家主から家賃の値上げの通知を受け取りたくない人はいません。 しかし、テナントは前例のない値上がりを目の当たりにしているようだ。 しかし、この恐ろしい家賃の値上げはどうなるのでしょうか？ そして、家主は合法的に家賃をいくらまで上げることができるのでしょうか？
賃料の値上げは入居者の生活において避けられません。 家賃管理のないほとんどの場所では、家主が家賃をどれだけ増額できるかに制限はありません。 ただし、家主は思いつきで家賃を値上げすることはできません。ほとんどの州には、家主がいつ家賃を値上げできるか、および家主が家賃値上げ通知をどのように送信しなければならないかを規定する法律があります。
さらに、ほとんどの管轄区域では、家主は、家主の規約違反の報告など、特定のテナントの権利を行使したことへの報復として家賃を増額することはできません。 家主が差別的な理由で家賃を値上げすることもすべての州で禁止されている。
テナントを維持しながら家賃の値上げを成功させる 5 つのステップ
#1. 現地の賃貸法を調査する
リース更新時に家賃の値上げを検討する前に、地域の賃貸規則をよく理解しておくことをお勧めします。 家賃の値上げに関しては、州と地方の規制が異なり、家賃の値上げを完全に禁止しているところもあれば、家主が特定の割合または金額を超えて家賃を引き上げることを禁止する家賃制限を設けているところもあります。
#2. 家賃を高くするとリース条件が上がります。
家賃を値上げできる地域に住んでいる場合、テナントはおそらく毎年値上げすることを期待するでしょう。 予期せぬ事態を避けるためにも、最初のリースにこの増加額を含めて明確にする必要があります。
最初の賃貸借契約書には、毎年家賃の何％を値上げするのか、またはいくらの金額を集めるのかなど、値上げに関する情報を含める必要があります。 双方が次のステップの準備に十分な時間を確保できるように、テナントがリースを更新するかどうかについていつ通知する必要があるかに関する情報を忘れずに含めてください。 カスタマイズ可能なリース テンプレートを使用して、家賃増額プロセスの各ステップを指定できます。
#3. どれくらいの家賃を上げられるかを決める
要求する賃料の値上げ額は、その地域の同等のユニットの市場価格によって決定されます。 調査を行って、物件の近隣で利用可能な賃貸ユニットのリストを収集し、それらのコストを使用して新しい月額コストを計算します。 たとえば、同等の設備を備えた 1,600 ベッドルーム アパートの一般的な家賃が 1,900 ドルである場合、家賃を XNUMX ドルに引き上げるのは得策ではありません。
次に空室率について考えてみましょう。 近くの物件に、あなたと同じような空室のアパートがたくさんあることに気づきましたか? 他の物件の新しいテナントを見つけるのに苦労したことがありますか? あなたの賃貸物件は、安定した需要がある交通量の多いエリアにありますか? 家賃を値上げした後、テナントが簡単に別のアパートを見つけることができるかどうかを知ることは、値上げする価値があるかどうかを判断するのに役立ちます。
また、あなたの地域の同様の賃貸物件が一定の金額で借りているからといって、それに見合った家賃を大幅に値上げできるわけではないことも覚えておくことが重要です。 新しい賃貸人を探す場合、家賃を大幅に値上げすることはできますが、現在のテナントは大幅な家賃の値上げを受け入れません。
一般的な家賃の値上げは、お客様の状況、地域の賃貸規則、現在の家賃に応じて 3% ～ 5% となります。
#3. レンタルをアップグレードして、メンテナンスのニーズに応えてください。
現在のテナントがまだ住んでいる間に賃貸物件に大幅な改善を行った場合、その改善を反映して家賃を値上げする十分な理由があるかもしれません。 一方で、賃貸人の修繕やメンテナンスの要求を無視した場合、通常、家賃の値上げの余地はほとんどありません。
家賃の値上げを決定した場合は、古い家電製品をアップグレードしたり、要望に応じたその他の物件の変更を行ったりすることで、現在のテナントに更新する大きな理由を与えることができます。 同様に、賃貸人は、リースの更新と家賃の値上げに同意する前に、特定の改善を要求する可能性があります。
#4. テナントに知らせる
家賃の値上げ額を決定したら、テナントに通知する時期が来ました。 これは、リースが期限切れになる 45 ～ 60 日前に行う必要があります。
