家主や不動産管理者にとって、テナントが常に満足していることを確認することは非常に重要です。 これは、借主が入居してから最初の数日間は特に重要です。家主と管理者には、借主が新しい家に完全に満足していることを確認する責任があります。 テナント改修とは、新たなテナントの入居に備えて家主が賃貸物件に施す改修工事のことです。 この記事では、商業テナント整備の意味や業者の確保方法について解説します。 テナント改善引当金会計とはどのようなものなのかについても説明しました。 飛び込んでみましょう！
テナント改善とは何ですか?
借地権の改善としてよく知られるテナントの改善は、家主が賃貸物件に対して行う改修または維持です。 通常、これらの調整は、特定の借主のニーズに合わせて行われます。 通常、これらの変更は、特にビジネス環境において、借主によって要求されます。 ただし、テナントの改善に関してはいくつかの複雑さがあり、理解するのが困難になる可能性があります。
テナント改善の種類
テナント改善の種類は次のとおりです。
#1. テナント改善手当
借地権改善プロセスに対するテナントの管理により、特に作業が大規模な場合、家主は不必要な作業から解放されます。 ほとんどの場合、家主は、テナントが一定の予算内で改善できるようにする条項をリース契約に含めます。 通常、これには単一の価格または平方フィートあたりの価格が提供されます。 家主または借主のいずれかが、リフォーム会社または建設会社に頭金を支払う場合があります。 プロジェクト費用の超過についてはテナントの負担となります。
#2. 家賃割引
テナントは、借地権の改善と引き換えに家主から家賃の減額を受けることができる場合があります。 この条項がリースに含まれている場合、テナントは、XNUMX 年間の特定の時期に、無料月または減額の形で家賃の軽減を受ける資格がある場合があります。 結果としてテナントは無駄な建設費用を節約することができます。 また、テナントは、TIA と同様に、リースのアップグレードに対して同じレベルの監視と制御を持ちます。 テナントも超過料金を支払う必要があります。
#3. 建築基準手当
ビルドアウトでは、この潜在的なアクションについても説明します。 このシナリオでは、家主はテナントに可能なアップグレードの選択肢を提供します。 家主がプロジェクト管理を行うため、賃貸人はより多くの時間を事業運営に集中することができます。 テナントが望む改善が常に得られるとは限らず、それが会社の成功に悪影響を与える可能性があります。 要求されたさらなる変更については、彼らが責任を負います。
#4. ターンキー
この種のテナント改善は通常、リース契約の開始時に実行されます。 多くの場合、テナントはコストの見積もりを提供し、計画を提出しますが、家主はプロジェクトマネージャーとして機能し、請求額を支払います。
テナント改善事例
借地権改善としても知られるテナント改善は、テナントが意図する用途により適したものにするために、テナントがリース物件に行う変更です。 テナントはこれらのアップグレードを行うために請負業者を雇うことが多いですが、家主がターンキーベースでプロジェクトを管理することに同意する場合もあります。 他の状況では、テナントと家主が増築の責任を分担する場合があります。
テナント改善の例は次のとおりです。
- 再塗装
- 新しいカーペット
- 照明構成
- 空調設備の更新
- 配管のアップグレード
- 電気工事
- 全面改装
テナント改善手当
家主は通常、テナント手当やテナント改善手当の支払いを通じて、テナント改善工事の費用をテナントに補償します。 これは全額ではなく、家賃の途中で分割して支払われる場合もあります。 テナントの改善コストは、占有スペースの平方フィートあたりのドルで見積もられることがよくあります。 家主は、この金額を使用して、ハードコストとソフトコストを含む、テナントの最初の改装のすべての請求を立てます。
ただし、家具や装飾品はテナントの改善とはみなされないため、この奨学金では家具や装飾品の費用はカバーされません。 商業施設のメンテナンスと修理のみが考慮されます。 そして、テナントの実際の改善費用がその金額を超える場合には、その差額はテナントが負担することになります。
テナント改善手当の対象となるのは何ですか?
