土地信託は、不動産に結びついた信託の一形態です。 これは生きている信託の一形態であり、生涯にわたって土地と財産の所有権を管理するために使用できることを意味します。 土地信託の条件は、特定のニーズとそれが保有する不動産の種類に合わせて調整することができます。 ここでは、土地信託とその設定方法についてすべて説明します。
土地信託とは何ですか？
土地信託は、付与者、受託者、受益者のXNUMX者で構成される法制度です。 これらは、他のトラストと同じ当事者です。 付与者は土地所有者であり、土地信託の受益者は通常、土地所有者でもあります。 受託者とは、少なくとも紙面で財産の法的所有権を取得する個人または会社です。
土地信託には、複数の受益者と共同所有者がいる場合があります。 土地信託に多数の所有者が関与する場合、付与者には追加のメリットがあります。 所有者のXNUMX人が訴えられた場合、信頼は他の所有者を保護することができます。
土地信託の背景
この受託者関係についての私たちの現在の考えは、十字軍時代のイギリスにまでさかのぼることができます。 海外を旅した封建領主は、不在地主を受託者に預け、不在地主が不在地主を処理します。 残念ながら、帰国した十字軍は、土地を明け渡すことを望まない受託者と頻繁に会いました。 多くの事例が宮廷に提出され、信頼の概念に基づく判例が時とともに形成されました。
封建制と十字軍が行き交う一方で、不動産投資家や不動産所有に関連する法的制約や義務の一部を軽減しようとしている人にとって、不動産土地信託は依然として特に関心があります。
土地信託はどのように機能しますか？
土地信託の運用は、契約条件により決定されます。
たとえば、イリノイ州の土地信託では、不動産の所有者が受託者と受益者の両方になることができますが、通常はそうではありません。 いくつかの例外はありますが、ほとんどの場合、トラストはプロパティの使用に関する権限を保持します。 さらに、イリノイ州の土地信託は、いくつかの州でのみ合法です。
対照的に、コミュニティ土地信託と保全土地信託は、50州すべてで合法です。 これらの形態の土地信託は合法ですが、IRSは、コミュニティおよび保全土地信託を使用する人々による虐待的な租税回避戦略に警告しています。
実際、2019年に議会は復活しました 慈善保全地役権プログラムの完全性法 タックスシェルターとしての保全土地信託の搾取と戦うため。
あらゆる種類の土地信託を確立するとき、そのような計画は知識のある法律実務家からのアドバイスを求めることの重要性を強調します。
土地信託の種類
土地信託は、所有権保有と保全土地信託のXNUMX種類に分類されます。 個人または団体は、所有権信託を通じて匿名で土地を所有することができます。 保全土地信託との主な違いは、所有者が土地の使用と開発の権利を放棄しなければならないということです。
＃1。 所有権を持つ土地信託
所有権を保持する信託により、不動産所有者は匿名のままで土地信託の行動を指示しながら、不動産に対する完全な権利を保持することができます。 1800年代を通じてシカゴで普及したため、これらの信託は「イリノイの土地信託」と呼ばれることもあります。 不動産所有者は、当時土地を所有していた地域の市民プロジェクトに投票することを許可されていませんでした。 この法律を回避するために、裕福な商人と政治家は、彼らの投票権を保持して、土地を密かに購入するために土地信託を形成するでしょう。
所有権を保有する土地信託については、50州すべてに法的な構造はありません。 ただし、ほとんどの州は、独自の法律がない場合はイリノイ州の土地信託規則に従います。つまり、適切な法律顧問があれば、どの個人もどの州でも「イリノイスタイル」の土地信託を組織できます。
＃2。 保全土地信託
保全土地信託は、土地の使用と開発に対するある程度の管理を放棄するために不動産所有者を必要とします。 保全土地信託の使命は、動物、歴史的または文化的な場所、および天然資源を、混乱または汚染を引き起こす可能性のある商業開発またはその他の活動から保護することです。
タイトル保有土地信託要件
所有権を保有する土地信託の土地所有者は、財産の法的所有権を譲渡する信託証書と呼ばれる文書を実行します。 土地所有者（信託の付与者と受益者の両方）は、土地がどのように管理され、誰が土地を管理し、信託が確立されたときに生成されたお金がどのように分散されるかを説明できます。 これは、信託が不動産の法的な所有者である一方で、土地所有者がそれに対する完全な権限を保持することを意味します。
不動産所有者は、匿名性を維持し、重要な資産を検認から守るために、所有権信託を採用しています。 土地信託は、判決や先取特権からの資産保護など、他のさまざまな不動産計画のメリットも提供できます。 これは、成長計画を非公開にしておきたい超富裕層、有名人、大企業にとって特に有利です。
保全土地信託要件
財産全体が寄付されない限り、信託は必ずしも保全土地信託の土地所有権を引き継ぐわけではありません。 代わりに、土地所有者は、保全地役権と呼ばれる法的強制力のある取り決めに従事する可能性があります。この取り決めでは、土地所有者は開発権を信託に「寄付」します。 地役権の執行と、場合によっては資産の維持は、信託が担当します。