家主にとっての最善のシナリオは、テナントと良好な関係を維持しながら効果的に家賃を値上げすることであるため、テナントに値上げに満足してもらうためには何を妥協できるかについての考えを持っておく必要があります。 妥協案には、ユニットの再塗装、時代遅れの家電製品の交換、無料駐車場の提供、またはその他の低コストの譲歩が含まれる可能性があります。
家賃の値上げについて合意に達したら、自分の記録用に署名と日付を記入した「家賃値上げ通知」を必ずテナントに提供してください。 これは、リースを更新する前に従うべき賢明な習慣です。
#5. テナントへの家賃値上げ通知
家賃の値上げを決定した場合は、テナントと明確かつ迅速にコミュニケーションをとることが重要です。 市場に含める必要がある特別な情報があるかどうか、また通知のスケジュールについては弁護士に確認してください。 カリフォルニア州の家賃値上げ通知には通常、次の情報が含まれます。
- 各テナント名
- 物件の住所
- あなたの名前と連絡先
- 家賃の値上げ通知日
- 前のテナントの賃貸料
- 新しい月額レンタル金額
- 賃料の値上げ開始日
- 賃貸借契約書の賃料額欄
- 非更新届が必要です。
- リース契約の不更新通知セクション
お住まいの地域の市場状況やトレンドを常に最新の状態に保つことで、買収、不動産管理、その他の問題について、より多くの情報に基づいた判断を下すことができます。 比較可能な物件や市場データに関する洞察など、必要な情報がすべて手に入ります。]
家主はいつ、どのようにして家賃を値上げできるのでしょうか?
家賃規制のある州や町を除いて、家主が家賃を引き上げる法的権限は、主に、賃貸契約を結んでいるか、月々の賃貸契約を結んでいるかによって決まります。
家主は賃貸契約期間中に家賃を値上げできますか?
家主は賃貸契約期間中、家賃を値上げすることはできません。 唯一の例外は、契約書に中途の家賃の値上げが許可されていると明記されている場合、またはあなたと家主が家賃の値上げに同意している場合（たとえば、ルームメイトを連れてくる場合やペットを購入する場合など）です。
ほとんどの州では、XNUMX年間の賃貸契約が満了すると、家主は市場が支持する価格まで家賃を引き上げることができる。 ただし、家賃管理のある州や町では、家主が家賃を上げることができる金額が制限される場合があります。
家主は毎月のテナントの家賃を増額できますか?
月々の賃貸契約を結んでいると、家主は家賃を上げやすくなります。 あなたが月単位の賃貸契約を結んでいる場合、家主は州法に基づいて必要な通知をあなたに提供することにより、家賃を値上げする（または賃貸契約の他の条項を修正する）ことができます。
ほとんどの州では、家賃値上げの通知を書面で行うこと、特定の方法でテナントに送付すること、値上げが有効になるまでの特定の日数（通常は 30 日）を提示することを義務付けています。 さらに、家賃値上げの通知は書面で行う必要があります。 一部の州では内容証明郵便が必要です。
家賃の増額を求める口頭通知はほとんどの州では無効であり、明示的に同意しない限り、家賃の引き上げを強制されることはありません。
家主が不当に家賃を値上げした場合の対処法
家主が家賃の値上げについて十分な通知をしなかった場合、または家主が差別的または報復的な理由で家賃を値上げしていると思われる場合、あなたには選択肢があります。
リース契約を結んでいるか、月単位のレンタル契約を結んでいるかによって、誤った家賃値上げ通知にどう対応するかが決まります。
あなたが月単位のテナントである場合、不法な家賃の値上げにどう対応しますか?
月々のテナントとして、家主には 30 日前までに通知するオプションを含め、家賃を値上げする余地があることに留意してください。 あなたがアパートに住み続けたいが、家主の計画している家賃の値上げが大幅なものではない場合は、誤った通知を指摘せずに受け入れたほうがよいでしょう。 結局のところ、家主は間違いを修正してやり直すだけで済みます。
増額額が謎に増えてしまわないように、大家さんに記入してもらうよう依頼しましょう。 この増額は、新しいレンタル契約、または既存のレンタル契約に対する文書化された調整のいずれかに含める必要があります。
賃貸契約を結んでいる場合、不法な家賃の値上げにどう対応しますか?
