土地所有者は空き家を楽しむことはできませんが、ユニットが賃貸されなくなり、所有者が不法占拠者にさらされる場合があります。 多くの州には、侵入者に特定の保護を与える不法占拠者の権利があり、家主や不動産所有者を困難な状況に陥らせる可能性があります。
不法占拠者の権利とは何か、適用される場合、不法占拠者の権利が行使される州、および不動産の正当な所有者がそれに対して何をする可能性があるかを学びます。
不法占拠者は誰ですか？
不法占拠者とは、許可なくあなたの財産に住んでいる人のことです。 彼らは、権限なしに不法に財産に侵入し、居住した個人です。 不法占拠者は、状況によっては意図的にこれを行いますが、他の多くの場合、不正な賃貸契約、前の所有者との合意、または別の法的な灰色の領域のために、土地にいる権利があると誤って信じています。
不法占拠者の種類
不法占拠者とは、住む許可を得ていない土地に住もうとする人のことです。 不法占拠者にはXNUMXつのタイプがあります。
- 不法侵入して空いている財産を占有する者、または
- 物件の入居者だが家賃の支払いをやめた
- 退去通知を出されたが退去を拒否した物件の入居者。
非居住用不動産または非居住用構造物にしゃがむこと自体は犯罪ではありません。 非住宅用の建物または資産とは、カフェ、ショップ、オフィスビルなど、住宅用に特別に建設されていない構造物または土地のことです。 このタイプの物件は、一般的に商業施設とも呼ばれます。
家主は定期的に空き家の検査を行い、保険契約の目的で物件が占有されていないことを確認する必要があります。 商業ビルでの不法占拠に関連する違法性がないため、特に一般に公開されることが多いため、不法占拠者はこの種の資産を頻繁に探します。
不法占拠者は、入国時に財産に損害を与えたり（入場のために窓を壊したりするなど）、そこに住んでいる間に追加の危害を加えるなど、別の犯罪を犯している場合にのみ逮捕できます。 したがって、警察が非居住用不動産から不法占拠者を追い出すことができる他の方法には、次のものがあります。
- 敷地内からの盗難
- 電気やガスなどのユーティリティの不正使用
- 騒音低減通知に従わない
- フライティッピング
警察、評議会、所有者からそうするように命じられたとき、または所有権の命令が出された場合、財産または土地を離れることを拒否することも重罪です。
不法占拠者の権利とは何ですか？
不法所有法としても知られる不法占拠者の権利は、所有者が立ち退きを試みたり、アクセスを妨害したりすることなく、誰かが長期間にわたって不動産を占有した場合に発生します。 放棄された財産を占有し続けることにより、不法占拠者は元の所有者から土地の法的所有権を主張する権利を獲得します。
この法律は、借家人が家主に合意した家賃を支払うことを拒否する賃貸物件には適用されません。 それは違法な拘留者として知られています。 所有者はテナントに物件を占有する許可を与えていたため、テナントは土地を所有する法的権利を持っていません。 この場合、土地所有者は弁護士に連絡し、町の適切な法的立ち退き手続きに従います。
しゃがむことと不法侵入の違いは何ですか？
不法侵入は刑事違反であり、土地に不法侵入した人は誰でも逮捕される可能性があります。 一方、しゃがむことは市民の問題と見なされます。 不法占拠者は、所有者の知らないうちに占領地に転居した場合でも、逮捕され、土地から追い出される可能性があります。
法的な言い方をすれば、主な違いは、侵入者が窓を壊したりドアを壊したりするなどして、侵入するためにあなたの財産を侵害することです。 一方、不法占拠者は、鍵のかかっていないドア、開いているスライド式のガラス窓、またはすでに粉々になった窓から入ります。
なぜ不法占拠者は権利を持っているのですか？
不法占拠者の権利は、主に自警行為の正義の使用を思いとどまらせることを目的としています。 土地所有者が不法占拠者を排除するために暴力または暴力の脅威を使用することを許可された場合、状況は急速に悪化し、危険になる可能性があります。 さらに、それは他の生活分野に流れ込むかもしれない自警行為の正義の風土を助長し、人々が彼らが住んでいる場所に期待するように成長した安心感を損なうでしょう。
