U kunt de waarde van de afschrijving als belastingaftrek claimen als u een bedrijf of huurwoning bezit. Als een bedrijf echter geen rekening houdt met de afschrijving van activa, kan het een aanzienlijke winstdaling ervaren. In dit artikel bespreken we de basisprincipes van de afschrijving van huurwoningen en de berekening ervan voor belastingdoeleinden.
Wat is belastingafschrijving?
Afschrijving is de geleidelijke verlaging van de kosten van een vast activum gedurende de gebruiksduur. Het is het bedrag dat u moet aftrekken om de kosten van een actief te besparen. Alleen materiële activa anders dan land die uw bedrijf bezit en gebruikt voor inkomsten. Producerende activiteiten hebben een bepaalbare gebruiksduur, duren waarschijnlijk langer dan een jaar en kunnen ook worden afgeschreven. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, moeten de totale kosten van het actief in rekening worden gebracht over de periode waarin het is gemaakt. Belastingafschrijving is een manier voor bedrijven om afschrijvingen af te schrijven als kosten op hun belastingaangifte. Hierdoor kunnen bedrijven hun financiering op een geselecteerd activum besparen.
Bovendien spreiden belastingafschrijvingen, net als boekhoudkundige afschrijvingen, de aftrekkosten over vele jaren. Een bedrijf kan $ 2,000 investeren in een computer met een voorspelde levensduur van vijf jaar. De waarde van een materieel actief neemt in de loop van de tijd af. Sommige mensen verouderen sneller dan anderen. Wanneer u het artikel probeert door te verkopen, zult u waarschijnlijk merken dat u niet dezelfde prijs krijgt als uw eerste betaling ervoor. Afschrijving is de term hiervoor. U kunt de waarde van de afschrijving als belastingaftrek claimen als u een bedrijf heeft.
Belasting Afschrijving Aftrek Berekeningsmethode
Volgens algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP) heeft een bedrijf veel keuzes om te berekenen hoeveel een actief wordt afgeschreven om rekening te houden met een belastingaftrek:
#1. Aflopende balans
Deze strategie houdt rekening met hogere afschrijvingskosten in de eerste jaren van de levensduur van een actief, terwijl lagere kosten gelden voor latere jaren.
#2. Dubbel-afnemend
In deze berekeningsstrategie wordt een grotere belastingafschrijving gebruikt. Bij deze methode worden activa twee keer zo snel afgeschreven als bij de gebruikelijke degressieve afschrijvingsmethode. Het houdt ook rekening met hogere afschrijvingskosten in de eerste jaren van de levensduur van een actief en verlaagt de kosten later.
#3. Cijfers van de som van de jaren
Bij dit type belastingafschrijvingsberekening wordt de projectduur van het actief gecombineerd groter dan het aantal in het eerste jaar, elk jaar wordt gedeeld door die waarde.
#4. Productie-eenheden
Wanneer bedrijven deze strategie gebruiken, krijgen ze meer inhoudingen. Dit komt omdat de waarde van een actief wordt bepaald door het aantal eenheden dat het produceert in plaats van het aantal jaren dat het wordt gebruikt.
#5. Rechte lijn methode
Dit is de meest populaire methode voor het berekenen van belastingafschrijvingen. Het werkelijke verschil tussen de kostprijs van het actief en de geschatte vervangingskosten wordt gedeeld door het totale aantal jaren dat een bedrijf van plan is het te gebruiken om de waarde te berekenen.
Normaal gesproken gebruiken bedrijven doorgaans een methode die lineaire afschrijving wordt genoemd; hun methode verdeelt de verworven kostprijs van het actief door zijn jaren van gebruiksduur. Dit is ook een boekwaardevermindering omdat het alleen voor de administratie van het bedrijf is. Dingen worden ingewikkelder als het gaat om de berekening van de afschrijving van de belastingaftrek. U kunt uw belastingaftrek effectief berekenen met slechts een beetje informatie en begeleiding.