リース契約を結んでいる場合は、問題は少し異なります。 リースの主な利点の XNUMX つは、リース期間中の家賃の値上げから保護されることであるため、計画された家賃の値上げには反対することをお勧めします。
ただし、場合によっては、リース期間中は家賃支払い条項を修正できないことを家主に伝えるのが間違いになる可能性があります。 家賃を継続的に遅刻したり、退去させられる可能性のある別の重要な条件に違反したりした場合（たとえば、賃貸契約のテナント制限に違反して彼氏が引っ越してきた場合）、戦いには勝っても負けることになるかもしれません。 要約すると、家主に立ち退きを求める法的理由がある場合、特に長期間その物件に滞在する予定がある場合、自分の権利を主張して賃貸契約を失うリスクを負うよりも、家賃支払いの変更を受け入れる方が賢明である可能性があります。
報復や差別による家賃の値上げ
家主は、特定の人種や宗教のメンバーだけ、または子供のいる家族だけを対象とするなど、差別的な方法で家賃を値上げすることは許可されていません。 差別を証明するのは難しい場合がありますが、差別の十分な証拠（たとえば、その地位を理由に同等の待遇を受けている他のテナントからの証言など）があると確信できる場合には、家賃の値上げに異議を申し立てることができる可能性があります。
さらに、ほとんどの場所では、家主は特定の法的権利を行使したことに対する報復として、家賃の値上げ（または立ち退きやサービスの削減）を利用することはできません。 たとえば、賃貸アパートの欠陥状況について政府機関に有効な苦情を申し立てた場合、家主はあなたを罰するために家賃を値上げすることはできません。
一部の地域では、法律は、法的権利を行使したときから特定の期間内に増額が発生した場合、家主側の悪意があると推定します。 たとえば、アリゾナ州では、報復行為の疑いから33か月以内にテナントが苦情を申し立てたという証拠があれば、家主が報復行為をしているとの推定が生じる。 (アリゾナ州改正法 1381-2023 (XNUMX)。)
家賃の値上げは保証金にどのような影響を与えますか?
家賃の値上げには、保証金の値上げが伴うことがよくあります。 その仕組みは次のとおりです。多くの州では、家主が請求できる保証金の額を制限しています。 通常、デポジットは月々の家賃の倍数に制限されます。たとえば、デポジットの最大額は月々の家賃の XNUMX 倍になる場合があります。
したがって、家主が合法的に家賃を増額した場合、敷金も合法的に増額することができます。 たとえば、デポジットが月々の家賃の 1,000 倍で、1,100 ドルの家賃が 2,000 ドルに増加した場合、デポジットの上限は 2,200 ドルから XNUMX ドルに増加します。
家主と家賃の値上げ交渉をする
家賃規制法に違反せず、差別的でも報復的でもない家賃の値上げについて、法的にできることはほとんどありません。 家主は、市場が負担する金額を請求することができます（家賃管理が有効になるまで）。 ただし、家主のビジネスセンスにアピールできるかもしれません。
家主の目的はお金を生み出すことですが、賢い家主は、高い家賃だけがたくさんお金を稼ぐ方法ではないことを理解しています。 長期賃貸人が最も優れているのは、維持費がかからないためです。彼らは、立ち退かせられたり、訴訟を起こされたり、甘やかされたり、後片付けをされたり、ルール違反で叱責されたり、時間とお金の一部としてインタビューや調査を受けたりする必要がありません。新しいテナントの申請プロセスを消費します。
あなたが優良な長期入居者で、家賃の値上げにより移転を余儀なくされることを家主に説得できるのであれば、少なくとも家賃の値上げを緩和してくれるかもしれません。 他の多くの安定した長期賃貸人が同様に不満を抱いており、退去を検討していることを証明できれば、家主との交渉力が高まります。 家賃の値上げが建物内の他の人に影響を与える場合は、集まって主張してください。 タイトな賃貸市場であっても、信頼できる長期入居者を見つけるのは難しい場合があることを忘れないでください。
まとめ
喜んで追加料金を支払うテナントはいないでしょう。 しかし、組織的かつ合理的な方法で家賃を引き上げる方法を知っていれば、苦情は少なくなります。 特定の事前通知要件を備えたリース契約に賃料の値上げを組み込むと、各賃料の値上げがより予測可能になり、テナントにとってより快適になる可能性があります。
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参考文献