不法占拠者には権利があり、長期的には正義を促進するのに役立ちます。 これは、日陰の家主から賃貸人を保護するテナントの権利に匹敵します。 法律は、不動産市場を安定させ、（通常は）平和的に話し合うために、各当事者の権利を定義しています。
不法占拠者の権利はいつどこで適用されますか？
正当な不利な所有権の主張は、侵入者が長期間にわたって所有者の許可なしに財産を物理的に公開していることを要求します。 物件を所有するために必要な期間はXNUMX年からXNUMX年の範囲です。 また、法律によっては、侵入者はその期間中に土地に固定資産税を支払う義務を負う場合があります。
例として、カリフォルニアの住宅所有者が死亡したとします。 侵入者が入ってきて、家が検認されている間、そこにフルタイムで住み始めます。 検認を完了するのにかかるXNUMX年間で、侵入者は家を改良し、隣人と友達を作り、家を郵送先住所として使用します。 州外の相続人は家を相続しますが、彼らはあまりにも夢中になっているので、すぐにそれを宣伝しません。 したがって、XNUMX年後、相続人は不動産業者と会うためにカリフォルニアに飛びますが、誰かが家にXNUMX年近く住んでいて、土地を自分のものとして主張する法的権利を持っていることを発見するだけです。
不法占拠者の権利法は50州すべてに存在しますが、正確な法は州、市、市町村によって大きく異なります。 どの不法占拠者の権利があなたの財産に適用されるかを決定するために専門の弁護士に相談してください。
次のセクションで、不法占拠者の権利を認めている州を見てみましょう。
どの州がSquattersの権利を認めていますか？
不法占拠者の権利はすべての州に存在しますが、誰かがその財産に滞在しなければならない期間と資格の点で異なります。 アラバマ州法典のタイトル6、チャプター5、セクション200によると、アラバマ州の不法占拠者は、税金を支払うか、XNUMX年間証書を保持している場合、所有権を取得できます。 ただし、アラスカでは、不法占拠者は、不動産にXNUMX年間住んでいるか、XNUMX年間税金を支払っていれば、証書を取得できます。
アリゾナ州の不法占拠者は、証書を持っていて、18年以上固定資産税を支払っていなければなりません。 土地が都市の区画の一部である場合、彼らは証書を持っていて、XNUMX年間支払う必要があります。 隣人が意図せずまたは故意に隣接する不動産を建て、所有者が抗議しない場合、隣人はXNUMX年後に土地を相続します。 カリフォルニアで不利な所有を達成するために、税金はたったXNUMX年間土地に支払われなければなりません。 一方、不法占拠者は、証書を持っているか、XNUMX年間固定資産税を支払っている、またはXNUMX年間そこに住んでいる場合、コロラドの土地の支配権を得ることができます。
不法占拠者の権利を持つ州
次の州には、個人が問題の土地に少なくとも20年間住んでいることを要求する不法占拠者の権利法があります。
- デラウェア
- ハワイ
- アイダホ州
- イリノイ州
- ルイジアナ（30年）
- メイン
- メリーランド
- マサチューセッツ州
- ニュージャージー州ニューアーク（30年）
- ノースカロライナ（NC）
- ノースダコタ（ND）
- オハイオ（21歳）
- ペンシルベニア人（21歳）
- サウスダコタ（SD）
- ウィスコンシン州
次の州には、個人が問題の土地に19年以下住んでいることを要求する不法占拠者の権利法があります。
- アラバマ（10年）
- AK（10年）
- アリズ（10年）
- アーカンソー（7年）
- カリフォルニア（5年）
- コロラド（18歳）
- コネチカット州ニューヘブン（15年）
- フロリダ（7年）
- インディアナ州立大学（10年）
- アイオワ（10年）
- カンザス州立大学（15年）
- ケンタッキー（ケンタッキー）（15年）
- ミシガン州立大学（15年）
- ミネソタ（15歳）
- ミシシッピ（10年）
- ミズーリ州（10年）
- モンタナ（5年）
- ネブラスカ（10年）
- ネバダン人（15歳）
- ニューメキシコ州（10年）
- ニューヨーク市（10年）
- オクラホマ州立大学（15年）
- ハーブオレガノ（10年）
- ロードアイランド州プロビデンス（10年）
