家主または不動産管理者として、賃貸物件での予期せぬ出来事に対処しなければならない機会は数多くあります。 不動産所有者は、可能な限り借主の立ち退きを回避しようとしますが、場合によってはそれが必要になる場合もあります。 ただし、賃貸物件の所有者には選択の余地があります。 これは「Cash for Key」の取り決めとして知られています。 平たく言えば、「鍵は現金」契約とは、家主または不動産所有者が賃貸人に退去の代金を支払うことです。 簡単そうに見えますが、物事は難しくなる可能性があります。 差し押さえられた家の占有者は、移転資金と引き換えに、その物件を良好な状態で残し、「鍵と引き換えに現金」という条件で退去することを約束しなければならない。 テナントの退去の早さにもよりますが、通常は数千ドルの補償金が支払われます。
長期にわたる高額な立ち退き手続きを防ぐために、貸し手は鍵と引き換えに現金を提供する場合があります。 住宅所有者は、「鍵の現金化」契約に署名する前に、住宅ローンの支払いが免除されることを確認する必要があります。
現金で鍵を手に入れる
Cash for Keys は、住宅所有者に物件の鍵と引き換えに現金を提供するプログラムです。 このプログラムは、差し押さえに直面している住宅所有者、またはすでに住宅を差し押さえられてしまった住宅所有者を支援するために設計されています。 Cash for Keys を使用するには、住宅所有者は参加している金融業者または住宅相談機関に連絡する必要があります。 貸し手または代理店は住宅所有者の状況を評価し、プログラムの対象となるかどうかを判断します。 住宅所有者が資格がある場合、鍵と引き換えに現金が提供されます。 現金の支給額は金融機関や住宅相談機関によって異なります。 ただし、ほとんどのプログラムでは 1,000 ドルから 5,000 ドルの範囲で提供されます。 Cash for Keys に参加する住宅所有者は、一定の期間内に不動産を明け渡すことに同意する必要があります。 所要時間は金融機関や住宅相談機関によって異なります。
鍵の現金化は、差し押さえに直面している住宅所有者にとって役立つ選択肢となります。 このプログラムは、住宅所有者が差し押さえのストレスや煩わしさを回避するのに役立ち、経済的に立ち直るのにも役立ちます。 Cash for Keys を利用する場合のアドバイスは次のとおりです。
1. できるだけ早く、参加している金融機関または住宅相談機関に連絡してください。
2. 自分の財務状況に関する詳細を共有する準備をしてください。
3. あらかじめ決められた時間内に家を出る計画を立ててください。
4. 供給される通貨の量は変動する可能性があることを認識してください。
5. 参加に同意する前に、プログラムについて詳しく調べ、すべての規則を理解していることを確認してください。 Cash for Keys の使用を検討している場合は、必ず下調べを行い、すべての選択肢を認識してください。
現金で鍵を受け取る契約
住宅所有者と貸し手との間で、特定の期日までに物件を明け渡し、良好な状態に保つことを宣言する書面による合意が、「鍵の現金化」の中核です。 住民は、住宅を破壊したり、銅、電化製品、照明器具を持ち出さないことに同意します。 また、住居を徹底的に掃除し（「ほうきできれい」または「ほうきで掃いた」状態とよく言われます）、ペットや私物を置き去りにしないことも約束しなければなりません。 「鍵は現金で」というフレーズには、物件のテナントが退去しない場合には立ち退きを行うと警告する立ち退き通知が添えられることもあります。 貸し手は「鍵の現金」を提供する必要はなく、自動的に提供することもありません。
貸し手が「鍵の代わりに現金」を提供する場合、通常は数千ドルになります。 これにより、引っ越し会社を雇う費用と新居での保証金の支払い費用の少なくとも一部がカバーされます。 テナントの退去の早さによって価格が変動する場合があります。 すぐに行動を起こせば、3,000 か月待った場合 (おそらく 500 ドル) よりもはるかに多くのお金 (たとえば XNUMX ドル) を稼げる可能性があります。 さらに、一部の貸し手は速やかな撤退を要求し、引き換えに現金のみを支払う可能性があります。
現金と鍵の契約手順
#1. テナントと打ち合わせ。
賃貸人との対決は、鍵の現金化プロセスの最初の段階です。 これには、テナントのところへ行き、賃貸契約に違反していることを説明し、立ち退きに直面することが必要となります。 そうすれば、骨の折れる立ち退きプロセス全体をテナントに説明できます。 影響、コスト、将来および保証金にどのような影響を与える可能性があるかを完全に説明してください。
#2. テナントに鍵の代わりに現金を説明する
