初めての家を探している場合でも、永遠の家を探している場合でも、不動産の購入は難しい場合があります。 幸いなことに、不動産仲介業者は、このプロセスをそれほど怖くないものにしてくれるでしょう。 買い手として、あなたは夢の不動産を見つけるのを手伝ってくれる不動産購入エージェントを探す必要があります。 しかし、不動産バイヤーズエージェントとは何であり、不動産市場で何をしているのでしょうか? また、現金を有効活用できるよう、不動産購入者の見込み客を獲得するのに役立ついくつかの戦略も分析します。
不動産バイヤーズエージェントとは何ですか?
通常、不動産取引には XNUMX 人のエージェントが関与します。XNUMX 人は売主の代理人、もう XNUMX 人は買主の代理人です。 不動産購入エージェントの役割は、住宅購入者の不動産購入のガイドとして機能することです。 彼らの主な役割は、家探し者が希望リストのできるだけ多くのチェックボックスにチェックを入れながら、希望と予算に最も合う家を見つけるのを支援することです。
買い手のエージェントは、書類の処理、買い手に代わってオファーの草稿と提出、交渉の支援、クロージングプロセスの手配も担当します。 途中で問題が発生した場合、エージェントは取引をまとめる上で重要な役割を果たすこともあります。
不動産購入エージェントは何をするのですか?
バイヤーズ・エージェントは、顧客のリソースとして機能し、住宅購入プロセスを最初から最後まで導く不動産の専門家です。 そのため、購入者のエージェントは通常、次の職務を処理します。
#1. 物件の検索
エージェントは、住宅購入プロセスの開始時にあなたの希望や好みを聞き、あなたの理想の物件を探します。 購入エージェントはこの情報を利用して適切な物件を見つけます。 新しい物件が市場に加わると、エージェントから条件を満たす物件がメールで届きます。
#2. 上映スケジュールの設定
エージェントが提供するリストを確認し、直接訪問したい場所を選択できます。 エージェントは、物件掲載エージェント、または所有者による住宅の販売 (FSBO) の場合は売主と協力して、お客様が物件を訪問する時間を手配します。 また、バイヤーズ・エージェントは、あなたが参加することを選択したオープンハウスについても通知します。
#3. ショーやオープンハウスに参加する
通常、購入者エージェントは、あなたが興味を持っている住宅の内覧や公開に同行します。購入者が家を訪問すると、購入者担当者は質問に答え、物件に関する知識に基づいて意見を述べます。 あなたのエージェントは、売り手の状況、物件の状態、税金、その他の詳細について知るために、リスティングエージェント（またはFSBOの売り手）と面談します。
#4. 購入価格に関するアドバイス
興味のある物件が見つかったら、買主の代理人が開示事項（売主が買主に開示する必要がある可能性のある問題）について販売代理店に問い合わせます。 開示は、住宅の望ましさや価格に影響を与える可能性があります。 次に、近隣で最近販売された同様の物件に基づいて、エージェントが比較市場分析 (CMA) を実行して、その物件の妥当な提示価格を計算します。 不動産業者は、調査と現在の市場に基づいて、物件の特性に基づいた提示価格を推奨します。
#5. 出品エージェントまたはFSBO販売者との交渉
あなたのバイヤーエージェントは、あなたに代わってオファーを出した後、あなたの代わりに購入価格と条件を交渉します。 エージェントは、売り手による反対提案について常に通知し、それを受け入れるか変更するかをアドバイスします。 エージェントは、条件の削除や締切日の変更など、オファーの競争力を高める方法についてもアドバイスします。 売主があなたのオファーを受け入れるとすぐに、買主のエージェントは契約の準備を開始します。
#6. 他の不動産専門家を推薦する
購入者のエージェントがクロージングプロセスを通じてあなたを指導しアドバイスしますが、ほぼ確実に追加の不動産専門家と話す必要があります。 購入者の代理人は、あなたの利益を守るために、不動産弁護士、住宅検査官、その他の専門家をあなたに紹介する場合があります。
バイヤーズエージェントとリスティングエージェント
買い手エージェントは買い手を代表しますが、出品エージェントは取引の売り手側で働きます。 彼らは売主を代表し、売り物件（その名前が付けられています）をリストアップし、可能な限り最高の価格を引き付けるよう配置する責任を負います。 また、物件掲載エージェントはオープンハウスを主催し、売主が購入希望者からのオファーを選別するのを支援し、売主に代わって交渉を行います。
販売代理店は出品代理店とも呼ばれますが、一般に販売代理店と呼ばれるものとは異なります。 実際には、不動産が契約されると、買主の代理人が「販売代理人」と呼ばれるようになります。 言語に関係なく、エージェントは引き続きあなたのものであり、引き続きあなたのために働きます。
バイヤーズエージェントに支払うのは誰ですか?
