De subprime-hypotheekcrisis speelde een belangrijke rol toen de wereldwijde financiële crisis rond 2007-2008 toesloeg. Het was de ergste economische neergang sinds de Grote Depressie van de jaren dertig. Het kostte veel Amerikanen jaren om te herstellen van de financiële crisis. Kortom, subprime-hypotheken zijn bedoeld voor kredietnemers met een hoger risico, maar ze brengen hun eigen risico's met zich mee. Als u echter een huiseigenaar wilt zijn, maar uw krediet u tegenhoudt, kunt u een subprime-hypotheek krijgen van kredietverstrekkers, wat misschien een betere optie is. Dit is wat u moet weten voordat u een subprime-hypotheek aanvraagt.
Wat is een subprime-hypotheek?
Subprime-hypotheken, ook wel niet-prime-hypotheken genoemd, zijn leningen aan mensen met een kredietscore van minder dan 600 die geen prime-hypotheken kunnen krijgen. Conventionele leningen zijn gemakkelijk te krijgen en hebben meestal betere voorwaarden, zoals lagere rentetarieven, dan andere soorten leningen.
Subprime-hypotheken leverden een belangrijke bijdrage aan de financiële crisis die de Grote Recessie aanwakkerde. Kredietverstrekkers keurden veel subprime-hypotheken goed die leners in de jaren voorafgaand aan de economische ineenstorting niet konden terugbetalen. Volgens een analyse van de Credit Union National Association van de gegevens van de Home Mortgage Disclosure Act, was ongeveer 30% van alle hypotheken die in 2006 zijn ontstaan, subprime.
Hoewel subprime-hypotheken nog steeds beschikbaar zijn (en mogelijk niet-gekwalificeerde hypotheken worden genoemd), worden ze aan meer onderzoek onderworpen. Ze hebben ook hogere rentetarieven en grotere aanbetalingen dan traditionele leningen.
Hoe werkt een subprime-hypotheek?
De Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act bevatte een bepaling om het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) op te richten om toezicht te houden op de regulering van subprime-hypotheken. Een van de belangrijkste regels die door de CFPB zijn uitgevaardigd, is dat elke lener die een subprime-hypotheek verkrijgt, door een huiskoperbegeleiding moet gaan met een vertegenwoordiger die is goedgekeurd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
Bovendien moeten kredietverstrekkers zich houden aan de Dodd-Frank-normen bij het afsluiten van subprime-hypotheken, inclusief de "ability-to-repay"-bepaling (ATR), die vereist dat een geldschieter grondig beoordeelt of een lener in staat is de lening terug te betalen.
"Als u als geldschieter de ATR-regel overtreedt, kunt u worden aangeklaagd of te maken krijgen met regelgevende maatregelen", zegt Austin Kilgore, die verantwoordelijk is voor de bedrijfscommunicatie bij het financiële bedrijf Achieve. "Als gevolg hiervan hebben kredietverstrekkers in de niet-gekwalificeerde hypotheekruimte een sterke prikkel om ervoor te zorgen dat ze kredietnemers veel meer adequaat evalueren dan subprime-kredietverstrekkers 15 tot 20 jaar geleden deden."
"Niet-gekwalificeerde hypotheek" beperkt de wettelijke bescherming van geldschieters, waardoor velen niet in de ruimte kunnen opereren.
"Klanten verstrekken niet dezelfde subprime-leningen als voor de recessie", zegt Kilgore. "De belangrijkste reden zijn zorgen over de regelgeving."
Wat is het verschil tussen prime- en subprime-hypotheken?
Subprime-hypotheken worden verstrekt aan leners met een laag krediet. Een eersteklas conventionele hypotheek wordt niet aangeboden omdat de geldschieter van mening is dat de lener een hoger dan gemiddeld risico loopt op wanbetaling.
Voorbeeld van een Subprime versus Prime Hypotheek
Subprime-hypotheken zijn riskant voor kredietverstrekkers omdat ze bedoeld zijn voor leners met een lage kredietscore. Om het risico te compenseren, rekent de geldschieter hogere rentetarieven en vergoedingen aan dan bij een traditionele lening. Een hogere rente betekent dat u in totaal aanzienlijk meer betaalt voor een subprime-hypotheek.
