「公開物件マーケティング」という用語に慣れていない場合は、最も基本的な情報のみが一般に公開されていることを示しています。 一方、市場外の物件は、より迅速に、手間をかけずに売却することがよくあります。 Fine & Country が、社内および非公開で静かに物件を販売することは可能です。 不動産投資は、ウェブサイトを閲覧するほど単純ではありません。 複数リストサービス (MLS) と、多くの場所で住宅を見つけるための激しい競争のため、あなたが望むものを選択します. 今日の不動産投資家は機知に富む必要があり、そのためには公開市場にない取引を見つけることが必要になることがよくあります。 この記事の焦点は、販売されている市場外の物件を見つけたり特定したりする方法です。
市場外物件とは？
それはすべて名前にありますね。 ほとんどの場合、これまで市場に出されたことのない物件です。 この物件は、通常の物件のウェブサイトには掲載されておらず、通常の大通りのエージェントによって販売されておらず、オークションでも販売されません。 従来の方法を使用すると、それを見つけることができなくなります。
ほとんどの場合、販売者に直接連絡することによって行われます。
真の市場外物件には、その存在を認識している限られた数の潜在的な買い手と潜在的な賃借人がいます。
では、誰が市場外の不動産を販売しているのでしょうか?
開発業者や代理店によって販売されている市場外の家を見つけることは可能ですが、それは非常にまれです.
特定の不動産の売却を希望する不動産所有者または家主は、迅速または慎重に、問題の不動産をすでに管理下に置いている可能性が高くなります。
売り手が不動産を市場から遠ざけるのはなぜですか?
売り手が物件を掲載しない理由はいくつかあります。
#1。 売り手の市場:
売り手市場の売り手は、可能な限り最高のオファーを受け取るまで自宅に留まることができるのが一般的です。 不動産仲介業者や消費者が、実際には売りに出されていなくても、住宅のオファーを提示することは珍しくありません。
#2。 テナントとの差し押さえ:
売り手にテナントがいて、家が売りに出されていることを通知したくない場合、差し押さえが近づいていても、売り手はその物件をリストしないことを選択する可能性があります。
＃3。 ポケットリスト:
「ポケット リスト」を使用して、売り手は不動産業者を雇って、選択した買い手のグループに自分の家を売り込むことができます。 この状況のエージェントは、クライアントに個人的に連絡するか、その地域の他のエージェントの選択したセットとポケット リストを共有することができます。
#4。 表示できません:
MLS のリストは、表示するためにすぐに利用できる必要があります。 売り手が展示のためにアクセスできない場合、住宅は一時的に市場から削除されることがあります。 これは、リスティング エージェントが物件を「一時保留」にするときです。
#5。 近日公開:
MLS では、売り手が市場に出す前に関心をテストしたい場合、「近日公開」とマークされた物件に出くわすことがあります。
市場外物件の探し方
＃1。 ダイレクト メール マーケティング
直接 メールマーケティング 市場外の不動産機会を発見するための優れたアプローチです。 不動産を購入したいというあなたの希望を示すハガキやその他の広告を潜在的な住宅販売業者に送ります。 住宅所有者は、受け入れ可能なオファーが提示されるまで、売却する準備ができていない場合があります。
このマーケティング手法を採用する前に、必ず下調べを行ってください。 理想的な顧客の特徴と、メッセージを伝えるのに最適な宣伝場所を知る必要があります。 ハガキや黄色い手紙、バスのベンチの広告まで、無限の可能性があります。
また、ダイレクト メール キャンペーンが実を結ぶまでには時間がかかることを覚えておくことも重要です。 複数のダイレクト メール キャンペーンを送信しても応答がない場合でも、イライラしないでください。
市場外の物件を見つけるために、不動産の機会は依然としてそうするための最良の方法のXNUMXつです.
