世界中の大多数の個人は、自分のホームエクイティを認識していると推定されています。 しかし、それらのかなりの数は、ラインに沿って迷子になります。 住宅所有者として、あなたは住宅担保がどのように機能するかを完全に理解しなければなりません。 これは、住宅ローンを借り換えたり、家に対してローンを組んだりする場合に特に当てはまります。 基本的に、これはホームエクイティをシームレスに計算するのに役立つ簡略化されたガイドであり、ホームエクイティ、ホームエクイティローンについて知っておくべきことすべて、そしてこの道を進むために知っておくべきことすべてを網羅しています。
しかし、それを完全に掘り下げる前に、基本を簡単に説明しましょう。
ホームエクイティとは何ですか？
簡単に言えば、住宅所有者の住宅への関心の価値は、住宅担保として知られています。 言い換えれば、それは不動産の現在の市場価値です（リーエンを減らす そのプロパティに関連付けられている）。 したがって、より多くの住宅ローンの支払いが行われ、市場の力が不動産の現在価値に影響を与えるにつれて、住宅の資本の量、またはその価値は時間とともに変動します。
エクイティは家でどのように機能しますか？
住宅の一部または全部が住宅ローンで購入された場合、貸付機関はローンが返済されるまで不動産のリーエンを保持します。 所有者が実際に一度に所有する資産の現在価値の一部は、ホームエクイティと呼ばれます。
プロパティの最初の購入時に行う頭金は、家の中でエクイティを構築する方法です。 次に、あなたの住宅ローンの支払いの契約額があなたがまだローンに借りている残りの元本を引き下げるために割り当てられるとき、あなたはあなたの住宅ローンの支払いを通してより大きな公平を得るでしょう。 それはあなたの株式価値を改善するので、資産価値の上昇もあなたに利益をもたらすかもしれません。
一方、住宅担保ローンとは何ですか？
ホームエクイティローンとは正確には何ですか？それはどのように機能しますか？
ホームエクイティローンは、担保としてあなたの財産を使用する借金整理のためのローンの一種です。 ホームエクイティローンとホームエクイティクレジットライン（HELOC）は、ホームエクイティローンのXNUMXつのタイプです。
しかし、ホームエクイティローンはあなたが 一括払いを受け取る 貸し手から、毎月の分割払いでローンを返します。 一方、HELOCは、必要に応じてお金を借りることができるという点で、クレジットカードと同じように機能します。 HELOCの描画期間は通常10年です。 この間、クレジットラインからのお金を使用することができ、利息の支払いはあなたの責任で行ってください。
どちらの方法でも、所有する資産の割合である特定の量の住宅資産を所有する必要があります。 貸し手は通常あなたがあなたの家に15から20パーセントの間の公平を持っていることを必要とします。
あなたの現在の住宅ローンの残高をあなたの家の市場価値で割って、あなたがどれだけの株式を持っているかを調べてください。 たとえば、現在の残高が$ 100,000で、家の市場価値が$ 400,000の場合、その不動産の25％の株式を所有しています。
あなたが金額を返済する余裕があるならば、住宅担保ローンは優れたオプションかもしれません。 あなたがローンを返済する余裕がない場合、貸し手はあなたの家を差し押さえることがあります。 これはあなたの信用を損ない、将来のローンの資格を得るのを難しくする可能性があります。
ホームエクイティローンの基本的な用途
による Bankrate、住宅所有者が彼らの株式から借りる最も一般的な理由は、借金の整理と住宅の改善です。 借り手は、教育費、休暇、またはその他の大規模な購入など、さまざまな理由でホームエクイティを使用する場合があります。
借り手は、2017年の減税および雇用法に基づくローンの担保として機能する住宅を購入、開発、または強化するために資金を使用する場合、HELOCおよび住宅担保ローンに支払われる利子を差し引くことができます。
ただし、住宅担保ローンの金利は、貸し手と選択した住宅担保商品によって異なります。 たとえば、2020年の住宅担保ローンの利率は5.1％から5.89％でしたが、HELOCの利率は4.52％から6.2％でした。
一方、XNUMXつの欠点は、住宅担保ローンと与信枠の決算費用と手数料が従来の住宅ローンのものと同じであるということです。 閉鎖費用はさまざまですが、物件の価値によっては、数百ドルに及ぶ場合があります。