Een voorbeeld van de impact van de subprime-hypotheek
Het in gebreke blijven van subprime-hypotheken droeg in belangrijke mate bij aan de crash van de huizenmarkt in 2008. Veel leners ontvingen NINJA-leningen, een acroniem dat is afgeleid van de uitdrukking "geen inkomen, geen baan, geen activa". Deze hypotheken werden vaak verstrekt zonder aanbetaling en zonder bewijs van inkomen. Een koper kon $ 150,000 aan jaarlijkse inkomsten claimen, maar was niet verplicht om documentatie te verstrekken om de claim te staven. Deze kredietnemers stonden toen onder water in een dalende huizenmarkt, met huizenwaarden lager dan het hypotheeksaldo. Veel van deze NINJA-leners bleven in gebreke omdat de rentetarieven die aan de leningen waren gekoppeld, "teasertarieven" waren, die laag begonnen en in de loop van de tijd explosief toenamen, waardoor het moeilijk werd om de hoofdsom van de hypotheek af te lossen.
In juni 2015 kondigden Wells Fargo, Bank of America en andere financiële instellingen aan dat ze hypotheken zouden gaan aanbieden aan mensen met een kredietscore van onder de 600. de Dream-tour in 2018, waarbij evenementen door het hele land worden georganiseerd om mensen te helpen bij het aanvragen van 'niet-prime'-leningen, die in feite hetzelfde zijn als subprime-hypotheken.
Soorten subprime-hypotheken
Subprime-hypotheken vallen doorgaans in drie categorieën: hypotheken met vaste rente, alleen aflossing en hypotheken met verstelbare rente (ARM's).
#1. Hypotheken met vaste rente
Naast de standaard looptijd van 30 jaar is een andere vorm van subprime-hypotheek een hypotheek met een vaste rente met een looptijd van 40 of 50 jaar. Deze verlengde leenperiode verlaagt de maandelijkse betalingen van de lener, maar het is waarschijnlijker dat er een hogere rentevoet aan verbonden is. Vastrentende hypotheekrentetarieven kunnen aanzienlijk verschillen van geldschieter tot geldschieter. Gebruik een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator om de best beschikbare rentetarieven te vinden.
#2. Hypotheek met variabele rente
Een hypotheek met variabele rente begint met een vaste rente en verandert gedurende de looptijd van de lening in een variabele rente. De 2/28 ARM is een typisch voorbeeld. De 2/28 ARM heeft een vast tarief voor twee jaar voordat het wordt aangepast. De 3/27 ARM is een ander veelgebruikt type ARM-lening met een vaste rentevoet van drie jaar voordat deze variabel wordt.
Een index plus een marge bepaalt de variabele rente op deze leningen. De SOFR is een populaire index (secured overnight funding rate). ARM's hebben doorgaans lagere maandelijkse betalingen voor de lener tijdens de initiële looptijd. Maar wanneer hun hypotheken terugkeren naar het hogere, variabele tarief, gaan hun betalingen meestal door het dak. Natuurlijk kan, afhankelijk van de index en de economische omstandigheden, de rente in de loop van de tijd dalen, waardoor het te betalen bedrag daalt.
ARM's speelden een belangrijke rol in de crisis. Toen de huizenprijzen begonnen te dalen, realiseerden veel huiseigenaren zich dat hun huizen niet het bedrag waard waren dat ze ervoor betaald hadden. Dit, in combinatie met een stijging van de rentetarieven, resulteerde in massale wanbetalingen. Hierdoor steeg het aantal faillissementen van subprime-hypotheken in augustus 2006 sterk en barstte het jaar daarop de zeepbel op de huizenmarkt.
#3. Aflossingsvrije Hypotheken
Een aflossingsvrije hypotheek is de derde vorm van subprime hypotheek. Tijdens het eerste deel van de looptijd van de lening, meestal vijf, zeven of tien jaar, betaalt de lener alleen rente over de lening. Hij kan ervoor kiezen om de hoofdsom te betalen, maar hij is hiertoe niet verplicht.
Wanneer deze termijn afloopt, kan de lener beginnen met het afbetalen van de hoofdsom of de hypotheek herfinancieren. Dit kan een goede optie zijn voor een lener als zijn inkomen jaarlijks fluctueert of als hij een huis wil kopen en verwacht dat zijn inkomen de komende jaren zal stijgen.
Zijn subprime-leningen riskant?