- サウスカロライナ（SC）（10年）
- テネシー（7年）
- テキサス州（10年）
- ユタ州（7年）
- バーモント（VT）（15年）
- バージニア人（15歳）
- ワシントンDC（10年）
- ウェストバージニア（WV）（10年）
- ワイオミング（WY）（10年）
上記の州の一部では、不法占拠者の権利により、不法占拠者が証書を持っているか、所有中に税金を支払っている必要がありますが、そうでない州もあります。 一部の場所では、不法占拠者が必要な事務処理を提供できる場合、年数が短縮される場合があります。
イングランドとウェールズの不法占拠者の権利
長期の不法占拠者は、彼ら（または一連の不法占拠者）が10年間（または未登録の場合は12年間）継続して不動産を占有している場合、最終的に不動産の登録所有者になることができます。 彼らは、現時点で彼らが不動産の所有者として機能し、所有者の許可なしにそうしなかったことを証明しなければなりません（例えば、彼らは元々所有者からそれを借りていませんでした）。
不法占拠者が登録資産の不利な所有（所有権の登録を試みる）を申請した場合、土地登記所は既存の所有者に通知し、所有者は65日以内に異議を申し立てます。 正当な異議申し立ては、不法占拠者の申請を却下することになります。 ただし、その後、不法占拠者を取り除き、土地を回復するための措置を講じる必要があります（そうしないと、その後の不利な所有の申請が成功する可能性が高くなります）。
土地登記所は、不利な所有権の申請の対象となる未登録の資産の所有者に通知できない場合があります。 登録された土地とは対照的に、未登録の不動産所有者の 不利な所有権の主張 自動ではありません。 不法占拠者との交渉が必要な場合があり、合意に達することができない場合は裁判所が必要になる場合があります。
オンタリオスクワットの権利。
オンタリオ州では、法律により、所有権の主張に関するいくつかの要件が定められています。 ほとんどの場合、不法占拠者は、少なくともXNUMX年間、本物の所有者の土地の一部を「オープンで、悪名高く、継続的に」所有していたに違いありません。 さらに、彼らは所有者が彼らの土地を利用するのを防ぐことを意図したに違いありません。 彼らはまた、彼らがそうしたことを実証できなければなりません。 登録された所有者が不動産を占有して使用する権利を法的に妨害するために、「不法占拠者」は法廷で彼らの訴訟を立証しなければなりません。 次に、プロパティのその部分の法的所有権を取得するために、追加のアクションを実行する必要があります。
ただし、不法占拠者の権利を通じて土地の一部に対する法的権利を取得することは、オンタリオ州では間もなく廃止される可能性があります。 土地所有権法は現在、グレータートロントエリアのほとんどの不動産の登録を管理しています。 土地が土地所有権に変換されると、不利な所有は許可されないため、これは住宅所有者にとって重要です。 不利な所有権の主張を提起または弁護する場合は、転換日の前に少なくとも20年間続いていることを示さなければなりません。 その分水嶺の瞬間は、オンタリオ州南部の多くの不動産でXNUMX年以上前に発生しました。
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財産に対するSquattersの権利を取得する方法
長期不法占拠者は、所有者の許可なしに、彼らが住んでいた財産または土地の登録所有者になる可能性があります。
したがって、あなたが不動産の不法占拠者であり、所有権を主張したい場合は、不動産弁護士または弁護士に弁護士に相談してください。
申請資格は誰ですか？
次のことを証明できる場合は、申請できます。
- あなたまたは一連の不法占拠者は、10年間（HM Land Registryに登録されていない場合は12年間）継続的に不動産を占有しています。
- その間、あなた（またはあなたの前任者）が物件の所有者を務めました。
- あなた（またはあなたの前任者のいずれか）は所有者から許可を得ていませんでした。 たとえば、この物件はもともと不法占拠者に賃貸されていませんでした。
物件が登録されている場合
- 不利な所持フォームに記入します。