ホームエクイティローンの申し込み方法
確認することから始めます あなたの信用スコア、あなたの財産のエクイティの量を決定し、住宅担保ローンを申請する前にあなたの財政を調べます。
次に、住宅担保ローンの金利、最低要件、およびさまざまな貸し手からの手数料を調べて、ローンを購入できるかどうかを確認します。 あなたがそれにいる間、貸し手があなたが必要とするホームエクイティ商品を提供していることも再確認してください。 一部は住宅担保ローンまたはHELOCのみを提供し、両方は提供しません。
お申し込みの際には、お名前、生年月日、社会保障番号などの個人情報をお伺いします。 また、税務記録、給与明細書、住宅保険の確認などの証拠を提出する必要があります。
あなたはあなたの家にどれくらいの公平を持っていますか？
あなたの財産の現在の市場価値とそれに対して提出されたローンの総量（特にあなたの元本住宅ローン）との違いはあなたの住宅担保価値です。
あなたがホームエクイティローンを通して得ることができるクレジットの量はあなたが持っているエクイティの量によって決定されます。 あなたの家が$250,000で評価され、あなたの住宅ローンの残高が$150,000であると仮定します。 住宅の価値から残りの住宅ローンを差し引くと、住宅ローンは$100,000になります。
あなたがあなたの家にどれだけの資本を持っているかを決定するために、あなたの家によって確保されたすべてのローンに対してあなたが借りている金額をその評価された価値から差し引きます。
あなたが得ることができるホームエクイティローンの大きさと計算方法
少数の貸し手だけがあなたのホームエクイティの全額を借りることを許可します。 貸し手、クレジット、収入にもよりますが、多くの場合、利用可能なエクイティの80％から90％を借りることができます。 したがって、上記の場合、ホームエクイティが$ 100,000の場合、$ 80,000〜$90,000のホームエクイティを受け取る可能性があります。 信用枠 （HELOC）。 借りることができるホームエクイティの量を評価するときは、人種、出身国、およびその他の非経済的要因を決して考慮に入れてはなりません。
これは、さらにいくつかの変数を考慮する30番目の例です。 あなたが250,000年間あなたの財産に支払いをしていて、195,000年の住宅ローンを持っていると仮定します。 さらに、最近の評価または評価によると、あなたの家の市場価値は$200,000です。 そして、あなたはまだ元の$XNUMXのローンに対して$XNUMXを借りていると言います。 実質的にすべての初期の住宅ローンの支払いは、利息を支払うために使用されることに注意してください。
言い換えれば、プロパティに付随する他の負債がない場合、あなたは55,000ドルの住宅資産を持っています。 これは、現在の市場価値である250,000ドルから195,000ドルの負債を差し引いたものに相当します。 また、株式を市場価値で割って、住宅資産の割合を計算することもできます。 この状況での住宅資産の割合は22パーセントです（55,000ドルを250,000ドルで割った値= .22）。
住宅ローンに加えて、40,000ドルの住宅担保ローンもあるとしましょう。 195,000ドルの代わりに、プロパティの総負債は235,000ドルです。 全体的なエクイティはわずか15,000ドルに下がり、ホームエクイティの割合は6％に下がります。
取引の費用
不動産は最も流動性の低い資産の2つであるため、通常、住宅資産に対してローンを組むことには代償が伴います。 最終的に住宅を売却した場合、米国での総閉鎖手数料は通常5％からXNUMX％の間です。 これらの費用の多くは通常、購入者によって支払われますが、より低い販売価格を交渉するための正当化として使用される可能性があることに注意してください。
あなたが住宅担保ローンを取得する場合、あなたはほぼ確実にローン組成手数料を支払う必要があります。 XNUMX番目の住宅ローンと住宅担保融資枠（HELOC）は通常、最初の住宅ローンよりも高い金利を持っています。 これらの取引手数料が含まれると、実際に使用できるホームエクイティの量は、理論上の量よりも少なくなります。
ローン・トゥ・バリュー・レシオ