ほとんどの賃貸人は鍵の現金という概念を知らないため、不動産所有者がそれについて説明することが重要です。 不動産投資家として、テナントの自発的退去と引き換えに金銭を提供する意思があることを説明してください。 オファーをする前に、州および地方の法律を確認することが重要です。
#3. 書面による同意の取得
不動産管理における他の契約や合意と同様に、これを書面で取得することが重要です。 これは将来の紛争の可能性を減らすため、関係者全員にとって利益となります。 これを達成するには、現金交換契約フォームが最適な方法です。 このフォームは通常、退去手続きがどのように進むかを詳しく説明する複数の文で構成されます。 文書には、退去日、テナントに提供される現金、物件の状態が含まれています。
キーズ・カリフォルニアへの現金
差し押さえの際、通常はあなたがまだそこに住んでいる間に、あなたの家はあなたのもとから売り払われます。 新しい所有者はあなたにできるだけ早く立ち去ってもらいたいと考えているでしょう。 良いニュースは、辞めるためにお金を提供してくれるかもしれないということです。 カリフォルニア州は、Cash for Keys により、差し押さえプロセスをあらゆる側にとって簡単にする方法を確立しました。 住宅が差し押さえられて売却された場合、新しい所有者にとって最も困難な課題は、住民を立ち退かせることです。 特定の状況では、占有者が前の所有者である場合もあれば、居住者がテナントである場合もあります。 いずれにせよ、多くの銀行は、新しい所有者として、テナントを迅速かつ首尾よく立ち退かせるために「鍵の現金化」として知られる方法を採用するでしょう。 これは、占有者が不動産を完全に明け渡す代わりに、現在の占有者に指定された金額を支払うことを伴います。
これは一定の期間内に行われ、その時間まで物件を維持し、物件をきれいにして「ほうきで掃いた」状態にし、すべての電化製品を残し、最終的にはすべての鍵とガレージのドアオープナーを新しい居住者に引き渡します。 テナントの権利法は州ごとに異なり、さらには都市間でも異なります。 たとえば、カリフォルニア州では、ロサンゼルスなどの地域社会が、立ち退きに直面しているテナントに対してより強力な保護措置を提供する地方規制を可決した。 ロサンゼルス市はまた、この保護を家賃管理されていない物件にも一時的に拡大する条例も承認した。
#1。 カリフォルニアで鍵を現金で手に入れる
契約している賃貸契約の種類によっては、契約期間中その物件に滞在することが許可される場合があります。 さらに、新しい所有者はすべての通知義務に従わなければなりません。 元所有者としてのあなたの権利はテナントの権利ほど広くないかもしれませんが、あなたには通知し、立ち退き手続きを行う権利があります。 カリフォルニア州には、新しい所有者に代わって誰が鍵の現金を提供できるかを規定する追加の法律があります。 所有者および/または貸し手またはそのサービサーに代わってテナントに鍵の現金交換契約の締結を勧誘する参加者は、州の商業および職業法 10131 に基づいて業務を行う不動産仲介業者または不動産販売員でなければなりません。
現金で鍵を差し押さえる
差し押さえを受けようとしている人は、その手続きが不当である、または新しい所有者が不当な行動をしていると考える場合、家に重大な損害を与える可能性があります。 さらに、差し押さえられた不動産から誰かを立ち退かせるための法的手続きは、多くの場合、費用と時間がかかります。 その結果、元の住宅所有者に静かに自発的に退去するよう促すために、新しい所有者（通常は差し押さえを行った銀行）が一時金を提供することがありました。
住宅ローンが滞っていて、差し押さえ手続きが差し迫っていると貸し手から通知された場合、差し押さえに代わる証書が選択肢になる可能性があります。 HUD のガイドラインによれば、貸し手が差し押さえの代わりに証書に同意した場合、不動産を放棄した場合に最大 2,000 ドルの現金での和解金を受け取る資格がある可能性があります。 交渉を行って、それに代わる行為を実行するのは困難な作業です。 これを希望する場合は、差し押さえ前後の問題を専門とする不動産弁護士に相談する必要があります。 これにより、この選択を実行するかどうかを決定する前に、すべての事実を確実に把握できます。 また、代わりの証書と併せて鍵と現金の交換交渉を行う際に、適切な代理人がいることも保証されます。
不法占拠者に鍵を現金で与える
