ほとんどのアメリカ人成人は、フレディ マックやファニー メイという言葉を一度は耳にしたことがありますが、彼らが何者であるかは知らないかもしれません。 これらの名前は、これらの住宅市場の巨人の意図的な機能を裏切る特定の俗語的な魅力を呼び起こす、彼らに素朴な性格を持っています. 両方のエンティティが今日の住宅市場で重要ですが、この記事では、FHLMC の意味、その歴史、賃貸収入、販売ガイド、コア機能、および米国政府の支援を受けているかどうかを調べます。 Gnma Fnmaf と FHLMC の違い、および FHLMC と Fnma の違いを調べます。
FHLMCとは？
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) は、1970 年に議会によって設立された株主所有の政府出資企業 (GSE) であり、住宅ローンの貸し手への資金の流れを維持し、それによって中所得層のアメリカ人に住宅所有と賃貸住宅を促進しています。 フレディ マックとしても知られる FHLMC は、住宅ローンの購入、保証、証券化を行うセカンダリー モーゲージ市場の主要プレーヤーです。
FHLMCの歴史
連邦政府は、1970 年に連邦住宅ローン モーゲージ コーポレーション (FHLMC)、またはフレディ マックを設立し、住宅市場を安定させ、手頃な価格のアメリカの住宅所有を拡大するために、住宅ローンの貸し手に途切れることのない資金の流れを提供しました。 フレディ マック (およびファニー メイ) が登場する前は、小売住宅部門は、流動性と安定性を維持するために、より多くの規制と、さらに的を絞った刺激策を必要としていました。
最初にファニーメイがいました。
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) は、1938 年にニューディール政策の一環として政府によって設立され、手頃な価格の住宅の増加をサポートするために、住宅ローン関連の資金の流れをより安定させることを支援しました。 議会は、約 30 年後まで、同様の目的を持つフレディ マックを作成しませんでした。
ファニーメイの創業は、中産階級の世帯に安全で安価な融資を提供することにより、第二次世界大戦後の大きな住宅ブームの枠組みを作り出しました。 これは、政府が支援するローンの流入だけでなく、これらのローンをパッケージ化して証券として販売できる「二次市場」の確立によっても実現可能になりました。 これらはモーゲージ担保証券（MBS）と呼ばれます。
流通市場、つまり債券市場は、ビジネス モデル全体を収益性の高いものにし、銀行やその他の貸し手が 20 年および 30 年の固定金利のローンを自信を持って提供できるようにしました。 顧客にとってのメリットは明らかでした。小売住宅ローンはゆっくりと一貫して返済できるようになり、地元の経済が安定しました。 貸付面では、担保として住宅ローンをまとめて販売する機能により、流動性を補充し、貸し手に積極的に新しいローンに資金を提供するよう促す手段が提供されました。
FHLMCは何をしますか?
フレディ マックの使命は、流動性、安定性、手頃な価格を米国の住宅市場に提供することです。 自由に使えるいくつかのツールを使用して、これらの目標を追求します。
＃1。 流動性：
フレディ マックは、小規模な銀行、信用組合、その他の貸し手から住宅ローンを取得しています。 その結果、フレディ マックは貸し手ネットワークの流動性を維持し、ローンを発行し続けることができます。 これが住宅ローン市場を維持するための鍵です。
＃2。 安定：
フレディ マックは、購入した住宅ローンを証券に統合し、それをセカンダリー モーゲージ市場で投資家に売却します。 これは、より広範な住宅ローン市場を安定させるのに役立ちます。
＃3。 手頃な価格：
フレディ マックは不動産価格に影響を与えることはありませんが、ホーム ポッシブル SM やホーム ポッシブル アドバンテージ SM などの優遇融資スキームを提供しています。
ファニーメイ販売ガイド
Fannie Mae と FHLMC は最近、それぞれの販売ガイドを更新しました。
Fannie Mae は、次の改訂を含む販売ガイドの発表 (SEL-2022-01) をリリースしました。
- 机上鑑定：LTV比率90％以下の一部一戸建て住宅取得取引について、机上鑑定の利用を認める（19年2022月XNUMX日施行）。
- 住宅リフォームローン: HomeStyle リノベーション ローンについて、次の要件が更新されました。 (1) 15 か月の期間を超える延長は、借り手の制御が及ばない酌量すべき事情がある場合にのみ許可されます。 (2) 改修ローン契約に必要な追加情報 (15 年 3 月 2 日発効)。
- HomePath プロパティのローンレベルの価格調整クレジット: ホームパスの物件を担保とするローンがファニーメイに売却された場合、貸し手が評価の費用を借り手に貸方記入できるようにする (2 年 2022 月 XNUMX 日から)。 と
