不動産市場に関わる専門家の協力が成功には不可欠です。 住宅を売る側も買う側もお互いを必要としています。 不動産ブローカーとエージェントがこれら XNUMX つのグループを結び付ける機会は、複数のリスティング サービスによって最大化されます。 Multiple Listing Service (MLS) は、不動産業者が販売中の住宅について相互に連絡するために使用するリソースです。 不動産における複数掲載サービス (MLS)、オンラインでの仕組み、例について詳しく知りたい方は、読み続けてください。
不動産におけるMLSとは何ですか?
販売中の住宅情報を提供するために、協力する不動産業者が「MLS」と呼ばれるデータベースを作成しました。 住宅購入者と販売者を結び付けるために、MLS を使用すると、仲介業者はお互いの販売物件リストを閲覧できるようになります。 情報を組み合わせて交換し、手数料を分割することにより、この取り決めは上場ブローカーと販売ブローカーの両方に利益をもたらします。
リンクされた仲介業者によって売りに出されている住宅は、通常、複数の仲介業者によって書籍または電子データベースにまとめられており、これらの仲介業者によって定期的に更新されます。 各軍人は関係者から書籍のコピーを印刷物またはオンラインで受け取ります。
MLS の仕組み 不動産
各仲介業者が自社の仲介業者の物件以外にも目を向けることで、住宅の販売をより成功させ、顧客により良いサービスを提供できることが明らかになったとき、不動産仲介業者間のより良い協力を促進するために、複数掲載サービスが 1800 年代に確立されました。 本質的に、MLS は、相互に有益なサービスを通じて互いの住宅を掲載するための不動産仲介業者間の契約です。 当初の複数出品サービス (MLS) はカタログを通じて配布されていましたが、現在では実質的にすべてオンラインで利用できます。
MLS の概念は一般的なものであり、管理組織がないため、「MLS」という用語を商標またはブランドとして登録することはできません。 通常、不動産仲介業者はローカルで協力して、独自のローカル複数リスト サービス (MLS) を開発します。 その結果、さまざまな不動産業者の Web サイトに掲載されている全国の物件情報はすべて、数百の地域データベースに分割されています。
各 MLS にアクセスするには、不動産ブローカーおよびエージェントは会費または会員料を支払う必要があります。 その代わりに、エージェントは、物件の物件面積や特徴などの物件情報、写真、詳細情報など、近隣の住宅に関する情報を入手します。 承認されたブローカーとエージェントのみが MLS へのアクセスを許可されます。 各 MLS には独自の慣行がある場合でも、通常はすべて全米不動産業者協会 (NAR) によって確立されたガイドラインに従っています。
複数のリスティングサービスが必要な理由
デジタル時代では、購入者は数多くの不動産や仲介の Web サイトを閲覧できます。 このような暴露にもかかわらず、MLS の必要性は依然として存在します。 買主が MLS の会員である仲介業者と連携すると、仲介業者は、参加している仲介業者がオンラインで販売に出品しているすべての住宅に簡単にアクセスできます。
MLS リストには通常、個人の連絡先情報や上映時間に関する情報も含まれています。 この統合サービスを使用せずに、その地域で適切な物件を特定するには、仲介業者は、それぞれ異なる仲介業者の多数の Web サイトを参照する必要があります。
複数出品サービスを利用するメリット
MLS のすべての参加者がその恩恵を受けます。 ビジネス的には、共同して MLS を構築することで、不動産業者は販売顧客に最大限のエクスポージャーを提供できると同時に、将来の購入者が住宅市場を完全に理解していることを保証できます。
さらに、中小企業も大手企業と同じリスティングにアクセスできるため、業界の競争力と平等性が確保されています。
MLS は、売り手にとって不動産をより迅速に、より高い価格で販売するのに役立ちます。 住宅購入者は、MLS を利用するエージェントと連携することで、その地域で購入可能な物件の全体像を確実に把握できると感じることができます。
複数出品サービスの例
不動産複数掲載サービスをより深く理解するには、以下の例をご覧ください。