Een van de beste dingen van subprime-hypotheken is dat ze mensen hypotheken laten krijgen terwijl ze dat anders niet hadden kunnen doen.
Het feit dat u in aanmerking komt voor een subprime-hypotheek, betekent echter niet dat u er een moet afsluiten. Hoewel er enkele voordelen zijn, zijn er ook enkele risico's waarmee rekening moet worden gehouden.
- Hoge scores: Leners met subprime-hypotheken hebben doorgaans lage kredietscores en andere financiële problemen. Dit betekent dat het aanbieden van dit type lening veel risicovoller is voor een kredietverstrekker dan het aanbieden van een traditionele hypotheek. Kredietverstrekkers rekenen hogere rentetarieven om dit risico te compenseren. Een conventionele hypotheek met een vaste rente van 30 jaar heeft momenteel een gemiddelde rente van minder dan 3%, maar een subprime-hypotheek kan tarieven hebben van wel 8% tot 10% en grotere aanbetalingen vereisen.
- Hogere aanbetaling: Dat kan moeilijk zijn als de huizenprijzen snel stijgen en u het risico loopt dat u uit uw gewenste buurt wordt geprijsd. U moet ook voorzichtig zijn om niet te veel van uw liquide spaargeld in uw huis te investeren. In het geval van een financiële noodsituatie moet u voldoende spaargeld hebben om alle uitgaven te dekken, inclusief uw hypotheekbetaling.
Lees ook: Hypotheekregel: moet ik mijn hypotheek oversluiten?
- Hogere betalingen: Omdat u op een subprime-hypotheek hoogstwaarschijnlijk een hogere rente moet betalen, zal uw maandlast hoger zijn. Natuurlijk mag u nooit meer lenen dan u zich kunt veroorloven om terug te betalen, en kredietverstrekkers zullen dit dubbel controleren. Als uw financiële situatie verandert, bijvoorbeeld als u uw baan verliest of een medische noodsituatie heeft, kunnen die hoge betalingen te veel worden om te dragen. Gemiste hypotheekbetalingen kunnen uw krediet ernstig schaden of, erger nog, leiden tot afscherming.
- Langere zinnen: De voorwaarden van een conventionele hypotheek zijn doorgaans 15 tot 30 jaar. Subprime-hypotheken daarentegen hebben vaak een aflossingstermijn van 40 tot 50 jaar. U kunt dus een aanzienlijk deel van uw leven besteden aan het betalen van hypotheeklasten. Dit verhoogt echter het bedrag aan rente dat u betaalt gedurende de looptijd van de lening dramatisch.
Wat was de subprime-hypotheekcrisis?
Nadat de Amerikaanse huizenmarkt in 2007 crashte, was er van 2007 tot 2010 een subprime-hypotheekcrisis. Veel leners konden hun leningen niet terugbetalen toen de huizenzeepbel uiteenspatte. Verschillende financiële instellingen gingen failliet als gevolg van de dramatische toename van faillissementen. Veel mensen hadden overheidssteun nodig. Behalve de huizenmarkt in de Verenigde Staten daalde ook de aandelenmarkt, waarbij de Dow Jones Industrial Average met meer dan de helft daalde. De crisis verspreidde zich wereldwijd en was de belangrijkste oorzaak van de wereldwijde financiële crisis.
Hier is een kort overzicht van de afsmelting van de subprime-hypotheek.
Subprime-hypotheken zijn leningen aan leners met een slechte kredietwaardigheid. Ze vormen een hoog kredietrisico omdat ze geen solide kredietgeschiedenis hebben. Ze zijn ook meer geneigd dan anderen om in gebreke te blijven. Tijdens de hausse op de huizenmarkt in de jaren 2000 hebben veel geldschieters subprime-hypotheken uitgegeven aan ongekwalificeerde leners. In 2006, een jaar voordat de crisis begon, leenden financiële instellingen $ 600 miljard aan subprime-hypotheken uit, goed voor bijna een kwart (23.4%) van alle hypotheken.