- アセット ドキュメント: デスクトップ引受で引受される確実な借り換え取引の資産確認に関する文書化要件が更新されました (つまり、確認が必要な金額が 500 ドル以下の場合、資産を文書化する必要はありません) (19 年 2022 月 XNUMX 日発効)。
FHLMC販売ガイド
FHLMC は、Selling Guide Bulletin 2022-2 を発行しました。これには、特に次の事項が記載されています。
- 物件の適格性と評価: 一時的な COVID-19 評価の柔軟性の成功と、物理的な検査を必要としない評価オプションに対する市場の需要に基づいて、フレディ マックは、特定の取引住宅ローンの内外装検査評価の代わりにデスクトップ評価オプションを導入しています (6 月に有効)。 2022、XNUMX）。
- 品質管理: フレディ マック指定のサードパーティ サービス プロバイダーから取得したデータの再検証の柔軟性の向上、および電子メールによる雇用と収入の再検証機能 (2 年 2022 月 XNUMX 日より有効)。
- 収入と資産: 2021 年の課税年度の日付を反映して納税申告書の要件を更新し、次の特定事項を追加しました。 ホームエクイティクレジットライン（HELOC） HELOC が借り手の不動産によって担保されており、HELOC の収益が借り手に支払われているという証拠が抵当ファイルに含まれていることを条件として、頭金、クロージング費用、および準備金に対する適格な資金源として (2 月 2022 日より有効) XNUMX); と
- ユーザーフォームと証明書: アフォーダブル メリット レート モーゲージのノートと特約を廃止します (2 年 2022 月 XNUMX 日発効)。
FHLMC賃貸収入
2018 年 19 月 31 日に発行された Bulletin 2018-XNUMX で、FHLMC は賃貸収入要件の変更を発表しました。 主な変更点を以下に示します。
資格を得るにはFHLMCの賃貸収入が必要です
資格を得るために賃貸収入を使用する場合、フレディ マック (FHLMC) は次の要件を採用しています。
- 借り手は、賃貸物件を購入するとき、または主要な住居を賃貸物件に変換するときに、対象の物件によって生み出される賃貸収入の資格を得るために、主要な住居を所有している必要があります。 借り手が主たる住居を所有していない場合、賃貸収入を資格に使用することはできません。
- 賃貸物件を購入するか、主たる居住地を賃貸物件に変更する借り手は、少なくとも XNUMX 年間の投資不動産管理の経験がない場合、次の制限に直面します。
- 賃貸収入は、賃貸物件の PITI 支払いを相殺するためにのみ使用できます。
- PITI の支払いを超える賃貸収入は、借り手の月間総収入に加算することはできません。
- FHLMC はまた、借り手が 30 年以上の賃貸物件管理の履歴を持っていない場合、適格に使用される純賃貸収入が借り手の毎月の適格収入の XNUMX% に制限されるという条件を削除しました。
賃貸収入に関する書類
過去 XNUMX 年間の納税申告書は不要になりました。 借り手の最新の納税申告書のみが必要です。 物件が前暦年の後半に改装または購入されたことを書類が示していない限り、賃貸収入は年換算する必要があります。
現在の FHLMC 賃貸収入要件は次のとおりです。
- 12 年 2019 月 XNUMX 日以降に提出されたローンは、新しいフレディ マックのガイドラインに準拠する必要があります。
- 12 年 2019 月 XNUMX 日より前は、提出されたローンには XNUMX つのオプションがありました。
- 24 年 2019 月 XNUMX 日までに融資資金を受領する限り、フレディ マックの既存の賃貸収入要件を満たすことができます。
- FHLMC の新しい賃貸収入要件を満たすことができます。
FHLMC対Fnma
ファニーメイ (Federal National Mortgage Association または FNMA) は、1938 年に国民住宅法改正の一環として設立されました。 それは連邦政府機関と見なされ、その使命は、連邦住宅局によって保証されたローンの二次住宅ローン市場として機能することでした. 1954 年の憲章法の下で、ファニーメイは連邦政府機関ではなくなり、民間企業になりました。
ファニー メイとフレディ マックは非常によく似ています。 どちらも公的な目的を果たすために設立された上場企業です。 両者の主な違いは、彼らが購入する住宅ローンの起源です。 ファニーメイは、主要な小売銀行または商業銀行から住宅ローンを取得しますが、フレディマックは、一般に「リサイクル銀行」または「貯蓄貸付協会」と呼ばれる小規模な銀行から融資を取得します。これらの銀行は、コミュニティに銀行サービスを提供することに専念しています。
GNMA、FNMAF、および FHLMC の違いは何ですか?
ここで、ファニーメイ、フレディマック、ジニーメイについて説明しましょう。 それらは正確には何で、どのように違うのでしょうか?