Bepaal ook de conventie van uw activa. Wanneer een artikel in gebruik wordt genomen en kan worden afgeschreven, wordt er gezegd dat het een 'conventie' is. Bij de conventie halverwege de maand wordt ervan uitgegaan dat het activum halverwege de maand wordt geïnstalleerd of buiten gebruik wordt gesteld. De mid-quarter conventie gaat ervan uit dat het betreffende pand in het midden van het kwartaal in gebruik wordt genomen. Als u een activum in januari koopt en halverwege het kwartaal boekhouding gebruikt, begint het activum in februari af te schrijven, precies in het midden van het kwartaal.
De halfjaarlijkse afspraak voorziet in afschrijvingen voor de eerste helft van het jaar. Tabellen op basis van de conventie worden verstrekt in IRS-publicatie 946 om te helpen bij de berekening. Gebruik de bovenstaande componenten voor het berekenen van uw fiscale afschrijvingsaftrek. Als uw asset een computer is, heeft u GDS en IRS-publicatie 946 nodig.
MACRS gebruiken om belastingafschrijvingen op elke aangifte vast te leggen
Als uw bedrijfsmiddelen een gebruiksduur van één jaar of langer hebben, moet u de afschrijving berekenen met behulp van de aangepaste regeling voor versnelde kostendekking, ofwel MACRS. MACRS elimineert echter het giswerk bij het bepalen hoe lang u uw eigendom kunt afschrijven en hoeveel u kunt claimen op uw belastingaangifte.
Om de afschrijvingsmethode onder MACRS te bepalen, zijn er bovendien drie basisafschrijvingsmethoden die GDS gebruiken. De lineaire benadering, de 200 procent degressieve methode en de 150 procent degressieve methode zijn de drie opties. De tabellen in IRS-publicatie 946 kunnen u helpen bij het bepalen van het type afschrijving dat moet worden toegepast op basis van de gebruiksduur van uw eigendom. Een computer is bijvoorbeeld een activum over vijf jaar dat afgeschreven wordt met 200 procent. De lineaire benadering wordt gebruikt door ADS.
Begrip van belastingafschrijving op huurwoningen
Het kopen van een fiscaal afschrijfbare huurwoning kan een verscheidenheid aan contante en fiscale voordelen opleveren. Verhuur van onroerend goed onder belastingafschrijving genereert een consistente kasstroom. Inhoudingen voor kosten zoals verzekeringen, onroerendgoedbelasting en onderhoud van onroerend goed kunnen de verschuldigde belasting op huurinkomsten verlagen. Onroerend goed heeft ook de neiging om te waarderen, dus u kunt mogelijk met winst verkopen.
De IRS verwacht dat een huurwoning in 27.5 2020 jaar meegaat. Het onroerend goed slijt of waardeert gedurende die periode, althans wat betreft belastingaangiften. Als u een vastgoedbelegger bent, kunt u elk jaar 3.636 procent (100 procent/27.5 jaar) van de kostenbasis van het onroerend goed aftrekken van uw belastbaar inkomen.
Belang van IRS-bepalingen voor verhuurders bij belastingafschrijving
Voordat u denkt dat u kunt profiteren van afschrijvingen, moet u ervoor zorgen dat u voldoet aan de vereisten van de IRS:
- U kunt de kosten van een woning die u huurt en vervolgens onderverhuurt, niet aftrekken. Maar zelfs als u een hypotheek op een woning heeft, bezit u deze volgens de IRS.
- Huur is de meest gebruikelijke manier voor een woning om inkomsten te genereren. Hoewel het hele huis niet kan worden afgeschreven, kunnen delen ervan, zoals een thuiskantoor, inkomsten genereren en in aanmerking komen voor de aftrek.
- De woning moet minimaal een jaar bewoond zijn. Een huurwoning die u in hetzelfde jaar koopt en verkoopt, kunt u niet afschrijven, bijvoorbeeld door te renoveren en om te ruilen.