ローン・トゥ・バリュー・レシオは、あなたの家の公平性を伝えるためのもう78つのアプローチです（LTVレシオ）。 残りのローン残高を現在の市場価値で割って、この数値を算出します。 上記の22番目のシナリオでは、LTVは94％です。 （はい、それはあなたの40,000パーセントの住宅担保ローンの逆数です。）あなたがあなたのXNUMXドルの住宅担保ローンを加えるとき、それはXNUMXパーセントに上がります。
貸し手は、高LTVを嫌います。これは、レバレッジを使いすぎている可能性があり、債務を返済できない可能性があることを示しているためです。 彼らは経済混乱の時に貸付条件を厳しくするかもしれません。 2020年の経済危機の際に、完璧なシナリオが見られました。銀行は、特に住宅担保融資枠（HELOC）のクレジットスコア基準を600年代から700年代に引き上げました。 彼らが喜んで貸す金額と彼らが提供することをいとわない住宅資産の割合も減少した。
さらに、住宅の時価が変動すると、LTVと住宅資産の両方の価値が変動します。 2007年から2008年のサブプライム住宅ローンの大失敗の間に、表向きの住宅担保の数百万ドルが一掃されました。 価格は必ずしも上がるとは限りません。 長期的には、2020年の危機が住宅資産に与える影響は不明です。 実際、世界の住宅価格は、在宅政策と、仕事、学校教育、個人的な生活に対応するためにより大きな家を探している個人の結果として、2021年まで上昇すると予想されていました。
さらに、COVIDを超えて拡大する可能性のある企業の在宅勤務ポリシーの拡大により、多くの家族が都市から郊外に移転するようになりました。
ローン・トゥ・バリュー・レシオはあなたのローンにどのような影響を与えますか？
ローン・トゥ・バリュー・レシオは、貸し手がローンとファイナンスの意思決定（LTV）を行うために使用する一般的な指標です。 この計算では、最初に住宅ローンを申請したときの住宅の価値と、探しているローンの金額を比較します。 住宅ローンがある場合、LTV比率は、ローンの残高を使用して計算されます。 LTV比率が高い場合は、民間住宅ローン保険（PMI）の支払いを余儀なくされるか、借り換えができる場合があります。
既存のローン残高（毎月の明細書またはオンラインアカウントにあります）を家の評価額で割って、LTV比率を求めます。 その数値をパーセンテージに変換するには、100を掛けます。
エクイティおよび民間住宅ローン保険
最初の住宅ローンで民間住宅ローン保険（PMI）を支払った場合は、ローンと価値の比率を追跡します。 住宅のLTV比率が78％以下の場合、住宅所有者保護法により、貸し手はPMIを自動的に削除するように強制されます（特定の要件が満たされている場合）。 あなたのローンの合計があなたの家の最初の評価額の78パーセントに達するとき、あなたのローンは通常キャンセルされます。 追加の支払いが原因でLTV比率が予定より80％低くなった場合は、貸し手にPMIの削除を要求する権利があります。
ホームエクイティクレジットライン（HELOC）の取得
ホームエクイティローンまたはクレジットラインを検討している場合に作成するもうXNUMXつの重要な統計は、ローンとバリューの合計比率（CLTV）です。 あなたの家の価値は、それによって確保されたローンの全額と比較されます。 あなたが探しているローンやクレジットラインを含みます。
Trishaは$140,000のローン残高があり、$75,000のホームエクイティクレジットラインを申請したいと考えています。 彼女が受け入れられた場合、彼女は次のようにCLTV比率を計算します。
組み合わせたローン・トゥ・バリュー・レシオを使用して、ローン・トゥ・バリュー・レシオを計算します。
ホームエクイティの与信枠の資格を得るには、ほとんどの貸し手は85％未満のCLTV比率を必要とします（ただし、この割合は貸し手ごとに低いか異なる場合があります）。したがって、Trishaが適格である可能性が最も高くなります。
ただし、家の価値は時間の経過とともに変化する可能性があることを覚えておくことが重要です。 価値が下がると、住宅担保ローンや融資枠の対象とならない場合があります。 さらに悪いことに、あなたはあなたの家が価値があるより多くを支払うことになる可能性があります。
どうすればホームエクイティを上げることができますか？