住宅危機のせいで、現在競売で購入されている住宅の多くは数カ月、場合によっては数年も放置されており、日和見的不法占拠者の格好の標的となっている。 不法占拠者は、不利な所有権を盾として利用して、競売後も所有権を保持することがよくあります。 不動産から誰かを立ち退かせるには、新しい所有者は弁護士に依頼し、長期にわたる立ち退き手続きを開始する必要があり、これにより支出が増加し、資産が拘束されることになります。 政府はこのアプローチで本質的に不法占拠者を奨励している。 同州の不利益占有法は、不法占拠者に対し召喚状の受理後出廷の30日前の通知と、異議が申し立てられた場合の30日間の休暇を与えるという他に類を見ない法廷手続きを特徴としている。
その時点で、彼らは立ち退き異議を申し立て、偽造の賃貸借契約を提供し、立ち退きを何か月も延期することができます。 多くの状況において、フロリダの不法占拠者は、立ち退きまで少なくとも 12,000 か月間は家を占有することができると確信できます。 不法占拠者はこのことをよく知っています。 立ち退き裁判所の対応が遅いため、不法占拠者の数は全国的に拡大し続けている。 これらの法律にはさらに複雑な問題が伴います。 不法占拠者らは、裁判所の判決が出て立ち退きを強制されるまで数か月あることを知って、恐喝に手を染めた。 不動産所有者は、長期にわたる法的手続きを回避するために、「鍵の現金化」として知られるこの闇市場の方法で不法占拠者に支払うことに同意します。 住宅所有者は、不法占拠者に自分の土地を立ち退かせるためにXNUMXドル以上を支払うことが知られています。
多くの所有者は、合意に応じなければ訴訟費用を支払わなければならず、何か月も財産を差し押さえられることになるため、合意を受け入れる以外に選択肢はないと考えている。 空き物件を購入すると、何か月もトラブルが発生し、数千ドルもの法的請求が発生したり、狡猾な不法占拠者による恐喝に見舞われる可能性があることを認識し、多くの購入希望者は、放棄された物件を購入しないことを決めるかもしれません。
鍵の現金とは何ですか?
家主は現金を鍵として使用し、お金と引き換えに賃貸人に物件を退去するよう説得することができます。 この方が、立ち退き手続きを進めるよりも費用がかからないことがよくあります。
鍵の現金交換契約ではいくらの金額を提示すればよいですか?
鍵の現金での金額。 ほとんどの場合、料金は家賃の半月分と保証金、または家賃の 1,000 か月分です。 もう 3,000 つの選択肢は、立ち退き通知が提出されていた場合に請求されるであろう訴訟費用の額を提示することです。通常、これは XNUMX ドルから XNUMX ドルの範囲で変動する可能性があります。
鍵の現金はどのように計算しますか?
通常、その合計額は家賃の 1,000 か月分または家賃の半月分 + 保証金となります。 もう 3,000 つの選択肢は、立ち退き通知が提出されていた場合に発生したであろう訴訟費用の額を記載することです。 これらの費用は通常 XNUMX ドルから XNUMX ドルの範囲です。
ニューヨークでは鍵の現金交換は合法ですか?
鍵と引き換えの取り決めは、家主とテナントの両方が遵守しなければならない強制力のある契約です。
カリフォルニアで鍵を現金でいくらで買える？
テナントに提供される金額は一般に変動し、多くの場合調整可能です。 「鍵の現金化」プログラムを利用した人々からの逸話によると、鍵の対価としてテナントに提供される最低額と最高額は通常、それぞれ 500 ドルと 5,000 ドルです。
イリノイ州では現金で鍵を交換することは合法ですか?
現在のテナントを法的に立ち退かせるために、賃貸物件の新しい所有者または投資家は、鍵と引き換えに現金を提供する場合があります。 これを行うには、テナントは 2009 年差し押さえ時のテナント保護法に基づく権利を放棄する必要があります。
礼金の現金は課税対象ですか?
Form 1099 を提出する必要があるかもしれません。 「現金で鍵」という引っ越し補助金を受け取ったら、それを受け取るべきですか? 支払いの種類と、すでに支払った家賃を超えるかどうかによって答えが決まります。 申告に影響を与える可能性のある決定を下す前に、必ず税理士のアドバイスを得てください。
礼金は交渉可能ですか？
良いニュースは、家賃や礼金は通常、少なくとも部分的には交渉可能であるということです。 しばらく滞在したい場合は、礼金を取って長期的には家賃を節約したほうが良いことがわかるかもしれませんし、その逆も同様です。
まとめ
所有者は、「鍵に現金」の取り決めによる税金への影響も考慮する必要があります。 住宅所有者は支払いを収入として申告する必要があり、貸し手はそれを IRS に報告します。 何らかの支援を受けている人は、「鍵の支払い」を受け入れることが資格に影響を与えないことを確認する必要があります。 さらに、不動産所有者は、「鍵の現金」として支払った税金の 20% ～ 30% を節約することを検討する必要があります。
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参考文献
