商業用不動産ローンは、不動産を購入または改善する目的で借りられるお金です。 それらを使用して、新しい建物を購入したり、既存の建物を整えたり、100 フィートのネオン ベルギー ワッフルを作って星から人々を誘ったりすることもできます。 商業用不動産ローンの現在の平均金利は 4% から 6% の間であり、これはローンを組む絶好の機会です。 ただし、申請書を提出する前に、さまざまな不動産ビジネス ローンのオプションと、それぞれに何を期待できるかを理解しておくことをお勧めします。
不動産ビジネスローン
商業用不動産を購入するために使用される一種の資金調達は、商業用不動産ローンです。 商業ローンの資格を得るには、優れた信用度を持ち、25% 以上の資産を保有し、融資対象の資産のほとんどを事業に使用するつもりである必要があります。
商業用不動産ローンは何のために必要ですか?
ほとんどの人は、商業用不動産のローンは商業用不動産の購入にのみ使用されると考えていますが、これらのローンには実際には他のより専門的な目的があります。 商業用不動産ローンは、事業用の不動産の購入または改造の資金調達を支援するように設計されています。 商業ローンの資格を得るには、提供された資産の大部分をローンの担保として使用する必要があります。
その結果、基礎となる土地の一部をリースすることが許可されている場合でも、会社はその土地の少なくとも 51% を使用する必要があります。 ただし、これはより投機的な操作と見なされるため、スペースの 50% 以上をリースする場合は、別の資金が必要になります。
商業用不動産ローンの選択
商業用不動産ローンを申し込むときは、必要なローンの種類を提供するだけでなく、手頃な金利と満たすことができる資格要件を備えた貸し手を選択することが重要です。 これは、提供されるさまざまなローンと貸し手の結果です。
ローンを選択する際は、次の点を考慮してください。
- 便利な貸出グッズ
- 初期費用
- 開始金利
- 書類の要件
- 業務時間要件
- 早期支払手数料と違約金
- 個人保証の要件
- 迅速な資金調達または信用不良のオプション
- より良いビジネス ビューローの評価と顧客の苦情
商業用不動産ローンの要件
商業用不動産の融資承認は、住宅用不動産の融資承認とは大きく異なります。 不動産を商業目的で利用し、ビジネスの収益でローンを返済することになるため、貸し手は、会社がローンの分割払いを行う余裕があることを確認したいと考えています。
融資を受けるには、以下のXNUMX種類の資格を満たす必要があります。
1。 セキュリティー
ローンを承認する前に、貸し手は、借りている資産が十分に保護されていることを確認する必要があります。 これは、資格を得るためには、購入したい家の 25% から 30% のエクイティが頻繁に必要であることを示しています。 貸し手は、物的損害から保護するために必要な財産保険の金額も決定します (担保)。 貸し手はまた、証書と不動産の所有権をチェックして、未払いの留置権やその他の請求が提出されていないことを確認します。
2.収入
あなたのアプリケーションを評価するとき、貸し手は、あなたが毎月のローンの支払いに余裕があることを確認できるように、支出に比べて多くのお金を稼いでいることを確認したいと考えています. この決定を行う際に貸し手が考慮する 1.25 つの側面は、債務返済カバー率 (DSCR) です。 最低 DSCR は、借りている資産によって異なりますが、ほとんどの貸し手は XNUMX 以上の DSCR を要求しています。
3。 クレジット
ビジネス用の不動産を購入するためにローンを要求している場合、貸し手は間違いなくあなたの会社の信用スコアを確認する必要があります。 貸し手は、あなたからの個人保証が必要なため、通常、あなたの個人信用情報を確認します。 貸し手によって異なりますが、従来のローンの大部分の最低信用スコアは 660 から 680 の範囲です。
あなたの信用リスクを評価するために、貸し手はあなたの信用調査を行い、あなたの職歴について尋ねます。 商業ローンの資格を得るには、通常、XNUMX 年または XNUMX 年間事業を行っている必要があります。 これにより、貸し手はあなたの会社の収益に自信を持つことができ、これがローン返済の主要な方法となります。
不動産事業の融資金利
商業用不動産のローンの金利は、通常、0.5 年物のプライム モーゲージの金利よりも 1 ～ 30 パーセント ポイント高くなります。 商業用ローンは通常、住宅ローンよりも返済期間が 5 年から 25 年と短く、商業用不動産は通常、住宅用不動産よりも破綻後に売却するのが難しいため、貸し手からはリスクが高いと見なされています。
貸し手が提供する資本に対して、貸し手から利息が請求されます。 ローンの総額、ローンの返済期間、および国際 LIBOR (ロンドン インターバンク レート、毎月測定、2.28 年 2018 月時点で 5.25% で測定) または米国プライム レート (2018%) のいずれかである基準レートXNUMX 年 XNUMX 月現在）—金利を決定する際に考慮されます。 パーセンテージがローンの返済期間中に基準金利とともに変動するかどうかは、金利が固定か変動かによって異なります。
収益を生み出す資産の価値は、ローン全体の金額を不動産の評価額または購入価格で割ることによって決定されるローン・トゥ・バリュー（LTV）比率によって決定されます。 この場合のローン・トゥ・バリュー (LTV) は、$80 の不動産に対するローンの場合、80,000% ($100,000 x $0.8 = 80 または 100,000%) になります。
不動産ビジネスローンの金利は次のとおりです。
1. SBA 7(a) ローン
