不動産の全体的な価値は、近隣の不動産、住居、会社の価値など、さまざまな要因によって決まります。 不動産業者や仲介業者は、販売比較アプローチなどの方法を利用して、近くの物件との関係で物件の価値を評価します。 販売比較アプローチがどのように機能するかを理解すると、購入または販売する住宅や不動産の価値をより正確に評価するのに役立ちます。 この投稿では、売上比較アプローチとは何か、分析を行う方法について説明します。
売上比較アプローチとは何ですか?
販売比較アプローチとは、不動産業者や仲介業者が、対象となる住宅を近隣で最近売却された同様の属性を持つ他の住宅と比較することによって、不動産や住宅の価値を評価するために使用する方法です。 販売比較アプローチは、不動産ブローカーが地元の市場で公正な価格設定を維持するのに役立ち、住宅や不動産の価値をより現実的に把握することができます。
売上比較方法を理解する
対象物件の価格決定にあたっては、比較対象物件の性質を踏まえて価格調整を行います。
対象物件に比較対象物件の特徴が欠けている場合、その特徴に割り当てられた価値に基づいて価格が引き下げられます。 その結果、物件が同等の物件にはない価値のある品質を持っている場合、その価値は比例して上方に調整されます。 少なくとも XNUMX つの最近販売された同等の物件を比較した後、最終的な価格に到達するまで繰り返されます。
評価に対する販売比較アプローチは、鑑定専門家による比較市場分析の重要な側面です。 比較市場アプローチは、取得される不動産の現在の市場価値を決定するために使用されます。 販売比較アプローチは、他の評価方法と組み合わせると、売り手、投資家、評価者、および一般大衆に概算の見積もりを提供します。
不動産市場はダイナミックで絶えず変化しているため、投資家は最近上場した住宅の価格を定期的に監視する必要があります。 市場は急速に変動するため、すべての参加者は現在の動向に注意する必要があります。 市場の状況に応じて、売り手と投資家は、市場の動向に遅れずについていくために、要求を上げたり下げたりすることを余儀なくされる場合があります。
比較可能な最良の物件を見つける
比較可能なプロパティは、対象のプロパティに最もよく似ているプロパティです。 類似点は、プロパティの一般的な詳細のすべてに対応する必要があります。 プロパティの一般的な説明には、ベッドルームの数、バスルーム、平方フィートのサイズなどが含まれます。 許容される差異には、余分な浴、塗料の色、およびその他の些細な仕様が含まれます。
比較可能な物件の比較は、できるだけ物理的な場所に近い物件に限定する必要があります。 さまざまな地域の住宅は、多くの類似点があっても市場価格が異なる場合があるためです。
たとえば、中央ビジネスセンター近くの住宅フラットは、CBD から離れた場所にある住宅よりも高い価格を設定します。 考慮すべきもう XNUMX つの要因は、可能な限り最近売却された住宅を購入することです。
不動産市場は定期的に変動するため、最近販売された住宅は、数か月または数年前に販売された物件よりも近似値が高くなります。 同じ場所に比較可能なプロパティがない場合は、時間をさかのぼって探索するのではなく、周辺の場所で最近販売されたプロパティを調査します。
売上比較アプローチで考慮すべき要因
売上比較アプローチを使用するには、いくつかの重要な手順が必要です。 販売比較アプローチを実行する場合、エージェントとブローカーは次の要素を評価します。
＃1。 ロケーション
多くの場合、物件の場所は、販売比較アプローチの最初の考慮事項です。 地域が異なれば、生活費、固定資産税、物件の全体的な価値に影響を与える美学も異なります。 たとえば、一部のウォーターフロントのプロパティは、湖、川、海、ビーチに近いため、より価値があります。 他の基準を評価する前に、エージェントまたはブローカーは、プロパティの場所を評価して、それが全体的な価値に影響を与えるかどうかを確認します。
＃2。 近所
近隣は、不動産や住宅の価値にも大きな影響を与えます。 学校、娯楽センター、公園、レクリエーション施設、政府の建物などの施設への住宅の近さは、エージェントやブローカーによって決定されます。 その他の考慮事項には、近隣の犯罪率、汚染レベル、および高速道路、工業用建物、または自然要素からの騒音への近接性が含まれます。
