名前を付けると、請求書、借金、およびその他の経済的ストレスの原因は、日常生活にストレスを加える氷山の一角にすぎません。 物的損害は、これらの圧力の直接的な結果です。 予期しない状況により、個人またはグループが希望よりも低い価格で不動産を売却せざるを得ない状況。 不良物件とは、圧力の下で売却されることが最も多い住宅を指します。 記事のこの後続の部分では、不良物件の販売とそれを見つける方法について知っておく必要があるすべてのことを含むので、読んでください.
不良物件の意味
差押えが迫っている家、または銀行がすでに所有している住宅を不良物件と呼びます。 住宅を割引価格で購入できる可能性があるため、投資家はこれらの物件を頻繁に探します。 しかし、買い手は、家が高価な修理を必要とするリスクを想定しています。 不良物件の売却は、主に XNUMX つの理由のいずれかで発生する可能性があります。 それぞれの可能性をさらに詳しく調べてみましょう。
不良物件の販売
家、株式、またはその他の資産を迅速に売却する必要がある場合、不良物件の売却が行われます。 売り手が窮地に立たされた状態で自分の財産を売却すると、より低い価格を受け入れるよう圧力をかけられるため、しばしば損失を被ります。 ほとんどの場合、これらの資産からの収益は、負債、医療費、またはその他の予期しないニーズをカバーするために利用されます。 不良物件の売却の次のカテゴリに注意する必要があります。 銀行が所有する物件の差し押さえと空売り。
＃1。 差し押さえ
差し押さえと呼ばれる法的手続きを通じて、貸し手は、貸し手への支払いを停止した借り手から借りた残りの残高を取り戻すために、ローンの担保として機能した資産の売却を強制することができます。
差し押さえの種類
差し押さえにはさまざまな種類があり、米国、カナダ、および他の多くの国で発生しています。 たとえば、米国では司法販売と販売権によって両方が利用されることがよくありますが、他のいくつかの州では他の方法も合法です.
司法差押え:
裁判所は、司法売却としても知られる司法差し押さえ中の抵当財産の売却を監督します。 彼らが資金を残した場合、他のすべての先取特権保有者と住宅ローン保有者が支払われた後、抵当権設定者/借り手にそれらを渡します。
米国のすべての州には司法による差し押さえのオプションがあり、その多くはそれを要求しています (フロリダ州では司法による差し押さえが必要です)。 借り手を訴えることにより、貸し手は法的差し押さえプロセスを開始します。
米国の州裁判所または地方裁判所での (多くの場合、短い) 聴聞会で、彼らは嘆願書の交換に続いて判決を下します。
証書などの必要な書類も作成する司法官が売却を監督します。 高等裁判所の裁判官または司法プライバシーの裁判所によって選ばれた特別な審判員がこの任務を遂行することができます。
非司法的差し押さえ:
多くの州では、実際の住宅ローンの代わりに、販売権条項を伴う信託証書を利用する、販売権による差し押さえとしても知られる非司法的差し押さえを許可しています。
米国のいくつかの州、特にテキサス州とカリフォルニア州のほぼすべての「抵当権」は、実際には信託証書です。 このプロセスでは、抵当権者が裁判官の承認なしに不動産を売却する必要があります。 司法による差し押さえと比較して、このプロセスは通常、大幅に迅速かつ安価です。
厳格な差し押さえ:
それらの希少性のために、他の種類の差し押さえは軽微なものと見なされます。 抵当権者が、コネチカット州、ニューハンプシャー州、バーモント州などの少数の州で許可されている厳格な差し押さえに基づいて法廷で勝訴した場合、裁判所は延滞した抵当権者に所定の期間内に住宅ローンを支払うよう強制します。
抵当権設定者がそうしなかった場合、抵当権者は、不動産を売却する必要なく、不動産の所有権を取得します。 この種の差し押さえは通常、負債が資産の価値を超える場合にのみ選択肢となります。
#2. 銀行所有の不動産または不動産所有 (REO)。
差し押さえオークションで売却されなかった不動産は、所有不動産 (REO) として知られています。
銀行などの貸し手は REO を所有しています。 差し押さえられた物件がローンを完済するのに必要な金額で売却できない場合、貸し手 - 多くの場合、銀行またはファニーメイのような準政府組織または フレディ·マック—それを所有します。
Reos プロセスの仕組み
差し押さえ前の抵当流れの段階では、不動産の空売りまたは公売が頻繁に行われます。