中小企業局 (SBA) の最もよく知られている資金調達オプションは、7(a) ローン プログラムです。 7(a) ローンは、他の SBA ローン カテゴリよりも迅速かつ簡単に取得できます。 SBA の保証により、SBA のローン金利は、多くの場合、商業銀行やオンラインの貸し手よりも低くなります。 最長 5 年間、最大 25 万ドルの資金が提供されます。 典型的な銀行ローンに対するもう90つの利点は、LTV比率を最大XNUMX%にする機会があることです。これにより、必要な頭金が減ります。
2. SBA 504 ローン
コンビネーション ローンは SBA 504 ローンです。 一方は貸し手が提供し、もう一方は非営利の貸し手の一種である CDC が提供します。 両方のローンは一度に返済されます。 最長 14 年間、最大 25 万ドルの資金を提供するため、SBA 504 ローンは優れた代替手段です。 SBA 504 ローンと SBA 7(a) ローンはどちらも、最大 90% の融資比率を可能にし、従来のローンと比較して必要な頭金を削減します。
3. 従来の銀行ローン
商業用不動産のローンの貸し手の大半は銀行です。 彼らは通常、堅実な信用履歴を持ち、小規模から中規模のプロジェクトのための資金を探している顧客と取引しています。 大多数の教育機関は、660 以上のクレジット スコアを好みます。
SBA ローンに匹敵するのは、銀行が請求する金利です。 通常、XNUMX 年から XNUMX 年ごとに金利が変わる変動金利ローンが申請者に提供されます。 商業銀行ローンは、期間が短く、必要な頭金が大きいため、SBA ローンよりも初期費用が高くなります。 物件が所有者である必要がないため、より広い範囲の物件に資金を提供できます。
4.ハードマネーローン
信用問題や物件の状態が悪いなどの理由で、他の通常の貸し手から住宅ローンを借りることができない企業は、ハードマネーローンを利用できます。 金利とコストが高いため、これらのローンは、住宅購入の資金を調達する際の最後の選択肢としてのみ使用されます。 ハードマネーの貸し手は資金調達期間が短いのに対し、通常の貸し手は通常、より長い期間にわたってより良い金利を提供します。複合利用ローンやセルフ ストレージ ファイナンスを含む多数の商業用不動産プロジェクトは、ハードマネー ローンで資金を調達できます。
5. オンライン マーケットプレイス ローン
より近代的な資金調達源であるオンライン市場は、商業用不動産の購入資金を探している投資家と借り手との間のコミュニケーションに使用される場合があります。 銀行よりも手数料が高く、他のハード マネー レンダーよりも低いため、これらは一般に「ソフト マネー レンダー」と呼ばれます。 金利は8%から12%です。
Crean は銀行業で何を意味しますか?
多くの銀行のローン ポートフォリオのローンの大部分は、商業用不動産 (CRE) に対するものです。 多くのコミュニティ バンクにとって伝統的な中核業務である CRE 融資に対する最近の非常に強い需要を反映して、過去の水準から見て高く、さらに上昇している CRE 集中度を持つ銀行の数が増えています。
不動産におけるOCCとは？
これらの機関が信頼でき、競争力があり、顧客の銀行のニーズを満たすことができるようにするために、通貨監督官庁 (OCC) は、商業用不動産や建設に携わる国立銀行と連邦貯蓄協会のネットワークを監督しています。貸与
不動産信用とは？
負債は、基本的に不動産の信用とは何かです。 不動産の負債投資家は、株式投資を行っている他の誰かに直接的または間接的にお金を貸しています。
不動産におけるオレオの意味とは？
国立銀行は、特定の状況で特定の期間、その他の所有不動産 (OREO) を保有することがあります。
不動産におけるTftの意味は何ですか？
TFT は、購入者が何らかの理由で取引を完了できない場合の「Transaction Fell Through」の略です。 これに続いて、「プロパティの過失ではありません」というフレーズが続くことがあります。 これは、家に問題がなかったことを示唆しています。
不動産におけるボムとは何ですか？
BOMは「Back on the Market」の略で、以前に売却契約を結んでいた家を指します。 住宅の検査で問題が明らかになった場合とは対照的に、「住宅に過失がない」とは、買い手が長引く空売り手続きの後に物件への関心を失った、または最終的な融資承認を得ることができなかったというシナリオを指す場合があります。
不動産におけるTsiとは？
トゥルー ストレングス インデックス (TSI) は一般に、ダイバージェンスを特定し、資産価格の買われ過ぎと売られ過ぎの状態を特定し、中心線を介してトレンドの方向と変化を判断し、シグナル ライン クロスを使用して短期的な価格モメンタムを強調するために使用されます。
不動産における Dt の意味
信託証書とも呼ばれる信託証書は、不動産の担保権を作成するために米国の不動産で使用される法的文書です。 法的所有権を受託者に譲渡し、受託者はそれを借り手と貸し手の間のローン (債務) の担保として保持します。
まとめ
典型的な商業用不動産投資家は、建物を購入し、その中のスペースをリースし、テナントの家賃の支払いから利益を得る会社です。 購入の目的は金銭的利益です。
担保、事業体 (またはプリンシパル/所有者) の信用度 (XNUMX 年から XNUMX 年分の財務諸表と所得税申告書を含む)、および融資価値比率や債務返済カバー率などの財務比率はすべて、商業用不動産ローンを行うかどうかを決定する際の貸し手。
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