＃3。 最近売れた商品
特定の地域で最近販売されたリストは、その地域の市場全体への洞察を提供できます。 たとえば、ある地域の同等の住宅が 150,000 ドルで販売された場合、不動産業者またはエージェントは、対象の住宅がより高いまたは同等の価格で販売されると見積もることができます。 最近販売されたリストは、ブローカーやエージェントが、どのような動きのパターンが存在するか、価格の傾向が現れるかどうかなど、近隣についてより理解するのにも役立ちます。
＃4。 年
比較販売アプローチでは、住宅の築年数も考慮されます。 エージェントとブローカーは、地域、家の種類、必要な更新に応じて、価値にマイナスまたはプラスの影響を与える可能性があるため、家の年齢を考慮に入れます。
より審美的に美しいレンガのファサードと木製の床のため、古いチューダー様式の家は、現代の家よりも高く売れる可能性があります。 また、100 年以上前のものであり、電気パネルや配管にさまざまな重要で費用のかかる改善が必要なため、販売価格が低くなる可能性もあります。
古いチューダー様式の近所にあるモダンな家は、隣人よりも安価かもしれません。
＃5。 調子
販売比較アプローチにおける最も重要な変数の XNUMX つは、家の状態です。 家の状態には次のものが含まれます。
- 配電盤の状態
- 内外装塗装
- 窓の状態
- 内側の床
- 炉または加熱システムの状態
- 屋根の状態
- 地下室の状況
- キッチンとバスルームの状態
販売比較アプローチで使用できる家の状態の要因は他にも多数ありますが、これらは最も一般的なものです。 似たような地域にある XNUMX つの住宅が両方とも市場に出され、XNUMX つの屋根が故障している場合、機能的で頑丈な屋根を持つ物件は、より高い価格で販売される可能性があります。
売上比較法を用いた評価調整要因
＃1。 同等の特性
対象物件は、調整の必要性を最小限に抑えるために、比較可能な物件とできるだけ類似していなければなりません。 調整は、サブジェクト プロパティで見られる比較の違いから生じます。
＃2。 所有権
対象物件の所有権に応じて、対象の価値が高くなったり低くなったりする可能性があります。 たとえば、手数料の単利は、リースに基づく手数料の利息とは異なる方法で評価されます。 その結果、所有権は評価の難しい対象となります。
＃3。 市況
市況も評価調整に影響を与えます。 不動産価格は、市況によって上下することがあります。 競争によっては、販売者は購入の見込みを高めるために価格を引き下げる場合があります。 市場は数週間で変化する可能性があります。
＃4。 ロケーション
考慮すべきもう XNUMX つの要素は、プロパティの場所です。 空港、道路、CBD などの重要なインフラストラクチャの近くにあるプロパティは、遠くにあるプロパティよりも価値が高いと見なされます。
対象物件と同等の住宅との差異による調整は、交通パターン、ショッピング施設、社会的設備へのアクセシビリティなどの重要な側面によっても影響を受ける可能性があります。
売上比較アプローチの実施方法
販売比較アプローチを使用すると、販売および購入プロセスの精度と効率が向上します。 家や不動産で販売比較アプローチを実施する方法は次のとおりです。
＃1。 市場の比較対象を特定する
最初の段階は、市場で「匹敵するもの」を発見することです。 これらは、あなたが販売または購入しようとしている物件に最も似ている近隣の物件です。 チューダー、ケープコッド、コテージ、フレンチ カントリー、ギリシャ リバイバルなどの一般的な建築様式を探してください。 また、対象となる住居の元の価格と同様の価格で販売された物件を探すこともできます。
地域内のどのプロパティが比較対象に最もよく似ているかを選択することで、分析の基盤を提供できます。
＃2。 比較対象と主要な居住地との類似性を判断します。
次の段階では、比較対象と、購入または売却する主な住宅または不動産との類似性を判断します。 これには、共有コミュニティまたは地理的領域、年齢、状態、最近の特定の期間における市場価格、および面積に基づく価格が含まれます。 これにより、対象となる家屋または不動産の特性が、比較可能なものと共通しており、どこが異なる可能性があるかを発見できます。 違いは家の価値を高めるかもしれません。