- 例 1: ジャックは家を購入したいと考えていました。 彼は他のウェブサイトのデータを信じるかどうか決断する必要がありました。 そこで彼は不動産業者にアドバイスを求めました。 このエージェントはジャックに代わって MLS データベースを検索し、理想的な物件を見つけるために必要な条件を入力します。 通常、エージェントがデータを提供するため、データが正確であると信頼できます。 条件を満たす物件が見つかったら、契約を完了することができます。
- 例 2: 2022 年 XNUMX 月の調査によると、テキサス州の住宅不動産価格は上昇し続けています。 XNUMX か月間着実に上昇していたにもかかわらず、売上が不足することはありませんでした。 MLS は引き続き最も信頼できる最新の住宅データ情報源であるため、報告書はまた、MLS に不動産を掲載する住宅所有者が増加していることも示しました。
メリットとデメリット
MLS システムの主な利点と欠点は次のとおりです。
Advantages
- すべてのデータは、出品エージェントによって MLS に入力される必要があります。 その結果、その正確性をチェックしてくれるという保証があります。 さらに、MLS を管理する委員会によって管理されており、データは通常信頼できます。
- 買い手と売り手には、潜在的な顧客の大規模なデータベースへのアクセスが提供されます。
- 不動産業界は大多数の先進国の経済に大きく貢献しており、MLS は取引を容易にする物件情報のデータベースを構築しています。
デメリット
- 特定の MLS は他の MLS とリスティングを交換しないため、他の不動産業者協会の会員になる必要がある場合があります。 これにより、追加コストが発生する可能性があります。
- 自動化されています。 したがって、停電は日常業務に支障をきたし、編集や更新に遅れが生じ、取引が失われる可能性があります。
- 一般的な手数料率は 5 ～ 7% で、業界標準よりも高いと考えられているため、買い手に負担がかかります。
- 物件の特定が容易になったとはいえ、技術開発や法外な手数料により、物件は望ましくない、時代遅れなものになってしまいました。
複数のリストサービスの要件
インターネットなどの物件情報に関しては、MLS の物件情報データベースが最も正確であると考えられています。 新しいリストは一定の期間内に追加する必要があります。 会員が期限までに出品データを完成させなかった場合、罰金が科せられる場合があります。 出品契約が締結されてから約 24 ～ 48 時間後にこれが起こります。
MLS 協会は、面積から指示や場所に至るまで、入力された情報の高レベルの正確性を維持しています。 この要件の詳細は変更される可能性がありますが、多くの場合、一定の量と一定の品質の写真の両方を含めることが必須となります。
紛争と苦情
MLS 組織は通常、紛争の性質に応じて調停、仲裁、またはその両方を必要とします。 各地域の MLS には倫理委員会があり、メンバーが他のメンバーに関して抱いている苦情を聞きます。 委員会は決定を下す前に、双方の主張を検討します。 これらの問題の多くは手数料に関連しています。
「大義の調達」の問題は、インターネットの使用によってさらに悪化しました。 人々はウェブサイトで売りに出す住宅を探し、物件に関する質問を掲載エージェントに電話または電子メールで問い合わせることがあります。 別のエージェントが同じ購入者を引き渡した場合、リスティングエージェントは、最初は購入者の住宅探しを手助けしたため、後で自分たちが調達の原因になったと主張する可能性があります。
倫理委員会は、誰がいつ何をしたかを考慮して、このような状況を全体的に評価することになります。 ほとんどの場合、物件掲載エージェントと購入者とのやり取りが物件に関する質問に答えることに限定されている場合、購入者のエージェントはコミッションを受け取る権利があります。
州ライセンス委員会が次のステップであるため、複数のリスティングサービスが会員に関する顧客の苦情の最初の連絡窓口になろうとしています。
MLSはどのように開発されたのですか?
NAR は、MLS はプライベート データベースであると述べています。 各地域の地元の不動産業界が各 MLS を開発、維持、資金提供しています。
MLS では、不動産業者が包括的な詳細と画像を含む物件情報を投稿します。 参加しているエージェントとブローカーは、MLS データベース上でアクセス可能なデータを頻繁に更新します。
MLS は、不動産を自分で売却する住宅所有者が追加することはできません。 自分の家をそこに掲載するには、エージェントやブローカーと契約する必要があります。
MLSは何人いますか?