- 書面による真実の声明に記入して署名するか、弁護士に草案を提出してもらいます。
- 記入済みのフォームとステートメントをに送信します HM土地登記所 シチズンセンター。
英国土地登記所
シチズンサービスセンター
郵便番号：74
グロスター
9BB GL14
アプリケーションが有効な場合、HMLandRegistryはプロパティの所有者に通知します。 所有者は65日以内に異議を申し立てます。 その場合、通常、アプリケーションは自動的に拒否されます。
異議がない場合は、プロパティの所有者として登録されます。
次の場合は、XNUMX年後に再申請できます。
- あなたは所有者によって削除されようとはされていません。
- プロパティはまだ回復されていません。
- あなたはまだプロパティの所有権を持っています。
その後、HMLandRegistryはあなたを所有者として登録することがよくあります。
プロパティが登録されていない場合は、
書面による真実の声明に記入して署名するか、弁護士に草案を提出してもらいます。 最初の登録を申請し、それとともにステートメントを提出してください。
HMLandRegistryは次のことを行います。
- 物件の検査には料金を支払わせてください。
- アプリケーションの有効性を判断する
- あなたが彼らの連絡先情報を持っているならば、プロパティ所有者に通知してください。
所有者が反対する場合、あなたは彼らとの取引に到達しようとするかもしれません。 誰が不動産を所有するかについて合意できない、または同意したくない場合は、HMLandRegistryが決定するための法廷を設置します。
結果に関係なく、合理的な法定費用などの所有者の費用を支払う必要がある場合があります。
あなたの財産の不法占拠を防ぐためのステップ
誰かがあなたの土地にしゃがんでいるのに気づいたら、法務当局に連絡することができます。 彼らが不法占拠者の権利を離れて主張することを拒否した場合、あなたは彼らを追い出す権利があります。 州の不法占拠者の権利法はすべて、不動産所有者に不法占拠者を追放する権限を与えています。 ただし、所有者であるあなたが退去通知を送信して退去手続きを開始しなければならない時間制限があります。 この期間は法定期間として知られています。
不法占拠者を排除することの複雑さと不法占拠者を支援するために利用できる組織の数を考えると、そもそもあなたの財産を確保するための予防策を講じることをお勧めします。 不法占拠者が虚偽の署名をしたためにテナントの権利を主張する多くの状況があるため、それは困難な場合があります リース契約 詐欺師に家賃を払うか、所有者が詐欺であったとしても、家賃を払う代わりに物件を改善するために所有者と口頭で取り決めをしました。
ステップ1。 立入禁止
不動産所有者は、不利な所有を避けるために不法侵入の兆候を示すことはできません。
ステップ2：境界を保護する
土地、特に空き地の合法的な所有者として、あなたはあなたの不動産の周囲を確保する必要があります。 家賃の支払いや、法的な所有権があると信じている敵対的な主張をしているとされる不法占拠者とは取引したくありません。 ライト、可聴アラーム、すべての窓とドアの鉄鋼施行、および各窓の個別のアラームで周囲を保護します。 柵がある場合は、すべての柵と錠を補強します。
ステップ3：アラームを設定する
アラーム、特にスマートフォンにリアルタイムデータをブロードキャストできるカメラを備えたアラームの設置を検討してください。 これで、あなたはあなたの財産で何が起こっているかを見ることができ、誰かに行動を起こさせることができます。
ステップ4：窓とドアをロックする
すべての窓とドアがしっかりと閉まっていることを確認してください。 不法占拠と不法侵入の違いは、不法占拠者は、彼らの永続的な所有の結果として、他人の財産に対する法的権利を主張することです。 窓がすでに壊されている場合、人々は不法侵入することなく窓から入ることができ、したがって基本的な権利を得る権利があります。 入り口の安全性が高いほど、アクセスできる可能性は低くなります。
ステップ＃5。 定期訪問
定期的にあなたの財産を検査してください。 あなたや他の誰かが頻繁に宿泊施設を訪れるほど、不法占拠者が侵入して不法占拠者を防ぐことができる壊れた窓やドアをより早く発見できるようになります。
