ショートセールは2008年から2012年にかけて人気がありましたが、今日の繁栄している不動産市場では今では珍しいものです。 それにもかかわらず、売り上げが短いと住宅購入市場に戻る可能性があります。 短期間の販売は家に素晴らしい取引をもたらす可能性がありますが、それは通常、多くのグリットと忍耐、そして多くの運を必要とします。 これは、不動産業界における短期販売プロセスと住宅ローンのガイドです。
ショートセールとは何ですか？
抵当流れの販売としても知られているショートセールは、あなたがあなたの住宅ローンに支払うべき金額よりも少ない金額であなたの家を売ったときに起こります。 あなたの住宅ローンサービサーがショートセールに同意した場合、あなたはあなたの家を売って、あなたの住宅ローン残高の一部を完済するためにそのお金を使うことができます。 状況によっては、残高に対して金銭的貢献が必要になる場合がありますが、ショートセールが完了すると、残りの残高を支払う義務がなくなります。これは「不足免除」と呼ばれます。
ショートセールはどのように機能しますか
短期間のセールで家を低価格で購入することはできません。 短期販売の家を購入するための入門書は次のとおりです。
- 貸し手は同意する必要があります： 貸し手は最初にショートセールに同意する必要があります。 典型的な住宅販売の場合、収益は最初のローンの返済に使用されます。 短期間の販売では、住宅は売り手が支払うべき金額よりも安く売れるため、貸し手は全額を受け取ることはありません。 結果として、売却は元の貸し手によって承認されなければなりません。
- ベンダーは、他に選択肢がないことを実証する必要があります。 ベンダーはある種の困難を示さなければなりません。 彼らが住宅ローンの支払いを続けることができず、最終的にデフォルトになることを示すことができれば、特に貸し手が通過したくない場合、貸し手は従う可能性が高くなります 差し押さえプロセス そして、自分で家を売ります。
- 住宅の価格は、市場の価値と一致している必要があります。 多くの場合、市場が下落し、それに比例して住宅の価値が下落したため、短期販売が完了します。 買い手が支払う価格は通常、市場価格でなければなりません。
- 売り上げが不足していることを報告する必要があります。 最後に、住宅ローンの未払い額よりも少ない金額で住宅がリストされている場合は、その差額を事前に記載する必要があります。 潜在的な買い手は、住宅の売却価格が住宅ローンの残高よりも低いことに注意する必要があります。そのため、売り手との取引に加えて、貸し手と交渉する必要があります。
ショートセールプロセスを完了するのにどのくらい時間がかかりますか？
ショートセールは数週間または数ヶ月で完了することができます。 短期間の販売は、より複雑な取引であるため、完了するまでに時間がかかります。 さらに、元の貸し手は、ショートセールのオファーを分析して、それが受け入れられるかどうかを確認する必要があります。 貸し手が差し押さえプロセスを継続することで彼らにより多くのお金を稼ぐことができると信じている場合、彼らはショートセールの取り決めを拒否するかもしれません。
短期間の取引の経験がある不動産業者と協力することはあなたが時間を節約するのを助けるかもしれません。 ショートセールは、専門の代理人または弁護士の支援を求める必要がある不動産取引の一種です。 すべての不動産ブローカーがショートセールを管理する資格があるわけではないので、特定のトレーニングと確かな実績を持つブローカーと話をするようにしてください。 ショートセールについてすべてを理解し、他の人と交渉した不動産業者をあなたの側に置くことは、取引を成立させる可能性を高めるでしょう。
短期間の販売プロセスを通じて家を購入する手順
「Foreclosuresを購入するための完全な馬鹿のガイド」の共著者であるBobbiDempseyによると、典型的な短期販売プロセスは、多くの場合この順序で一連の段階を伴います。
- 見込みのある売り上げを探します。
- プロパティを調べます。
- あなたの研究を行ってください。
- すべてのリーエンと住宅ローンを見つけます。
- 資金を決定する
- 貸し手と連絡を取ります。
