住宅ローンに関しては、貸し手は多くのリスクを負います。 不動産の譲渡、リーエン、およびその他の経済的問題は、 不動産市場。 彼らは不動産に従属条項を採用して、金銭的利益を運命に任せるのではなく、返済権が他の契約よりも優先されるようにすることができます。 以下の記事では、従属条項と契約について知っておくべきことと、不動産でのローンの仕組みについて説明しています。
従属とは何ですか？
従属とは、ある当事者が別の当事者に優先権を譲る行動です。 それらは最も一般的に見られます 住宅ローンノート および商業用不動産契約。
従属は、住宅ローンまたは不動産ローン（住宅ローン、HELOC、または住宅担保ローン）を重要度の順にランク付けするプロセスでもあります。 たとえば、ホームエクイティのクレジットラインがある場合、基本的にXNUMXつのローンがあります。住宅ローンとHELOCです。 同時に、あなたの家の担保は両方を確保します。 貸し手は「先取特権 従属を通じてこれらのローンにポジション」。 ほとんどの場合、住宅ローンには最初のリーエンポジションが割り当てられ、HELOCにはXNUMX番目のリーエンポジションが割り当てられます。
従属条項
従属条項は、債務に対する現在の請求が他の契約から生じる将来の請求よりも優先されることを示す文書または契約の条項です。
の従属節 住宅ローン 契約では、債務不履行の場合、債務者は他のどのローンよりも先にローンを支払う必要があります。 これらの他のローンは、二流のステータスに追いやられています。 劣後ローンは、最初の貸し手のリーエンが解放されたときにのみ支払われるため、XNUMX番目の貸し手の債務リスクが高まります。
従属条項を理解する
従属条項は、基本的に、その後の契約よりも契約の現在の請求を優先します。 住宅ローン契約と債券発行契約は、これらの条項を見る最も典型的な場所です。 たとえば、企業が市場で劣後条項付きの債券を発行する場合、将来新しい債券が発行された場合、会社がその後の債務を支払う前に最初の債券保有者が支払われることが保証されます。 これにより、最初の債券保有者に追加の保護が提供されます。これは、従属条項により、最初の債券保有者がROIを受け取る可能性が高まるためです。
これらの条項の最も一般的な使用法は、住宅ローンの借り換え契約です。 一次住宅ローンと二次住宅ローンの両方を持っている住宅所有者を想像してみてください。 住宅所有者が一次住宅ローンを借り換えると、最初の住宅ローンをキャンセルして新しい住宅ローンを発行することになります。これが発生すると、XNUMX番目の住宅ローンが一次住宅ローンになり、新しい住宅ローンがXNUMX番目の住宅ローンに従属します。 優先順位が変わったため、ほとんどの最初の貸し手は、XNUMX番目の貸し手が以前のXNUMX番目の位置に留まることを約束する従属協定に署名する必要があります。 通常、これは典型的な借り換え手順です。 ただし、借り手の財政状態が悪化したり、物件の価値が大幅に下落した場合、第二抵当債権者は劣後条項の履行を拒否することがあります。
従属条項は、XNUMX番目のリーエン保有者がXNUMXつを提供する場合、同じプロパティのプライマリ住宅ローンがより高い請求権を持つことを許可します。 倒産などで返済が困難になった場合、劣後ローンは一次住宅ローンに遅れをとって返済されない可能性があります。
不動産における従属条項または合意
XNUMX番目の住宅ローンを取得するときまたは プロパティの借り換え、貸し手は一般的に従属条項を利用します。 XNUMX番目の住宅ローンの優先順位は最初のローンよりも低くなっています。 したがって、債務者が最初のローンを完済すると、XNUMX番目のローンが期限になります。
不動産で使用されるその他の条項は次のとおりです。
- Defeasance条項
- 疎外条項
- 部分リリース条項
- 加速条項
従属条項の理由