テナント改善手当の対象とならないものと対象となるものは次のとおりです。
| 認定済み | 資格がありません |
| 新しいカーペット | 新しいオフィス家具 |
| HVAC修理 | 新しいコンピュータ |
| ドアと窓の交換 | 歩道の再舗装 |
| 照明のアップデート | エレベーターのメンテナンス |
| プロジェクト管理コスト | インターネットのインストール |
テナント改善手当の支払い方法の交渉
テナント改善手当は通常、あなたに個人的に渡されることはありません。 代わりに、テナント改善手当の限度額は請負業者やサプライヤーへの支払いに使用され、それを超えるものはテナントとしての責任となります。 あるいは、家主が家賃を XNUMX ～ XNUMX か月間「免除」することを決定する場合もあります。その場合は、「貯蓄」を目的以外のことに無駄にしないようにする必要があります。
どちらかを選択できる場合は、最初のオプションを優先する必要があります。 あなたが家主から受け取ったテナント改善手当を家賃や公共料金の支払いに使用した場合、内国歳入庁がそのお金を課税所得として扱う可能性があります。 家主が実際にお金を持っていて、支払いをする責任がある場合には、このようなことは起こらないかもしれません。
テナントの改善手当のサイズについての交渉
アップグレードにかかる予想コストを把握していれば、十分なテナント改善手当を交渉するのに有利な立場に立つことができます。 スペース プランナーやデザイナーに指導を依頼してください。 家主があなたの予算内で機能する TIA を提供することに消極的である場合でも、必要な投資を自分で行う価値があると思われるかもしれません。
TIA を超える費用はお客様の負担となるため、オーバーランを構築するリスク (およびコスト) はお客様が負うことになります。 あなたと請負業者の代わりに家主が建築する場合、リスクレベルは高まります。 家主には TIA を超える支出を負担する責任がないため、家主がそうするインセンティブはほとんどありません。 したがって、拡張機能に対処する別の方法を提案する方が便利な場合があります。
テナント改善手当の使用方法を交渉する
家主に、TIA が景品であるかのように騙されないようにしてください。 将来テナントに利益をもたらす資本の改善や構造の改修は、多くの場合、家主の責任となります。 それが資本改善である場合、家主はおそらく TIA に基づいて工事代金を支払うべきです。 仕事が実際にあなたの好みやあなたのビジネス特有のニーズに合わせてカスタマイズされており、家主が依然としてその費用を支払っている場合、家主は以前よりも悪い立場にありません。 家主は間違いなく、彼らが支払うTIAの一部を補うレベルに希望家賃を設定しています。
商業テナントの改善
商業テナントの改善の不動産の定義は、特定のテナントのニーズに合わせてスペースを調整するために、建物の所有者がリース契約の一部としてレンタル スペースに加えるカスタマイズされた変更です。 テナント改善手当 (TI 手当) は、商業テナントの改善に対する家主の融資の一般的な形式です。 通常、平方フィートあたりの金額、または家主と交渉した定額料金として表されます。 テナントは、テナント改善手当でカバーされない費用を負担する責任を負います。
テナントの改善手当は義務ではなく、家主には競争の激しい賃貸市場においてそれを提供する義務はありません。 しかし、近年では、テナントを勧誘してオフィススペースを借りることが一般的になってきています。 ほとんどの家主は柔軟で、改善が許容範囲を超える場合には、テナントの改善超過分を毎月のリース料に含めるようにテナントと協力することに前向きです。 賃貸契約の交渉中に、このオプションについて潜在的な家主に必ず尋ねてください。 リース開始日以降の変更のために許容範囲を超えて追加のお金を用意する必要がない場合があります。
テナント改善請負業者
テナント改善業者を選ぶときは、効率的かつ低コストで仕事を行うことができる業者を選ぶことが重要です。 テナント改修業者を選ぶ際には以下の点に注意してください。
#1. 経験を選ぶ
これらの特性は賞賛に値しますが、商業建築業界では経験が最も価値のある資産です。 テナント改善プロジェクトを成功させたいなら、実績のある商業リフォーム業者を利用しましょう。 彼らは、地方、州、連邦の規制がこの取り組みに及ぼす潜在的な影響を認識しています。 彼らはこの地域に精通しており、企業や政府機関とのつながりを持っています。 また、これまでの取り組みの経験を活用することで、大きな問題を予測して防ぐことができます。 必要な経験を持つテナント改善請負業者を見つけることが重要です。 いいえ、インターネットで見たものではありません。 専門の請負業者に依頼すると、作業の品質が向上し、コストが削減され、ストレスが軽減されます。