多くの場合、売主は買主と物件仲介業者の両方に不動産手数料を支払います。 買い手エージェントと無料で取引できるメリットがあるため、不動産仲介業者の報酬がどのように支払われているかを理解することが重要です。 住宅を購入しない場合、買主代理人に報酬は支払われません。
売買契約書（または代理店と顧客間の専属契約）に別段の定めがない限り、手数料は購入価格の 6% で、出品者と購入者の代理店で均等に分割されます。 どちらのエージェントの手数料も販売収益から差し引かれるため、理論的には販売者が費用を支払います。
バイヤーズエージェントとの契約を終了できますか?
買い手のエージェントは、新しい不動産の契約が成立した場合にのみ報酬を受け取るため、一部のエージェントは、正式な業務関係を確立するために買い手と買い手代理店契約に署名する必要があります。 契約では接続条件を指定し、買主が新しい住宅を購入する場合にのみエージェントと契約することを保証します。
契約満了までに新居の契約が成立していない場合は、別のエージェントを雇うことができます。 ただし、買主代理店契約の条件を注意深く検討する必要があります。 一部の契約では、XNUMX か月後に契約が自動的に更新されると記載されています。
エージェントの意見に同意できない場合、小さな文字によって契約を解除することが制限される可能性があります。 代理人が契約書に記載されているタスクを実行しない場合、契約を終了する追加の余地が与えられる場合があります。
バイヤーエージェントを見つける方法
買い手は、専門知識を備えた買い手エージェントと協力する必要があります。 しかし、自分に合った適切なバイヤーズエージェントをどのように見つければよいのか疑問に思われるかもしれません。 一部のエージェントは購入者とのみ仕事をしますが、大部分はそうではありません。 では、自分を代表してくれる人をどのように選べばよいでしょうか?
エージェントは、理想的には、希望の地域と価格帯の住宅を特定する専門知識を持っている必要があり、安心して任せられるはずです。 理想的な購入エージェントを選択するには、潜在的な不動産専門家に次の質問をしてください。
- この業界でどれくらい働いていますか？
- 通常の勤務時間は何時間ですか?
- バイヤーとの連携を専門としていますか?
- 現在、何人の異なる買い手と売り手と取引していますか?
- 私の希望の場所と価格帯で家を見つけた経験はありますか?
- 他のエージェントができないことは何ですか?
潜在的なエージェントと完璧な家について話し合うときは、あなたのニーズや好みをどの程度理解しているかを考慮してください。 あなたにとって適切なエージェントは、あなたと業界の両方を理解している人です。
戦略を使用してより多くの不動産購入者の見込み客を獲得する方法
不動産購入者の見込み客を継続的に生み出す能力が、成功する新しいエージェントの特徴です。 特にキャリアの初期段階で不動産業界で進歩したい場合は、家探しの顧客を継続的に生み出すテクニックを採用する必要があります。 これらの戦略には次のようなものがあります。
#1. オープンハウスを開催する
もちろん、市場に物件を出品する場合は、オープンハウスを開催します。これは、住宅を宣伝し、販売するための実証済みの方法です。 ただし、不動産購入者の見込み客を獲得する絶好の機会でもあります。 誰がオープンハウスに参加しますか（おせっかいな近所の人は別として）？ 購入者の皆様！
#2. コミュニティのエキスパートになる
もっと地元の住宅購入者に会いたいですか? コミュニティで専門知識を磨きましょう。 ウェブサイトやソーシャル メディアを利用して、近所で起こっていることすべてを強調しましょう。 私の知人は、高校フットボールの試合から牡蠣のバーベキューに至るまで、地元の活動のカレンダーが載った毎週のニュースレターを連絡先全員に配布しています。
#3. 賃貸顧客を将来の購入者として考える
潜在的な購入者の膨大なデータベースを使用して、不動産購入者候補を生成することは賢明な戦略です。
このような聴衆に効率的に宣伝できるだけでなく (ブランドのチラシをアパート開発に配布するなどの手法を通じて)、テナントと協力して強固な関係を確立することもできます。 あなたが賃貸手続きのプロで信頼できる不動産業者であれば、彼らが家を購入する準備ができたときに最初に電話をかけるのはあなたです。
#4. ソーシャルメディアエンゲージメントに焦点を当てる
不動産仲介業者は、ソーシャル メディアを他のマーケティング チャネルと同様に扱うことがよくあります。 メッセージを書き、写真をアップロードし、広告を購入したら、あとは座って見込み客を待ちます。 では、ソーシャルメディアエンゲージメントとは正確には何を意味するのでしょうか?