- 必要に応じて、貸し手の短期販売申請書に記入します。
- 提案をコンパイルします。
- 条件について交渉する必要があります。
- トランザクションを完了する
ステップ1：見込みのある売り上げを見つけます。
オンラインリスト、裁判所のリスト、および合法的な広告を確認するか、経験豊富なバイヤーのエージェントを利用して、お住まいの地域の差し押さえを見つけてください。
まず、推定値との関係で家に支払うべき金額を計算します。 それが高いように見える場合、それは売り手がローンをカバーするのに十分なほどそれを売ることが難しいかもしれないことを意味するので、それは優れた選択です。 所有者が家に多くの資本を持っている家を渡す。 貸し手は、より低い価格で差し押さえと転売を好む可能性が最も高いでしょう。
ステップ2：プロパティを確認します。
その状態を評価し、修理またはアップグレードにかかるおおよその見積もりを提供します。 多くの「常連」の顧客は、作業が必要な場合はそれを考慮しません。これはあなたにとって有益です。
ステップ3：調査を実施します。
物件の価値はいくらですか？ 可能な利益は何ですか？ あなたが投資家であるか、または短期間の家に住むことを計画している住宅所有者でさえあるならば、あなたは売却から利益を得たいと思うでしょう。
ステップ4：リーエンまたは住宅ローンを探します。
物件のリーエンについて、またどの貸し手が主要なリーエン保有者であるかについて、売り手または代理人に問い合わせてください。 セールを終了する前に、タイトル検索でこの情報を確認して、物件に未報告のリーエンがないことを確認してください。
ステップ5：資金を決定します。
これは不可欠です。 あなたはあなたが財産の支払い方法を計画しなければなりません。 あなたが強い信用を持っているならば、あなたの現在の貸し手はあなたにローンを与える準備ができているかもしれません。 彼らはすでにショートセールの事務処理であなたの情報をたくさん持っているので、彼らはローン申請プロセスを促進することができるかもしれません。
ショートセールでは、迅速に行動できなければならないことを認識することが重要です。 合意に達した後、貸し手は通常、最短20日で成約を希望します。 住宅ローンを探し始めるには遅すぎます。
ステップ6：貸し手と連絡を取ります。
あなたまたはあなたの代理人は、延滞ローンの支払いの回収に専念している回収または顧客サービス部門ではなく、貸し手の損失軽減部門、または場合によっては資源回収部門に連絡する必要があります。
最も難しい最初の問題のXNUMXつは、意思決定者を見つけることです。 まず、住宅所有者に承認書を書いて署名してもらう必要があります（通常は公証が必要です）。これにより、貸し手は住宅ローンの状況について話し合うことができます。
ステップ7：必要に応じて、貸し手のショートセール申請書に記入します。
多くの貸し手は、ショートセールのリクエストに特別なアプリケーションを提供しています。 彼らがショートセールアプリケーションを持っていない場合、彼らがショートセールを検討するために必要な書類を見つけてください。
ステップ8：提案をまとめます。
一般的に、提案は、申請書と承認書、および以下を含む資料のパッケージで構成されます。
- 売買契約
- 苦しみの手紙
- 不動産鑑定士
- 費用と負債の徹底的な内訳
- 和解声明
ステップ9：条件に同意する
貸し手があなたの申し出を拒否したり、反対申し出をしたりすることは珍しいことではありません。 他の不動産取引と同様に、事前に絶対上限を決定する必要があり、貸し手があなたの金額を満たすことを拒否した場合は、恐れずに立ち去ってください。
ステップ10：トランザクションを完了します。
あなた、売り手、貸し手のXNUMX者全員が一緒に暮らせる取り決めに達したら、すべてを書面で入手し、正式に記録します。 売り手が取引のすべての条件を知っていることを確認します。 その後、プロパティはあなたのものになります。
ショートセールで購入するためのヒント
＃1。 修理見積もりを取得する：
物件が「現状有姿」で販売されている場合でも、物件を調べて修理の見積もりを取得する必要があります。 この情報を手元に用意しておくと、家を購入する価値があるかどうかを判断するのに役立つだけでなく、貸し手との交渉力も高まります。 物件の状態が見た目よりも悪いことを証明できれば、貸し手にもっと安い価格で売るよう説得する可能性が高くなります。