De kostenbasis van een huurwoning berekenen
De kostprijsbasis is de geschatte waarde van een actief dat onderhevig is aan afschrijvingen. Dit zijn niet alleen de kosten van het artikel. Het is de uiteindelijke prijs na alle noodzakelijke inhoudingen en extra's. De kostenbasis moet mogelijk worden gewijzigd na de aankoop van een woning. Als u bijvoorbeeld $ 50,000 uitgeeft om een eigendom te repareren of aan te passen, wordt de kostenbasis met $ 50,000 verhoogd.
Gebouwen, niet de grond waarop ze staan, komen in aanmerking voor afschrijvingen omdat grond normaal gesproken niet in waarde daalt door slijtage. Bij het berekenen van de kostengrondslag van een huurwoning is het noodzakelijk om de waarde van de grond af te trekken. Een voorbeeld: als u een huis koopt voor $ 250,000, en een taxatie bepaalt dat de grond waarop het staat $ 50,000 waard is, dan is de kostenbasis $ 200,000.
De kostenbasis zal zich doorgaans in de loop van de tijd aanpassen. Als u de woning meerdere jaren in bezit heeft gehad. Als u besluit $ 50,000 uit te geven aan het repareren of renoveren, wordt dat bedrag toegevoegd om de kostenbasis aan te passen.
De gebruiksduur van een huurwoning bij belastingafschrijving
Voor belastingdoeleinden gaat de IRS ervan uit dat woningen een bepaalbare gebruiksduur hebben van 27.5 jaar en bedrijfspanden 39 jaar. Dat betekent dat de afschrijvingskosten voor woningen elk jaar 3.636% bedragen, terwijl deze voor bedrijfspanden 2.564% zijn.
Voorbeeld afschrijving huurwoning
Om de bovenstaande cijfers te gebruiken, zou een huurwoning met een kostenbasis van $ 200,000 een jaarlijkse afschrijvingskosten van $ 7,273 hebben. Een commercieel onroerend goed met dezelfde kostenbasis zou een afschrijvingslast hebben van $ 5,128.
Als u zich in de belastingschijf van 22% bevindt, om één voorbeeld te kiezen, zouden de afschrijvingskosten op een huurwoning met een kostenbasis van $ 200,000 uw belastingaanslag met $ 1,600 verlagen. De jaarlijkse belastingbesparing als gevolg van de afschrijvingskosten op een commercieel onroerend goed met dezelfde kostenbasis zou $ 1,128 zijn.
Regels voor belastingafschrijving op huurwoningen
De componenten van een huurwoning kunnen echter niet worden afgeschreven. Omdat de waarde van grond of een perceel grond niet verslechtert, kan er niet afgeschreven worden. Reguliere bedrijfskosten, zoals kosten voor vastgoedbeheer, regulier onderhoud en onroerendgoedbelasting, kunnen ook niet worden afgeschreven. In plaats daarvan zal de aftrek plaatsvinden op de totale huurinkomsten in het jaar waarin ze zich voordoen. In IRS-publicatie 527 staan verschillende voorwaarden die moeten worden vervuld om huurwoningen af te schrijven:
#1. U moet eigenaar zijn van het onroerend goed
Naar inkomsten genereren, moet u een woning verhuren. De gebruiksduur van grond moet bepaalbaar zijn omdat deze nooit afnemende factor is.
#2. Onroerend goed moet een gebruiksduur hebben van meer dan een jaar
Omdat het onroerend goed minder dan een jaar in bezit is, kunnen fix-and-flip-investeerders het niet afschrijven. Omdat groothandels nooit daadwerkelijk bezit nemen van het onroerend goed dat ze verkopen, kunnen ze geen aanspraak maken op afschrijvingsaftrek.