Instagram、Facebook、Twitter、さらには TikTok の買い物客は、単なる静的な投稿以上のものを望んでいます。 彼らは交流を望んでいます。 これは、彼らや他の人が公開するコンテンツを操作する必要があることを意味します。
#5. 人口動態農業を試してみる
特定の地域に焦点を当てるのではなく、高齢者、初めて住宅を所有する人、軍人など、特定の層をターゲットにします。 もちろん、特定のタイプの購入者をターゲットにしたい場合は、顧客の人口統計を知るだけでは十分ではありません。 これらのクライアントを個人として理解する必要があります。
#6. 昔ながらのメールを使用してコミュニティ全体に連絡する
ダイレクト メール マーケティングは、不動産購入者の見込み客を獲得するための非常に効果的かつ効率的な方法として今でも使用されています。 ただし、目立つためには、デザインがインテリジェントである必要があります。 祝日や地域のイベントを記入したその年のカレンダーを送れば、そのポストカードが冷蔵庫に貼られ、今後数か月間にわたって人々の注目を集めるに違いありません。
自分の住んでいる地域で不動産購入者を見つけるにはどうすればよいですか?
お住まいの地域で住宅購入者を見つける方法には次のようなものがあります。
- ソーシャルメディアの視聴者と交流する
- Zillowプレミアエージェントになります。
- 高品質の不動産写真で自分自身をブランド化しましょう
- 自分の影響範囲内で住宅購入者を見つける
- レバレッジハウスエンビー
- 単一の不動産ウェブサイトを使用して質の高い見込み顧客を獲得します。
ニューヨークの住宅価格は下がっている？
住宅ローン金利の上昇により多くの購入者が市場から撤退し、2022年半ばからニューヨーク市の住宅価格が下落した。 その結果、売り手は買い手を引きつけるために、出品価格を下げる（あるいはもっと積極的に交渉する）ことを余儀なくされました。
ニューヨークのバイヤーズエージェントが必要ですか?
買い手のエージェントは購入者を支援する法的義務を負っていますが、リスティングエージェント（住宅物件の掲載を代理するエージェント）は売り手の利益を最優先に行動します。 さらに、ニューヨーク市で家を購入する際には、最高の価格を提示し、手続きをできるだけスムーズに進められるよう、ニューヨーク市の不動産専門家にサポートしてもらいたいと思うでしょう。
ニューヨークの不動産は2023年に崩壊するのか？
利用可能な住宅の不足と住宅ローン金利の上昇により、ニューヨーク州の住宅市場は2023年も苦戦が続くと予想されている。しかし、住宅ローン金利が低下し始めれば、不動産需要が高まり住宅価格が上昇する可能性がある。
電話をかけずに不動産顧客を獲得するにはどうすればよいですか?
コールドコールを行わずにリストを取得する方法には次のものがあります。
- あなたの球体に連絡してください。
- 過去のクライアントとの再エンゲージメントとフォローアップ。
- コミュニティイベントに参加してください。
- ソーシャル メディアでのフォロワーを増やしましょう。
- Facebook を使用したデジタルプロスペクティング。
- LinkedIn を通じてリードの紹介を強化します。
- メーラーを送信します。
- ドアノックをしましょう。
不動産市場のリーダーとは何ですか?
Market Leader のリード製品は、単なる第一印象だけでなく、他のエージェントと共有されない独占的な毎月のリードを保証された量で提供することで差別化を図っています。
レッドックスには価値があるのか？
REDX は、標準的な販売者のリストを超えた、厳選された見込み顧客のための優れたマーケットプレイスです。 特に、FSBO、FRBO、差し押さえ前、期限切れの上場など、さまざまな売り手リードが気に入っており、REDX をリード購入のトッププラットフォームの XNUMX つとしています。 また、プロスペクティングを簡単にする多数の REDX ツールも推奨します。
ハウスジェットとは何ですか?
HouseJet は不動産業界をリードする CRM ソフトウェアで、エージェントが市場での存在感をキュレーションし構築するのを支援します。 HouseJet は、さまざまな直感的な機能を使用して不動産企業を効果的に最適化し、事前にスケジュールされた予定をカレンダーに直接提供します。
まとめ
不動産投資 バイヤーズ・エージェントは、特に経験の浅い購入者や初めての購入者にとって、住宅購入プロセスにおいて非常に重要です。 経験豊富な現地エージェントの助けがあれば、家探し、オファーの提出、有利な条件の交渉、成約テーブルへの着席がすべて簡単になります。
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参考文献