どちらも起こらない場合、抵当流れの手続きにより、貸し手 (銀行など) が物件の所有権を取得する可能性があります。 不動産業者の支援がなければ、銀行は在庫にある REO 住宅を販売しようとする可能性があります。
これが発生すると、銀行は頻繁に REO 住宅をウェブサイトに掲載します。 住宅を探している顧客は、融資担当者から銀行のポートフォリオにある REO 物件に関する情報を受け取ることもあります。
REOのプロフェッショナル
物件を売り込むREOのスペシャリストが銀行の経営を担う REOのプロパティ オファーを評価し、ポートフォリオのステータスに関する定期的なレポートを作成し、証書を見つけます。
＃3。 空売り
不動産では、空売りは、現在の所有者の住宅ローンで借りている金額よりも低い価格で物件が売りに出されたときに発生します。
空売りは通常、住宅所有者が財政難に陥っており、住宅ローン会社による差し押さえを避けるために住宅を迅速に売却しなければならない場合に発生します。
空売りでは、貸し手はすべての利益を受け取ります。 その後、貸し手は未払いの金額を許すか、不足訴訟を起こし、元住宅所有者に差額の全額または一部を補うよう求めることができます。
空売りの仕組み
空売りの最も一般的なシナリオは、住宅所有者が XNUMX つまたは複数の住宅ローンの支払いを滞らせており、悲惨な財政難に陥っている場合です。 差し押さえ手続きが間もなく行われる可能性があります。
さらに、2007 年から 2009 年の金融危機のような住宅市場の低迷期に発生する可能性が高くなり、多くの地域で不動産価格の下落と販売の減速が見られました。
たとえば、不動産の価値が下落した場合、住宅所有者は 150,000 ドルの住宅ローン残高を残したまま 175,000 ドルで家を売却することになります。 25,00ドルの違い。
不良物件を見つける方法; ヒントとコツ
不良物件の検索を開始するときは、何を見つけて探すべきかを知ることが不可欠です。 プロパティが問題を抱えている可能性がある主な兆候のXNUMXつ以上は次のとおりです。
＃1。 最新のセール価格
住宅価格は米国の不動産市場の大部分で上昇していますが、これは価格が時折元に戻らないことを保証するものではありません。 不動産価格が通常の下降サイクルを開始すると、市場のピーク時に購入した買い手は、多くの場合、売却に最も熱心です。
家に過大な支払いをした買い手は、目的を達成するのに苦労している可能性があり、喜んで売却する可能性があります。
＃2。 住宅ローンの金額
家の所有者が支払わなければならない現在の住宅ローンの支払いも、販売価格を使用して推定できます。 買い手は、価格が急速に上昇している競争の激しい不動産市場で、可能な限り少額の資金を投入することがあり、その結果、毎月の住宅ローンの支払いが多額になります。
十分な資本を備えた投資家は、経済が減速し始め、一部の所有者が目的を達成できないことに気付いた場合、差し押さえ前または空売りの機会を見つけることができます。
＃3。 外向きの顕現
プロパティが危機に瀕している兆候を探すときは、第一印象が重要です。
これらの特徴のいずれかを示す場合、家は苦しんでいます。 夜間照明のない住宅。 庭に雑草が生い茂り、窓が壊れ、ペンキが色褪せている家々。 未読の新聞や未承諾の手紙。 窓やドアに貼られた通知。
彼らは一般的にあるので、ブロックの他の家から際立っている家
状態が悪い。
＃4。 人生を変える出来事
物件は、所有者の制御が及ばない原因で時として苦境に陥ることがあります。 失業、離婚、死別など、人生を変える出来事は誰にでもあります。
このような状況では、人々は感情的または経済的困難のために家の所有権の責任を負うことができない場合があります. 取引の可能性があるにもかかわらず、投資家は同情的であると思われるように注意する必要があります。 彼らは、売り手の費用で利益を得ようと過度に熱望しているように見える買い手からの最も公正なオファーでさえも拒否する可能性があります。
不良物件はどこで見つけることができますか
次の段階は、外観に慣れてきたので、破損した物件を見つけることです。 不良物件を見つけるには、以下から/による助けを借りる必要があります。
＃1。 卸売業のブローカー:
卸売業者は、市場価格を下回っている物件を見つけ、不良物件を契約の下に置き、契約を割り当てるあなたのような投資家を探す専門家です。
彼らは、市場で最高のものを探した後、すでに所有者を売却するよう説得しました。
お買い得。 あなたがしなければならないのは、宿題をして、契約を引き継ぐ前に数字が合算されることを確認することだけです.