＃2。 Online Resourcesオンラインリソース
Zillow や TrueLocal などの Web サイトでは、ほとんどのリストが MLS にリストされている家の場合でも、市場外の物件 (オファー) を見つけたり見つけたりすることができます。 どのように？ たとえば、Zillow について考えてみましょう。 MLS の掲載日より前であれば、売り手は Zillow を使用して物件を掲載できます。 その結果、投資家はこれらのサイトを頻繁に監視して、競合他社の一歩先を行く必要があります。
市場外の不動産リストは、いくつかの Web サイトで見つけることができます。 MLS に登録することなく不動産取引を行える Web サイトである Opendoor は、買い手と売り手にさまざまなメリットを約束します。
HouseCashin投資不動産市場 不動産卸売業者と投資家のためのマーケットプレイスです。 このサイトの焦点は、住宅用不動産投資家が探している、市場外、不良品、およびその他のタイプのプロパティです。
オンラインで家を探すときは、積極的に見込み客を獲得する戦術をとったほうが運がいいかもしれないことを覚えておいてください。 インターネット上で公開された市場外のリストは、インターネットが広く使用されているため、非常に競争が激しい場合があります。 そのために、このアプローチを完全に軽視しないでください。 何が見つかるかわかりません。
＃3。 ネットワーキング
不動産部門では、ネットワーキングが見込み客を生み出す最良の方法であり、これは市場外の住宅にも当てはまります。 自分をさらけ出すことを恐れないでください。 ネットワーキングは、練習すれば簡単になるかもしれません。
地元の不動産イベントを検索して、お住まいの地域の人々と出会い、ネットワークを構築してください。 地域の REIA、掲示板、または Facebook で、定期的に例会を開いているクラブがあるかどうかを確認できます。
既存の不動産担当者も、ネットワークを拡大するのに役立つ場合があります。 市場外でのネットワーキングは、公開されていない取引を発見して獲得する最も一般的な方法です。 市場外の不動産の機会を探しているなら、不動産投資家のネットワークを作ることを強くお勧めします。
＃4。 不動産業者
MLS でプロパティを検索するには、 不動産業者 彼らはその専門家ですが、市場に出ていない機会を見つけることにも長けています。 家を探すときは、自分の興味のある分野の経験がある不動産業者に相談するのが一番です。
投資を計画している市場分野で最高の不動産業者のリストを作成する必要があります。 電話または電子メールで彼らに連絡して、市場外のリストを認識しているかどうかを確認できます. ただし、エージェントに連絡する前に、ウェブサイトを注意深く確認してください。 多くの場合、彼らのポケットリストはそこにリストされています.
特定の不動産業者があなたの現在の探求を支援できないからといって、将来彼らが支援できる可能性を排除するものではないことを覚えておいてください。 連絡を取り合うすべての人に、あなたの名前、電話番号、メールアドレスを知らせてください。
＃5。 建設業者と請負業者
投資家として市場外の物件を見つけ、市場外の取引を探し、不動産業者に加えて建設業者や請負業者と友達になるために。 住宅所有者または投資家が建設プロジェクトを完成させるための資金が不足しているために建設プロジェクトを放棄した場合、地元の建築業者はそれをよく認識しています。
これは売り手にとっては悪い状況ですが、介入してタスクを完了し、クロージング時にお金を稼ぐことをいとわない投資家にとっては絶好の機会になる可能性があります。
請負業者と他の業者の間で定期的なコミュニケーションがあります。 運が良ければ、地元のポケットリストに直接つながる可能性があるため、ネットワーキングのすべてのやり取りを通じて、絶対に率直であることを確認してください.
あなたが公開市場にない物件を探している不動産投資家であることを知らせてください。 この方法によってのみ、専門分野の他の不動産業者の信頼と尊敬を得ることができます。
＃6。 卸売業者
あなたが投資家であり、市場外の物件を探している場合、卸売業者は貴重なリソースになる可能性があります. なんで？ 一方、不動産卸は卸のみを扱っています。
卸売りと、利益のために販売される可能性のある割引物件を見つけるプロセスについて詳しく知りたい場合は、次のことを知っておく必要があります。 卸売業者は、値引きされている市場外の住宅を発見することがよくあります。
卸売業者との取引は仲介業者との取引に似ていることを覚えておくことが重要です。つまり、可能な限り最高の価値を得ることができない可能性があります.
卸売業者とつながることは、お住まいの地域の市場外物件について一般的に知るための優れた方法です。 彼らが現在機会を提供していなくても、機会があれば将来あなたに連絡する可能性があることを覚えておく必要があります.