#2. すべての連絡手段を確認する
テナントのニーズに合わせて独自に設計された施設をテナントに提供しながら、コストを節約したいと思いませんか? そのためには、あなたのニーズに関心を示し、さまざまなオプションを一緒に検討してくれる商業用リノベーション請負業者を雇うことが重要です。 全員が同じ認識を持ち、発生する可能性のある問題について率直かつ頻繁にコミュニケーションをとれば、建設プロセスはよりスムーズに進み、不安も少なくなります。
#3. 創造的なソリューションが選択肢を広げることを忘れないでください
投資を最大限に活用したい場合は、既成概念にとらわれることを恐れないテナント改善請負業者と提携することが不可欠です。 他の人と同じようなテナント改善計画でも仕事を進めることができますが、利用可能なエリアと予算を最大限に活用する独自のレイアウトの方が、より大きな結果を生み出すことができます。 専門のテナント改善請負業者は、多数のオプションの長所と短所を比較検討します。 過去のプロジェクトで蓄積された知識を活用して、一流の仕事を提供します。
#4. プロフェッショナリズムの価値を認識する
商業施設の改修プロジェクトは、自分の仕事に誇りを持った熟練した専門家が担当すると、よりスムーズに進みます。
#5. 品質を第一に
テナント改善請負業者を雇う場合、予算は重要な考慮事項ですが、それが決定的な要因であってはなりません。 よくできた仕事と専門的なサービスに価値を置くことができます。 テナント改善工事の入札を評価する際には、価格以外の要素も考慮してください。 請負業者の提案は、プロジェクトの範囲を完全に把握していることを示していますか? 請負業者は訓練を受けた労働者と高級消耗品を雇用しますか? 彼らは自分の仕事に対して保証や保証を提供しますか?
テナント改善引当金会計
IRS の規則では、改善に関連した控除は禁止されています。 ただし、改修工事は建物の構造要素とみなされるため、減価償却の対象となります。 これらの要件が満たされている限り、減価償却控除は IRS によって許可されます。 減価償却控除は、実際に誰が作業を行ったかに応じて、家主またはテナントのいずれかが請求できます。 以前の上限は 500,000 万ドルでしたが、新しい税法により 1,000,000 ドルに引き上げられました。
同じ期間中に行われた、会社の資本制限を超えない拡張機能は、費用処理することが推奨されます。 アップグレードのコストがこのしきい値を超える場合は、資産計上し、リース期間または XNUMX つの耐用年数のうち短い方の耐用年数にわたって償却する必要があります。
家主が改善を所有している場合のテナント改善手当の会計処理
家主が改修費用を支払った場合、一定期間にわたるテナント改修の減価償却費を固定資産として会計処理する必要があります。 リース期間がテナント改修の耐用年数より短い場合は、より短い期間を使用して減価償却期間が計算されます。 カーペットが XNUMX 年で交換する必要があると予想して敷かれており、残りのリース期間が XNUMX 年である場合、減価償却期間は XNUMX 年が適切です。 リース期間が XNUMX 年ではなく XNUMX 年のみの場合、新しいカーペットの耐用年数より短いため、減価償却期間も XNUMX 年のみにする必要があります。
リースが更新されると確信しているテナントは、資産の耐用年数まで、新しいリース期間だけ減価償却期間を延長することに同意することがよくあります。 資産の減価償却が計算されている期間中に新しいテナントが入居し、そのテナントが資産を変更する必要がない場合は、減価償却スケジュールを変更しないでください。 資産が破壊または損傷した場合、残った金額は損益計算書上で損失として報告されます。
テナントが改善を所有している場合のテナント改善手当の会計処理
テナントが改善を所有している場合、テナントは TIA をインセンティブまたはテナントの誘致として考慮し、コストを資産計上し、リース期間にわたって減価償却する必要があります。 家主は残った資産を取得することになるため、減価償却の計算では残存価額は無視されます。 賃貸期間が短すぎる場合、テナントは残りの債務を帳消ししなければなりません。
テナントの改善がなぜ重要なのか?