従属条項の目標は、主要な貸し手を保護することです。 主な貸し手は、家の購入または借り換えの費用を負担します。 従属条項は、債務者が破産した場合に返済を受けるという確実性を貸し手に提供します。
なぜ従属が重要なのか
あなたの財産の株式は、差し押さえの場合にあなたの住宅ローンとHELOCを完済するために使用されなければなりません。 悲しいことに、住宅の資産は、両方のローンを全額返済するのに必ずしも十分ではない場合があります。 しかし、事前に確立されたリーエンの位置で、従属はこの問題に対処します。
重要なのは、最初のリーエンは常に全額の支払いを受け取ることです（この場合はあなたの住宅ローンです）。 したがって、住宅ローンが全額支払われると、エクイティはセカンドリーンの返済にのみ役立ちます。 XNUMX番目のリーエンが存在する場合、XNUMX番目のリーエンの後に返済されます。 等々。
HELOCの貸し手は、セカンドリーンに支払うべき金額を満たすのに十分なエクイティがない場合にお金を失います。 従属はすぐにローンを完済するわけではありませんが、貸し手がリスクを見積もり、適切な金利を設定するのに役立ちます。
従属条項の例
例としては以下の通りです：
- 家を買う
- XNUMX番目の住宅ローンを取り出す
- 物件の賃貸
- あなたの家の借り換え
- あなたの家の資産を使用する
従属協定
従属契約は、一方のローンをもう一方のローンよりも「優れた」ものにすることによって、ノート所有者の債務返済が行われる順序を確立します。 所有者が住宅ローンの債務不履行または破産を宣言した場合、従属条項が重要になります。
従属契約は、債務者からの支払いを回収する際に、あるローンを別のローンよりも優先することを確立する法的文書です。 債務者が支払いを逃したり破産したりした場合、債務の優先順位付けが不可欠になる可能性があります。
借り手が債務を清算するために資産を清算する場合、この契約は、ある当事者の請求または利息が別の当事者の請求または利益よりも優れていることを認めます。
差し押さえと清算の場合、二次貸し手は、借り手が一次貸し手の義務を果たした場合にのみ、ローンを回収することができます。
従属契約の仕組み
個人や企業が財政援助を必要とするとき、彼らは機関を貸すようになります。 借り手が支払いを怠るまで、貸し手は貸し付けられた金額の利息の支払いを受け取ったときに補償を受け取ります。 借り手がXNUMX番目の住宅ローンを借りる場合など、不動産に対して追加のリーエンを設定する場合、貸し手はその利益を確保するために従属契約を求めることができます。
劣後債は、「ジュニア」または「セカンド」と呼ばれるローンです。 優先債務は、資産に対する請求額が高い債務です。 シニア債務貸し手は、劣後債務貸し手が支払いを受け取る前に全額を支払う法的権利を持っています。 債務者が彼または彼女の債務のすべてをカバーするための資金を持っていない場合、または差し押さえと売却が十分な流動性のある収入を提供しない場合、優先度の低い債務はほとんどまたはまったく返済を受け取らない可能性があります。
従属協定の例
優先債務が670,000万ドル、劣後債務が460,000万ドル、総資産価値が900,000万ドルの会社を見てください。 会社は破産を宣言し、その資産は900,000万ドルで清算されます。 シニア債務者は全額の支払いを受け取り、残りの$230,000はジュニア債務者の間で50ドルXNUMXセントの割合で分割されます。 株主はすべての債権者に劣後しているため、劣後会社の株主は清算手続きにおいて何も受け取りません。 劣後債は優先度の高いローンよりもリスクが高いため、貸し手は通常、リスクを補うためにより高い金利を請求します。
従属協定の種類
従属契約は、複雑な企業の資金調達構造を含む幅広い状況で役立ちます。
従属契約の最も一般的なXNUMXつのタイプは次のとおりです。
＃1。 執行従属協定
執行従属契約に署名することにより、ある人は自分の利益を他の人の担保権に従属させることに同意します。 これは将来の約束に過ぎないため、そのような合意を実施するのは難しいかもしれません。