＃7。 公的記録
公開記録が最新の状態に保たれていれば、抵当流れ前の住宅や空売り住宅は投資として成功する可能性があるため、それらを追跡することをお勧めします。 そのためには、地方や州のメディア、政府のウェブサイトに目を通すことをお勧めします。 売りに出されようとしている不動産物件がこれらの情報源によって言及されているのを見るのは珍しいことではありません。
また、HUD Home Store などの Web サイトでアラートを設定して、市場外の不動産取引を見つけることもできます。これにより、新しい物件が市場に出たときに通知を受けることができます。
公的記録を調べていると、期限切れの投稿に出くわすこともあります。 このような場合は、ためらわずに販売者に直接連絡してください。 不動産投資家は、公的な記録に目を光らせておく必要があります。将来、新しい取引につながる可能性があるからです。
#8。 口コミ
不動産への投資は、どのように切り取っても、人々のビジネスです。 あなたが接触するすべての人があなたが誰であるか、あなたが何であるか、そして彼らがあなたとどのように連絡を取ることができるかを正確に知るようにするために、あなたのビジネスを宣伝するために口コミを使用することは、人々にあなたを覚えてもらうための優れた方法です.市場外の物件を見つけたり、見つけたりしたとき。 それは、ネットワークを構築することによく似ています。
彼らが不動産業界で直接活動していなくても、恐れずに彼らに連絡してください。 次の投資機会は、予期しないソースからもたらされる可能性があります。
#9。 不動産オークション
オークションでは市場外の不動産が常に供給されているため、不動産投機家にとって優れた情報源です。 オークションのウェブサイトを定期的に参照して、約束のある取引を探し、オークションのプロパティを見つけてください。
潜在的なリードを探している場合は、RealtyTrac または Auction.com をチェックすることをお勧めします。 オンラインでスキャンするだけでなく、郡裁判所またはネットワーク接続を通じてオークションを追跡できます。 XNUMX つの基本的なオークション アセットに注意することが重要です。
差し押さえ:
郡によって差し押さえの処理方法はさまざまですが、全体的な手順は同じです。 これらの物件は、多くの場合、市場価格から割引して「現状のまま」売りに出されます。 抵当流れ物件に投資する前に、できるだけ多くの情報を入手してください。
抵当流れは素晴らしい見通しである可能性がありますが、先取特権や取引の全体的な価値を低下させるその他の欠点がある可能性があります。 オークション前に少し調べてみると、これらの問題がすべて明らかになります。
REO:
差し押さえオークションの失敗の結果として貸し手が所有する住宅は、REO物件として知られています。 住宅を高額で購入するためのもう XNUMX つの戦略は、公開市場に出ていない物件を探すことです。 一方、投資家は引き続きこれらの物件を調査する必要があります。
貸し手が従来の売り手と同じように変更や修理を行うことはまずありませんが、家に入札する前に全体像を把握することが重要です。 REO は、詳細に注意を払い下調べを行えば、市場外での素晴らしい投資オプションになる可能性があります。
希望の物件を見つけたら、ステータス、場所、入札手順を確認してください (そして、迅速に行動する準備をしてください)。 不動産オークションに参加する予定がある場合は、まず宿題を済ませておいてください。
エリアと物件の仕様について下調べを行い、予算を守りましょう。 不動産オークションに参加する場合は、次の手順に従うことで、整理整頓と予算内の維持に役立ちます。
#10。 ドルのために運転する
地域をドライブして市場外の物件を見つけることは、バイヤーにとって楽しく効果的な経験になる可能性があります。 名前が示すように、投資家は新しい機会を求めて走り回ります。 空き家または不良物件は、市場に出回っていないことが最も明白な物件であるため、遭遇する最も一般的な種類の取引です。
放棄された、または破損した物件を特定したい場合は、生い茂った庭、庭に散らばった商品、板張りの窓に注意してください。 将来の顧客になる可能性のある電子メールアドレスをすべてメモしておいてください。
空き家と思われる物件の住所を書き留めたら、次のステップは、収集した情報を使用して郡の記録で所有者を検索することです。 所有者を見つけたら、家の状態について所有者に尋ねます。 電話番号や電子メール アドレスなどの連絡先情報を受け取ったときに尋ねる質問のリストを準備します。
これらは、その家を購入できるかどうか、そしてそれがあなたにとって賢明な投資であるかどうかを判断するのに役立ちます。 現金の運転は完全に無料の方法ですが、多くの時間がかかります。 一部の地域では、市場外の物件を探すことが実行可能なオプションになる場合があります。
オフマーケットの販売物件
以下は、販売されている市場外物件の例です。
1 ベッドルーム フラット
不動産業者の評価: £105,000