たとえば、XNUMX つのケープコッド スタイルの家が同時に市場に出回っているが、そのうちの XNUMX つの家の地下室が完成しており、キッチンとバスルームが改装されている場合、その家の販売価格は、これらのない同等の家よりも高くなる可能性があります。特徴。
＃3。 比較対象の価値を調整する
比較物件と対象住宅との類似点を特定したら、市場動向やその他の考慮事項に応じて、比較物件の評価を調整できます。 競合他社の売却以降、現地市場に大きな変化があったかどうかを判断します。 これには、価格の高騰や不動産市場の全般的な下落が含まれる可能性があります。 また、住宅ローンの条件と近隣の収入レベル、およびそれぞれの類似点を区別する物理的側面も考慮することができます。
＃4。 すべてのコンポーネントと調整を合計して、最終的な価格見積もりを取得します。
比較可能なすべての情報を考慮した後、主題の家の価格設定を開始できます。 一般的な比較販売アプローチは次のとおりです。
件名ホーム
- チューダースタイル
- 年齢の100年
- 実質的な修理は必要ありません。
- 235,000年前にXNUMXドルで売却されました。
- キッチンとお風呂のリフォーム
- 安全な近所
- エンターテイメント センターや XNUMX つ星の学校システムなどのアトラクションに近接しています。
- 2,500 平方フィートの広い庭
比較対象
最初の家
- チューダー風。
- 年齢の115年
- 屋根の修理が必要です (推定費用 $2,300)。
- 139,000年前にXNUMXドルで売却されました。
- キッチンとバスルームを更新する必要があります。
- 安全な近所
- 近くには学校や公園などの施設があります。
- フェンスで囲まれた小さな庭
- 合計2,700平方フィート
ホームナンバーXNUMX：
- ケープコッド風
- 年齢の70年
- 地下室の修理が必要です (推定費用 $11,000)。
- 今年は189,000ドルで販売されました
- キッチンとお風呂のリフォーム
- 安全な近所
- 学校、アミューズメント施設、公園、劇場がすべて近くにあります。
- 木の塀に囲まれた広い庭
- 合計2,800平方フィート
対象となる物件は、100 平方フィートのスペースと広大な庭を持つ築 2,500 年のチューダー様式の邸宅です。 約 2,000 平方フィートの部屋と安全な地域を備えたチューダー様式の家とケープコッド様式の家は同等です。 比較可能な販売アプローチを使用すると、物件 2,300 と 11,000 にはそれぞれ $XNUMX から $XNUMX のかなりの修理が必要であることがわかります。 最近、それぞれが異なる価格で販売され、異なるヤード サイズがありました。
家には大規模な屋根の修理が必要であることを考えると、比較すると、対象の住居のようなチューダー様式の家は約 140,000 ドル以上で販売されていることがわかります。 両方の家には、2,000平方フィートを超える安全な地域があり、近くに設備があります。 一方、同等のチューダーは、キッチンとバスの更新が必要で、フェンスで囲まれた小さな庭があります。 各住宅からの情報と市場の健全性を使用して、対象の住宅の価値を 150,000 ～ 200,000 ドルと見積もることができます。
まとめ
売上比較アプローチは、比較対象の XNUMX つの物件の類似点を利用します。 類似性は、販売またはリストの日付から、比較対象のビジネスの説明までさまざまです。 同一の同等の単位がないことは明らかです。 したがって、機能の違いに基づいて調整が必要です。
売上比較アプローチは、最近の売上データに大きく依存しており、最近の売上データが入手できない場合は受け入れられない可能性があります。 その結果、豊富な売上高と最近のデータが不足している不動産鑑定評価は、別の方法を使用する必要があります。 ただし、最近のデータが利用可能な場合は、販売比較不動産評価アプローチが最良の選択です。
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参考文献