Vanwege gemakkelijke kredietverlening en lakse kredietnormen konden veel kredietnemers met een hoog risico te dure huizen kopen, waardoor een huizenzeepbel ontstond. Toen de woningmarkt afkoelde, merkten veel huiseigenaren dat ze meer verschuldigd waren dan hun huizen waard waren. Toen de Federal Reserve Bank de rentetarieven verhoogde, konden veel huiseigenaren hun maandelijkse betalingen niet meer doen, vooral degenen met hypotheken met verstelbare rente (ARM's) en aflossingsvrije leningen. Omdat de vastgoedprijzen daalden, konden ze hun huizen niet herfinancieren of verkopen. Sinds het begin van de crisis zijn bijna 5 miljoen woningen verkocht.
Lees ook: Salaris hypotheekbankier: wat het is en salarisdetails
Dit had een aanzienlijke impact op door hypotheken gedekte effecten (MBS) en door onderpand gedekte schuldverplichtingen (CDO's), beleggingsproducten die worden gedekt door hypotheken. Financiële instellingen verpakten subprime-hypotheken in complexe beleggingsproducten en verkochten deze aan investeerders over de hele wereld. In juli 2008 was één op de vijf subprime-hypotheken achterstallig, waarbij 29% van de ARM's ernstig achterstallig was. Financiële instellingen en investeerders die MBS en CDO's hadden, bleven achter met bijna waardeloze investeringen ter waarde van biljoenen dollars.
De subprime-hypotheekcrisis had grote gevolgen voor de Amerikaanse huizenmarkt en de economie als geheel. Het verminderde de bouw, de welvaart en de consumentenbestedingen, evenals het vermogen van de financiële markten om geld te lenen of aan te trekken. De subprime-hypotheekcrisis verspreidde zich uiteindelijk wereldwijd, resulterend in de wereldwijde financiële crisis van 2007-2009.
Bieden banken nog steeds subprime-hypotheken aan?
Hoewel subprime-hypotheken nog steeds beschikbaar zijn (en mogelijk "niet-gekwalificeerde hypotheken" worden genoemd), worden ze aan meer onderzoek onderworpen. Ze hebben ook hogere rentetarieven en grotere aanbetalingen dan traditionele leningen.
Is Fha-lening een subprime?
Aangezien deze leningen een AEI-hypotheekrisicoscore van 40% hebben wanneer ze onder druk worden gezet, worden ze als subprime beschouwd. Dit zijn subprime-leningen op basis van geschiedenis: de indicatoren van subprime-krediet zijn al lang een verminderde kredietwaardigheid, zoals weergegeven door een FICO-score van minder dan 660 of een totale schuldgraad van meer dan 42%
Ten slotte zijn FHA-leningen volgens marketing subprime.
Welke kredietscore is hoger dan Subprime?
Er is geen pasklare oplossing voor kredietscores die geldschieters als 'subprime' beschouwen, maar Experian heeft een groepering: Subprime-krediet wordt gedefinieerd als FICO-scores tussen 580 en 669, die tussen de eerlijke en gemiddelde kredietbereiken vallen. Elke kredietverstrekker kan echter een ander bereik hanteren. Een in de handel verkrijgbare kredietscore heeft vijf kredietscoreniveaus:
- Diepe subprime-hypotheken (kredietscores lager dan 580)
- Subprime-hypotheken (kredietscores van 580-619)
- Near-prime hypotheken (kredietscores van 620-659)
- Eersteklas hypotheken (kredietscores van 660-719)
- Superprime hypotheken (kredietscores van 720 of hoger)
Wie profiteert van subprime-leningen?
Elke subprime-hypotheek brengt een aanzienlijk risico met zich mee. De term 'subprime' gaat niet over de lening zelf, maar over de mensen die het afsluiten en hoeveel geld ze hebben. Leners met subprime-krediet lopen meer kans om in gebreke te blijven dan degenen met hogere kredietscores.
Conclusie
Subprime-leningen maken het voor meer mensen mogelijk om huizen te kopen, maar het vergroot ook de moeilijkheid om dit te doen en de kans dat leners hun leningen niet afbetalen. In gebreke blijven schaadt zowel de kredietscore van de lener als die van de geldschieter.
Gerelateerde artikelen
- Risicoanalyse: methoden, typen, proces, voorbeelden, voor- en nadelen
- TWEEDE HYPOTHEEK: definitie, tarieven en vereisten
- Hypotheek zonder aanbetaling: een hypotheek krijgen zonder aanbetaling in 2023
- WAT IS BUSINESS CREDIT: definitie en gebruik
- CRISISMANAGEMENT: manieren om een succesvol managementplan op te stellen
Referenties