＃2。 オファーが現実的であることを確認してください。
貸し手は売りたいと思っていますが、取引からの利益を最大化したいとも思っています。 控えめな申し出をしたり、不測の事態を要求したりした場合、その申し出が受け入れられる可能性は低くなります。
＃3。 できるだけ多くの現金を提供します。
貸し手は危険なベンチャーでお金を失った後、確実なことを求めています。 あなたが現金で支払うことができれば、貸し手はあなたの申し出に飛びつきます。 そうでない場合は、頭金が高ければ高いほど、より安全で魅力的なオファーが表示されます。 （資金調達が必要な場合は、オファーを行う前に事前承認を受ける必要があることを忘れないでください。）
＃4。 売り手のクロージングコストをカバーすることを申し出ます：
貸し手は通常、売り手が支払うべき手数料やその他の手数料を支払いますが、それらを支払うことを提案すると、あなたの申し出がより魅力的になります。 家に興味を持っている他の購入者がいる場合、貸し手がより多くのお金を取り戻すことができるので、このオファーはあなたに利点を提供します。
＃5。 不動産の専門家の助けを借りてください：
ショートセールスに関しては、不動産業者はかけがえのないリソースです。 ショートセールスは複雑な手続きであり、貸し手がすべての決定を下すので、あなたは代表を持っている必要があります。 経験豊富なエージェントが物件を調査し、その価値についてアドバイスし、より良い価格を交渉し、あなたの利益が保護されることを保証することができます。
ショートセールのメリット
短期間の販売は、関係するすべての関係者にとって有利な場合があります。 それらは、不動産が差し押さえられた場合に貸し手と売り手の両方が直面するであろう経済的影響を最小限に抑えながら、購入者の投資オプションを増やします。 買い手と売り手の両方の利点を見てみましょう。
ショートセールのバイヤーのメリット
- 値下げ： 短期売却物件は市場価格で価格設定されますが、貸し手は銀行の損失を減らすために売却するように大いに奨励されます。 その結果、購入者は、従来の販売で購入した場合よりも、家でより良い価格を頻繁に得ることができます。
- 市場での競争は少なくなります。 短期販売は、貸し手が取引に関与するため、通常の販売よりもはるかに複雑です。 ほとんどの購入者は売り上げが短いことに慣れていないため、売り上げを避ける傾向があります。 潜在的な購入者が少なくなると、競争が減り、オファーを受け取って受け入れられる可能性が高くなります。
売り手のためのショートセールのメリット
- 差し押さえの回避： ショートセールは売り手の家が差し押さえに陥るのを防ぎます。差し押さえは彼らのクレジットスコアにかなりのダメージを与える可能性があります。
- 債務吸収： 住宅購入者は売り手の債務の大部分を返済します。
- 手数料の節約： 従来の販売では、売り手が代理店手数料を支払う責任がありますが、短期間の販売では、貸し手がこれらの費用を負担します。
- 可能な債務免除： 貸し手は、ショートセールの収益を受け入れ、残りの負債を損失として償却することができます。 このような場合、売り手は、ショートセール後に残った債務について責任を負いません。
- 住宅市場の再突入： 正しい状況下では、ショートセールにより、売り手は市場に再び参入し、住宅ローンを迅速に取得することができます。 FHA ローン。 そのためには、ショートセールの前の年に延滞住宅ローンまたは分割払いがなく、新しい住宅ローンのショートセール申請の前の年に延滞住宅ローンまたは分割払いがない必要があります。
ショートセールのデメリット
利点にもかかわらず、売り上げの不足に関連する多くの欠点があります。 ショートセールのプロセスは複雑で時間がかかるため、取引のリスクが高まり、買い手、売り手、貸し手に経済的影響を及ぼします。
これは、短期間の販売プロセス中に買い手と売り手の両方が経験するいくつかの課題のリストです。
バイヤーの課題