あなたの財産の価値が時間とともに下がると、あなたの資本も減少するかもしれません。 変数を計算できた後、ローンの元本を返済し、ローンとバリューの比率が一定のままである場合はそれを下げることで、住宅担保を再構築または増やすことができます。 ただし、これは、支払いが償却された場合に自動的に行われます（つまり、期間の終了時にローンを全額返済できるプランに基づいています）。
したがって、LTV比率をより早く下げたい場合は、毎月必要な住宅ローンの支払いよりも多く支払うことを検討してください。 これはあなたのローン残高の削減に役立ちます。 （ローンに前払いペナルティがないことを確認してください。）
さらに、家を清潔で手入れの行き届いた状態に保つことで、家の価値を維持します。 また、変更を加えることで家の価値を高めることができるかもしれません。 ただし、家の価値を高めると予想されるリフォームに投資する前に、鑑定士または不動産コンサルタントに相談する必要があります。 あなたが何をしても、経済状況があなたの家の価値に影響を与える可能性があることを忘れないでください。 住宅価格が上昇すると、LTV比率が低下し、住宅資産が増加しますが、住宅価格が下がると、アップグレードの価値が失われます。
ホームエクイティと計算方法を知ることの重要性は何ですか？
さまざまな理由から、家の資産を増やすことが重要です。 そもそも、ローンで購入した他のほとんどすべての資産とは異なり、あなたの家はあなたがそれを完済した後も価値を高く評価し続けることができるので、それはあなたの純資産に貢献します。 また、あなたの資産を使って、家の改修、XNUMX番目の不動産の頭金、学校教育などの生活費を支援することもできます。これについては後で説明します。 最後に、あなたがあなたの家に築き上げた公平性が多ければ多いほど、それを売る時が来たときにあなたはより多くの利益を得ることができるでしょう。 しかし、その後、エクイティは成長するのに時間がかかるので、それは迅速な現金計画ではなく、長期的な財務戦略の一部でなければなりません。
一方で、ホームエクイティやLTVなどの計算方法に関する深い知識がなければ、これらを達成することは不可能です。
私のホームエクイティにアクセスするための私のオプションは何ですか？
ホームエクイティの計算方法がわかったので、それにアクセスする方法も知っておく必要があります。 ホームエクイティにアクセスするにはさまざまな方法があり、それぞれに長所と短所があります。 最も人気のあるものをいくつか紹介します。
ホームエクイティローン：固定金利で、月々の支払いが予測可能な一括払いのローン。
ホームエクイティクレジットライン（HELOC）：あなたがあなたの家の株式の一部を使ってお金を借りることを可能にする回転クレジットライン。
キャッシュアウト借り換え：現在の住宅ローンに取って代わるが、ローンの合計よりも大きい住宅ローンで、差額を支払うことができます。
リバースモーゲージ：貸し手があなたにあなたのエクイティを返済する62歳以上の住宅所有者のためのローン。
ホームエクイティ投資：これらのローンは、あなたがより多くの借金を売却したり引き受けたりすることなく、あなたの家の将来価値のパーセンテージと引き換えに、ほぼ即時の資金を提供します。 毎月の支払いや心配する利息はありません。
エクイティで何ができますか？
あなたのホームエクイティを使用する多くの方法がありますが、長期的には、あなたが得るお金をどのように使用するかについて慎重かつ戦略的にすることは、最終的には報われます。 たとえば、家の価値を高める可能性のある家のアップグレードにお金を使うことは、贅沢な休暇や買い物をすることに対して間違いなく良い決断です。 覚えておくべき他のオプションは次のとおりです。
＃1。 借金から抜け出す
住宅所有者が自分の資産を使用する最も一般的な理由のXNUMXつは、クレジットカードや学生ローンなどの債務を返済することです。 心配する毎月の支払いがないので、これはホームエクイティローンでさらに簡単にすることができます。
＃2。 あなたの住居を改築する
住宅改修やリフォームプロジェクトは、エクイティの他の典型的な用途です。 利点は過剰です。 まず、あなたはその理想的なキッチンや素敵なパティオを持つことの贅沢と喜びを得るでしょう。 前に述べたように、あなたが将来売却することを決定した場合、改造はあなたがあなたの家のためにより多くのお金を稼ぐことを可能にするかもしれません。