類似点は、1 つすべてが二次住宅ローン市場を扱っているという事実から始まります。 これは何を意味しますか？ Tiny National Bank に行って XNUMX 万ドルの融資を受けたとします。 地方銀行なので、貸せるお金はこれだけです。 Tiny National Bank は、あなたが提供した IOU を流通市場で投資家に販売します。 投資家が IOU を取得したので、銀行はさらに XNUMX 万ドルの現金を貸し出すことができます。 これにより、銀行は貸し出すための資金を安定的に供給することができます。 これは単純化しすぎていますが、アイデアはわかります。
ジニーメイはファニーメイやフレディマックと似ていますが、ジニーメイは政府所有の企業であるという違いがありますが、ファニーメイとフレディマックは「政府出資企業」(GSE) であり、株主が私的に所有する連邦認可企業です。 .
今日、ジニーメイ証券は、米国連邦政府の「完全な信頼と信用」保証によって裏付けられている唯一の住宅ローン担保証券ですが、ファニーメイ証券とフレディマック証券は、事実上、またはこの保証の「有効な」受益者であると主張する人もいます。 2008 年 XNUMX 月の大不況の間、連邦政府が彼らを破産から救い出し、政府の後見人の下に置いた後.
名前が変なのはなぜ？
イニシャルは私たちの政府が崇拝するものであるため、名前はイニシャルに由来しています. (私たちの国でさえ、アメリカ合衆国と呼ばれています!) ファニーメイは、連邦全国住宅ローン協会 (FNMA) によって設立されました。 FHLMC (連邦住宅ローン モーゲージ コーポレーション) は、フレディ マックに改名されました。 政府の全国住宅ローン協会は、その名前をジニーメイに変更しました。
FHLMC は米国政府の支援を受けていますか?
いいえ、FHLMC によれば、「いかなる利子も含め、セキュリティは、米国またはフレディ マック以外の米国の機関または機関によって保証されておらず、債務または義務でもありません。」 米国政府は、FHLMC または FHLMC 証券に資金を提供したり保護したりしません。
ファニー、フレディ、そして 2008 年の住宅ローン危機
フレディ マックとファニー メイは、2007 年と 2008 年の住宅危機に至るまでの数年間、上場企業でした。 その結果、同社の CEO と上級チームは、収益性を高める任務を負っていました。
フレディ マックとファニー メイは、サブプライム住宅ローンなどのよりリスクの高い資産を引き受けました。これは、彼らが保有する住宅ローンが米国政府によって支えられており、債務不履行に陥ることがなかったためです。 2008 年 XNUMX 月、連邦住宅金融庁は、フレディ マックとファニー メイの破綻を許すのではなく、後見人に任命しました。
FHLMC は何の略ですか?
FHLMC は、連邦住宅ローン モーゲージ コーポレーションです。
Federal Home Loan Mortgage Corporation は議会によって設立された民間企業であり、その目的は、銀行やその他のローン会社から住宅ローンを購入することにより、住宅市場の安定性と手頃な価格を高めることです。
FHLMCはフレディマックと同じですか?
はい、フレディ マックは連邦住宅ローン モーゲージ コーポレーションの別名で、FHLMC としても知られています。 フレディ マックは、米国のセカンダリー モーゲージ市場を強化するための緊急住宅金融法の一環として 1970 年に設立されました。
FHLMC の役割は何ですか?
フレディ マックの役割は、住宅ローンの貸し手から多数のローンを取得し、それらを統合し、住宅ローン担保証券として販売することです。
フレディマックの対象者は?
申請者は、恒久的な組織であり、事業を開始またはサービスする各国で事業を行うことが正式に許可されている継続的な事業でなければなりません。 申請者は、投資適格ローンの組成および/またはサービス提供が可能な実行可能な企業でなければなりません。
銀行が住宅ローンをフレディ マックに売却するのはなぜですか?
貸し手は、フレディ マックのような企業に住宅ローンを販売しているため、住宅ローンを引き続き行うことができます。 フレディ マックは、経済状況に関係なく、住宅ローン システムを通じてお金を動かし続けることで、セカンダリー モーゲージ市場を支援しています。
フレディ マックのローンのメリットは何ですか?
フレディ マック SBL プログラムの利点は次のとおりです。
- 融資額は柔軟で、750,000 万ドルから 7.5 万ドルの範囲です。
- 4.51%からの低金利
- 幅広いレバレッジ、最大 80% の LTV。
- 寛大な DSCR の最小値は 1.20x です。
まとめ
住宅所有は、アメリカン ドリームの重要な部分であり、世代を超えて富を築くための最も効果的な戦略です。 一方、銀行や住宅ローン会社には、すべてのローンに資金を提供する財源がありません。 そのため、GSE は住宅ローン セクターで非常に重要です。
フレディ マックは、米国財務省とのユニークで由緒あるつながりを利用して、住宅所有者に手頃な価格、貸し手に流動性を提供し、住宅市場に全般的な安定性を提供できます。 規制が遵守され、リスクの高い取引が回避される限り、連邦住宅ローン抵当公社の貢献は、より広範な経済と人々の生活に利益をもたらし続けます。
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参考文献