- 時間がかかる： 貸し手の関与のため、通常、ショートセールは通常のセールよりも時間がかかります。 プライムレンダーと関係するジュニアライエンホルダーは、可能な限り多くのお金を取り戻すために、契約の交渉と締結に時間をかけます。 ショートセールのプロセスに時間がかかるほど、より多くのライエンホルダーがいることを忘れないでください。 さらに、売り手は、彼らが彼らの決定を二番目に推測している、または必要な書類を欠いているために、販売を延期するかもしれません。
- 増大するリスク： 売り手の開示などの従来の開示がない場合、短期間の売り出しは「現状のまま」であるため、買い手は住宅の状態や取引の質を常に認識しているとは限りません。 さらに、売却が完了する保証はないため、購入者は家で時間とお金を浪費し、最終的には購入できなくなる可能性があります。
- より多くの宿題： ショートセールは、購入者の側でかなりの量の事前準備を必要とします。 家の真の価値を調査し、物件のすべてのリーエンを見つけ、物件の状態に問題があるかどうかを特定することは、購入する価値があるかどうかを評価するために必要なすべてのステップです。
- 物件条件： ショートセールの売り手はしばしば財政難に陥っているため、彼らの物件は市場で提供されている平均的な住宅よりも悪い状態にあります。 その結果、購入者は修理や機能強化にかなり多くのお金を費やさなければならないことがよくあります。
売り手のためのショートセールの落とし穴
- 交渉力なし： 売り手は物件の売却に積極的に参加していますが、住宅の購入価格を交渉する権限を持っているのは貸し手だけです。
- 収益性： 売り手は貸し手にお金を借りているので、彼らは彼らの家の売却からの収入を受け取ることはありません。
- クレジットスコアの害： ショートセールは、売り手のクレジットスコアに深刻な悪影響を与える可能性があります。 クレジットスコアが高いほど、ヒット数は大きくなります。 一方、売り上げが短いと、差し押さえよりも売り手のクレジットスコアが低くなる傾向があります。
- 新しい住宅ローンの取得の遅れ： 短期間の販売の後、売り手は新しい住宅ローンの資格を得る前に一定の時間待つ必要があります。 FHAローン以外では、待機時間は2年から7年の範囲である可能性があります。
- 不足金判決： 場合によっては、貸し手は売り手に、短期間の売却後に未払いの債務を回収するように訴えます。 売り手が訴えられた場合、彼らのクレジットスコアは差し押さえと同様の打撃を受けるでしょう。 ただし、この短期間の販売プロセスは、すべての州で合法ではありません。
あなたの信用報告書の短期販売の期間はどのくらいですか？
あなたがショートセールで販売している場合、それはおそらくあなたの信用報告書に表示されますが、あなたが期待する方法ではありません。 「ショートセール」というフレーズはレポートに表示されませんが、支払いが遅れたり、住宅ローンを完全に返済しなかった場合、ショートセールに関連付けられたアカウントに悪いマークが付けられ、XNUMX年間クレジットレポートに残る可能性があります。
ショートセールの購入者による一般的なエラー
＃1。 ホームインスペクションを除外する
ホームインスペクションは、必要な修理やメンテナンスなど、他の方法では見落とす可能性のある懸念事項を特定するのに役立ちます。 重大な欠陥を発見した場合は、販売を取り消すことができます。 さらに良いことに、検査で困難な問題が明らかになった場合に備えて、請負業者またはハウスエンジニアを用意してください。これらのエンジニアは、修理のコストに関する重要な洞察を提供し、販売についてより多くの情報に基づいた決定を下すことができます。
＃2。 法律および保険のアドバイスを無視する
典型的な開示声明は、家が氾濫原にあるかどうか、または許可されていない改修が行われたかどうかを指定します。 一方、銀行が所有する不動産は、開示なしで現状のまま販売されることが多いため、購入者は不動産について追加の調査を行う必要があります。
＃3。 閉店に時間が足りない
通常の状況では、家を閉めるのに時間がかかることがあり、ショートセールで閉店するのに時間がかかることがよくあります。 この余分な時間を計画に含めるようにしてください。
＃4。 お粗末な家に恋をする