National Residential は、この 1 ベッドルームの最上階のフラットに素敵なオープン テラスを提供できることを嬉しく思います。
こちらをクリックしてください 販売中の市場外物件の詳細については。
1 ベッドルーム フラット
不動産業者の評価: £282,000
会場: 4 Tavern Apartments、102 Bird In Bush Road、ロンドン、SE15 1BQ、
今すぐ購入: £285,000
ロンドンのペッカムの人気の場所にある、見栄えの良いダブルベッドルーム XNUMX 室のフラット。
こちらをクリックしてください 販売中の市場外物件の詳細については。
3ベッドルームセミデタッチドハウス
不動産業者の評価: £181,000
会場: Blakesley Mews、バーミンガム、B25 8TU
今すぐ購入: £181,000
National Residential は、ヤードリーの人気エリアに位置する、見栄えの良い 3 ベッドルームの半戸建ての家族向け住宅を提供できることを嬉しく思います。
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40 ベッドルーム フラット
今すぐ購入: £1,400,000
会場: コロネーション スクール ブロック ポートフォリオ、SA72 6UU
ウェールズ南西部のペンブローク ドックにあるこの 40 戸の自己完結型レンタル ユニットからなるフリーホールド ブロックは、ナショナル レジデンシャルの顧客に年間 159,800 ポンドの正味賃料と 11% の正味利回りをもたらします。
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市場外で購入する利点は何ですか?
急いでいない：
所有者は通常急いでいないため、投資家は市場に出ていない家にオファーをする前に物件をじっくりと見ることができます。 この場合、オファーを提出するために他の購入者と競合する必要はありません。
ユニークな取引:
売り手は、エージェンシーと契約して自分の家をポケットリストとして提供しない限り、入札戦争を望んでいる可能性は低い. おそらく、彼らはプライバシーを心配しているか、単に家を静かに売りたいと思っているのでしょう。 このような場合でもご成約いただける場合がございます。
より多くの在庫:
一般公開されていない物件を探すことで選択肢が広がります。 過熱する不動産市場におけるあなたの競争相手は、住宅を購入しようとしている他のすべての人です。 市場外を検索すると、競合他社をプロセスから除外しながら、利用可能なオプションの数が向上します。
少ないストレス:
オフマーケット取引では、時間の制約が少なくなり、より簡単で柔軟になります。 売り手が売却条件を設定する余裕がないため、物件が破損している場合、それは買い手のメリットです。
市場外購入のデメリット
市場からの購入には多くの長所がありますが、考慮すべき短所もいくつかあります。
閉じるまでに時間がかかる場合があります:
買い手として成約を急いでいる場合、売り手は掲載された物件と同じレベルの緊急性を持っていないため、多くの時間を持っていることは不利になる可能性があります. また、MLS を検索するよりも、市場外のオファーを特定する方が時間と労力がかかります。
公正な市場価値を判断するのが難しい:
MLS ではすべてが XNUMX ページに表示されるため、同等の物件、平方フィートあたりの価格、その他の物件の要素を簡単に比較できます。 限られた数の潜在的な購入者のみが利用できる不動産の場合、公正な市場価値を見積もることはより困難です。 地元の不動産市場について調査を行う必要があります。
料金：
ポケット リスティング サービスおよび非リスティング マーケットでは、メンバーシップ料金が請求される場合があります。
まとめ
国内の不動産市場の多くの地域は依然として熱く、売りに出されている住宅よりも多くの人が購入を検討しています。 オークションで負けて怒っている購入者は、できる限りの助けを必要としています。 市場外のリストには、アクセスが大幅に制限されている MLS ステートメント 8.0 を通じて引き続きアクセスできます。 調査を行い、潜在的な危険性を認識している場合は、市場外のリストから次の物件を見つけることは、費やす時間とエネルギーに見合う価値があるかもしれません.
オフマーケット プロパティに関するよくある質問
不動産を市場から取り除くように依頼できますか?
売り手は、あなたがそうするように要求したとしても、自分の財産を宣伝し続けるかどうかを完全に制御できます. 買い手の財政が安定していないため、売り手は不動産を市場から引き揚げることに消極的かもしれません。
販売可能なオフマーケット物件とは?
販売可能な市場外物件は次のとおりです。
1 ベッドルーム フラット
不動産業者の評価: £105,000
National Residential は、素敵なオープン テラスなどを備えたこの 1 ベッドルームの最上階のフラットを喜んで提供します。