保全地役権は、土地所有者が所有権と使用権（たとえば、農業や家畜の飼育を継続する権利）を維持すると同時に、土地が永続的に未開発のままであることを保証するように調整できます。 保全地役権は「土地に従う」ことを意味します。 地役権 土地が売却されたり、世代を超えて受け継がれたりしても、引き続き適用されます。
土地信託を設定する方法
土地信託を設定する最初のステップは、プロパティの受託者を選択することです。 土地信託の受託者責任と州法に従わない土地信託の法的および財政的影響を考えると、地主は資格のある評判の良い受託者の選択に注意を払う必要があります。
受託者を決定したら、署名することによって土地信託を設定します 信頼の証書 と土地信託契約。 これらのXNUMXつの文書は、土地信託の条件を設定します。
これらの契約がどのように実行されるかの詳細、および文書自体の条件は、土地信託が設立された州に固有のものです。 たとえば、イリノイ州では、信託証書は、不動産が所在する郡で記録されます。
詳細は州によって異なるため、州の土地信託に精通している弁護士に相談する必要があります。 手数料がかかりますのでご注意ください。
土地信託の例
フロリダにあるディズニーのリゾートは、タイトルを保持する土地信託の一例です。 1965年、フロリダ州オーランドにあるウォルトディズニーワールドリゾートを購入するために、所有権を持つ土地信託が使用されました。 リゾートが開発されたフロリダの沼地の元々の所有者は、ディズニー（当時すでによく知られている名前）が購入の背後にあるという考えを持っていませんでした。 彼らが顧客が誰であるかを知っていたならば、彼らは彼らの提示価格を上げていただろう。
一方、オザーク地域の28,000エーカーにわたる数十のプロジェクトを監督するオザークランドトラストを含む、米国周辺にはいくつかの保全土地信託の事例があります。 トラストは、土地所有者がオザークの土地を保護し、都市の拡大から保護するのを支援する非営利団体です。 オザークランドトラストは、自然保護区と保全地役権を作成することでこれに貢献しています。
土地信託の利点
土地信託を利用して不動産資産を保有することには、さまざまな利点があります。 生きている信託は通常、債権者から資産を保護するため、または相続税を減らすために使用されますが、次の場合は土地信託を検討することをお勧めします。
- あなたはあなたの資産の他の部分とは異なるあなたの不動産投資不動産を維持します。
- 土地信託に保管されている資産は信託によって所有されており、あなた自身ではなく信託の名前で公共記録に記載されているため、プライバシーと匿名性を求めます。
- あなたは、あなたの死後の検認を避けるために、土地信託に保有されている資産を望んでいます。
- 不動産所有者として、あなたは改善された責任保護または債権者からの保護、特にリーエンまたは判決を求めています。
- 取引価格を公開せずに不動産資産を売買できるようにしたいと考えています。
土地信託は、人々にあなたの本当の純資産を推測させたくない場合、またはあなたがより大規模な不動産に投資していて、それらの取引を他の個人的な事柄と区別したい場合に便利です。
土地信託のデメリット
土地信託には多くの利点がありますが、次のようないくつかの小さな欠点もあります。
- 貸し手は、資金調達を確保するためにあなたの名前であなたに財産を置くことを要求するかもしれません。 その後、不動産を信託に返還してローンを取得することができます。
- 法的保護を提供しません–訴訟保護のために、LLCを受益者として指定する必要がある場合があります。
土地信託がプライバシーを維持する方法
XNUMXつの法的文書が土地の信頼を構成します。
- 委託者と受託者の間には信託契約があります。 この契約は、当事者の権利、権限、義務、および義務を確立します。 と
- 受託者は、入植者から証書を受け取ります。
まず、信託契約に署名する必要があります。 その後、受託者証書が記録されます。 完了すると、レコーダーのオフィスは、あなたがプロパティの所有者であることを一般に公開しなくなります。 さらに、信頼契約は非公開に保たれます（自宅のファイルキャビネット内）。 その結果、あなたがその物件を所有していることを誰も知ることができなくなります。 言い換えれば、公開文書はこの情報を明らかにしません。
訴訟担当者は、資産を持たない人々を訴えることを望まないことがよくあります。 誰かが深いポケットを持っているかどうかを判断する最も簡単な方法のXNUMXつは何ですか？ あなたは公共記録で不動産の所有権を調べます。 この検索は、成功した不動産投資家の後ろに大きな太ったターゲットを残すかもしれません。 土地信託は、実際の資産保護信託ではありませんが、効果的なプライバシー手段です。 これは、訴訟当事者が大きなリソースを見つけることができない一因となります。
LLCと土地信託による資産保護
まず、土地信託はプライバシー手段であり、事業会社ではないことを忘れないでください。 その結果、土地信託は、企業や有限責任会社と同じ責任保護を持っていません。 誰かが転倒して物件に転落した場合、受益者は責任を問われる可能性があります。 その結果、私たちは受益者として機能する法人、LLC、または有限責任会社を形成します。
第二に、不動産は通常、非課税で土地信託に譲渡することができます。 これは、内国歳入法で対処されています。 連邦政府は、受益者がそれを完全に所有しているかのように資産を扱います。 さらに、多くの州では、取消可能な信託への財産の譲渡は、譲渡または記録税から免除されています。