#3. Sommige artikelen worden sneller afgeschreven
Sommige renovaties aan uw huurwoning kunnen volgens de IRS sneller dan 27.5 jaar worden afgeschreven. Apparaten kunnen bijvoorbeeld over vijf jaar een korting krijgen, terwijl verbeteringen zoals een weg of hekwerk over 15 jaar kunnen worden afgeschreven. U kunt desgewenst een afzonderlijk afschrijvingsschema voor elke verbetering bijhouden, of u kunt eenvoudig de waarde van items zoals apparaten of een nieuwe omheining toevoegen aan uw totale kostenbasis, wat we hierna zullen bespreken.
Hoe u uw kostenbasis voor huurwoningen kunt berekenen
De prijs die u voor het onroerend goed hebt betaald, plus eventuele extra kosten, vormen uw kostenbasis. De kostenbasis die wordt gebruikt voor afschrijvingsdoeleinden omvat niet de waarde van het perceel of de grond, in tegenstelling tot de marktwaarde. Omdat grond, althans volgens de IRS, niet aan slijtage onderhevig is, is er niet op af te schrijven.
Uw startkostenbasis is $ 130,000 als u $ 150,000 hebt betaald voor een huurwoning in een lokale onderverdeling met een kavelwaarde van $ 20,000. Ook eventuele extra toegestane kosten, zoals sluitingskosten of verbouwingen, moet u meerekenen. Onthoud dat hoe groter uw kostenbasis, hoe hoger uw niet-contante jaarlijkse afschrijvingskosten zullen zijn en hoe lager uw belastbaar inkomen.
Veelvoorkomende verbeteringen aan huurwoningen
Items die de waarde of het nut van het onroerend goed verhogen of het in een nieuwe of zo goed als nieuwe staat herstellen, kunnen zijn:
- Een nieuwe structuur toevoegen aan uw huis, zoals een garage of een zolder verbouwen tot een studio-appartement.
- installatie van een nieuw HVAC of elektrisch systeem
- Vloerbedekking of andere soorten vloeren toevoegen aan de hele kamer.
- Het toevoegen van een rolstoelhelling of het bestraten van de oprit om het huis beter bereikbaar te maken.
Voorbeeld van het berekenen van de afschrijving van woningen
De afschrijving van een huurwoningberekening gaat met de volgende formule:
Gebouwwaarde = aankoopprijs minus grondwaarde
Jaarlijkse toegestane afschrijving = bouwwaarde / 27.5 jaar
Overweeg als voorbeeld een eengezinswoning van $ 150,000. De grondwaarde van het perceel is $ 20,000 en je hebt $ 5,000 geïnvesteerd in kapitaalupgrades toen je het kocht. Dit zijn uw jaarlijkse afschrijvingskosten:
$ 150,000 aankoopprijs minus $ 20,000 aan grondwaarde is gelijk aan $ 130,000 aan bouwwaarde plus $ 5,000 aan verbeteringen.
Afschrijvingskosten per jaar = $ 135,000 ($ 130,000 gebouwwaarde + $ 5,000 renovaties) / 27.5 jaar = $ 4,909 per jaar.
Hoe afschrijving helpt om het belastbare netto-inkomen te minimaliseren
Laten we eens kijken naar het aanzienlijke voordeel dat afschrijvingskosten vastgoedbeleggers bieden. Afschrijving is een niet-contante aftrek gebaseerd op de veronderstelling dat een woning over 27.5 jaar zal verslijten of achteruitgaan.