不動産卸売業者に支払わなければならない少額の譲渡手数料は、素晴らしい不動産卸売バーゲンのために支払う少額と考えることができます。
＃2。 MLS:
差し押さえられた物件を見つけるためのもう XNUMX つの便利なツールは、ローカルの複数リスト サービスです。 不動産業者に、複数回リストされている、複数回販売されている、またはリストの有効期限が切れている家を探すように依頼してください。
ディストレスト プロパティのウェブサイト: 次の Web サイトは、破損した物件を見つけたり見つけたりするのに役立ちます。
米国のプロパティ。
- 市の入札
- カープロパティ.com
- 抑制
- ドマニア
- Forsalebyowner.com
- ホームズ.com
- ホームサービスオブアメリカ
- インターネットリスティング表示
- リキッドスペース
＃3。 不動産オークション:
貸し手が住宅を差し押さえたが、直接売却できない場合、
REO 物件はオークションで頻繁に売却されます。
近所の新聞や、Auction.com などの不動産オークションのウェブサイト
どちらも不動産オークションを宣伝しています。
＃4。 弁護士との関係：
差し押さえられた家は、不動産の差し押さえ、検認、または家族法に焦点を当てた弁護士に相談することで見つけることができます。 弁護士との信頼関係を築くには時間がかかりますが、それだけの価値はあります。
金融危機や離婚などの出来事が原因で不良物件が利用可能になった場合、弁護士のネットワークを持つことで内部スクープを得ることができます
不良物件のメリットとデメリット
中古物件のメリットについて見ていきましょう。
- 価格はしばしば市場を下回ります。
- すぐにエクイティを得る絶好のチャンス。
- 他の方法では手の届かないコミュニティの安価なスターターホーム。
- 銀行から直接REOを購入する場合、資金調達はより簡単になる可能性があります.
理想的な時期に理想的な場所で理想的な中古住宅を購入すると、天文学的な利益が得られる可能性があります。
不良物件のデメリット
- 不良住宅を購入するための実際の費用は、予期しない修理のために上昇する可能性があります。
- 一部の市場では、競争によって REO および空売り物件の価値が高まる可能性があります。
- すぐに取引を成立させたい場合、不良物件を購入すると多額の現金が必要になる場合があります。
- 銀行が所有する不動産をオークションまたは貸し手から直接購入する場合、権原保険を取得するのは難しい場合があります。
まとめ
一部の不動産投資家にとっては、ターンキー レンタルを購入するよりも、使い古された家を見つける方が時間と労力がかかりますが、余分な作業を行う価値はあります。
どこで何を探すべきかを知っていれば、不良物件の売却は、すべての投資家に適しているわけではありませんが、取引の素晴らしい情報源になる可能性があります。
不良物件に関するよくある質問
不良物件はどこにありますか?
ネバダ州のラスベガス - パラダイス。 ラスベガスでの全住宅販売の 41% は、差し押さえオークションの販売と不良販売でした。
遭難値とは？
ディストレスバリューとは、家をすぐに売却する金額です。
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