商業スペースに移転する場合、企業は最低限のアメニティを確実に利用できるようにする必要があります。 したがって、企業にとって、新しい建物のスペースを自社のニーズに合わせて自由に調整できることが重要です。 これらの調整の中には、オフィスを会社のニーズに適したものにするための新しい壁や部屋の設置も含まれます。 先ほど説明したテナント改善手当の対象となるよう、要求されたすべての変更を必ずリース契約書に明記する必要があります。
この恩恵を受けるのはテナントだけではありません。 ほとんどのテナント改善プロジェクトには構造的かつ恒久的な変更が含まれており、これは長期的には家主にとって有利になる可能性があります。 これは、新しいテナントが入居した場合に家主が改装に費やしたお金を全額回収できるためです。テナントの改善は、賃貸市場の状況に応じて家主が提案する場合もあれば、しない場合もあります。 そのため、引っ越しをする前に家主とすべての賃貸条件について話し合って合意することが非常に重要です。
テナント改善の問題点は何ですか?
新しい場所に引っ越すとき、経営者は改装に多額の費用を費やしすぎるという間違いを犯すことがよくあります。 レンタルオフィススペースを強化するための大規模な投資は避けてください。 おそらく、それらを持ち帰ることはできないでしょうし、新しい入居者もあなたほどそれらに感謝しないかもしれません。
テナントの改善と建物の改善
借地権改善または増築とも呼ばれるテナント改善は、既存の建物内で行われます。 彼らは、テナントが XNUMX つだけある特定のエリアに集中して賃貸しています。 テナントは、他のテナントに損害を与えながらもテナント自身のビジネスを強化することになるため、これらの改修から利益を得ることができます。
複数のテナントが共有エリアの拡張から恩恵を受けるため、これらの拡張は借地権の拡張ではなく建物の拡張とみなされる必要があります。 ほとんどの場合、アパートの入居者は資金を出し合って、共有スペースの修繕費を支払います。
テナント改善税は控除の対象になりますか?
テナントの改善は税額控除の対象にはなりません。 ただし、IRS はそれらの追加を構造の一部として認識しているため、不動産所有者は建物に変更を加えた場合、減価償却費の一部またはすべてを償却することができます。
テナントの改善は資産ですか?
家主の財務諸表では、テナントの改善が資本支出の通常の一部として記録されます。 支払い総額は家主の貸借対照表に資産として表示されます。 その後、減価償却費は家主の毎月の損益計算書に表示されます。
テナントの改善は貸借対照表のどこに反映されますか?
テナントの改善は資産であり、貸借対照表の非流動資産の有形固定資産のカテゴリーに含まれます。
テナントの改善は減価償却されますか?
テナントの改善は技術的には減価償却ではなく償却されます。 これは、賃借人ではなく賃貸人が改善の法的所有者であるという事実によるものです。 リース期間中、借手は資産を利用する抽象的な権利のみを有します。 取得した無形の権利は減価償却されるのではなく、時間の経過とともに償却されます。
テナントの改善を活用できますか?
借地権の改善費用が会社の経費にできる金額を超える場合、超過金額は資産計上されなければなりません。 その場合は、発生した時点で費用として計上してください。 さらに、これらの費用が資産計上された場合、耐用年数または残りのリース期間の短い方で減価償却されます。
最終的な考え
テナントの改善により、テナントは入居に備えて賃貸物件に変更を加えることができます。 企業とその家主は、リース契約プロセス中にこれらのアップグレードの価格について交渉する場合があります。 ただし、増築費用の合計が当初の合意金額を超える場合は、テナントが差額を負担する場合があります。
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参考文献