不動産標準化機構によると、現在米国には約 600 の MLS が存在しますが、この数は地域統合により年ごとに変動します。 ただし、MLS の使用は他の国ではあまり一般的ではありません。
フロリダ州パームビーチでダグラス・エリマンの不動産仲介業者を務め、『The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home』の著者であるケイティ・セブランス氏は、「この点において米国は珍しい」と述べています。 「ほとんどの国は国際的にMLSを持っていないか、あっても市場のごく一部しかカバーしていない」と著者は言う。
さらに、MLS のないアメリカ市場もいくつか選ばれています。 そのような例の XNUMX つがニューヨーク市です。 ニューヨーク市には MLS はありませんが、利用可能な不動産物件をシンジケートする他の地域サービスがあります。
MLS は売りに出されているすべての不動産をリストに掲載していますか?
MLS には、売りに出されている住宅の大部分がリストされています。 ただし、市場から完全に売却される住宅（MLS）など、いくつかの例外もあります。
「所有者が厳密に売りに出している住宅は、通常、MLS データベースには見つかりません」と、ユタ州ソルトレークシティの RE/MAX マスターズの不動産エージェント、ジェン ホーナー氏は言います。 同氏は、これは特定の仲介業者が掲載する住宅にも当てはまる可能性があると主張し、「大手仲介業者は独自のデータベースにのみ掲載を掲載し、住宅在庫をMLSシステムに掲載しないことを選択することができる」と主張する。
この件について、NARの会員不動産業者向けの明確な協力方針では、「不動産物件を一般に販売してからXNUMX営業日以内に、物件掲載ブローカーは他のMLS参加者との協力のためにMLSに物件物件を提出しなければならない」と規定されている。
エージェントなしでローカル MLS にアクセスできますか?
不動産を MLS にオンラインで掲載できるのは、認可を受けた不動産ブローカーおよびエージェントのみです。 ただし、一部の地域では専門家の支援なしで誰でも MLS のリストを閲覧できます。
「一部の地域の MLS データベースには『一般向けの側面』があるため、消費者は同じリストにアクセスでき、代理店の側面を隠すことができます」とセブランス氏は主張します。 エージェント側は、上映、物件へのアクセス、オファーの提出方法、代理店とコミッションの協力、市場分析を行う能力について、もう少し知識があれば十分です。
多くのブローカーは、顧客に自社のリストへのアクセスを提供しています。 しかし、繰り返しになりますが、一般の人々はブローカーやエージェントが保有するすべての情報にアクセスできるわけではありません。
複数掲載サービスへのアクセスには不動産ライセンスが必要ですか?
買主または売主は、多くの場合、不動産業者を通じてローカルの複数掲載サービス (MLS) にアクセスする必要があります。 実際にMLSに物件を掲載するには不動産ライセンスが必要です。 多くの都市では、不動産ライセンスを取得したくない場合や、専門の売主エージェントと協力したくない場合に、あなたの家をリストに掲載してくれる定額料金の複数リストサービスを提供しています。
MLSとは何の略ですか?
MLS: 複数リストサービス
ニューヨーク州立MLSとは何ですか?
ニューヨーク州全体は、州全体の不動産複数掲載サービスのサービスを提供しています。
MLS と Zillow はどう違うのですか?
一般的な MLS には、不動産に関するデータ フィールドが 300 を超えていますが、Zillow のデータ フィールドは 50 ～ 80 です。 したがって、Zillow は物件に関する限られた量の詳細のみを提供します。 一方、MLS には、過去 10 ～ 20 年間のすべての市場時間、上場の詳細、写真、失敗した上場が含まれています。
MLS が不動産業界で重要なのはなぜですか?
住宅購入者と販売者を結び付けるために、MLS を使用すると、仲介業者はお互いの販売物件リストを閲覧できるようになります。
MLSのオーナーは誰?
MLS (複数掲載サービス) は、不動産仲介業者が物件を共有し、協力して住宅を販売するためのプラットフォームです。 これは通常、仲介業者協会または多くの不動産業者グループによって管理されるエンティティです。
MLSに入るにはどうすればいいですか？
各クラブのMLS公開トライアウトに参加するのも戦略のXNUMXつだ。 現実的に考えれば、プロでプレーしたことがない選手が、オープントライアウトで並外れた成績を残さない限り、MLSのトライアウトからそのまま最初の契約にサインされる可能性は低い。
まとめ
複数掲載サービス (MLS) の目的は、不動産の販売と売りに出されている不動産の特定を容易にすることです。 Zillow、Trulia、Redfin などの大規模な不動産 Web サイトが出現したにもかかわらず、MLS は依然としてほとんどの場所で販売物件を見つけるための最も正確かつ最新の方法です。
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参考文献