Als uw eengezinshuur $ 18,000 aan jaarlijkse brutohuur verdient en uw totale operationele kosten, waaronder zaken als beheer van onroerend goed, normaal onderhoud en reparaties, rentekosten en onroerendgoedbelasting, 50% van uw bruto-inkomen uitmaken, is uw jaarlijkse netto-inkomen kost $9,000. Ons belastbaar inkomen is echter minder dan de helft daarvan, dankzij het voordeel van afschrijvingen. Vóór afschrijving is het totale jaarinkomen van $ 18,000 minus $ 9,000 operationele kosten $ 9,000. $ 4,091 belastbaar inkomen minus $ 9,000 niet-contante afschrijvingskosten
Hoewel we in dit voorbeeld nog steeds een contante winst van $ 9,000 hebben, hoeven we slechts over ongeveer de helft belasting te betalen. Als u zich in de belastingschijf van 32 procent bevindt, hebben de afschrijvingskosten van uw eengezinswoning u waarschijnlijk $ 1,571 bespaard federale inkomstenbelasting alleen.
Uiteindelijk helpt afschrijving investeerders in huurwoningen aanzienlijk om het belastbare inkomen aanzienlijk te verlagen en soms te elimineren. De IRS is van mening dat woningen over 27.5 jaar verslijten of afschrijven. Grote verbeteringen, zoals een nieuw dak of een HVAC-systeem, kunnen de kostenbasis voor afschrijving verhogen. Hoe groter de kostenbasis, hoe groter de jaarlijkse afschrijvingskosten. Natuurlijk, voordat u uw belastbaar inkomen, wilt u een huurwoning vinden om af te schrijven.
Wat is het verschil tussen boekafschrijving en fiscale afschrijving?
Het bedrag aan afschrijving dat een belastingbetaler claimt als aftrek op zijn belastingaangifte voor een specifiek belastingjaar, wordt 'belastingafschrijving' genoemd. De kosten die een bedrijf maakt voor het gebruik van een vast activum gedurende de gebruiksduur van het activum, worden boekafschrijving genoemd.
Wat is het nut van fiscale afschrijving?
Belastingaftrek voor afschrijvingen is toegestaan voor zowel residentiële als commerciële investeringsgebouwen. Op dezelfde manier als andere vastgoedkosten, zoals financieringskosten, vastgoedbeheervergoedingen, reparaties en onderhoud, enz., wordt de aftrek gebruikt tegen het inkomen van het vastgoed.
Wat is het doel van afschrijving op belasting?
Afschrijving is een techniek die wordt gebruikt om een deel van de kosten van een actief te verdelen over perioden waarin de materiële activa hebben bijgedragen aan het genereren van inkomsten. Het bedrag van de belastbare winst wordt verminderd met de afschrijvingskosten van een bedrijf, waardoor het bedrag aan verschuldigde belastingen wordt verlaagd.
Hoe heet fiscale afschrijving?
De lineaire techniek, ook wel de eenvoudige afschrijvingsmethode of de afschrijvingsmethode volgens de primaire kosten genoemd, bepaalt de waardedaling van een actief gedurende zijn gebruiksduur tegen een vooraf bepaald percentage per jaar.
Wat zijn 2 verschillende soorten afschrijvingen?
De vier basisafschrijvingstechnieken zijn lineair, tweevoudig afnemend, totaal aantal jaren en productie-eenheden. Elke techniek wordt gebruikt voor verschillende bedrijfs- en activacategorieën.
Veelgestelde vragen
Hoe werkt afschrijving op belastingen?
Afschrijvingen verminderen het bedrag aan belastingen dat een bedrijf of bedrijf betaalt door de waardedaling van een actief of activa in kaart te brengen.
Hoeveel afschrijving kan ik claimen?
De meeste huurwoningen in de Verenigde Staten worden afgeschreven tegen een tarief van 3.636 procent per jaar over een periode van 27.5 jaar. Op grond kan niet worden afgeschreven; alleen de waarde van constructies kan worden afgetrokken.
Wat is het verschil tussen boekhoudkundige en fiscale afschrijvingen?
Het belangrijkste onderscheid tussen boekhoudkundige afschrijving en belastingafschrijving is dat boekhoudkundige afschrijving wordt berekend met behulp van boekhoudprincipes, terwijl belastingaftrek wordt berekend met behulp van IRS-normen.
Gerelateerde artikelen