不動産は感情的な市場です。 自分が家に住んでいるのを見始めると、家に恋をするのは簡単です。 ただし、基本的には金融取引を行っていることに注意してください。
差し押さえとショートセールの違いは何ですか？
住宅を短期売却として売却することは理想的ではありませんが、多くの専門家は、差し押さえなどのより抜本的な行動を取ることが望ましいと感じています。 住宅所有者が住宅ローンの支払いに遅れをとった場合、貸し手は、通常、住宅所有者の同意に反して住宅を所有し、その後、売却を試みます。 州の規則によっては、住宅ローン会社が売却から受け取った金額が住宅ローンの未払い額より少ない場合、住宅所有者は不足金判決に直面する可能性があります。 言い換えれば、現在の元住宅所有者はまだ彼または彼女の住宅ローンにお金を借りているかもしれません。
差し押さえよりも短期間の販売が一般的です。 2011年の住宅危機などの景気後退の間でさえ、率はわずか3.6パーセントに急上昇しました。 率は現在1％前後で推移しています。
人々はしばしば差し押さえとショートセールを混同します、そして彼らは両方とも通常苦しんでいる住宅所有者に起こるという点で特定の類似点を共有しますが、プロセスと結果は大きく異なります。 一つには、貸し手が未払いの住宅ローンによって発生した費用を回収することを熱望しているため、差し押さえプロセスは一般的に迅速化されます。
差し押さえはまた、人のクレジットスコアと信用報告書に悪影響を及ぼします。 その結果、それを経験する人々は、彼らが新しい住宅ローンの資格を得ることができる前に、しばしば少なくともXNUMX年待たなければなりません。
なぜショートセールなのですか？
不動産は売り手が負うよりも低い価格で販売されるため、銀行は空売りでお金を失います。 空売りは差し押さえではありません。
空売りとは？
差し押さえ前の売却、または空売りは、住宅ローンの残高よりも低い価格で家を売却することです。 住宅ローンのサービサーが空売りを承認した場合、住宅を売却して住宅ローンの一部を返済することができます。
空売りは誰がカバーしますか?
貸し手はすべての空売り収益を受け取ります。 貸し手は、残りの金額を許すか、元の住宅所有者に差額の支払いを強制するために不足の判決を求める可能性があります。 一部の州では、この価格格差を放棄しています。
空売りのリスクは？
空売りは、買い手、売り手、貸し手に影響を与えます。 空売りは売り手の信用に影響を与えますが、差し押さえほどではありません。 また、何の補償もなく家を失い、新しい家を見つけて購入するのが難しくなります。
まとめ
短期間の家は、より少ないお金で家を手に入れるための素晴らしい方法です。 多くの場合、短期販売の住宅は良好な状態にあり、購入価格は差し押さえ以上のものである可能性がありますが、住宅を市場に出すためのコストは大幅に低く、売り手の不利な点はそれほど深刻ではない可能性があります。
ただし、買い手と売り手は、ショートセールのプロセスが長いため、喜んで待つ必要があります。 専門の不動産業者は、合理的な短期販売の申し出を決定し、銀行と交渉する際にあなたを支援することができます。
税法は複雑で常に変化しているため、不動産投資および関連する税法に精通している公認会計士（CPA）に相談して、完全で最新の情報を入手する必要があります。
それは投資でお金を稼ぐことと失うことの違いを意味することができます。
ショートセールのよくある質問
ショートセールはどのように機能しますか？
ショートセールでは、住宅所有者が住宅の売却を開始しますが、ショートセールを実行可能にするためには、住宅の価値が住宅ローンの未払い額よりも少なくなければなりません。
ショートセールは差し押さえよりも悪いですか？
売り上げの不足は、差し押さえよりも信用記録への影響が少ないです。 抵当流れは、住宅が投資家または銀行によって押収され、売りに出されたときに発生します。 すべての住宅ローン取引には、住宅ローンの支払いを怠った住宅所有者を銀行が管理できるようにする不動産のリーエンが含まれています。
あなたは家の短期販売でお金を稼ぐことができますか？
ショートセールとは、家の売却から利益を得られないことを意味します。 銀行または住宅ローンの貸し手は、販売利益全体を受け取ります。