最後に、多くの投資家は次のことを発見します。弁護士や会計士の大多数は、土地信託が何であるか、またはそれがどのように機能するかを知りません。 これは悪化する可能性がありますが、ポジティブな点もあります。 このことを考慮。 その結果、あなたのコミュニティの訴訟当事者の多くは土地信託に不慣れになります。 かなりの割合が、公共記録の証跡の後にある郡の記録係の事務所での深いポケットの捜索を終了するでしょう。
土地信託のために資金を調達する方法
信託に資金を提供するには、証書を信託に譲渡する必要があります。 土地信託には、定義上、土地または財産の形で資産が含まれています。
土地信託融資：彼らは住宅ローンを取得できますか？
あなたがあなたの好みの財産のために現金を支払うつもりがないならば、あなたは貸し手から住宅ローンを確保することができるかもしれません。 銀行は伝統的に、自分の名前をタイトルから外そうとする人々にお金を貸すことを避けてきました。 それは変わり始めています。 一部の銀行、特にコミュニティ銀行や地方銀行は、GrantorTrustの名前で融資を行います。
土地信託で土地を購入するのは誰ですか？
土地は通常、個人または企業によって購入され、その後、土地信託に所有権が譲渡されます。 信託を確立し、財産を譲渡する個人または機関は、土地信託の付与者として知られています。
誰が土地信託受託者になるべきですか？
それは土地信託の目的にもよるが、ほとんどの人は所有権の秘密のためにそれらを設定した。 結果として、私たちは、信頼の目的が匿名性であるかのように質問にアプローチします。 このシナリオでは、受託者は、開拓者または開拓者と同じ名前の人物であってはなりません。 その結果、受託者は信頼できる友人または親戚になる可能性があります。
さらに良いことに、私たちは土地信託の受託者として機能するLLCを頻繁に設立しました。 その結果、入植者がLLCのマネージャーおよび/またはメンバーである場合、彼または彼女は権力を保持します。 さらに、情報のない受託者が受託者として働いている間、かなり不安になるのを見てきました。 多くの受託者は、個人の責任について懸念しています（正しくまたは誤って、そしてほとんどの場合間違って）。
土地信託はどのくらい存在できますか？
土地信託は通常、20年などの一定期間確立されます。 信託期間が満了した場合、それを延長するのは受益者次第です。 そうでない場合、物件は売却されます。
土地信託税への影響
適切に確立された土地信託は、内国歳入法第677条に従って、所得税の目的で付与者信託として分類する必要があります。この場合、すべての収入と控除は、信託財産への出資に比例して受益者に分配されます。 受益者がパートナーシップである場合、パートナーシップ契約が最終的な税務上の取り扱いに適用されます。 会社も受益者になる可能性があります。
土地信託は米国にとって何を意味するのか?
ランド トラストまたはランド コンサーバンシーと呼ばれるコミュニティ ベースの非営利団体は、土地を永続的に保護するために積極的に活動しています。 土地信託は、土地を完全に購入することがあります。 保全地役権として知られる手法を使用して、彼らはまた、関心のある地主の所有物である土地を保護するために協力しています。
土地売却信託とは？
受託者が資産を売却し、受益者の利益のために売却代金を信託口座に入れなければならない信託。 XNUMX 人以上の者が土地を共同で所有したり、借地人として共同所有したりする場合、この種の信託を課すために法令が使用されます。
信託の不動産所有者は誰ですか？
資産は、信託が確立され、創設者の名前から削除されると、信託の財産になります。 事実上、これは、創設者が亡くなった後、信託の資産は被相続人の遺産に含まれず、遺産税の対象とならないことを意味します。
信託で保有する資金は誰が管理しますか?
信託基金には、贈与者、受益者、および受託者が関与します。 信託基金の付与者は、資産を蓄積、保持、または支出する条件を指定することができます。 受益者はファンドから資産またはその他の利点を受け取り、受託者はファンドの資産を維持し、その指示を実行します。
まとめ
土地信託は他の種類の信託に匹敵しますが、それらは不動産専用です。 住宅ローンや手形など、他の不動産関連資産も所有できることに注意してください。 土地の保護や開発に最も一般的に使用されていますが、どの土地も土地信託に利用できます。
土地信託に関するFAQ
信託で不動産を所有しているのは誰ですか？
信託財産の衡平法上の所有者である受益者または受益者の受託者として、受託者は信託の財産の法的所有者です。 その結果、受託者は、公平な所有者の最善の利益のために信託を運営する受託者責任を負います。
土地信託の目的は何ですか？
土地信託は、土地所有者の責任とプライバシーを設定することを目的としています。 土地信託は、個人の財政や財産の設定を支援するために、不動産投資家、個人、および団体によって使用されます。
米国にはいくつの土地信託がありますか？
1月1,363日に発行されたLandTrustAllianceの最新のNationalLandTrust Censusによると、全米にXNUMXの土地信託があります。
