken bij het berekenen van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). De grondige richtlijnen van het prestigieuze Corporate Finance Institute (CFI) bevatten een opmerkelijke illustratie. In hun slimme aanpak leggen ze de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) -formule uit, die EBITDA (winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie) gebruikt in plaats van het nettobedrijfsresultaat. Als het gaat om het evalueren van de financiële gezondheid van uw bedrijf door de relatie tussen inkomsten en schulden te analyseren, is het van cruciaal belang om consistentie te behouden in de formule die u gebruikt voor het berekenen van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR).
Overweeg een hypothetisch scenario waarin uw gewaardeerde bedrijf een uitstekend jaarlijks netto bedrijfsresultaat heeft van $ 100,000 en een prijzenswaardige totale schuldendienst van $ 50,000. In dit geval is het van cruciaal belang om op te merken dat uw Debt Service Coverage Ratio (DSCR) indrukwekkend is. Dit betekent dat u uw huidige schuldverplichtingen comfortabel kunt nakomen met een overschot, aangezien u in staat bent om uw schuld dubbel af te dekken. In de volgende delen zullen we het idee in kwestie grondig bespreken en licht werpen op de betekenis ervan. Bovendien kunnen we u, indien nodig, bruikbare inzichten geven over hoe u uw Debt Service Coverage Ratio (DSCR) effectief kunt verbeteren.
Veelvoorkomende fouten bij het berekenen van de dekkingsgraad van de schuldendienst
#1. Aflossingsbedrag hoofdsom
Bij fouten is het primaire bedrag vaak de boosdoener. De balansen geven alleen de resterende leningsaldi weer en de winst- en verliesrekening registreert geen aflossingen. Dus als een bedrijf op enig moment in het jaar extra financiering heeft aangetrokken, kunnen de cijfers verwarrender worden. In dat geval kan het combineren van schuldbetalingen voor verschillende leningen de aflossing van de hoofdsom vertroebelen.
#2. Kapitaalleasekosten
Er bestaat onduidelijkheid over de opname van kapitaalleasekosten. Voor financiële verslagleggingsdoeleinden wordt een langetermijnleaseovereenkomst van een actief op dezelfde manier behandeld als wanneer het item rechtstreeks was gekocht. Bedrijven huren vorkheftrucks vaak voor drie jaar en kopen ze vervolgens aan het einde van de leaseovereenkomst voor hun reële marktwaarde, aangezien vorkheftrucks doorgaans een gebruiksduur van vijf jaar hebben. Bij het documenteren van dergelijke leaseovereenkomsten zijn bepaalde boekhoudkundige vereisten van toepassing omdat de verhuurder de economische waarde van het actief daadwerkelijk heeft verkregen alsof het is verworven. Sommige geldschieters nemen kapitaalleasebetalingen niet op in de dekkingsgraad van de schuldendienst, terwijl andere experts dat wel doen. Als we kapitaalleasekosten meetellen, noemen we de ratio de dekkingsgraad met vaste lasten.
#3. EBITDA versus EBIT
Mensen berekenen soms de dekkingsgraad van de schuldendienst verkeerd omdat ze niet zeker weten of ze EBITDA of EBIT (winst vóór rente en belastingen) moeten gebruiken. Ook het vaak niet opnemen van EBITDA in een resultatenrekening kan tot misverstanden leiden. De GAAP-standaard herkent EBITDA niet als een getal. U kunt EBITDA ook bepalen door naar de cijfers op de resultatenrekening te kijken.
Waarom is de DSCR belangrijk?
Bedrijfsentiteiten en financiële instellingen maken op grote schaal gebruik van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) als maatstaf bij onderhandelingen over leningcontracten. Wanneer een bedrijf bijvoorbeeld een kredietlijn wil verkrijgen, wordt het voor hen absoluut noodzakelijk om ijverig een Debt Service Coverage Ratio (DSCR) te handhaven die boven de 1.25 blijft. In het geval dat dergelijke omstandigheden zich voordoen, is het mogelijk dat de lener geacht wordt in gebreke te zijn gebleven met de lening. Naast het helpen van banken bij het effectief beheren van hun risico's, dienen Debt Service Coverage Ratio's (DSCR's) ook als een waardevol hulpmiddel voor analisten en investeerders die de financiële soliditeit van een bedrijf willen beoordelen.
Wat als DSCR meer dan 2 is?
Wanneer de DSCR hoger is dan één, betekent dit dat het bedrijf over voldoende cashflow beschikt om adequaat aan zijn schuldverplichtingen te voldoen. Elke lening heeft zijn eigen specifieke kenmerken en gaat gepaard met een minimale DSCR. Kredietverstrekkers zien echter algemeen een voorkeur voor DSCR-waarden die binnen het bereik van 1.2 tot 1.4 vallen. Meestal beschouwen mensen een ideale verhouding als twee of hoger.
Hoe berekent u de dekkingsgraad van de schuldendienst?
De DSCR is een cruciale financiële maatstaf die inzicht geeft in het vermogen van een bedrijf of individu om aan zijn schuldverplichtingen te voldoen. Om de DSCR te berekenen, moet men het nettobedrijfsresultaat delen door de totale schuldendienst, die zowel de hoofdsom als de rentebetalingen van een lening omvat. Door deze formule te gebruiken, kunnen belanghebbenden dus de financiële gezondheid en het vermogen van een lener beoordelen om aan zijn schuldverplichtingen te voldoen. Overweeg dit scenario: stel je een bedrijf voor met een netto bedrijfsinkomen van $ 100,000 en een totale schuldendienst van $ 60,000. In dat geval zou de DSCR ongeveer 1.67 bedragen.
Moet de schuldaflossingsratio hoog of laag zijn?
In grote lijnen wordt algemeen erkend dat een DSCR van meer dan 1.25 algemeen wordt beschouwd als een teken van financiële kracht. Omgekeerd, als de ratio onder de 1.00 komt, kan dit erop wijzen dat het bedrijf in financiële moeilijkheden verkeert.
Wat is een goede schulddekking?
Experts beschouwen een DSCR van minimaal 2 als zeer sterk, wat aangeeft dat een bedrijf zijn schuld twee keer kan dekken. Het is echter belangrijk op te merken dat er geen industriestandaard is voor deze verhouding. Kredietverstrekkers stellen doorgaans minimale DSCR-criteria vast op 1.2% en 1.25%.
Tot slot
De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is een veelgebruikte financiële maatstaf die dient als een waardevol instrument voor het evalueren van de financiële gezondheid van een bedrijf. Deze ratio biedt een uitgebreide beoordeling door het bedrijfsresultaat van een bedrijf te vergelijken met zijn schuldbetalingen. Door de relatie tussen deze twee cruciale componenten te analyseren, biedt de DSCR dus inzicht in het vermogen van een bedrijf om aan zijn schuldverplichtingen te voldoen en een duurzame financiële positie te behouden. De ratio dient als een waardevol hulpmiddel bij het evalueren van het vermogen van een bedrijf om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen, met name wat betreft het voldoen aan zowel hoofdsom- als renteverplichtingen.
Referenties
- investopedia.com
- ik bankrate.co
- indeed.com
gerelateerde berichten
- Oprichtingsakte: wat is het en wat houdt het in?
- Omzetratio debiteuren: definitie, formule, belang
- ZAKELIJKE ACHTERGRONDCONTROLE: One & Best Services uitvoeren
- 2023 best betaalde banen in financiële consumentenservice, geüpdatet!!!
- BETALEN CREDITCARD SCHULD: Beste 2023 Methoden
- ARV REAL ESTATE: wat het is en hoe het te berekenen