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不法占拠者はどのようにして追い出されるのですか？
ウェールズとイングランド
不動産所有者は、法的に不法占拠者を追い出すために、彼らの不動産が不法占拠されていることを知ってから28日以内に暫定所有命令（IPO）を申請する必要があります。 IPOが確認されると、裁判所は48時間以内に不法占拠者に提出しなければならない文書を発行します。 不法占拠者は、IPOの提供を受けてから24時間以内に退去しない場合、または12か月以内に帰国した場合に投獄される可能性があります。 IPO後、不動産所有者は所有権の請求を提出する必要があります。
彼らがIPO申請を提出するための28日間の制限を逃した場合、彼らは最初に所有権の請求を提出しなければなりません（これは物事を遅くする可能性があります）。
スコットランド
不動産所有者は、不法占拠者を正式に排除するために、地元の州裁判所に要約原因訴訟を提起する必要があります。 財産所有者は、財産に対する権利または所有権を持たない財産を所有している人に対して請求を行うことができます。 不法占拠者を特定する必要はありません。そのような行動は、身元不明の占有者に対して開始される可能性があるためです。
要約原因アクションは、保安官の独占的な裁量で与えられる通知期間の短縮を可能にするため、保安官の前でのヒアリングを必要とします。 通知期間の短縮（通常48時間）が承認されると、保安官は帰国日（不法占拠者が意図した防御について書面で通知しなければならない日）と呼び出し日（通常はXNUMX回目の聴聞会の日）を設定します。返却日から数日後）。
帰国日の前に、保安官は、プロパティの入口、出口、およびセンターに召喚状のコピーを添付することにより、不法占拠者に召喚状を提供します。 その後、公聴会は予定日に開催され、保安官は法令を発行することができます。 そのような法令は、保安官の裁量で即座に（「即時抜粋」として知られている）与えられ、保安官はすぐに（14日間待たずに）不法占拠者を取り除くことができます。
IPOの料金
IPO（VATを含む）には約2,500ポンドの費用がかかります。 もう2,000つのオプションは、標準のトレスパス手順を使用することです。これは、完了するのに約XNUMXポンドかかります。 これは安価ですが、遅くなります。
裁判所の手続きにも料金がかかります。
- 裁判所のための法的文書の草案
- 紛争を解決する目的で裁判所に出席する
- サービスおよびその後の注文の議事録
- 代表されながら聴聞会に出席する（中間および最終聴聞会）
- 訴訟費用
- 付加価値税（VAT）
不法占拠者からの保護
不法占拠者を取り除くことは簡単ではありません、そしてそれは確かに安価ではありません。 最善の行動は、そもそも不法占拠者からあなたの財産とあなた自身を守ることを試みることです。
住宅または商業施設での不法占拠を防ぐには、次のXNUMXつの方法があります。
- プロパティが不法占拠者を誘惑していないことを確認する
- プロパティへのアクセスと保護が困難であることを保証します。
不動産所有者は、不法占拠者の権利に注意する必要があります
誰かがあなたの財産の所有権を不法に入力して差し押さえるという概念は馬鹿げているように見えるかもしれませんが、財産の所有者はそれが起こる可能性があることに注意する必要があります。
不法占拠者を、法的選択肢がほとんどないホームレスの人と考えてはいけません。 不法占拠者の権利は、不動産の競合や過去の賃貸物件契約からの長引く借家人など、さまざまな理由で呼び出される可能性があります。
その結果、家主になる方法を勉強している人は誰でも、テナント、不法占拠者、および侵入者に関連する法的権利と手続きに精通している必要があります。 これらの法律について質問がある場合は、弁護士に確認することもお勧めします。 あなたは不法占拠者に対処する必要がないことを望んでいますが、そうする場合は、あなたの側に専門家がいることに感謝するでしょう。
不法占拠者は、長期間占有していた物件から立ち退きさせることができますか?