当事者が契約への署名を拒否した場合、契約請求違反が続く可能性があります。
＃2。 自動従属契約
一次契約と従属契約の両方が実行され、自動従属契約に同時に記録されます。 もし 信託証書 従属条項が含まれています。たとえば、契約では通常、記録されると、関連する信託証書のリーエンは別の信託証書の二次的なものになります。
ローンの従属
デフォルトの場合、劣後ローンは、すべての最初のリーエンが全額を支払った後に支払いを受け取る二次ローンです。 それらは二次的であるため、一次貸し手ローンよりも劣後貸し手の高いリスクを補うために、しばしばより高い金利を持っています。
デフォルトの場合または 破産、従属ローンは、主要なローンの後に全額が支払われます。 そして劣後の貸し手は彼らが危険を冒していることを知っているので、彼らはより高い金利を請求します。 ローンの劣後を指定するには、劣後契約または条項がしばしば重要になります。 住宅ローンでは、従属契約が不動産の主要な貸し手を保護します。 銀行または他の金融機関は通常、最初の住宅ローンを保有しています。 デフォルトまたは差し押さえがある場合、その機関は最も多くを失うことになります。 この条項は元の住宅ローンの所有者を保護し、住宅に差し押さえがあった場合の支払いを保証します。
従属ローンの仕組み
不動産の最初の住宅ローンは、不動産の購入資金を調達するために必要なローンです。 「シニア債務」という用語は、元のローンとそれが表す債務の両方を指します。 後日、不動産に住宅担保ローンまたは信用枠（HELOC）を設定することは、劣後債です。
ホームエクイティローン（HELOC）は、最初の住宅ローンよりもデフォルトまたは差し押さえのリスクが高くなります。 このため、最初の住宅ローンの保有者は、差し押さえの他の債務者の前に支払われます。 HELOCは二次的な義務であるため、HELOCを保持している貸し手は、残ったもので支払いを受けます。 状況によっては収集できない場合があります。
HELOCまたは住宅担保ローンは通常、従属問題に遭遇することなく、最初の住宅ローンを提供したのと同じ銀行から取得できることに注意してください。 ホームエクイティローンは、デフォルトで最初の住宅ローンに劣後します。
まとめ
結論として、従属条項は基本的に、その後の契約よりも契約の現在の請求を優先します。 住宅ローン契約と債券発行契約は、これらの条項を見る最も典型的な場所です。 その複雑な名前にもかかわらず、合意は単純な目的を果たします。 それはあなたの新しい住宅ローンをファーストリーエンステータスに移し、あなたが住宅担保ローンまたは 信用枠。 契約書への署名は、借り換えプロセスの重要な段階です。
よくあるご質問
なぜ従属契約が必要なのですか？
それはあなたの新しい住宅ローンをファーストリーエンステータスに移し、あなたが住宅担保ローンまたは信用枠を使用して借り換えることを可能にします。 契約書への署名は、借り換えプロセスの重要なステップです。
従属契約はどのように機能しますか？
債務者が破産した場合、債務担保証券は担保付債務に優先順位を付け、回収の目的で優先順位の高い順に並べます。 セカンドインライン債権者は、プライマリ債権者が全額を支払った場合にのみ受け取ることができます
HELOCを従属させるにはどうすればよいですか？
最小の信用格付けと最大のCLTVは、従属承認（ローンと価値の組み合わせ）の一般的な要件です。 ホームエクイティローンの債務を返済するか、HELOCでアクセス可能なクレジットを制限することで、従属を確保するのに十分な場合があります。
従属協定にはどのくらい時間がかかりますか？
通常、住宅ローンの貸し手と所有権会社は、必要なすべての情報を持っています。 通常、プロセスが完了するまでに約25営業日かかります。
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