＃3。 セカンドレジデンスを購入する
別荘を所有することを夢見たことはありますか？ 追加収入を生み出す賃貸物件はどうですか？ あなたは新しい家の頭金に資金を供給するのを助けるためにあなたのエクイティを使うことができます。 あなたは 不動産でポートフォリオを多様化 行き先の逃走先があることに加えて。
＃4。 あなたの会社の資金
多数の住宅所有者は、住宅担保を利用して、ローンを組むことなく中小企業を設立または拡大します（そして、ローンの承認を受けるためのハードルもあります）。
＃5。 楽しい引退生活
ヘルスケアなど、退職後の貯蓄ではカバーできない現在または将来の支出にお金が必要な場合は、ホームエクイティが助けになり、安心と追加の現金を提供できます。 これは、今後XNUMX年以内に家を売却する予定がある場合に特に魅力的です。 必須ではありませんが、住宅売却資金を利用して、引退計画の返済に役立てることができます。
＃6。 教育に投資する
大学の授業料は毎年上昇しているので、あなたのエクイティを使ってあなたの子供の教育の支払いを助けるか、あなたの学生のローンの借金を返済し始めるのは賢明な決断かもしれません。
＃7。 投資ポートフォリオを多様化する
ホームエクイティ投資は、住宅所有者がポートフォリオを多様化するための一般的な方法です。 バランスの取れたポートフォリオには、株式、債券、投資信託、不動産のほか、少なくともいくつかの異なる業界にまたがるその他の投資が含まれます。 資産を分散させることで、大きな損失の危険性をXNUMXか所で減らすことができます。
＃8。 あなたの成長する家族に投資する
それがあなたの最初の子供であろうとXNUMX番目の子供であろうと、あなたの家族を育てる費用がすぐに積み重なる可能性があることは周知の事実です。 出産、体外受精、養子縁組、代理出産、子育てはすべて、家の資産で支払うことができます。
＃9。 緊急時のお金を得る
予期せぬ出来事が人生にたくさんあります。 医療費を支払うためにすぐに現金が必要な場合でも、その他の予期しない費用に対処する場合でも、ホームエクイティが役立ちます。
これらは、ストレスの少ない生活を送るためにエクイティを使用する方法のほんの一例です。ホームエクイティへの投資は、借金をしたり、毎月の支払いや利子を心配したり、不動産を売却したりすることなく、それを達成するのに役立ちます。 今、あなたはそれを計算する方法、それが何であるか、そしてなぜそれが重要であるかを知っていることを考慮してあなたのホームエクイティをどのように使うかを決めることができます！
マイホームの 20% エクイティを計算するにはどうすればよいですか?
あなたの家の20％の公平性を計算するには、以下の手順に従う必要があります。
- あなたの家の公正な市場価値を決定します。 あなたの家を評価してもらうために、専門の鑑定士に連絡してください。
- あなたがあなたの住宅ローンに借りている金額を計算します。
- あなたが持っているエクイティの量を把握するには、あなたの家の公正市場価値からあなたのローン残高を差し引きます。
自己資本比率の計算方法
住宅資産の割合を計算するには、株式を住宅の市場価値で割ります。 （45,000を200,000で割ると22.5になります）この場合、ホームエクイティのパーセンテージは22.5パーセントです。
50000のホームエクイティローンの支払いはいくらですか?
ローンの支払いの例は、501.49か月間で50,000％の利率の3.80ドルのローンの場合、月額120ドルです。
住宅ローンはいくら借りられる？
ホーム・エクイティ・ローンは、あなたの財産を担保としているため、あなたの家のエクイティの価値を超えて借りることはできません。 あなたの自己資本は、あなたの財産の価値とあなたが住宅ローンで借りている金額との差です。 貸し手は、この値の 85% まで貸してくれます。
ホームエクイティはどのように機能しますか?
自己資本とは、住宅ローンの未払い額に対する、所有している財産の割合です。 たとえば、家の価値が 300,000 ドルで、住宅ローンで 150,000 ドルを借りている場合、150,000 ドル、つまり 50% の資産があります。
免責事項!!!
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