場合によります！ 不法占拠者は、不利な所有を通じて財産の所有権を取得できますが、正当な所有者が法的措置を講じた場合、立ち退きの裁判所命令が得られる場合があります。 したがって、長期間の不法占拠者が立ち退きになる可能性はありますが、それは従わなければならない法的手続きです。
不法占拠者が占有している不動産のロックを変更することは合法ですか?
いいえ、不法占拠者が占有している不動産のロックを変更することは合法ではありません。 これは違法と見なされ、刑事責任を問われる可能性があります。
不法占拠者が自分の敷地内で行った行為に対して、不動産所有者は責任を負うことができますか?
はい、不動産所有者は、不法占拠者が不動産を占有していることを知っていた、または知っていたはずであり、彼らを排除するための行動をとらなかった場合、不動産に対する不法占拠者の行動に対して責任を問われる可能性があります。
不法占拠者は立ち退きのために不動産所有者を訴えることができますか?
いいえ、不法占拠者は立ち退きのために不動産所有者を訴えることはできません。 立ち退き手続きを開始できるのは、財産の正当な所有者または一般市民に代わって行動する政府機関のみです。
XYZ州における不利な占有の時効は何ですか?
不利な所持の時効は州によって異なります。 XYZ では、時効は X 年です。 あなたの州の特定の法律を理解するには、地元の弁護士に相談することが重要です。
不動産所有者はどのようにして不法占拠者から身を守ることができますか?
不動産所有者は、定期的に不動産を訪問して維持し、ロックを設置し、不法侵入の標識を掲示し、必要に応じて法的措置を取ることにより、不法占拠者から身を守ることができます.
不法占拠者の権利に関するよくある質問
なぜ不法占拠者は権利を持っているのですか？
不法占拠者の権利は、主に自警行為の正義の使用を思いとどまらせることを目的としています。 土地所有者が不法占拠者を排除するために暴力または暴力の脅威を使用することを許可された場合、状況は急速に悪化し、危険になる可能性があります。
警察は不法占拠者を取り除くことができますか？
不法占拠者が不法占拠者になった元借家人ではなく、不法侵入者である場合は、当局に連絡する必要があります。 このシナリオでは、不法占拠者は不法侵入法に違反しており、当局はそれらを削除する権限を与えられている必要があります。
不法占拠は犯罪ですか？
イングランドとウェールズでは、不法占拠とは通常、土地や空き家を所有している所有者ではない人を指します。 居住用不動産の不法占拠は、1年2012月144日、2012年の法的援助、センテンシング、および犯罪者の処罰に関する法律の第XNUMX条に基づいて刑事犯罪になりました。
法の不法占拠者は誰ですか？
不法占拠者とは、ある財産に住んでいるか、その財産を占有しているが、その財産に対する法的所有権を持たない人のことです。 不法占拠者とは、所有権、権利、または賃貸借権がない不動産に住む人のことです。
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